【正文】 資源捕獲發(fā)展機會集聚區(qū)域資源優(yōu)化企業(yè)資源利潤空間區(qū)域價值追求分析 是起家于豐臺、立足于豐臺的施工企業(yè)，企業(yè)發(fā)展狀況受豐臺區(qū)發(fā)展狀況的直接影響，即豐臺區(qū)域未來的經(jīng)濟和環(huán)境發(fā)展態(tài)勢決定了 區(qū)域價值追求空間的大小豐臺區(qū)未來的發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域發(fā)展內(nèi)在要求賦予了 這些立足于豐臺的企業(yè)以發(fā)展的機會 能否有效利用區(qū)域內(nèi)各類資源是影響企業(yè)發(fā)展和追求利潤空間的重要因素企業(yè)內(nèi)部資源配置狀況也影響到企業(yè)的利潤空間在 “南城開發(fā) ”的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)、建筑裝飾業(yè)是區(qū)域發(fā)展的基礎，豐臺區(qū)未來發(fā)展態(tài)勢首先從這兩個支柱行業(yè)開始。三、區(qū)域價值鏈分析結(jié)論：二、豐臺區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)的價值空間縱觀所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（不論是大型還是小型），在對房地產(chǎn)進行投資決策時，首先是區(qū)域選擇，并且區(qū)域的選擇是有限的，這同零售業(yè)等產(chǎn)業(yè)追求規(guī)模無限擴大有所不同。但土地提供不能跨越區(qū)域。房地產(chǎn)業(yè)的終端產(chǎn)品（房屋）是固定于某一區(qū)域的，不可移動。一、房地產(chǎn)是一種典型的區(qū)域經(jīng)濟性產(chǎn)業(yè)或者說，對綠色居住環(huán)境的追求會使得此類地區(qū)的房產(chǎn)將吸引眾多的購買者，對房地產(chǎn)開發(fā)商來講，有必要進行土地儲備，捕獲商機。?建設階段 ：綠化建設，用３年時間完成原定１０年的任務，前期主要使無地面建筑的廢棄地和耕地實現(xiàn)綠化，目前已完成３萬多畝，第二期工程主要結(jié)合拆違章建筑和舊村改造進行。南城（豐臺）是北京城市規(guī)劃發(fā)展的重點之一 ：北京城市建設的重點從市區(qū)向遠郊區(qū)轉(zhuǎn)移，市區(qū)建設從外延擴展向調(diào)整改造轉(zhuǎn)移。目前有旅游涉外星級賓館 14家，旅游定點企業(yè) 22家，旅行社 20家。商業(yè) ：自從億客隆超市在六里橋立住腳后，萬客隆、華聯(lián)、物美、燕莎望京、康地祥等頗有實力的連鎖公司紛紛在豐臺開設分店，東方家園、名流家居等大型家居廣場也陸續(xù)出現(xiàn)。目前隨著南城開發(fā)和北京市整體規(guī)劃發(fā)展的要求，豐臺區(qū)的城市建設將步入更快的發(fā)展時期，危舊房改造和基礎設施配套建設都迅速開展起來。經(jīng)濟適用房項目建欣苑、誠苑小區(qū)就在南苑鄉(xiāng)境內(nèi)。 交通 ：伴隨著南四環(huán)路的竣工，北京南城建設步伐正在全面加快。航空航天工業(yè)部的兩所研究所、一所設計院，鐵道部二七機車廠、二七車輛廠、豐臺橋梁廠等 1000多家中央、市屬企業(yè)座落在這里，其中 1000人以上的大中型企業(yè)近 60家。裝飾人員素質(zhì)、裝飾材料選擇、裝飾設計和施工工藝水平是決定企業(yè)未來發(fā)展狀況的核心競爭要素裝飾企業(yè)也同建筑企業(yè)一樣，在業(yè)務上呈專業(yè)化發(fā)展，企業(yè)實力呈分化趨勢　　 豐臺區(qū)域環(huán)境概述說明：豐臺區(qū)域環(huán)境分析主要是在豐臺整體環(huán)境分析的基礎上，從北京市城市發(fā)展總體規(guī)劃的角度對豐臺區(qū)未來發(fā)展態(tài)勢進行分析。 我國裝飾企業(yè) 90％以上為非國有企業(yè) ?！　∥覈糜螛I(yè)近年來增長 10％， 1997年以來遇到了前所未有的壓力， 1999年減緩，越居世界第六位。發(fā)展現(xiàn)狀：建筑裝飾行業(yè)整體發(fā)展水平偏低 。預計到2023年，我國城市化將達到３５ ％左右，五年累計新增城鎮(zhèn)人口７０００萬人左右，將有一大批新的中小城市形 成。預計國內(nèi)生產(chǎn)總值將從2023年的８．９４萬億元增長至2023年的１ ２．５萬億元，全社會固定資產(chǎn)投資規(guī)模將從2023年的３．２６萬億元增長 至2023年的４．３萬億元。年末，全市擁有四級及四級以上的建筑施工企業(yè) 1771個，比 1995年末增長 %。全市建筑施工面積 ，比上年增長 %，比 1995年增長 %；竣工面積 ，比上年增長 %，五年累計竣工 ，比 “ 八五 ” 期間增長 %。近２０年來，建筑業(yè)發(fā)展迅速，在促進國民經(jīng)濟發(fā)展、重點工程建設、改變城鄉(xiāng)面貌、解決城鄉(xiāng)勞動力就業(yè)方面作出了重要的貢獻。危舊房改造市場缺口很大，對開發(fā)商來講，蘊藏著巨大的商機。今年， 宣武區(qū)計劃今年內(nèi) “ 危改 ” 十七片小區(qū)，崇文區(qū)計劃年內(nèi)多片小區(qū)聯(lián)動開發(fā)，豐臺區(qū)計劃年內(nèi)開工 7片地區(qū)，西城區(qū)計劃年內(nèi)動工 “ 豐盛 ” 小區(qū)。居民按房改成本價和經(jīng)濟適用房政策購房 。北京市大規(guī)模的危舊房改造始于九十年代初， 10年來全市累計開工改造危舊小區(qū) 168片，竣工 53片，竣工面積達 1450萬平方米，拆除危舊房屋 499萬平方米，動遷居民 18． 4萬戶，取得了一定成效。（ 2） 以市政道路及重點構(gòu)成建設拆遷帶動危改 —— 政策依據(jù) ：《關(guān)于市政建設重點工程有關(guān)規(guī)定的通知》（京政發(fā)〔 1998〕 18號）。2023年 3月，北京市政府實行《北京市加快城市危舊房改造實施辦法（試行）》（京政辦發(fā) [2023]19號）在崇文、宣武和豐臺三區(qū)五片進行試點。二、供應結(jié)構(gòu)分析依據(jù)前述分析，以中低收入者為標準，北京是經(jīng)濟適用房總體供應在年 600萬平方米左右；對供應結(jié)構(gòu)，每年單位自建房保持年 130萬 150萬，房改帶危改政策的回遷在 60％以上，年供應 180萬平方米，二、三級市場年供應 150萬平方米，集中建設經(jīng)濟適用房平均每年約在 150萬平方米。北京市城鎮(zhèn)居民住宅需求總量預測，從近期看，按滿足居民基本生活需求低限標準測算，每年約需住房 900多萬平方米，從長遠看，每年約需 1200萬平方米。北京市經(jīng)濟適用住房主要集中于北部、東部、東北部和西部地區(qū)，而南部地區(qū)沒有形成規(guī)模性的經(jīng)濟適用房，但是依據(jù)北京市政府開發(fā)南城的戰(zhàn)略部署和南部的危房改造和城鎮(zhèn)建設都要求加大該地區(qū)的經(jīng)濟適用房建設力度，所以，龍騰要關(guān)注南城的經(jīng)濟適用房建設，尋求政府支持。三、目前經(jīng)濟適用房市場的各項政策還不完善從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，目前對開盤的不同的項目，購房主體有所不同，存在單位集體購房和個人購房兩大類。北京市批準科教文衛(wèi)等單位定向建設經(jīng)濟適用住房項目 87個，總規(guī)模，已開工 144萬平方米，竣工 40萬平方米。經(jīng)過近三年的實踐，經(jīng)濟適用住房建設取得了較好的成效，依《建設事業(yè) “十五 ”計劃剛要》，政府明確提出發(fā)展經(jīng)濟適用住房為重點的住宅建設，增加住房的有效供給，發(fā)展以居民住宅為重點的房地產(chǎn)業(yè)和裝修裝飾業(yè)。旺盛的市場需求和有效供給不足決定了北京市寫字樓市場后市保持上揚態(tài)勢四、區(qū)域分布 2023年奧運為寫字樓市場創(chuàng)造潛在的商機租賃市場活躍，租金大幅上揚隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展和中國即將加入 WTO，外資機構(gòu)在寫字樓租賃市場也體現(xiàn)出強大的實力寫字樓市場供應板塊區(qū)域分別差距明顯，主要集中于朝陽、海淀、西城、東城四區(qū)二、市場需求 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細分分析北京市寫字樓市場分析市場現(xiàn)狀一、市場供應 市場供應：因此要求開發(fā)商要選擇或開創(chuàng)良好的開發(fā)模式（商業(yè)模式）。在房地產(chǎn)開發(fā)的價值追求中，開發(fā)商要避虛就實，不盲目追求高利潤 。從房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈上看，就是要對橫向水平鏈進行整合，對各個階段的時間、精力等投入作出合理規(guī)劃和組織。從開發(fā)企業(yè)的角度是龍騰所需要的和切合實際的，因此我們通過房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈對房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)特性做出比較詳細的分析，為龍騰的發(fā)展戰(zhàn)略的制定提供支持。對于龍騰房地產(chǎn)開發(fā)公司，在進行市場分析時候要重點考慮上述因素。售 ”會產(chǎn)生替代效應，這要看人們的購買力、消費的市場信息房地產(chǎn)業(yè)消費市場（買方）分析一、需求結(jié)構(gòu)隨著住房體制的不斷改革，居民個人將取代集團購房成為房地產(chǎn)中住宅市場的消費主體。??????????????????????自由資金 政府管理行為將更多的變?yōu)殚g接調(diào)控型： 為保障城市規(guī)劃發(fā)展和居民利益，政府在土地、房價的管理行為和政策引導將加強，這些行為將通過城市規(guī)劃方案制定、各類政策的推出等體現(xiàn)，但隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，其行為也將轉(zhuǎn)變?yōu)殚g接型調(diào)控。（ 3）住宅風格的多樣化和創(chuàng)新。 21世紀初開始，可望北京房地產(chǎn)服務業(yè)有全面發(fā)展提高。房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展 ： 房地產(chǎn)作為一個大的市場，開發(fā)企業(yè)將更專業(yè)的選擇細分市場尋求發(fā)展（如萬科只做北京、上海、深圳、天津四個城市的商品住宅，北京城建要剝離建筑，只做房地產(chǎn)）信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)市場中全面發(fā)揮重要作用 ：一是信息技術(shù)設施大量運用在新建的中高檔住宅和一般辦公樓、商業(yè)樓盤中；二是一部分已經(jīng)建成的中高檔樓盤實施信息化改造；三是直接為房地產(chǎn)交易服務的商業(yè)性網(wǎng)站發(fā)揮作用；四是管理部門和中大型企業(yè)的信息化管理走向成熟。這種新觀念是全方位的，包括市場研究、規(guī)劃設計、廣告營銷、企業(yè)管理等，并帶動了北京房地產(chǎn)人才的成長。 21世紀初北京房地產(chǎn)市場全面穩(wěn)定增長，是指：需求總規(guī)模的擴大、需求品種結(jié)構(gòu)的全面上升、需求增長的持續(xù)時間較長較穩(wěn)定三層意思；運行機制基本完成市場化，競爭更加激烈 1．土地出讓的市場化水平會極大提高； 公有住房市場化改革接近完成。改善城鄉(xiāng)居民的居住條件，是21世紀初政府提高人民生活的主要目標和內(nèi)容。 2. 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析21世紀初北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景一、房地產(chǎn)市場走勢整體發(fā)展前景看好 以中國加入 WTO和北京申奧成功為契機，以及《中國 “十五 ”建設計劃》提出住房建設目標作為政策導向，可以認為北京房地產(chǎn)的發(fā)展前景廣闊。需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 ：隨著住房體制改革的深入、中國即將加入 WTO及戶籍制度的改革，對商用和住房需求的結(jié)構(gòu)已經(jīng)造成影響，這種需求結(jié)構(gòu)在房地產(chǎn)投資開發(fā)市場已經(jīng)有所反映。個人購房已成為住宅市場主力軍 ： 2023年上半年在商品住宅銷售面積中，銷售給個人的達到２２１．３萬平方米，同比增長１７．８％。全國商品住宅平均售價為 2138元，同比增長 %，其中北京增幅達到 ％。實現(xiàn)商品房銷售面積２４９．５萬平方米，其中住宅銷售２３６萬平方米，同比分別增長８．５％和７．１％。在搜房交易數(shù)據(jù)庫中，規(guī)模小于或等于 5萬平方米的項目個數(shù)占總在售項目個數(shù)的 ％，遠大于上半年新開盤項目中同規(guī)模項目比重 (％ )，開發(fā)規(guī)模較小的項目比重降低。萬通、萬科、太合等也同時在城里和郊區(qū)推出不同檔次、不同規(guī)模的項目，氣勢逼人。而且政府有關(guān)部門將開展對閑置建設用地、開發(fā)項目和開發(fā)企業(yè)的清查工作，將優(yōu)化重組現(xiàn)有的大量散、亂、差小型企業(yè)，實行大公司戰(zhàn)略。對北京市場上在售項目進行統(tǒng)計，有項目的企業(yè)平均開發(fā)規(guī)模為 21萬平方米；如果以全部開發(fā)企業(yè)計算，平均規(guī)模不足 3萬平方米。投資資金來源多元化 ： 隨著市場化改革進程加快，開發(fā)企業(yè)投資資金來源渠道多元化，國家投資比重逐漸減少，房地產(chǎn)金融發(fā)展迅速，一些大企業(yè)通過上市融資 。一、房地產(chǎn)投資逐年增加 ；從圖表 1中可以看出， 1990到 1993年房地產(chǎn)投資呈平穩(wěn)增長態(tài)勢， 1994到1995年房地產(chǎn)投資猛增，隨后進入逐步平穩(wěn)的增長態(tài)勢。這客觀上就要求國家的政策要為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供良好的政策支持。?申奧成功，為北京市房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)和裝修裝飾業(yè)帶來發(fā)展良機 ： 奧運促進京城房地產(chǎn)業(yè)整體升級，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也客觀帶動建筑業(yè)和裝修裝飾業(yè)的發(fā)展。四是加入ＷＴＯ給建筑業(yè)帶來的機遇?以建筑和房地產(chǎn)業(yè)為背景的裝修裝飾業(yè)是極具發(fā)展前景的行業(yè)之一： 在《建設事業(yè) “ 十五 ” 計劃綱要》中明確提出要發(fā)展以居民住宅為重點的房地產(chǎn)業(yè)和裝修裝飾業(yè)。?中國的建筑業(yè)也處于一個大發(fā)展的時期： 根據(jù)建設部《建筑業(yè) “ 十五 ” 計劃及2023年發(fā)展規(guī)則》的預測，今后５ １０年，我國建筑業(yè)面臨良好的發(fā)展機遇。即居民住房由過去的實物分配變?yōu)樨泿呕峙?，加速推行住房自有化?第六部分則是戰(zhàn)略實施的一些具體問題分析。 其次， 在我們對企業(yè)進行總體診斷的基礎上，從考慮企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的角度對 企業(yè)內(nèi)部狀況進行了詳細分析。報告主體部分分為六大部分，即：外部環(huán)境分析、企業(yè)內(nèi)部分析、產(chǎn)業(yè)選擇和業(yè)務組合、企業(yè)發(fā)展目標和整體發(fā)展戰(zhàn)略、 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃和戰(zhàn)略實施。企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢報告征求意見稿報告說明本稿為 發(fā)展戰(zhàn)略初稿。在這部分分析中，重點分析了北京市房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和豐臺區(qū)域環(huán)境。 第五部分 是第四部分的詳細展開，對 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略做出詳細的規(guī)劃。?中國的房地產(chǎn)業(yè)已進入一個新的發(fā)展時期 ： 新時期的標志是伴隨著住房政策的出臺而出現(xiàn)的，其標志有：一是城鎮(zhèn)住房體制的質(zhì)變。四是供應主體變化，各開發(fā)企業(yè)的地位正面臨重新洗牌。三是西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，大規(guī)模的重點工程建設和基礎設施建設，將為建筑業(yè)提供新的市場發(fā)展空間。但加入 WTO，中國企業(yè)將面臨激烈的競爭態(tài)勢，大企業(yè)和外資企業(yè)良好的資本運營、經(jīng)營策略等都對小開發(fā)企業(yè)帶來沖擊。到 2023年末，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達到 22平方米，基本實現(xiàn)平均每戶擁有一套功能相對齊全、綜合質(zhì)量相對較高的住宅；農(nóng)村人均住宅建筑面積達到 30平方米。宏觀大勢房地產(chǎn)業(yè)建筑業(yè)裝修裝飾業(yè)充滿機遇和挑戰(zhàn) 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 建筑業(yè)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 裝修裝飾業(yè)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析產(chǎn)業(yè)劃分說明：裝飾單獨列出進行分析說明細的分析，對于建筑和裝修裝飾只做出