【正文】 站西 南方電梯 兩部自動(dòng)扶梯 無 無 一部 無空調(diào) 中央空調(diào) 中央空調(diào) 中央空調(diào) 中央空調(diào) 中央空調(diào)賣場外部裝飾 大型現(xiàn)代廣告牌 簡單 簡單 簡單 簡單賣場內(nèi)部裝飾 小型廣告橫幅 簡單 簡單 簡單 簡單倉庫 地下車庫一小部分 無 無 五、六樓 無外部廣場 約 500平方米 無 無 無 無停車位 (個(gè) ) 200（地下停車場） 無 無 無 無保衛(wèi) 錄象監(jiān)視、保安 保安 保安巡邏 保安巡邏 保安巡邏配套設(shè)施二期規(guī)劃內(nèi)設(shè)銀行、餐飲、商務(wù)、知名廠家展示中心、聯(lián)絡(luò)處、售后服務(wù)處等設(shè)施無 無 無 無評價(jià) 好，新 一般 一般 一般 較好較新場地條件站西各場地特點(diǎn)資料來源：實(shí)地調(diào)查商場名稱 一手租金價(jià)(元 /月 /鋪 )二手租金價(jià) (元 /月 /鋪 )頂手費(fèi) 租期 備注南方鐘表交易中心1028 25004000 3萬 —5萬 3年 1米柜面站西鐘表城 1250 30006000 15萬 —20萬 3年 拉閘鋪九龍表行 500 500 1萬 3年 1米柜面東方鐘表配件中心3001000 3001000 / 靈活 柜面、拉閘鋪旺角鐘表城 / 15002500 / 1年 柜面租金及售價(jià)租金資料來源：實(shí)地調(diào)查售價(jià)旺角一期（售罄） 均價(jià)　 柜面、拉閘鋪 管理費(fèi)１５元 /Ｍ ２旺角二期（在售） 均價(jià)　 玻璃門鋪（ 9m2以上 )資料來源：實(shí)地調(diào)查租金走勢南方表城租金最高，其余各場租金情況穩(wěn)定站西區(qū)域鐘表市場租金走勢圖經(jīng)營者特征n 業(yè)主多為廣東的私營業(yè)主或個(gè)體戶n 客商來自全國各地及第三世界國家n 多數(shù)業(yè)主擁有 23個(gè)鋪于不同場地n 旺角購鋪者多為原站西經(jīng)營者和投資客n 對環(huán)境、配套服務(wù)等有較高要求n 購鋪認(rèn)為最重要的因素是： 　　 n 提及最多的設(shè)施： n 最關(guān)心的服務(wù) n 鋪位選擇 +辦公 n 接受同場經(jīng)營的行業(yè) 客戶調(diào)查資料潛在供應(yīng)分析項(xiàng)目位置鐘表城商圈服裝批發(fā)市場旺角二期旺角二期開業(yè)時(shí)間 規(guī)模 (m2) 3000鋪位數(shù) (個(gè) ) 150商鋪面積(m2)915附近多家中小型服裝批發(fā)市場也有轉(zhuǎn)為鐘表市場的可能l站西一帶將繼續(xù)延續(xù)鐘表批發(fā)集散地特色l旺角經(jīng)營理念及檔次有所提升廣州鐘表批發(fā)市場特征n 站地規(guī)模較小 17004000m2n 鋪位較少 150400個(gè)n 鋪位面積小 110m2n 場地多為臨建，裝修簡陋，檔次低n 產(chǎn)品都在 500元以下，以 50100元居多n 不少假冒偽劣商品同場經(jīng)營n 多數(shù)場館沒有停車位n 缺乏倉庫、商務(wù)、生活配套設(shè)施n 親緣關(guān)系在商戶經(jīng)營中占有重要地位—— 基本屬于傳統(tǒng)的集散地式的批發(fā)市場現(xiàn)有市場發(fā)展前景及對項(xiàng)目的影響n 站西一帶將繼續(xù)延續(xù)鐘表批發(fā)集散地特色n 原南方、站西等臨建市場將搬遷n 原站西經(jīng)營者多在旺角購鋪n 站西鐘表市場已逐漸向周邊擴(kuò)散，區(qū)域整治后，形成以旺角為中心的批發(fā)集散地—— 項(xiàng)目偏離集散批發(fā)中心商圈，延續(xù)性較差項(xiàng)目發(fā)展為鐘表市場之 SWOT 分析n 優(yōu)勢 Strengthsn 劣勢 Weaknessesn 機(jī)會 Opportunitiesn 威脅 Threats優(yōu)勢 Strengths站西鐘表集散地 本項(xiàng)目規(guī)模（ m2) （總建）鋪位數(shù)（個(gè)） 1700 2023（擬）停車位（個(gè)） 200（旺角地下停車場） 107（擬）道路連接 不能直接和高等級公路連接和高等級公路接駁方便客、貨運(yùn)配套條件站場充足，但交通組織較混亂現(xiàn)狀貨運(yùn)條件良好n 與貨運(yùn)站、客運(yùn)站、火車站、機(jī)場的聯(lián)系便捷n 與站西批發(fā)市場區(qū)域的聯(lián)系緊密n 臨近主干道廣園西路，區(qū)位識別性好劣勢 Weaknessesn 距離中心商圈有一定距離，周邊商業(yè)氣氛較差n周邊環(huán)境較差，區(qū)域形象不佳，難以吸引品牌產(chǎn)品進(jìn)場n臨主干道（廣源路）面窄，并有舊建筑遮擋n地形不平，有一定坡度，對設(shè)計(jì)施工要求較高n屬臨建性質(zhì)，只有 20年使用權(quán)n周邊專業(yè)市場不多，與鐘表專業(yè)市場的區(qū)域延續(xù)性較差n項(xiàng)目規(guī)模對于單一經(jīng)營鐘表市場而言過于龐大機(jī)會 Opportunitiesn 火車站一帶的市政改造，地鐵二號線的開通，給項(xiàng)目帶來新商機(jī)n 站西專業(yè)市場可能拆遷，產(chǎn)生新的機(jī)會n 加入 WTO兩三年后，將有大批國外中檔次產(chǎn)品要進(jìn)入中國市場n 傳統(tǒng)集散地形式的批發(fā)市場已不能滿足不同檔次品牌的流通要求，新型鐘表物流中心有發(fā)展的市場空間n 鐘表行業(yè)有較強(qiáng)的行業(yè)關(guān)聯(lián)度，可與珠寶首飾、眼鏡等行業(yè)同場經(jīng)營威脅 Threatn站西鐘表市場已逐漸向周邊擴(kuò)散，旺角經(jīng)營模式有所提升，市場競爭趨激烈n交易會搬至琶洲后，火車站商圈的吸引力可能會受影響n鐘表供求市場逐漸飽和，批發(fā)市場容量不大 ——中低檔批發(fā)市場容量有限 ——中高檔品牌難以進(jìn)入批發(fā)市場n深圳依托鐘表產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，正成為全國檔次化、品牌化、正規(guī)化的批發(fā)展示中心第 13屆深圳國際鐘表珠寶展規(guī)模 （ m2) 展位 （個(gè)） 1000商鋪間隔 (m) 3x3 3x4品牌化、國際化、規(guī)范化以鐘表展為主，兼顧珠寶、精品行業(yè)小結(jié)l但品牌產(chǎn)品對區(qū)域形象、同場經(jīng)營者的要求又極高n 鐘表專業(yè)市場尤其是綜合性鐘表物流中心有一定的市場發(fā)展空間n 項(xiàng)目規(guī)模對于傳統(tǒng)鐘表批發(fā)市場而言過于龐大對策跨行業(yè)經(jīng)營 提升經(jīng)營理念構(gòu)建新型的鐘表物流中心l與珠寶首飾、眼鏡、精品等行業(yè)分不同主題區(qū)域同場經(jīng)營l但上述行業(yè)均有場地面積小，對區(qū)域形象敏感高的特性鞋類專業(yè)市場n 行業(yè)狀況n 專業(yè)市場特征n 廣州專業(yè)市場分析n 項(xiàng)目設(shè)定為鞋類市場的 SWOT分析鞋業(yè)l產(chǎn)量大： 世界總產(chǎn)量 1/2l出口額高： 世界 1/4情況：n 我國是鞋業(yè)的生產(chǎn)大國，產(chǎn)品多為中低檔n 供過于求 ，競爭矛盾突出行業(yè)概況我國鞋產(chǎn)量我國出口額量l集中在東南部沿海城市 ——廣東、福建、浙江、山東 ；其占我國鞋產(chǎn)品出口 八成 以上l廣東鞋業(yè)生產(chǎn)占了全國生產(chǎn)總量的 五成 ；是世界最大的成品鞋生產(chǎn)基地廣東鞋業(yè) 行業(yè)概況鞋業(yè) 鞋業(yè)批發(fā)市場特征鞋業(yè)批發(fā)市場主要特性：n 場地要求具一定規(guī)模、對倉儲場地要求較高n 鞋材、成品鞋批發(fā)市場共存n 同場貨品檔次接近n 多為廠家直售廣州鞋業(yè)批發(fā)市場分布情況鞋業(yè) 廣州鞋業(yè)批發(fā)市場分析?廣州市 鞋材 轉(zhuǎn)業(yè)市場：廣州站西一帶、濠畔街、瑤臺新濠畔?廣州 成品鞋 專業(yè)市場：廣州站西一帶、高第西鞋街、大新路、解放路站西區(qū) 域是廣州現(xiàn)時(shí)主要鞋業(yè)批發(fā)點(diǎn)海珠廣場區(qū)域站西區(qū)域瑤臺三元里區(qū)域80年代 海珠廣場區(qū)域90年代 站西區(qū)域時(shí)期 區(qū)域交通不便成熟、齊全情況近期 瑤臺三元里區(qū)域 新、供應(yīng)大國際業(yè)鞋城天富鞋業(yè)廣場歐陸鞋城新濠畔鞋業(yè)廣場 越秀鞋城影都鞋城萬國鞋城廣州火車站廣原西路廣原西路萬通鞋材匯昌鞋材廣場鞋業(yè) 站西路鞋業(yè)市場n 廣州火車站西側(cè)，處于貨運(yùn)樞紐區(qū)域n 靠近廣原西路、環(huán)市路等城市干線n 批發(fā)市場主要集中在歐陸鞋城、國際業(yè)鞋城區(qū)域附近n 主要分為：早期市場　　　　　近期市場分布：站西鞋城情況：早期低檔中低中低中高中高檔次//商貿(mào)中心T字展臺展示電視特殊配套設(shè)施250~350250~400350~650400~650400~700現(xiàn)時(shí)租金（元 /m2 ）1%4%2%0%1%空置率成品鞋成品鞋鞋材、配件成品鞋成品鞋經(jīng)營類別60230600408207