【正文】 區(qū)域資源優(yōu)化企業(yè)資源利潤空間區(qū)域價(jià)值追求分析 是起家于豐臺、立足于豐臺的施工企業(yè)，企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r受豐臺區(qū)發(fā)展?fàn)顩r的直接影響，即豐臺區(qū)域未來的經(jīng)濟(jì)和環(huán)境發(fā)展態(tài)勢決定了 區(qū)域價(jià)值追求空間的大小豐臺區(qū)未來的發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域發(fā)展內(nèi)在要求賦予了 這些立足于豐臺的企業(yè)以發(fā)展的機(jī)會 能否有效利用區(qū)域內(nèi)各類資源是影響企業(yè)發(fā)展和追求利潤空間的重要因素企業(yè)內(nèi)部資源配置狀況也影響到企業(yè)的利潤空間在 “南城開發(fā) ”的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)、建筑裝飾業(yè)是區(qū)域發(fā)展的基礎(chǔ)，豐臺區(qū)未來發(fā)展態(tài)勢首先從這兩個(gè)支柱行業(yè)開始。三、區(qū)域價(jià)值鏈分析結(jié)論：二、豐臺區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)值空間縱觀所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（不論是大型還是小型），在對房地產(chǎn)進(jìn)行投資決策時(shí)，首先是區(qū)域選擇，并且區(qū)域的選擇是有限的，這同零售業(yè)等產(chǎn)業(yè)追求規(guī)模無限擴(kuò)大有所不同。但土地提供不能跨越區(qū)域。房地產(chǎn)業(yè)的終端產(chǎn)品（房屋）是固定于某一區(qū)域的，不可移動(dòng)。一、房地產(chǎn)是一種典型的區(qū)域經(jīng)濟(jì)性產(chǎn)業(yè)或者說，對綠色居住環(huán)境的追求會使得此類地區(qū)的房產(chǎn)將吸引眾多的購買者，對房地產(chǎn)開發(fā)商來講，有必要進(jìn)行土地儲備，捕獲商機(jī)。?建設(shè)階段 ：綠化建設(shè)，用３年時(shí)間完成原定１０年的任務(wù)，前期主要使無地面建筑的廢棄地和耕地實(shí)現(xiàn)綠化，目前已完成３萬多畝，第二期工程主要結(jié)合拆違章建筑和舊村改造進(jìn)行。南城（豐臺）是北京城市規(guī)劃發(fā)展的重點(diǎn)之一 ：北京城市建設(shè)的重點(diǎn)從市區(qū)向遠(yuǎn)郊區(qū)轉(zhuǎn)移，市區(qū)建設(shè)從外延擴(kuò)展向調(diào)整改造轉(zhuǎn)移。目前有旅游涉外星級賓館 14家，旅游定點(diǎn)企業(yè) 22家，旅行社 20家。商業(yè) ：自從億客隆超市在六里橋立住腳后，萬客隆、華聯(lián)、物美、燕莎望京、康地祥等頗有實(shí)力的連鎖公司紛紛在豐臺開設(shè)分店，東方家園、名流家居等大型家居廣場也陸續(xù)出現(xiàn)。目前隨著南城開發(fā)和北京市整體規(guī)劃發(fā)展的要求，豐臺區(qū)的城市建設(shè)將步入更快的發(fā)展時(shí)期，危舊房改造和基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)都迅速開展起來。經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建欣苑、誠苑小區(qū)就在南苑鄉(xiāng)境內(nèi)。 交通 ：伴隨著南四環(huán)路的竣工，北京南城建設(shè)步伐正在全面加快。航空航天工業(yè)部的兩所研究所、一所設(shè)計(jì)院，鐵道部二七機(jī)車廠、二七車輛廠、豐臺橋梁廠等 1000多家中央、市屬企業(yè)座落在這里，其中 1000人以上的大中型企業(yè)近 60家。裝飾人員素質(zhì)、裝飾材料選擇、裝飾設(shè)計(jì)和施工工藝水平是決定企業(yè)未來發(fā)展?fàn)顩r的核心競爭要素裝飾企業(yè)也同建筑企業(yè)一樣，在業(yè)務(wù)上呈專業(yè)化發(fā)展，企業(yè)實(shí)力呈分化趨勢　　 豐臺區(qū)域環(huán)境概述說明：豐臺區(qū)域環(huán)境分析主要是在豐臺整體環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，從北京市城市發(fā)展總體規(guī)劃的角度對豐臺區(qū)未來發(fā)展態(tài)勢進(jìn)行分析。 我國裝飾企業(yè) 90％以上為非國有企業(yè) 。　　我國旅游業(yè)近年來增長 10％， 1997年以來遇到了前所未有的壓力， 1999年減緩，越居世界第六位。發(fā)展現(xiàn)狀：建筑裝飾行業(yè)整體發(fā)展水平偏低 。預(yù)計(jì)到2023年，我國城市化將達(dá)到３５ ％左右，五年累計(jì)新增城鎮(zhèn)人口７０００萬人左右，將有一大批新的中小城市形 成。預(yù)計(jì)國內(nèi)生產(chǎn)總值將從2023年的８．９４萬億元增長至2023年的１ ２．５萬億元，全社會固定資產(chǎn)投資規(guī)模將從2023年的３．２６萬億元增長 至2023年的４．３萬億元。年末，全市擁有四級及四級以上的建筑施工企業(yè) 1771個(gè)，比 1995年末增長 %。全市建筑施工面積 ，比上年增長 %，比 1995年增長 %；竣工面積 ，比上年增長 %，五年累計(jì)竣工 ，比 “ 八五 ” 期間增長 %。近２０年來，建筑業(yè)發(fā)展迅速，在促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、重點(diǎn)工程建設(shè)、改變城鄉(xiāng)面貌、解決城鄉(xiāng)勞動(dòng)力就業(yè)方面作出了重要的貢獻(xiàn)。危舊房改造市場缺口很大，對開發(fā)商來講，蘊(yùn)藏著巨大的商機(jī)。今年， 宣武區(qū)計(jì)劃今年內(nèi) “ 危改 ” 十七片小區(qū)，崇文區(qū)計(jì)劃年內(nèi)多片小區(qū)聯(lián)動(dòng)開發(fā)，豐臺區(qū)計(jì)劃年內(nèi)開工 7片地區(qū)，西城區(qū)計(jì)劃年內(nèi)動(dòng)工 “ 豐盛 ” 小區(qū)。居民按房改成本價(jià)和經(jīng)濟(jì)適用房政策購房 。北京市大規(guī)模的危舊房改造始于九十年代初， 10年來全市累計(jì)開工改造危舊小區(qū) 168片，竣工 53片，竣工面積達(dá) 1450萬平方米，拆除危舊房屋 499萬平方米，動(dòng)遷居民 18． 4萬戶，取得了一定成效。（ 2） 以市政道路及重點(diǎn)構(gòu)成建設(shè)拆遷帶動(dòng)危改 —— 政策依據(jù) ：《關(guān)于市政建設(shè)重點(diǎn)工程有關(guān)規(guī)定的通知》（京政發(fā)〔 1998〕 18號）。2023年 3月，北京市政府實(shí)行《北京市加快城市危舊房改造實(shí)施辦法（試行）》（京政辦發(fā) [2023]19號）在崇文、宣武和豐臺三區(qū)五片進(jìn)行試點(diǎn)。二、供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析依據(jù)前述分析，以中低收入者為標(biāo)準(zhǔn)，北京是經(jīng)濟(jì)適用房總體供應(yīng)在年 600萬平方米左右；對供應(yīng)結(jié)構(gòu)，每年單位自建房保持年 130萬 150萬，房改帶危改政策的回遷在 60％以上，年供應(yīng) 180萬平方米，二、三級市場年供應(yīng) 150萬平方米，集中建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房平均每年約在 150萬平方米。北京市城鎮(zhèn)居民住宅需求總量預(yù)測，從近期看，按滿足居民基本生活需求低限標(biāo)準(zhǔn)測算，每年約需住房 900多萬平方米，從長遠(yuǎn)看，每年約需 1200萬平方米。北京市經(jīng)濟(jì)適用住房主要集中于北部、東部、東北部和西部地區(qū)，而南部地區(qū)沒有形成規(guī)模性的經(jīng)濟(jì)適用房，但是依據(jù)北京市政府開發(fā)南城的戰(zhàn)略部署和南部的危房改造和城鎮(zhèn)建設(shè)都要求加大該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度，所以，龍騰要關(guān)注南城的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，尋求政府支持。三、目前經(jīng)濟(jì)適用房市場的各項(xiàng)政策還不完善從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，目前對開盤的不同的項(xiàng)目，購房主體有所不同，存在單位集體購房和個(gè)人購房兩大類。北京市批準(zhǔn)科教文衛(wèi)等單位定向建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目 87個(gè)，總規(guī)模，已開工 144萬平方米，竣工 40萬平方米。經(jīng)過近三年的實(shí)踐，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)取得了較好的成效，依《建設(shè)事業(yè) “十五 ”計(jì)劃剛要》，政府明確提出發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房為重點(diǎn)的住宅建設(shè)，增加住房的有效供給，發(fā)展以居民住宅為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)和裝修裝飾業(yè)。旺盛的市場需求和有效供給不足決定了北京市寫字樓市場后市保持上揚(yáng)態(tài)勢四、區(qū)域分布 2023年奧運(yùn)為寫字樓市場創(chuàng)造潛在的商機(jī)租賃市場活躍，租金大幅上揚(yáng)隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和中國即將加入 WTO，外資機(jī)構(gòu)在寫字樓租賃市場也體現(xiàn)出強(qiáng)大的實(shí)力寫字樓市場供應(yīng)板塊區(qū)域分別差距明顯，主要集中于朝陽、海淀、西城、東城四區(qū)二、市場需求 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細(xì)分分析北京市寫字樓市場分析市場現(xiàn)狀一、市場供應(yīng) 市場供應(yīng)：因此要求開發(fā)商要選擇或開創(chuàng)良好的開發(fā)模式（商業(yè)模式）。在房地產(chǎn)開發(fā)的價(jià)值追求中，開發(fā)商要避虛就實(shí)，不盲目追求高利潤 。從房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈上看，就是要對橫向水平鏈進(jìn)行整合，對各個(gè)階段的時(shí)間、精力等投入作出合理規(guī)劃和組織。從開發(fā)企業(yè)的角度是龍騰所需要的和切合實(shí)際的，因此我們通過房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈對房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)特性做出比較詳細(xì)的分析，為龍騰的發(fā)展戰(zhàn)略的制定提供支持。對于龍騰房地產(chǎn)開發(fā)公司，在進(jìn)行市場分析時(shí)候要重點(diǎn)考慮上述因素。售 ”會產(chǎn)生替代效應(yīng)，這要看人們的購買力、消費(fèi)的市場信息房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)市場（買方）分析一、需求結(jié)構(gòu)隨著住房體制的不斷改革，居民個(gè)人將取代集團(tuán)購房成為房地產(chǎn)中住宅市場的消費(fèi)主體。??????????????????????自由資金 政府管理行為將更多的變?yōu)殚g接調(diào)控型： 為保障城市規(guī)劃發(fā)展和居民利益，政府在土地、房價(jià)的管理行為和政策引導(dǎo)將加強(qiáng)，這些行為將通過城市規(guī)劃方案制定、各類政策的推出等體現(xiàn)，但隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其行為也將轉(zhuǎn)變?yōu)殚g接型調(diào)控。（ 3）住宅風(fēng)格的多樣化和創(chuàng)新。 21世紀(jì)初開始，可望北京房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)有全面發(fā)展提高。房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展 ： 房地產(chǎn)作為一個(gè)大的市場，開發(fā)企業(yè)將更專業(yè)的選擇細(xì)分市場尋求發(fā)展（如萬科只做北京、上海、深圳、天津四個(gè)城市的商品住宅，北京城建要?jiǎng)冸x建筑，只做房地產(chǎn)）信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)市場中全面發(fā)揮重要作用 ：一是信息技術(shù)設(shè)施大量運(yùn)用在新建的中高檔住宅和一般辦公樓、商業(yè)樓盤中；二是一部分已經(jīng)建成的中高檔樓盤實(shí)施信息化改造；三是直接為房地產(chǎn)交易服務(wù)的商業(yè)性網(wǎng)站發(fā)揮作用；四是管理部門和中大型企業(yè)的信息化管理走向成熟。這種新觀念是全方位的，包括市場研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、廣告營銷、企業(yè)管理等，并帶動(dòng)了北京房地產(chǎn)人才的成長。 21世紀(jì)初北京房地產(chǎn)市場全面穩(wěn)定增長，是指：需求總規(guī)模的擴(kuò)大、需求品種結(jié)構(gòu)的全面上升、需求增長的持續(xù)時(shí)間較長較穩(wěn)定三層意思；運(yùn)行機(jī)制基本完成市場化，競爭更加激烈 1．土地出讓的市場化水平會極大提高； 公有住房市場化改革接近完成。改善城鄉(xiāng)居民的居住條件，是21世紀(jì)初政府提高人民生活的主要目標(biāo)和內(nèi)容。 2. 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析21世紀(jì)初北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景一、房地產(chǎn)市場走勢整體發(fā)展前景看好 以中國加入 WTO和北京申奧成功為契機(jī)，以及《中國 “十五 ”建設(shè)計(jì)劃》提出住房建設(shè)目標(biāo)作為政策導(dǎo)向，可以認(rèn)為北京房地產(chǎn)的發(fā)展前景廣闊。需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 ：隨著住房體制改革的深入、中國即將加入 WTO及戶籍制度的改革，對商用和住房需求的結(jié)構(gòu)已經(jīng)造成影響，這種需求結(jié)構(gòu)在房地產(chǎn)投資開發(fā)市場已經(jīng)有所反映。個(gè)人購房已成為住宅市場主力軍 ： 2023年上半年在商品住宅銷售面積中，銷售給個(gè)人的達(dá)到２２１．３萬平方米，同比增長１７．８％。全國商品住宅平均售價(jià)為 2138元，同比增長 %，其中北京增幅達(dá)到 ％。實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積２４９．５萬平方米，其中住宅銷售２３６萬平方米，同比分別增長８．５％和７．１％。在搜房交易數(shù)據(jù)庫中，規(guī)模小于或等于 5萬平方米的項(xiàng)目個(gè)數(shù)占總在售項(xiàng)目個(gè)數(shù)的 ％，遠(yuǎn)大于上半年新開盤項(xiàng)目中同規(guī)模項(xiàng)目比重 (％ )，開發(fā)規(guī)模較小的項(xiàng)目比重降低。萬通、萬科、太合等也同時(shí)在城里和郊區(qū)推出不同檔次、不同規(guī)模的項(xiàng)目，氣勢逼人。而且政府有關(guān)部門將開展對閑置建設(shè)用地、開發(fā)項(xiàng)目和開發(fā)企業(yè)的清查工作，將優(yōu)化重組現(xiàn)有的大量散、亂、差小型企業(yè)，實(shí)行大公司戰(zhàn)略。對北京市場上在售項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，有項(xiàng)目的企業(yè)平均開發(fā)規(guī)模為 21萬平方米；如果以全部開發(fā)企業(yè)計(jì)算，平均規(guī)模不足 3萬平方米。投資資金來源多元化 ： 隨著市場化改革進(jìn)程加快，開發(fā)企業(yè)投資資金來源渠道多元化，國家投資比重逐漸減少，房地產(chǎn)金融發(fā)展迅速，一些大企業(yè)通過上市融資 。一、房地產(chǎn)投資逐年增加 ；從圖表 1中可以看出， 1990到 1993年房地產(chǎn)投資呈平穩(wěn)增長態(tài)勢， 1994到1995年房地產(chǎn)投資猛增，隨后進(jìn)入逐步平穩(wěn)的增長態(tài)勢。這客觀上就要求國家的政策要為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供良好的政策支持。?申奧成功，為北京市房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)和裝修裝飾業(yè)帶來發(fā)展良機(jī) ： 奧運(yùn)促進(jìn)京城房地產(chǎn)業(yè)整體升級，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也客觀帶動(dòng)建筑業(yè)和裝修裝飾業(yè)的發(fā)展。四是加入ＷＴＯ給建筑業(yè)帶來的機(jī)遇?以建筑和房地產(chǎn)業(yè)為背景的裝修裝飾業(yè)是極具發(fā)展前景的行業(yè)之一： 在《建設(shè)事業(yè) “ 十五 ” 計(jì)劃綱要》中明確提出要發(fā)展以居民住宅為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)和裝修裝飾業(yè)。?中國的建筑業(yè)也處于一個(gè)大發(fā)展的時(shí)期： 根據(jù)建設(shè)部《建筑業(yè) “ 十五 ” 計(jì)劃及2023年發(fā)展規(guī)則》的預(yù)測，今后５ １０年，我國建筑業(yè)面臨良好的發(fā)展機(jī)遇。即居民住房由過去的實(shí)物分配變?yōu)樨泿呕峙洌铀偻菩凶》孔杂谢?第六部分則是戰(zhàn)略實(shí)施的一些具體問題分析。 其次， 在我們對企業(yè)進(jìn)行總體診斷的基礎(chǔ)上，從考慮企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的角度對 企業(yè)內(nèi)部狀況進(jìn)行了詳細(xì)分析。報(bào)告主體部分分為六大部分，即：外部環(huán)境分析、企業(yè)內(nèi)部分析、產(chǎn)業(yè)選擇和業(yè)務(wù)組合、企業(yè)發(fā)展目標(biāo)和整體發(fā)展戰(zhàn)略、 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃和戰(zhàn)略實(shí)施。企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢報(bào)告征求意見稿企業(yè)2023年 11月報(bào)告說明本稿為 發(fā)展戰(zhàn)略初稿。在這部分分析中，重點(diǎn)分析了北京市房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和豐臺區(qū)域環(huán)境。 第五部分 是第四部分的詳細(xì)展開，對 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略做出詳細(xì)的規(guī)劃。?中國的房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期 ： 新時(shí)期的標(biāo)志是伴隨著住房政策的出臺而出現(xiàn)的，其標(biāo)志有：一是城鎮(zhèn)住房體制的質(zhì)變。四是供應(yīng)主體變化，各開發(fā)企業(yè)的地位正面臨重新洗牌。三是西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，大規(guī)模的重點(diǎn)工程建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將為建筑業(yè)提供新的市場發(fā)展空間。但加入 WTO，中國企業(yè)將面臨激烈的競爭態(tài)勢，大企業(yè)和外資企業(yè)良好的資本運(yùn)營、經(jīng)營策略等都對小開發(fā)企業(yè)帶來沖擊。到 2023年末，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達(dá)到 22平方米，基本實(shí)現(xiàn)平均每戶擁有一套功能相對齊全、綜合質(zhì)量相對較高的住宅；農(nóng)村人均住宅建筑面積達(dá)到 30平方米。宏觀大勢房地產(chǎn)業(yè)建筑業(yè)裝修裝飾業(yè)充滿機(jī)遇和挑戰(zhàn) 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 建筑業(yè)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 裝修裝飾業(yè)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析產(chǎn)業(yè)劃分說明：裝飾單獨(dú)列出進(jìn)行分析說明細(xì)的分析，對于建筑和裝修裝飾只做出主要