某地產(chǎn)項目如何實現(xiàn)快銷高溢價操盤思路-全文預(yù)覽
【正文】 （一） 怎么招商 ? 物業(yè)及選址要求 餐飲（二） 怎么招商 ? 德克士 肯德基 必勝客 星巴克 面點王 金逸影視 中體倍力 餐飲娛樂 怎么招商 ? ? 瑪花纖體 ? 瑪花纖體是隸屬于麗妍集團 (Global Beauty International Limited)所經(jīng)營的品牌之一，該集團公司是一家跨國美容企業(yè) 完美美容 ? 完美專業(yè)美容纖體中心，創(chuàng)于 1995年，一直以來均以國際級的管理，專業(yè)的美容技術(shù)，先進的美容儀器為宗旨，提供多元化及高質(zhì)量的服務(wù)。 ?黃金比例：最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂為 52： 18： 30 ?業(yè)態(tài)組合：主力店、次主力店、獨立店。 商業(yè)設(shè)計 5原則 :方便行人步行原則 ,方便行人進入原則 ,城市休閑功能原則 ,綠化景觀檔次提高原則 ,參與性原則 加強動線系統(tǒng) 賣建筑規(guī)劃 三、提升 公共區(qū)域 休閑娛樂性 內(nèi)嵌式廣場 中庭的利用 … 空中走廊（空中商鋪） 賣建筑規(guī)劃 當顧客在這個面積巨大的商場中逛時，寬闊的主動線可以讓顧客很容易找到要找的店面和商品，不會出現(xiàn)在其它商場迷路的情況； 巨大的中庭直接通到建筑的頂部，可以采到足夠的自然光； 卸貨區(qū)的設(shè)置特點，卸貨區(qū)安排在店面的后部，通過貨梯直接進入店面的貨物區(qū)，顧客走動的位置完全看不到貨物的物流過程。 加強動線系統(tǒng) 賣建筑規(guī)劃 建議： 整個購物中心 設(shè)計成 一條主動線 ， 無次要通道 模式 ， 所有店面都分布在動線兩邊 ， 這樣避免了整個商場中死角的出現(xiàn)；內(nèi)外部交通合理 ， 真正做到人車分流 、 人貨分流； 層高 建議 （ 5米至 ,但必須根據(jù)業(yè)態(tài) ） ， 方正實用 。 甚至包含了酒店和辦公的功能 (老街兩棟住宅設(shè)計考慮 8樓以下業(yè)態(tài)規(guī)劃 )。一個成功的購物中心必須與城市發(fā)展的相吻合，匹配，同時必須主動順應(yīng)城市的發(fā)展的需要，主動為城市發(fā)展的服務(wù)。 服裝、精品類 ? GUCCI”古馳 ? ErmenegildoZegna杰尼亞 ? AlfredDunhill阿爾弗雷德 登喜路 ? ESCADA艾斯卡達 ? HUGOBOSS雨果博斯 ? KENZO日本 高田賢三 ? PalZileri伯爵萊利 ? CHARRIOL夏利豪法國鐘表品牌 怎么招商 ? ? 定位在中檔或者偏上的品牌 ? 阿桑娜 azona、 例外 EXCEPTION、 森美 Sammy這樣一批定位在中檔或者偏上的品牌 怎么招商 ? 結(jié)論 兩大 主力店 : 大潤發(fā)超市 ； 佳惠百貨 ； 四大 獨立店 : 肯德基 星巴克 必勝客 屈臣氏 五大專業(yè)店 : 國美電器 百腦匯專業(yè) IT賣場 。通常這種返租回報模式會附帶 “ 回購 ” 條款。 如何賣高溢價 ? 項目信托可以同時達成發(fā)展商融資和營銷蓄客的目的，在可能的情況下，我們建議采用信托模式進行啟動，但是信托審批嚴格，且在商業(yè)領(lǐng)域內(nèi)沒有先例，審批難度無法預(yù)測 ,因此我們可以采用類信托方式。對于這一創(chuàng)新的銷售手段，現(xiàn)在的工作重點是改變投資者傳統(tǒng)的投資觀念，擴大該類產(chǎn)品的認知程度。 如何賣高溢價 ? 3 店中店銷售模式 ,產(chǎn)權(quán)長 短期返租銷售 店中店銷售模式下的價值鏈模型和利益?zhèn)鲗?dǎo)模型： 開發(fā)商 投資者 經(jīng)營者 消費者 獲取現(xiàn)金 獲取物業(yè) 承租物業(yè) 獲取投資收益 獲取經(jīng)營收益 購買產(chǎn)品 操作方式 —— 發(fā)展商將商業(yè)劃分為可經(jīng)營的小鋪位，然后按鋪位出售給投資者或使用者，同時購買人必須同時簽署物業(yè)使用協(xié)議，承諾服從商業(yè)的統(tǒng)一經(jīng)營和管理約束。（ 17％） ≈2705元 /㎡ 每年每平方返還租金為 16129元 /㎡ *8%=1290元 /㎡， 16129元 /㎡ *9%=1452元 /㎡， 16129元 /㎡ *10%=1613元 /㎡， 16129元 /㎡ *10%=1613元 /㎡ 每年出租可收租金平均為 50元 /㎡ *12=600元 /㎡ （ 13F計 70元 /㎡ *12=840元 /㎡， 45F計 20元 /㎡ *12=240元 /㎡） ， 按租 五 年計算： 五 年后實際收益為 150001290145216131613+600*5=12032元 /㎡ 13F 20230193521252125+840*5=16243元 /㎡ 45F 6000516581645645+240*5=5413元 /㎡ 如何賣高溢價 ? 返租模式分析 2 包租 5年，按每年 7%， 8%， 9%， 10%， 10%返租 第一次返 2年計 15%， 往后一年一返 考慮到銷售時本項目的最終收益保證在 15000元 /㎡ （ 13F計 20230元 /㎡， 45F計 6000元 /㎡） ， 要先返還 2年計 15％的回報率計算， 我們的市場銷售均價應(yīng)該為： 15000元 /㎡247。（ 124％） ≈19737元 /㎡ 6000元 /㎡247。即： “ 三地 ” 營銷模式 =目的地營銷 + 客源
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