xx美地項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 。 :19:0110:19Mar2314Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 物管公司確認(rèn)問(wèn)題 本項(xiàng)目定位豪宅，物業(yè)管理的重要性顯而易見(jiàn)，知名物管也將是項(xiàng)目豪宅支撐。 位置 —— 會(huì)所 功能區(qū)域化分原則 —— 功能分布以“接待、展示、洽談一體化；服務(wù)、客戶休息一體化；財(cái)務(wù)、按揭一條龍，三者互動(dòng)互為背景，分區(qū)不間隔”的原則。 溢價(jià)因素 3:今年房地產(chǎn)呈現(xiàn)熱勢(shì) 建議整體核心均價(jià)在 86008800之間 各棟的價(jià)值分析 188 188 229 188 188 229 280 188 188 188 188 229 229 188 188 229 1號(hào)樓 (21層 ) 2號(hào)樓 (23層 ) 3號(hào)樓 (8層 ) 4號(hào)樓 (22層 ) 5號(hào)樓 (11層 ) 6號(hào)樓 (9層 ) 158 158 158 158 120 會(huì)所 120 116 116 117 125 122 122 118 137 面臨著新洲路立交橋的噪音挑戰(zhàn) 樓下是民田路公交路總站（ 5路） 幼兒園為低層房號(hào)遮擋了來(lái)自濱河的噪音 面臨園林，高層看遠(yuǎn)景 高層北面窗遠(yuǎn)眺高爾夫景觀 1 價(jià)值 因素： 戶型 20％ 景觀 30％ 朝向 10％ 噪音 40％ 核心均價(jià) — 按整體資源分棟打分 按照 8600的 市場(chǎng)比準(zhǔn)價(jià)，根據(jù)具體樓盤(pán)整體資源比準(zhǔn)系數(shù)分棟估價(jià)。選擇物業(yè)較關(guān)注投資價(jià)值及升值潛力，生意人為圖吉利選房子一定要風(fēng)水好，結(jié)構(gòu)好。如詩(shī)美地（暫名）銷(xiāo)售執(zhí)行報(bào)告 再造中心區(qū)銷(xiāo)售傳奇 謹(jǐn)呈：深圳市中洲房地產(chǎn)有限公司 世聯(lián)地產(chǎn) 解決問(wèn)題 我們的思路 目標(biāo) 面臨問(wèn)題 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析 銷(xiāo)售策略及手段 價(jià)值分解 項(xiàng)目定位 目標(biāo)客戶分析 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 實(shí)現(xiàn)目標(biāo) 展示攻略 客戶攻略 推廣攻略 ?快銷(xiāo)售 3個(gè)月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售率 65％ 6個(gè)月 90％銷(xiāo)售率 8個(gè)月實(shí)現(xiàn) 100％銷(xiāo)售 ?高價(jià)格 8600～ 8800元 /平米 區(qū)如何產(chǎn)生注意力 、缺乏亮點(diǎn) 目標(biāo)及問(wèn)題 目標(biāo) 面臨問(wèn)題 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析 銷(xiāo)售策略及手段 價(jià)值分解 項(xiàng)目定位 目標(biāo)客戶分析 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 展示攻略 客戶攻略 推廣攻略 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析 區(qū)域價(jià)值分析 —— 中心南區(qū) VS熱點(diǎn)區(qū)域 城市中心區(qū)是本項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值優(yōu)勢(shì) 自然 城市 品牌 中信紅樹(shù)灣（紅樹(shù)灣） 中旅 2期（香蜜湖） 本項(xiàng)目（中心南區(qū)） 天鵝堡（華僑城） 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 面對(duì)區(qū)外競(jìng)爭(zhēng)，本項(xiàng)目必須加入豪宅市場(chǎng)主動(dòng)中心化 ,才能重新吸引市場(chǎng)的關(guān)注 . 2023年 本項(xiàng)目 紅樹(shù)西岸 中信紅樹(shù)灣 瑞河耶納 8500～ 13000 12023～ 13000 9500 中旅 2期 9萬(wàn) 3 香域中央 香蜜山二期 水榭花都三期 9500 8500～ 13000 8500～ 9000 8500 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 波托菲諾 3期 世紀(jì)村四期 9800 8500 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析結(jié)論 1. 城市中心區(qū)是本項(xiàng)目最大價(jià)值點(diǎn) 2. 面對(duì)分區(qū)競(jìng)爭(zhēng)，中心區(qū)只有加入豪宅競(jìng)爭(zhēng)之列才能重新引起市場(chǎng)關(guān)注 目標(biāo) 面臨問(wèn)題 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析 銷(xiāo)售策略及手段 價(jià)值分解 項(xiàng)目定位 目標(biāo)客戶分析 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 展示攻略 客戶攻略 推廣攻略 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 項(xiàng)目資料 戶型 面積 套數(shù) 套數(shù)比 5房 229～ 280 120 % 4房 125～ 188 248 % 實(shí)用 3房 116～ 122 116 ％ 復(fù)式 274～ 304 9 ％ 戶型合計(jì) 493 100％ 總占地 30293平米 總建面 125772平米 住宅 91797平米 總戶數(shù) 503套 車(chē)位數(shù) 678 容積率 SWOT分析 優(yōu)勢(shì)（ S）： ? 位于城市中心區(qū) CBD ? 現(xiàn)樓發(fā)售 ? 生活配套：小學(xué) +幼兒園 +商業(yè)（天虹、購(gòu)物公園） ? 交通配套：地鐵 1號(hào)線 +公交 ? 陽(yáng)光車(chē)庫(kù)，車(chē)位比： 1： ? 臨濱河路 ,昭示性強(qiáng) 威脅（ T）： ? 香蜜湖 /紅樹(shù)灣 /華僑城熱點(diǎn)片區(qū)樓盤(pán)分流高端客戶 機(jī)會(huì)（ O）： ? 中心區(qū)唯一在售住宅項(xiàng)目 ? 中心區(qū)的發(fā)展日趨成熟 ? 中心區(qū)不再批住宅項(xiàng)目用地 ? 大戶型豪宅是近年來(lái)的熱點(diǎn) ? 會(huì)展中心的正式投入運(yùn)作 劣勢(shì)（ W）： ? 臨濱河路和新洲路立交 ,噪音大 ? 小區(qū)中間市政路穿過(guò)無(wú)法封閉管理 ? 產(chǎn)品落后、面積偏大 ? 項(xiàng)目從建成到發(fā)售的時(shí)間較長(zhǎng) 中心區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì) 噪音大、小區(qū)
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