【正文】 由新華道和建設(shè)路兩條城市主干道劃分城市區(qū)域；城市尺度小，唐百區(qū)域?yàn)槟壳俺鞘形ㄒ缓诵膮^(qū)，但屬于城南區(qū)域，客戶存在一定程度的購(gòu)買抗性 ? 城市整體規(guī)劃 ? 城市現(xiàn)有格局 ? 城市未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) ? 項(xiàng)目所在地未來(lái)發(fā)展?jié)摿? ? 二、整體經(jīng)營(yíng)定位 收入： 低收入 —— 高收入 年齡： 年輕人 —— 成熟人 檔次： 大眾型 —— 精品型 類型： 時(shí)尚型 —— 主題型 從四個(gè)角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營(yíng)定位： 三、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)布局 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)布局原則 ? 對(duì)不同主題商業(yè)業(yè)態(tài)分類，使相同主題的商業(yè)業(yè)態(tài)集中在同一建筑體內(nèi)； ? 相同主題的商業(yè)業(yè)態(tài)，考慮到消費(fèi)人群的年齡結(jié)構(gòu)不同，放臵不同的樓層；年輕人的消費(fèi)品可以適當(dāng)放臵高樓層； ? 對(duì)于具有較強(qiáng)品牌號(hào)召力的商家，放臵在黃金位臵，帶動(dòng)整個(gè)商業(yè)體的人氣； ? 品牌商家簽約年限不超過(guò) 3年，根據(jù)潮流動(dòng)向，隨時(shí)調(diào)換品牌商家或調(diào)整商家的位臵； 四、商業(yè)建筑設(shè)計(jì)細(xì)化 交通動(dòng)線 公共空間 外立面 時(shí)尚、新穎，與項(xiàng)目整體定位相符； 合理布臵橫向和縱向交通動(dòng)線，使每個(gè)商鋪都能充分享受人流，不留死角； 封閉、恒溫的高比例公共空間（ ≧40% ）； 過(guò)道 過(guò)道寬敞，主過(guò)道設(shè)有休息區(qū)域及景觀； 三種物業(yè)形態(tài)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 城市綜合體專項(xiàng)研究 三種物業(yè)形態(tài)基本概念研究 城市綜合體成功案例借鑒 是由城市的酒店、商業(yè)零售、辦公、居住、展覽、餐飲、文娛、等功能組成，并由它們構(gòu)成一個(gè)具有多功能的城市縮微體。 第二種： 復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)模式 商業(yè) +地產(chǎn) 旅游 +地產(chǎn) 萬(wàn)達(dá)地產(chǎn) 華僑城地產(chǎn) 復(fù)合地產(chǎn)由于增加主題功能，能吸引大量人流，帶動(dòng)區(qū)域人氣，利于住宅的銷售，由于品牌支持，可以獲得較高收益。 HOPSCA是城市發(fā)展的必然產(chǎn)物 工業(yè)區(qū) 商業(yè)區(qū) 居住區(qū) 文教區(qū) 功能分區(qū) 社會(huì)運(yùn)行成本增加 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率降低 土地使用效率降低 種族隔離 加大生活成本 空間 /時(shí)間隔裂 土地資源大量浪費(fèi) 缺乏景觀和活力 ? 剖析城市綜合體成功的內(nèi)在因素 城市綜合體開發(fā)模式出現(xiàn)的必然性 ? 現(xiàn)代城市的發(fā)展與城市化進(jìn)程在經(jīng)歷多重曲折之后，其發(fā)展的軌跡愈來(lái)愈清晰，其中一個(gè)最大的變化是城市發(fā)展 由粗放型向集約型方向的轉(zhuǎn)化 ? 剖析城市綜合體成功的內(nèi)在因素 城市綜合體開發(fā)模式與現(xiàn)代城市發(fā)展的契合性 “城市 —— 區(qū)域”一體化 城市空間多中心化 城市功能多樣化 城市形象特色化 城市環(huán)境生態(tài)化 城市資源集約化 城市綜合體 對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)具有聯(lián)動(dòng)與推動(dòng)性 對(duì)城市中心具有強(qiáng)化作用 具有復(fù)合性、多樣化功能 體現(xiàn)城市特色、城市形象 土地集約利用、環(huán)境友好 體現(xiàn)快捷信息交流 ? 城市綜合體地產(chǎn)模式的價(jià)值體現(xiàn) 城市綜合體將為城市帶來(lái)巨大的增值價(jià)值 ?現(xiàn)代城市中心區(qū)的綜合性開發(fā)需要建設(shè)全過(guò)程的互相配合、協(xié)同發(fā)展。 ? 銷品茂未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 銷品茂 體量大 業(yè)態(tài)種類繁多 對(duì)經(jīng)營(yíng)要求高 依靠租金收回投資，資金占有量大，回收周期長(zhǎng) 特點(diǎn)： 未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)： 專業(yè)零售公司各自做強(qiáng)做大，但業(yè)態(tài)升級(jí)有限 圈地過(guò)程中，出現(xiàn)信托基金的身影 ? 城市綜合體未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 優(yōu)勢(shì)一 集商業(yè)、辦公、酒店和居住為一體，各種功能搭配，完善 24小時(shí)生活城概念。 商業(yè)業(yè)種：百貨店、大賣場(chǎng)、專業(yè)連鎖店、品牌店和服務(wù)機(jī)構(gòu)； ? 結(jié)論 購(gòu)物消費(fèi)一站式 城市生活一站式 發(fā)展 實(shí)現(xiàn)城市生活更加和諧、高效運(yùn)作 目標(biāo)： 三種物業(yè)形態(tài)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 城市綜合體專項(xiàng)研究 三種物業(yè)形態(tài)基本概念研究 城市綜合體成功案例借鑒 ? 百貨商場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 百貨商業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 與新商業(yè)類型融合 走高端精品百貨路線 地段一般，定位中端的百貨商場(chǎng)與銷品茂內(nèi)百貨店在定位上重合，因此在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中，經(jīng)營(yíng)受區(qū)域覆蓋客戶消費(fèi)偏好左右，存在被淘汰的可能。 南京水游城 ? 百貨商場(chǎng)與銷品茂的對(duì)比 百貨商場(chǎng) 商業(yè)業(yè)種：百貨店 +品牌展示店 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：服裝、家庭用品、食品和娛樂(lè)； 經(jīng)營(yíng)檔次：中高檔，精品購(gòu)物； 服務(wù)人群：以中青年為主，女性居多； 銷品茂 商業(yè)業(yè)種：百貨店、大賣場(chǎng)、專業(yè)連鎖店、品牌店和服務(wù)機(jī)構(gòu)； 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：覆蓋吃、穿、住、用、玩各種商業(yè)業(yè)態(tài)； 經(jīng)營(yíng)檔次：以大眾型檔次為主，輔以少量高檔商品； 服務(wù)人群：兒童、中青年、老人 二者區(qū)別： 銷品茂商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，涵蓋百貨商業(yè)。 根據(jù)城市綜合體所處的區(qū)位、功能和與周邊的關(guān)系，歸納起來(lái)有九大突出特征： 高可達(dá)性、便利性 高密度、集約性 整體統(tǒng)一性 功能復(fù)合性 土地使用均衡性 空間連續(xù)性 內(nèi)部、外部聯(lián)系完整性 巨大的社會(huì)效應(yīng) 極具升值價(jià)值 上海周浦萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) ? 傳統(tǒng)城市綜合體概念的誤區(qū) “城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，建立一種相互依存、相互助益的多功能、高效率的綜合體。從城市與區(qū)域的價(jià)值來(lái)講城市綜合體不僅是現(xiàn)代國(guó)際大都市的標(biāo)志，更是催生繁榮與文明，激發(fā)城市活力的發(fā)動(dòng)機(jī)。 梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng) 恒隆廣場(chǎng) ? 銷品茂定義 銷品茂” 是英文 SHOPPING MALL的音譯，是不同商業(yè)業(yè)態(tài)和業(yè)種的總匯和積聚，包含 百貨店、大賣場(chǎng)以及眾多專業(yè)連鎖店和各種服務(wù)功能 在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心，滿足消費(fèi)者 購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、休閑 等消費(fèi)一體化的需求 。在銷品茂的升級(jí)換代過(guò)程中，能看到城市綜合體的初步規(guī)劃雛形。如恒隆廣場(chǎng)和梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)，互為借力，形成不可復(fù)制商圈。 ? 結(jié)論 未來(lái)幾年城市綜合體的前景最為看好 三種物業(yè)形態(tài)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 城市綜合體專項(xiàng)研究 三種物業(yè)形態(tài)基本概念研究 城市綜合體成功案例借鑒 ? 城市綜合體起源 城市綜合體（ HOPSCA），于 1986年最先誕生于巴黎的拉德方斯，是一個(gè)集酒店、辦公樓、生態(tài)公園、購(gòu)物、會(huì)所、高尚住宅于一體的城市綜合體 HOPSCA六大業(yè)態(tài)： HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENT 功能復(fù)合性 位于城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)、城市功能相對(duì)集中的區(qū)域，擁有與外界聯(lián)系緊密的城市主要交通網(wǎng)絡(luò)和信息網(wǎng)絡(luò) 高樓林立的景象，城市的標(biāo)志；人口密度大，晝夜人口、工作日與周末人口，功能不同而形成互補(bǔ) 建筑風(fēng)格統(tǒng)一，各個(gè)單體建筑相互配合、影響和聯(lián)系；與外部空間整體環(huán)境統(tǒng)一、協(xié)調(diào) 高密度，集約性 整體統(tǒng)一性 高可達(dá)性 實(shí)現(xiàn)完整的工作、生活配套運(yùn)營(yíng)體系，各功能之間聯(lián)系緊密，互為補(bǔ)充，缺一不可 巨大的社會(huì)效應(yīng) /升值潛力 內(nèi)外部聯(lián)系完整性 空間連續(xù)性 土地使用均衡性 不同種類的土地相對(duì)均衡地分布于不同功能的建筑群； 兼顧不同時(shí)段對(duì)綜合體中各個(gè)功能的不同使用； 平面的連續(xù)：通常采用整體設(shè)計(jì)，其中任何一項(xiàng)功能都會(huì)影響整體效果； 立面的連續(xù)：要保持 HOPSCA內(nèi)建筑物的風(fēng)格統(tǒng)一，就要使立面有連續(xù)性； 空間的連續(xù)：優(yōu)越的區(qū)位要求功能建筑體之間通過(guò)空中、地下和地面多層次的空間體系 內(nèi)部擁有復(fù)雜、完善的交通體系，通過(guò)立體交通網(wǎng)絡(luò)的建立，使各功能建筑體有機(jī)結(jié)合； 對(duì)外界的交通依賴較強(qiáng)，其外界的交通體系直接影響綜合體內(nèi)部不同功能的使用效率和規(guī)模 因所處的城市位臵和龐大的規(guī)模，注定其必將成為城市的名片，產(chǎn)生巨大的社會(huì)效應(yīng)； 同時(shí)作為地產(chǎn)物業(yè)的 HOPSCA，隨著城市的不斷發(fā)展，其物業(yè)自身也具有升值潛力 ? 城市綜合體的開發(fā)條件 不是任何地方都能建設(shè)城市綜合體，城市綜合體的形成必需符合以下條件： 規(guī)模要求 區(qū)位要求 ?必須位于城市中心區(qū)和區(qū)域中心位臵，核心地段 ?城市各種資源決定了它天生的優(yōu)越條件 ?必須擁有大規(guī)模建筑體量 ?只有大規(guī)模建筑體量才能完美演繹豐富的業(yè)態(tài)，繽紛萬(wàn)象的生活 只有城市或區(qū)域中心的大規(guī)模地塊才能成為演繹城市綜合體的舞臺(tái) 城市發(fā)展到現(xiàn)階段，需要一個(gè)資源共生、聚合增值的地產(chǎn)模式，一個(gè)城市的精神引領(lǐng)，將生活資源融入其中。 城市綜合體是個(gè)開放式的交流中心，不間