【正文】 時也輻射到經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等周邊區(qū)域的居民來此購物。區(qū)域內(nèi)新開發(fā)商業(yè)項目較少，沿街商業(yè)多以老舊建筑及住宅改建為主。其實，火車站區(qū)域的優(yōu)勢是與生俱來的，這些可貴的市場資源并沒有轉(zhuǎn)變成商業(yè)價值。站前是一個較老的居住區(qū)，周邊人口的居住密度很大，加上鐵北人群，據(jù)保守估計至少在 70萬人以上，長春火車站是東北鐵路的重要樞紐，外五縣和吉林省周邊地區(qū)的人到長春首先地點(diǎn)就是火車站，消費(fèi)潛力巨大從現(xiàn)有經(jīng)營檔次及品種來看，品類繁多，但檔次較低，多以雜牌、小作坊加工商品為主，商業(yè)難上檔次 消費(fèi)層次較低。如今的火車站，已完全超出交通樞紐的含義而被注入更多的商業(yè)色彩。站前業(yè)態(tài)比例分析餐飲住宿日雜 /食雜通訊器材美容 /美發(fā) /美體 /健身咨詢 /中介 /服務(wù)其他休閑娛樂婚紗 /攝影 /沖印服飾 /鞋業(yè)銀行 /郵局 /電信 /學(xué)校醫(yī)療保健廣告 /打印工藝 /文化用品 /書店 /眼鏡店五金 /機(jī)電 /建材 /家居空置商鋪從業(yè)態(tài)比例看，在站前商圈所有業(yè)態(tài)中餐飲、住宿、日雜 /食雜用品是主要經(jīng)營業(yè)態(tài)，其中餐飲占比 66%。鋪位租金鋪位租金 物業(yè)名稱 物業(yè)地址 租金（元 /平方米 長江路步行街 世界零售之王 —— 沃爾瑪超市正式入駐長春銀座 沃爾瑪重慶路店2023— 今 正在建設(shè)中的金座休閑購物廣場，總建筑面積 6萬平方米，定位于國際上比較領(lǐng)先的商業(yè)業(yè)態(tài) 金座休閑購物廣場區(qū)域集中型商業(yè)現(xiàn)狀區(qū)域集中型商業(yè)現(xiàn)狀 長春火車站是東北鐵路的重要樞紐，外五縣和吉林省周邊地區(qū)的人到長春首先考慮的購物地點(diǎn)就是火車站，這里流動人群每天都在 50萬人次以上，是長春市最古老、歷史最悠久的商圈 ，擁有超強(qiáng)的購買力目前多以服裝、百貨等商品批發(fā)為主，商業(yè)業(yè)態(tài)較為單一，且檔次較低?；疖囌旧倘χ饕纳虡I(yè)項目包括長春國商、長江路步行街、沃爾瑪購物廣場、華正、遠(yuǎn)東、黑水路、春華地下、太陽家居等多個商業(yè)項目，即便是在非節(jié)假日期間，火車站商圈亦是人頭攢動，接踵摩肩 ,在火車站，? 整體檔次及商業(yè)特色 商圈內(nèi)的業(yè)態(tài)以服裝、小商品、皮鞋等耐用消費(fèi)品批發(fā)為主，為中底等消費(fèi)圈。站前商圈包括北至鐵北、西至遼寧路、南至北京大街、東到亞泰大街的地塊范圍。4. 桂林路的繁榮與發(fā)展主要依托解放大路上的白領(lǐng)一族和周邊學(xué)校，如吉林師大、東北師大、吉林藝術(shù)學(xué)院、長春工程學(xué)院以及清華外國語學(xué)校、師大附中等，另外還集中了省電業(yè)局、省中行、省林業(yè)廳、省外貿(mào)廳、省圖書館、市土地局、朝陽區(qū)檢察院、韓國江原道辦事處等眾多行政機(jī)構(gòu)。桂林路商圈作為一條傳 統(tǒng)的商業(yè)街，其商業(yè)的發(fā)展力度上明顯落后于其他幾個商圈，近年也沒有大力 改造的跡象。桂林路商業(yè)街主要依托道路兩側(cè)臨街商業(yè)裙 房，以品牌專賣店、專營柜臺為主， “青春、時尚、科技 ”的特點(diǎn)，對 20歲左右 的中、高檔青年人消費(fèi)群體具有重要影響力。E租金段 自由大路（長慶街至立信街） 本地段屬于主干道，商業(yè)街的互動性不足，多為大酒店及旗艦店，小鋪位很少，日租金大多在 5到 6元，經(jīng)營狀況一般。 日雜食品類80年代起隨著 80年代改革開放的發(fā)展，由于周邊學(xué)區(qū)及大醫(yī)院林立，一些文化層次高及收入較高的長春市民居住于此，形成了城市的富人區(qū)；富人遷入19902023年 桂林市場及桂林商廈的出現(xiàn)，使桂林路商圈成為長春的時代前沿，成為了年輕人消費(fèi)購物的首選地； 1992年桂林路市場、 1995年桂林商廈成立20232023年 2500名韓國留學(xué)生及商務(wù)人士帶動了區(qū)域內(nèi)的韓國商品的需求，學(xué)生的消費(fèi)力增強(qiáng)，使桂林路成為年輕人的購物天堂； 榮德超市（恒客隆）、2023年韓國街開街2023至今 富人聚集，帶動了周邊的消費(fèi)力，提升了消費(fèi)檔次，逐漸形成了以桂林路為核心的中高檔餐飲、娛樂及服飾店，周邊酒店及金融機(jī)構(gòu)也極大發(fā)展依林小鎮(zhèn)、小燕莎商圈形成過程研究桂林路商圈研究 桂林商廈小燕莎購物廣場香格里拉大酒店恒客隆超市（依林小鎮(zhèn) ）桂林路市場桂林路商圈內(nèi)的主力店主要分布于同志街及桂林路沿線自由大路兩側(cè)多為金融機(jī)構(gòu)和城市配套及學(xué)校。隆禮路酒吧街的規(guī)模也逐漸擴(kuò)大，目前聚集了大約的詮釋了商圈的特性。區(qū)域以公路交通為主，有多條公共巴士通往本區(qū)域。商圈整體規(guī)劃定位： 該區(qū)定位為以年輕人為主要目標(biāo)顧客群的時尚、前衛(wèi)、國際化的購物、休閑、娛樂型 商業(yè)中心。 現(xiàn)如今紅旗街所處階段正值上升狀態(tài)，以歐亞為核心的商業(yè)格局成為此區(qū)域的一個商業(yè)亮點(diǎn)，商圈業(yè)態(tài)相對比較單一，但是其輔助和配套商業(yè)各有特點(diǎn)。紅旗商圈研究 鋪位業(yè)態(tài)比例分析紅旗商圈研究 鋪位租金商圈研究結(jié)論 : 紅旗街商圈未來將以歐亞商都擴(kuò)大經(jīng)營為依托，以盛世城、萬達(dá)廣場、頤高數(shù)碼廣場等項目為重點(diǎn)，加大商貿(mào)商務(wù)、 IT電子及影視文化產(chǎn)業(yè)比重，加快經(jīng)干院、無線電一廠等商業(yè) “ 斷帶 ” 區(qū)域的商業(yè)化開發(fā)步伐。巴黎春天朝陽區(qū)工農(nóng)大路1055號 1F::品牌運(yùn)動1F:化妝品、珠寶、眼鏡2F:少女裝、飾品3F：仕女裝、水吧、美容4F:男裝、飾品5F:休閑、戶外、運(yùn)動6F:嬰童、家居7F:電玩、爆米花、娛樂利用扣率聯(lián)營 依靠長春紅旗商圈的優(yōu)勢地段，商場定位為中高檔水平，流動消費(fèi)人員相對周邊商場稍差。 紅旗地下商城 工農(nóng)大路與紅旗街交匯處 地下一層 音像、服裝、鞋帽、小商品、化妝品、家用小電器、一部分餐飲等1020該地下商城經(jīng)營范圍較齊全，目前大多數(shù)客群來源于周邊學(xué)校的學(xué)生，商城內(nèi)商品價格相對便宜，屬于低檔消費(fèi)。 長影世紀(jì)村2023年2023年臺灣藍(lán)天電腦集團(tuán)旗下的百腦匯資訊廣場繼沈陽店開業(yè)后 ,再度邁入東北市場，百腦匯將投資 3億元在長春工農(nóng)大路自建自營 ,全力打造一個占地 11700平方米 ,總建筑面積 70000余平方米的一站購足式大型 IT商場，紅旗商圈成為 IT行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)先鋒。整體檔次及商業(yè)特色 紅旗作為長春市規(guī)模最大、業(yè)種齊全、檔次較高的商圈，但目前其娛樂、餐飲的功能相 對較弱，缺少有規(guī)模、檔次的知名商家，并且沿街商鋪的經(jīng)營業(yè)種比較單一，現(xiàn)階段主 要是以服飾類為主。綜合看，在商業(yè)項目中，重慶路商圈作為長春市目前客流量最大、交易量最多、日常生活用品鏈?zhǔn)袌龇蓊~最大的地位會持續(xù)較長時間。該商圈零售的商業(yè)功能強(qiáng)大，消費(fèi)者集中，在長春市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，對人們消費(fèi)習(xí)慣的培養(yǎng)及對消費(fèi)方式的形成具有較大推動力。天。圈中位于前列。作為長春市最早的商圈之一的重慶路商圈已成為長春市的商業(yè)重心。 商圈沿街鋪位分析商圈沿街鋪位分析 本商圈內(nèi)沿街鋪位很多是商家的旗艦店，沿街商業(yè)產(chǎn)品檔次在城市本商圈內(nèi)沿街鋪位很多是商家的旗艦店，沿街商業(yè)產(chǎn)品檔次在城市中屬于高檔，因此街鋪的產(chǎn)品特征為比較高級的形態(tài)。百貨大樓人民大街1881號重慶路口十層共 65000每層 6500主力鋪 :30120B1:餐飲、保健館1F：珠寶、時尚精品2F:鞋類、名包3F: 少女裝4F: 名媛淑女5F：紳士裝6F：家居類（東 )、小家電（西）79F:家電數(shù)碼城（東）工藝文化館（西）利用扣率聯(lián)營服裝： 27%鞋類： 26%區(qū)域最有歷史的百貨，目前略顯老化，業(yè)績曾經(jīng)輝煌，但這些年競爭力大不如前，2023年虧損 1634萬元，屬于百貨類虧損大戶。高檔以卓展為主，中檔以長百大樓、亞泰福苑、國貿(mào)中心為主，中低以人防商場等為主的高中低檔齊全，交通便利、客流量大、交易量高的特點(diǎn)。（見公共巴士站點(diǎn)表格）2。為地產(chǎn)開發(fā)行業(yè) 帶來了更多的市場機(jī)遇。力度不斷加強(qiáng)。 2023年人均可支配收入達(dá)到 14476元，增率為 13%。城市財政實力的增強(qiáng)，可以看出政府部門的調(diào)控將會更加的具有力度。宏觀環(huán)境分析 城市三大產(chǎn)業(yè)背景數(shù)據(jù)補(bǔ)充： 2023年長春市規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值完成 3600億元，增長%。 城市經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展可以帶動了長春各項基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)及完善，對周邊城市的吸納能力大大增強(qiáng)，為長春房地產(chǎn)業(yè)提供巨大的發(fā)展機(jī)會 ,提供了經(jīng)濟(jì)保障。宏觀環(huán)境分析 城市財政實力背景 2023年全市財政收入在整體經(jīng)濟(jì)及投入快速增長的前提下，也取得較快的增幅及增率，如左圖可知， 2023年全市一般預(yù)算全口徑財政收入 370億，增長率雖有所回落，但相對比 2023年還有著。 宏觀環(huán)境分析 城市收入背景 —— 人均可支配收入 20232023年以來，保持在單位數(shù)的增長，而在 2023年后長春市人均可支配收入快速增長，進(jìn)入到快速增長的通道。而居民長期又具有儲蓄習(xí)慣，手中持有大量資金，為房地產(chǎn)消費(fèi)提供保證，金，為房地產(chǎn)消費(fèi)提供保證， 隨著人均消費(fèi)能力提升，人們房產(chǎn)投資意識與投資隨著人均消費(fèi)能力提升，人們房產(chǎn)投資意識與投資力度不斷加強(qiáng)。長春市經(jīng)濟(jì)騰飛，吸引了國內(nèi)外眾多知名企業(yè)紛紛進(jìn)駐?，F(xiàn)有交通狀況區(qū)域以公路交通為主，有多條公共巴士通往本區(qū)域。整體檔次及商業(yè)特色重慶路商業(yè)街在長春的地位甚至超過淮海路南京路在上海的地位，它是城市的 “客廳 ”是長春的一張商業(yè)名片！長春最頂級的品牌在這里集中（ AMANI、 BURBERRY），整體看，該商圈以中檔商品為主，中低商品、高檔商品為輔助的經(jīng)營格局已漸趨成熟。 區(qū)域集中型商業(yè)現(xiàn)狀區(qū)域集中型商業(yè)現(xiàn)狀 1 項目名稱 地址 商業(yè)面積（ m2） 業(yè)態(tài)定位 租金狀況（元 /m2/天） 綜合分析亞泰富苑 重慶路 618號7層共 46000每層約 6600單鋪： 40120主要面積區(qū)間： 4080B1：運(yùn)動休閑1F：精品名店2F: 男士服飾紳士名流 3F: 少女裝4F: 淑女裝5F：休閑生活6F：品牌折扣、美食廣場利用扣率聯(lián)營服裝： 25%鞋類： 25%珠寶： 2%化妝品： 7%2023年 12月 25日開業(yè)；百貨所屬的亞泰集團(tuán)是長春最有影響力的國有控股企業(yè)，亞泰富苑定位為中高檔，同檔次中經(jīng)營狀況較好。萬達(dá)廣場 重慶路五層建筑面積共計 80000單層營業(yè) 16000申格體育 5000沃爾瑪 20230國美 3000影城： 50001F單鋪： 801501F：東方火鍋、食間牛排、申格體育2F ：沃爾瑪、蘇寧4F: 萬達(dá)電影城、神采飛揚(yáng)光明藝校1F沿重慶街：14161F南面內(nèi)街1012是一個三大主力店集合的綜合商體，一層出售內(nèi)鋪 28000元 /平方米外鋪?zhàn)罡?65000元 /平方米，底鋪由于租金很高經(jīng)營失敗，業(yè)主退場后引入申格體育；人防地下商場重慶路人民路的地底天橋地下兩層 5300B1：約 300B2約 5000B1單鋪： 12B2單鋪： 10B1：飾品B2：服飾批發(fā)B1： 4060B2： 1214人行通道面積 2到 3個平方米的小飾品店，每個店面日租金 80元以上，地下兩層做中低檔服裝批發(fā)生意比較好。餐飲類、鐘表眼鏡店及食雜店類分列其次，其他珠寶、通訊、銀行、婚紗、美容美發(fā)等生活輔助功能項目齊全。重慶路商圈的租金水平整體看在長春市各個商重慶路商圈的租金水平整體看在長春市各個商圈中位于前列。主街租金范圍：主街租金范圍： 1520元元 /平方米平方米 /天。鋪位租金鋪位租金 商圈研究結(jié)論商圈研究結(jié)論 :重慶路商圈以卓展購物中心、亞泰富苑購物中心等大型百貨商場為代表，結(jié)合商業(yè)街品牌精品店鋪形成了中高消費(fèi)區(qū)，商業(yè)業(yè)態(tài)呈現(xiàn)多樣化格局。具體看，長百大樓在 2023年底被上市公司收購，并經(jīng)過股份制改革，進(jìn)行公司結(jié)構(gòu)的重新調(diào)整，公司經(jīng)營定位不再局限于傳統(tǒng)的長百給人的五商店印象，而是重新經(jīng)過調(diào)研確定公司的中等商品為主、與卓展購物中心差異化經(jīng)營的策略，同時關(guān)注其他商圈同檔次的經(jīng)營定位的商場不斷進(jìn)行調(diào)整；卓展在經(jīng)營策略上也逐步的進(jìn)行綜合性商場過渡，定位高端消費(fèi)群體同時，也開始關(guān)注中等商品作為輔助項目對吸納客流的重要作用，同時根據(jù)消費(fèi)者消費(fèi)特征，不斷完善自己的功能設(shè)施，提高消費(fèi)者的滿意度；亞泰福苑依托重慶路商圈的優(yōu)勢及亞泰集團(tuán)的強(qiáng)大實力，在重慶路商圈高成本高租金的環(huán)境中能保持同商圈內(nèi)的低租金運(yùn)營模式，對于吸納客流培養(yǎng)忠誠消費(fèi)群體會起到重要作用，同時低租金模式下也為頻繁的促銷活動提供了基礎(chǔ)，為知名度的提高及市場份額的不斷提升提供契機(jī)。人流及客源狀況 商圈日人流超過 50萬人；本商圈主力消費(fèi)人群主要來自長春本地的中高收入層，主力年 齡層大約為 20到 50歲的青年及中年人士，而且女性的比例比較大。 紅旗商城、紅旗地下商城、歐亞商都、亞細(xì)亞2023年 04年長春世紀(jì)村開盤，為紅旗商圈的發(fā)展創(chuàng)造了更多的機(jī)遇。紅旗商圈研究 區(qū)域集中型商業(yè)現(xiàn)狀項目名稱 地址 商業(yè)面積（ m2） 業(yè)態(tài)定位租金狀況（元 /m2/天）綜合分析歐亞商都 工農(nóng)大路 14號（紅旗街口）地下一層、地上 10層共計 13萬2F：停車場1F:超市（ A) 品牌折扣 店 (B)1F：化妝品、飾品、女 鞋（ A座）、飾品、