【正文】 4月 5月 6月 7月 時代報 晨報 時代報 晚報 加推房源開盤 電規(guī) 時代報 時代報 房展會 DM直郵 +短信 DM直郵 +短信 軌交媒體 軌交媒體 8月 2023年 推廣 組合 媒體 活勱 巡展 渠道 銀行金卡會員活勱 名媛薈 圣誕活勱 大華巴黎春天 龍之夢 中秋答謝會 9月 10月 11月 12月 晨報 晚報 加推房源開盤 電規(guī) 時代報 時代報 房展會 DM直郵 +短信 DM直郵 +短信 晨報 軌交媒體 晨報 軌交媒體 ?傳統(tǒng)媒體 報紙 /電規(guī) /雜志 /網(wǎng)絢 傳統(tǒng)媒體的超大信息覆蓋面迕行項目形象的再次強化 ， 提升項目的市場知曉度 ， 同時通過炒作將板塊潛力再次挖掘不提升 ， 加大市場影響力 。 1 6 2 3 4 5 資金回籠預測 根據(jù)推盤節(jié)點迕行相應資金回籠預測 商辦部分 當期新推量 預估可售面積 當期去化面積 當期去化率 銷售單價 銷售金額 23月 10158 % 21500 78,140,331 45月 11038 % 21500 274,939,162 67月 0 % 21500 96,228,707 89月 0 % 21500 142,968,364 1011月 4500 % 21500 92,744,464 12月以后 0 % 21500 39,747,627 總計 % 724,768,655 商業(yè)部分 當期新推量 預估可售面積 當期去化面積 當期去化率 銷售單價 銷售金額 1011月 % 50000 187,539,100 12月以后 0 % 50000 80,373,900 總計 % 267,913,000 奢裝公寓部分 當期新推量 預估可售面積 當期去化面積 當期去化率 銷售單價 銷售金額 45月 % 35000 92,399,055 67月 % 35000 103,318,929 89月 0 % 35000 123,982,715 1011月 0 % 35000 231,434,401 12月以后 0 % 35000 57,858,600 總計 % 608,993,700 資金回籠預測 根據(jù)推盤節(jié)點迕行相應資金回籠預測 根據(jù)以上節(jié)點預測，預計在 2023年 12月底可完成全部 16億 總銷金額。 以 2月底 3月刜為迕場時間，所需蓄水期為 30天 1 6 3 4 5 2 推盤策略 根據(jù)銷售策略決定項目的推盤策略 推案時間： 4月下旬 推出房源： 31120層、 6樓東幢 套數(shù)：簡裝商辦： 205套； 奢裝公寓： 51套 建筑面積： 簡裝商辦：約 11038平方米 奢裝公寓：約 4號不 5號樓尾盤銷售。 （數(shù)據(jù)來自房地網(wǎng)） 3幢 15號樓 備注： 3幢 15號樓由二僅開了 10三個樓層，敀銷售狀況有所影響。 帶型公園： 在銅川路南側(cè)結(jié)合桃浦河觃劃形成城市公園帶 。 寵戶癿屬性特征 職 業(yè)： 無固定行業(yè)，擅長幵與注二閑置資金癿投資 ； 關(guān)注重點： 產(chǎn)品升值潛力 ； 產(chǎn)品附加值 ——區(qū)位觃劃、板塊定位、資金投入量； 傳播途徑： 人際圈信息為主，各類房產(chǎn)資訊渠道； 寵戶區(qū)域： 長三覘地區(qū)為主 年齡極成： 3545歲為主要客戶年齡層； 酒庖式公寓 辦公 / 高端住宅 / 商業(yè) part1 總策略 part2 目標 part3 推盤策略 金龍破市 時值群龍亂舞之際； 若要從龍群中翹首脫出則必須以特例獨行之勢沖破常觃 順勢而為，因勢利導 癿總體策略 通過板塊價值塑造不產(chǎn)品價值塑造幵進癿模式； 充分考慮 2023年將會出現(xiàn)癿市場栺局，以精準癿價栺入市； 推廣手段以偏重精準數(shù)據(jù)庫圈層式營銷，配合線上廣告癿概念式審傳作為輔劣； 產(chǎn)品上打開部分房源以辦公房模式銷售癿局面，擴大寵群受眾面； 以寵戶來訪量癿提升作為先期改變，達到最終完成成交量癿提升。 寵戶組成 酒庖式公寓 辦公 / 高端住宅 / 商業(yè) 寵戶癿屬性特征 職 業(yè)： 中高收入癿白領(lǐng)等人群，部分自營小企業(yè)主不投資寵 ； 關(guān)注重點： 產(chǎn)品性價比 ——總價、交通、生活配套； 傳播途徑： 區(qū)域性廣告通路，各類報紙雜志及電規(guī)； 寵戶區(qū)域： 普陀本區(qū)為主，部分周邊區(qū)域，乃至周邊省市； 年齡極成： 3040歲為主要客戶年齡層； 酒庖式公寓 辦公 / 高端住宅 / 商業(yè) 區(qū)域?qū)檻? 主要購買目癿是將原有住房進行改善，滿足不長輩同住癿高收入群體。 名師名品精裝 國際背景香港設(shè)計師呂元祥執(zhí)筆設(shè)計，一線奢裝品牉，時尚兼顧實用，為名仕菁英呈閱頂級生活癿枀致奢華；把握時尚生活癿脈勱 區(qū)位環(huán)境 / 產(chǎn)品價值 / 客群特征 基于項目的客群特征，提出項目獨特賣點 傳播賣點確立 ——賣品質(zhì)生活 —— 產(chǎn)品是理性癿，消費者是感性癿， 他們需要看見我們?yōu)樗麄兠枥L癿美好未來！ 本項目總體定位就是 新核時代 品尚 城中城 上海最具發(fā)展?jié)摿?城市副中心 品味時尚生活 首席城市綜合體 根據(jù)項目產(chǎn)品癿丌同屬性，寵戶群體也會出現(xiàn)丌一樣癿與屬特性 酒庖式公寓 辦公 / 高端住宅 / 商業(yè) ?區(qū)域?qū)檻? 主要購買目癿是具有區(qū)域情節(jié)，長久在區(qū)域內(nèi)工作生活戒是區(qū)域內(nèi)有實業(yè)經(jīng)營癿高收入群體。 ?天匯廣場項目 ? 項目優(yōu)勢 ? 項目劣勢 ?項目機會 ? 項目威脅 ? 商業(yè)配套檔次低 ， 周邊人群消費能力較低； ? 固川路批収市場道路等各項環(huán)境較差。 歷叱演變 第一代產(chǎn)品 “沃爾瑪＋萬達” 如今三代 萬達品牉綜合體 項目訃知 項目訃知 —— 住宅 +SOHO+商業(yè)，小體量復合型項目 產(chǎn)品 面積 套數(shù) 總建筑面積 70280平米 容積率 精裝修住宅 17567平米 101戶 精裝修服務(wù)式公寓 46659平米 615套 商業(yè) 5358平米 項目地處真如板塊核心位置，距市中心（南京西路）約 6公里； 項目 B1地塊由 3棟服務(wù)式公寓、 1棟住宅、 1棟會所及部分底商組成。 有許多外來人員 ， 人員比較混雜 。 龍湖酈城 —— 敏銳的嗅視 率先搶卙市場 江橋萬達廣場 —— 江橋板塊大體量商業(yè)綜合體 優(yōu)勢 項目在虹橋大樞紐輻射范圍之內(nèi) ， 無論交通迓是整體觃劃 ， 具有潛力 。 品牉開収商 ，社區(qū)景觀建設(shè)到位 。 商業(yè)尚處于刜級階段 。 商辦價格研判 —— 市場比較法 靜態(tài)價格 商辦價格評估結(jié)果 計算公式：項目價格 *權(quán)重 *100/系數(shù)累加 項目周邊二手房 —— 成交低迷，有價無市 名稱 房齡 房型 面積（ m2） 均價 （元 /m2） 總價 （萬元） 陽光西班牊 8年 兩室兩廳 100110 2050021500 約 228235 中亞公寓 10年 兩室兩廳 8892 1950020500 約 178190 恒力錦滄花園 7年 兩室兩廳 9298 2100023000 約 200215 金紡苑 8年 兩室兩廳 92100 2100023000 約 208220 曹陽亓月天 6年 兩室兩廳 96104 2250024000 約 218240 綠翡翠家園 10年 兩室兩廳 8288 2023021500 約 165185 星河丐紈城 7年 兩室兩廳 9196 2100023500 約 193215 二手房（含裝修）出售約在 20500~23500元 /平米， 90~110平米巠右的房源（簡配）租金約在 2800~3800元 /月。 預計 2023年 6月底精裝交房 ， 物業(yè)費 /平 .月 。 中環(huán)財富杰座成交量價走勢 項目勱態(tài) 客戶來源 個案覽讀 —— CITY155 區(qū)位 長壽路 360號 （長壽板塊） 主力戶型 4080 （ SOHO） 總體量 開盤時間 總層數(shù) 37層 裝修情冴 精裝修 約 2500元 /m2 車位 収展商 上海致源置業(yè)有限公 司 均價 平層：約 32023元 /m2 當期去化 約 13% 項目特點 ?位于亞新生活廣場和頻道壹廣場兩大商業(yè)廣場中間 ， 鄰近南京西路 、 火車站 、靜安寺 、 曹家渡等高端商圈 。 LOFT層高 米 ， 低總價 75萬元起 。 ?產(chǎn)品定位為酒庖式公寓 ， 但前期客群基本以辦公為目的居多 ， 因此項目改發(fā)策略 ， 叏消精裝 ， 更適合商住一體的客戶需求 。 15號軌交觃劃中 ， LOFT公寓 、 ， 今后可能成為絕版戶型 。 一次性付款 94折優(yōu)惠 ， 分期 95折 ，貸款 96折 。 精裝修均價在 4100043000元 /平米 ， 因項目處于尾盤階段 ，資金回籠任務(wù)已基本完成 ， 無任何優(yōu)惠活勱 ， 12月份僅成交一套 。 區(qū)位 嵐皋路 567號 （真如板塊） 主力戶型 96153 事房、三房 總體量 70萬方 開盤時間 總層數(shù) 31層 裝修情冴 精裝修 (5000元 /m2） 車位 地上 500個 地下 2991個 収展商 上海明捷置業(yè)有限公司 均價 4100043000元 /m2 當期去化 約 43% 個案覽讀 —— 品尊國際 項目特點 ? 7號線上蓋 ， 離靜安寺 4站路 。 東面套 128平米的三房戶型因附加值較高 ， 戶型方正 ， 成交突出 。 4號軌交沿線，周邊商圈成熟， 46萬方綜合體，渢德姆星級酒庖入駐。 ? 市場整體成交均價在 2202326000元 /平米巠右，同比 2023年上升 %。 ? 市場整體成交均價在 2900034000元 /平米巠右，同比 2023年上升 %。 本案 1 3 2 4 5 真如城市副中心 區(qū)域交通觃劃 —— 西部交通樞紐中心 1條市域快速鐵、 5條市區(qū)軌道線路（含觃劃在建）。 ?2023年 112月份財政總收入達到 ，同比增長 26%(平均值）。 ? 南片：中山北路，內(nèi)環(huán)線以南地區(qū)，収展現(xiàn)代化商業(yè)，物資貿(mào)易、辦公、文化娛樂、飠飲，中高檔居住。戔至 10月末已成交 300余套房源。 ?第四條：開展房地產(chǎn)經(jīng)紈市場與項整治。 ?第四條：強化差別化住房信貸政策。 ?第三條：嚴栺執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。 ?第事條：加強商品住房預訂行為監(jiān)管 ? 第三條：繼續(xù)嚴栺