【正文】 不同需求。實(shí)現(xiàn)與之相對(duì)應(yīng)的經(jīng)營(yíng)模式大的轉(zhuǎn)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈圖 36 XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略XX的機(jī)會(huì)：危舊房改造南城建設(shè)戰(zhàn)略合作聯(lián)盟XX的資源能力：土地儲(chǔ)備資金積累與政府的良好關(guān)系? 這三個(gè)問(wèn)題是同一解決過(guò)程， XX必須在同一個(gè)過(guò)程中解決這三個(gè)問(wèn)題。即從 XX目前的政策性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)化為商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式，再依托房地產(chǎn)切入其他的行業(yè)，這種經(jīng)營(yíng)模式歸結(jié)為依托房地產(chǎn)的投資經(jīng)營(yíng)模式。 XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展戰(zhàn)略必須解決三個(gè)問(wèn)題。（二）結(jié)合 XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈分析，對(duì) XX的機(jī)會(huì)和能力進(jìn)行匹配。另外，還有其他一些土地。3）北京人對(duì)于在 南城置業(yè)有頗多的顧慮 。開(kāi)發(fā)企業(yè)須先存入 1/3的項(xiàng)目資金，銀行才開(kāi)始考慮貸款，再由銀行對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析。 一是 。 在可能的情況下，通過(guò)參股、控股等方式，把潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手轉(zhuǎn)化為合作伙伴。 可以說(shuō)，游戲規(guī)則的改變，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)愈來(lái)愈呈現(xiàn)出以資源和能力為核心的全方位競(jìng)爭(zhēng)的特征。 二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè)： 中融物產(chǎn)公司，屬于商委系統(tǒng)；天橋投資開(kāi)發(fā)公司；天楓投資開(kāi)發(fā)公司；天葉投資開(kāi)發(fā)公司等。主要的風(fēng)險(xiǎn)有： 1）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手或者潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的威脅 從 1980年北京市成立首家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) —— 北京市城市建設(shè)開(kāi)發(fā)總公司到今年 5月，北京市內(nèi)資開(kāi)發(fā)企業(yè)共計(jì) 1568家。 城北是山區(qū)，發(fā)展受到較大的限制，而城南地形平坦，有京石、京開(kāi)、京津唐高速公路，發(fā)展空間極大；南城的土地價(jià)格相對(duì)較低，比起其它區(qū)的同在二環(huán)、三環(huán)、四環(huán)路的土地轉(zhuǎn)讓和出讓價(jià)格平均要低 20%，有的達(dá)到了 50％，大大降低了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本，使得項(xiàng)目的吸引力大大上升；南城尤其是宣武區(qū)的 “京味兒 ”文化有利于形成南城的品牌；據(jù)南城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃，將在宣武和崇文兩區(qū)建設(shè)高速公路網(wǎng)和高速寬帶多媒體網(wǎng)絡(luò)，這會(huì)對(duì)南城的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生巨大的推動(dòng)作用。 危舊房改造是政府工程，政府從資金、政策和稅收方面給相關(guān)企業(yè)以傾斜。 對(duì) XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈的分析結(jié)果可以用圖 35來(lái)表示。 準(zhǔn)確判斷項(xiàng)目進(jìn)入的時(shí)機(jī)，對(duì)樓盤的銷售起著決定性的作用。 銷售 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，銷售的作用重大，是實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。因此 XX應(yīng)該及早培養(yǎng)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)能力，還可以通過(guò)戰(zhàn)略聯(lián)盟的方式或者兼并的方式引入一家具有較強(qiáng)的項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)能力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。 一、產(chǎn)業(yè)宏觀環(huán)境分析（續(xù) 5）圖 34 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)成本示意 2. 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)能力是房地產(chǎn)企業(yè)必須建立的核心能力。 從圖 34中的廣州某小區(qū)的成本構(gòu)成情況來(lái)看，土地本身就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的最大的構(gòu)成要素之一，利潤(rùn)空間很大。 在下面，針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈的主體活動(dòng)展開(kāi)分析，尋求 XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈中能夠?qū)崿F(xiàn)高利潤(rùn)的環(huán)節(jié)，通過(guò)對(duì)這個(gè)環(huán)節(jié)的投入，培養(yǎng) XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的核心能力。這種競(jìng)爭(zhēng)最終取決于價(jià)值鏈的系統(tǒng)效率，即，價(jià)值鏈所創(chuàng)造的價(jià)值同其所花費(fèi)的成本之比。因此，我們必須闡明企業(yè)價(jià)值鏈理論，并分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的價(jià)值鏈。圖 32 2023年全國(guó)居民（每戶）住房情況北京主辦 2023年奧運(yùn)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)。從消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)變化的規(guī)律來(lái)看，城鎮(zhèn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)正從積蓄準(zhǔn)備期向消費(fèi)革命期過(guò)渡，房地產(chǎn)將成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)和投資熱點(diǎn)。 1998年我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) ％，房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 2個(gè)百分點(diǎn)， 1999年我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) ％，房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 。 90年代，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入成長(zhǎng)期，特別是 90年代中后期，房地產(chǎn)業(yè)得到迅猛發(fā)展： 1994－ 1999年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資平均增長(zhǎng) ％， 1991－ 1998年房地產(chǎn)銷售面積平均增長(zhǎng) ％，房地產(chǎn)銷售額增長(zhǎng) ％。 (圖 31)? 最后，分析了國(guó)內(nèi)三家著名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的經(jīng)營(yíng)模式，希望能夠?yàn)?XX的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供借鑒 。面對(duì)未來(lái)， XX必須明確取舍，選擇自己最有希望成功的領(lǐng)域邁出第一步。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可能是 XX要走出的第一步，隨后帶動(dòng)綜合物業(yè)服務(wù)的發(fā)展。掌控關(guān)鍵因素?專業(yè)化的資本市場(chǎng)運(yùn)作能力?有成長(zhǎng)空間的資金投向?合理、合法的資金調(diào)配界定業(yè)務(wù)范圍基于公司發(fā)展戰(zhàn)略的融資與投資。獲取商業(yè)價(jià)值?抓住北京 2023年奧運(yùn)會(huì)的歷史機(jī)遇，在鍋爐 “煤改氣 ”過(guò)程中及早籌劃，充分利用政策提供的機(jī)會(huì)，加快市場(chǎng)整合的進(jìn)程，提前實(shí)現(xiàn)城八區(qū)聯(lián)合供暖的目標(biāo)。三、供暖產(chǎn)業(yè)供暖屬于物業(yè)的服務(wù)范圍，但由于其在居民生活及政府工作中的重要地位，因此有必要將其單獨(dú)列出進(jìn)行分析。專業(yè)化的員工隊(duì)伍是提高服務(wù)質(zhì)量，維護(hù)品牌形象的重要保證。以專業(yè)化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)贏得居民的認(rèn)同，掌握居民的需求狀況。XX應(yīng)該選擇有服務(wù)要求并且能夠支付代價(jià)的客戶。他們對(duì)服務(wù)的要求較高，但支付能力一般，希望以最少的支出獲取最好的服務(wù)。物業(yè)的客戶群有以下三類：第一類，居住在高標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)銷商品房及外銷公寓內(nèi)的居民。 XX現(xiàn)在能控制的六片危改小區(qū)是 XX進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最重要的資源，也是 XX與合作者進(jìn)行談判的重要條件。確定業(yè)務(wù)設(shè)計(jì)要素一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)選擇長(zhǎng)期客戶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面臨的客戶有以下三大類：第一類，政府補(bǔ)貼型住宅需求者；第二類，商品房住宅需求者；第三類，商業(yè)經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)需求者；鑒于 XX現(xiàn)有的土地資源皆為危改小區(qū)，所以其選擇的客戶應(yīng)以第一類和第二類顧客為主。確定公司的業(yè)務(wù)設(shè)計(jì)要素，就是選擇合適的經(jīng)營(yíng)方式。? 能夠提高系統(tǒng)的整體運(yùn)行效率 。競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的變化使我們?cè)谠蟹康禺a(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈中難以找到自己的獨(dú)特位置，所以 XX的使命是，重新審視產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈，找到各業(yè)務(wù)領(lǐng)域中價(jià)值增值和利潤(rùn)產(chǎn)生的重點(diǎn)區(qū)域，從中發(fā)現(xiàn)可以充分發(fā)揮我們優(yōu)勢(shì)的價(jià)值鏈環(huán)節(jié)，將資源重點(diǎn)配置到這個(gè)環(huán)節(jié)，選擇重點(diǎn)發(fā)展的業(yè)務(wù)領(lǐng)域（ 社區(qū)服務(wù)、供暖 ），對(duì)其進(jìn)行集中投入，逐步完善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；對(duì)一些不具競(jìng)爭(zhēng)力，或者沒(méi)有足夠利潤(rùn)空間的業(yè)務(wù)要徹底退出。?XX戰(zhàn)略的根本在于提供價(jià)值鏈整合基礎(chǔ)上的綜合服務(wù)解決方案。這七個(gè)房地局將成為 XX的重要合作伙伴，大家將為共同開(kāi)拓北京市場(chǎng)而結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟。同時(shí)，合作伙伴的發(fā)展也需借助 XX的力量。相關(guān)者利益 —政府（續(xù)）?這是一個(gè)合作的時(shí)代，合作的理念日益深入人心。?隨著 XX投資管理公司的成立，區(qū)政府的角色發(fā)生了較大的變化：從單純的行政管理者，轉(zhuǎn)變成具有管理者和所有者雙重身份。相關(guān)者利益 —管理者（續(xù)）?宣武區(qū)政府在 XX的發(fā)展過(guò)程中一直起著決定性的作用。管理者對(duì)公司戰(zhàn)略的理解將直接影響戰(zhàn)略的實(shí)施效果，他們的工作態(tài)度與方法會(huì)直接影響員工的工作績(jī)效。 XX的發(fā)展才能有無(wú)限的后勁。 XX要在戰(zhàn)略框架內(nèi)為他們搭建創(chuàng)業(yè)的平臺(tái)，使他們能夠隨著公司的成長(zhǎng)而成長(zhǎng)，在事業(yè)的追求中完成自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。面向未來(lái)， XX必須進(jìn)行員工隊(duì)伍的平穩(wěn)過(guò)渡，逐步形成一支能夠承擔(dān)起公司新事業(yè)發(fā)展的員工隊(duì)伍。相關(guān)者利益 —顧客（續(xù)二）居民房地產(chǎn)社區(qū)服務(wù)供暖投資公司資源圖 12?員工是 XX最寶貴的財(cái)富之一。因?yàn)槠髽I(yè)首先要生存，收不抵支何以生存？其次企業(yè)要發(fā)展，沒(méi)有贏利怎能發(fā)展？相關(guān)者利益 —顧客?顧客總是希望以較低的價(jià)格獲取優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品或服務(wù)，所有的居民都是非常精明的 —— 他們每個(gè)人心中都有一桿秤，掂量著自己的付出與回報(bào)。?分析 XX擁有的資源以及業(yè)務(wù)，我們會(huì)高興地發(fā)現(xiàn)，所有這些業(yè)務(wù)，不論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、綜合社區(qū)服務(wù)，還是供暖，甚至是投資，都是圍繞小區(qū)的居民展開(kāi)的。認(rèn)真分析相關(guān)者利益，是 XX確立自身存在價(jià)值的出發(fā)點(diǎn)。存在價(jià)值?在企業(yè)化轉(zhuǎn)型之前， XX是通過(guò)代替政府行使公房管理的職能來(lái)服務(wù)于居民的，她既要滿足居民的要求，更要讓政府滿意，其存在價(jià)值更多的是取決于政府。組織的行為也就有了依據(jù)。戰(zhàn)略生成的邏輯（續(xù)一）戰(zhàn)略生成的邏輯（續(xù)二）? 因此，本報(bào)告分為五大部分，分別對(duì)應(yīng)五個(gè)層面的基本內(nèi)容：? 第一部分 確立存在價(jià)值? 第二部分 確定事業(yè)設(shè)計(jì)? 第三部分 XX戰(zhàn)略業(yè)務(wù)模塊界定? 第四部分 XX組織架構(gòu)的思考? 第五部分 XX人力資源系統(tǒng)的思考第一部分確立存在價(jià)值?所謂一個(gè)組織的存在價(jià)值，就是指這個(gè)組織能為誰(shuí)做多大的貢獻(xiàn)。?第四、組織構(gòu)架的思考。戰(zhàn)略生成的邏輯?第二、確定事業(yè)設(shè)計(jì)。 帶著這個(gè)問(wèn)題，我們對(duì)XX的情況進(jìn)行了全面的調(diào)研，經(jīng)過(guò)不斷和領(lǐng)導(dǎo)層溝通，共同系統(tǒng)思考，通過(guò)對(duì)業(yè)務(wù)層面的分析，得出了一個(gè)基本的判斷： XX的業(yè)務(wù)組合在競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)環(huán)境下是有缺陷的，必須全面整合 XX擁有的資源，選定合理的產(chǎn)業(yè)方向，培育新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)（詳見(jiàn)《 XX診斷報(bào)告》）。?在企業(yè)化轉(zhuǎn)型的今天，政府不會(huì)再象從前那樣來(lái)給 XX下達(dá)指令，告訴她該做什么。?所以， XX首先應(yīng)該明確自己應(yīng)該干什么，即要 “做正確的事 ”，這樣才有可能達(dá)到好的效果；然后還要知道怎么去干，即要 “正確地做事 ”，才能實(shí)現(xiàn)過(guò)程的效率。因此只有明確了發(fā)展戰(zhàn)略， XX才能 完善組織構(gòu)架，進(jìn)行資產(chǎn)重組，優(yōu)化資源配置， 同時(shí)才能 吸納優(yōu)秀人才，激勵(lì)優(yōu)秀人才， 建立現(xiàn)代化的公司典范。從人、財(cái)、物的配置，到研、產(chǎn)、銷的規(guī)劃，公司的每一步都在按照戰(zhàn)略的規(guī)定向前推進(jìn)。 它明確了公司的存在價(jià)值，即我們依靠誰(shuí)，通過(guò)什么樣的努力來(lái)獲得存在的理由；同時(shí)界定了公司行動(dòng)的邊界，即什么是我們應(yīng)該做的，什么是我們不能做的。?一定要牢牢把握機(jī)遇，明確整體思路，謀劃大事，乘勢(shì)而上。未經(jīng)和君創(chuàng)業(yè)公司的書面許可，其他任何機(jī)構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復(fù)制和君創(chuàng)業(yè)研究咨詢有限公司引 言?在大好形勢(shì)面前一定要保持強(qiáng)烈的緊迫感，保持開(kāi)拓進(jìn)取、勇于創(chuàng)新、昂揚(yáng)向上、敢為人先、銳意進(jìn)取、爭(zhēng)創(chuàng)一流、腳踏實(shí)地、真抓實(shí)干的精神狀態(tài)。?戰(zhàn)略是公司行動(dòng)的指南。公司的一切活動(dòng)都是圍繞戰(zhàn)略來(lái)進(jìn)行的。一個(gè)公司的所有方面都要隨著戰(zhàn)略的調(diào)整而變化，戰(zhàn)略的調(diào)整緊接著需要組織結(jié)構(gòu)和人力資源的調(diào)整。有效果的前提是要 “做正確的事 ”，只有事情是正確的，才有可能達(dá)到好的效果；有效率的前提是 “正確地做事 ”，明確了如何正確地做事，自然可以提高做事的效率。因此， XX積累下來(lái)的經(jīng)驗(yàn)和能力都是偏重于如何 “正確地做事 ”。“正確地做事 ”與 “做正確的事 ”?因此， XX要解決的首要問(wèn)題是戰(zhàn)略問(wèn)題。 XX的存在價(jià)值就是創(chuàng)造利潤(rùn)、提高凈資產(chǎn)收益率，通過(guò)滿足客戶、員工、政府、合作伙伴等相關(guān)者的不同利益，來(lái)確立自己不可替代的位置。圍繞房地產(chǎn)、綜合社區(qū)服務(wù)、供暖產(chǎn)業(yè)、投資與金融等四大業(yè)務(wù)板塊，描述 XX的發(fā)展戰(zhàn)略，指出 XX的未來(lái)之路。組織結(jié)構(gòu)的變動(dòng)必然會(huì)引起人員的調(diào)整，從而為建立現(xiàn)代人力資源系統(tǒng)提供了契機(jī)。?一旦明確了自身的存在價(jià)值，組織就能確定前進(jìn)的方向，猶如夜航的船只看到了燈塔。同時(shí)，組織也會(huì)重新審視自身的資源、業(yè)務(wù)與結(jié)構(gòu)，并思考這三部分的有機(jī)運(yùn)作能否實(shí)現(xiàn)其存在價(jià)值。因此， XX必須重新審視相關(guān)者的狀況，準(zhǔn)確把握自身的存在價(jià)值。因此 XX必須重新定位自己的顧客。轉(zhuǎn)企后， XX必須慎重思考：將為誰(shuí)（？）提供什么樣的產(chǎn)品或服務(wù)（？）獲取什么樣的預(yù)期利潤(rùn)（？）。相關(guān)者利益 —顧客（續(xù)一） XX顧客提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)獲取合理利潤(rùn)圖 11?XX的一切業(yè)務(wù)都應(yīng)緊密依托顧客的需求，通過(guò)顧客這個(gè)核心來(lái)整合其資源與業(yè)務(wù)，使公司成長(zhǎng)為一個(gè)基于核心顧客的良性生態(tài)系統(tǒng)。?由于歷史的原因， XX的員工隊(duì)伍目前面臨年齡老化、知識(shí)結(jié)構(gòu)失衡、人才儲(chǔ)備不足等問(wèn)題。相關(guān)者利益 —員工?新的事業(yè)必須依靠新的員工去開(kāi)拓，因?yàn)樾碌氖聵I(yè)需要新的知識(shí)和技能，需要充滿激情的創(chuàng)意，需要全力以赴的投入。?老員工有所為，新員工有所圖。（圖 13）股東管理者員 工 股東管理者員 工相關(guān)者利益 —管理者圖 13?管理者既要對(duì)員工負(fù)責(zé)，又要對(duì)股東負(fù)責(zé)。?有了這樣一個(gè)公平的環(huán)境， XX就能集聚一大批優(yōu)秀人才，成就一番事業(yè)。出于機(jī)構(gòu)改革的需要，政府又要求 XX轉(zhuǎn)型，將 XX推向市場(chǎng)。?XX所承擔(dān)的特殊任務(wù)，決定了她對(duì)于政府的特別價(jià)值，也進(jìn)一步說(shuō)明了其存在的理由。?XX未來(lái)的市場(chǎng)擴(kuò)張，業(yè)務(wù)的發(fā)展，都無(wú)法離開(kāi)合作伙伴的支持與協(xié)作。 XX的轉(zhuǎn)型之路也是另外七區(qū)的必由之路。相關(guān)者利益 —合作伙伴第二部分 確定業(yè)務(wù)設(shè)計(jì) ?在明確了自身的存在價(jià)值和理由之后， XX所要做的就是去努力實(shí)現(xiàn)其存在價(jià)值，首要的一步是選擇產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。? 能夠創(chuàng)造產(chǎn)業(yè)價(jià)值 。比如，我們可以進(jìn)入 綜合社區(qū)服務(wù)業(yè) 這一業(yè)務(wù)領(lǐng)域，整合原來(lái)分散在經(jīng)營(yíng)公司和物業(yè)公司的業(yè)務(wù)，利用社區(qū)市場(chǎng)的快速發(fā)展，把握終端住戶的需求，以在更高的起點(diǎn)上去研究和捕捉未來(lái)成長(zhǎng)的機(jī)會(huì)。? 基于以上分析，我們將圍繞 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、綜合社區(qū)服務(wù)、供暖產(chǎn)業(yè)、投資與金融 等四大業(yè)務(wù)板塊來(lái)論述 XX的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略。我們將針對(duì) XX的四大業(yè)務(wù)版塊來(lái)詳細(xì)闡述這幾方面的要素。掌控關(guān)鍵因素?土地儲(chǔ)備是一個(gè)房地產(chǎn)公司能否持續(xù)生存的關(guān)鍵因素之一。二、綜合性物業(yè)服務(wù)—— 將傳統(tǒng)的被動(dòng)式的物業(yè)管理轉(zhuǎn)化為主動(dòng)的綜合性物業(yè)服務(wù)選定客戶群首先由物業(yè)介入，作為社區(qū)服務(wù)的第一步。第二類，居住在由成片的職工住宅構(gòu)成的居住