成本法的基本公式與有關(guān)規(guī)定-全文預(yù)覽
【正文】 該辦公樓因沒有電梯引起的折舊額 =l20100 =20(萬元 ) 該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價值計算如下： 該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價值 =2 00020 =1 980(萬元 )第 4章 成本法30(3)功能落后折舊的求取。第 4章 成本法292．功能折舊的求取方法 功能折舊的求取過程和方法如下： (1)把功能折舊分成功能缺乏、功能落后和功能過剩引起的折舊三類，分別簡稱為功能缺乏折舊、功能落后折舊和功能過剩折舊。短壽命項目是剩余使用壽命短于整體建筑物剩余經(jīng)濟壽命的部件、設(shè)備、設(shè)施等，它們在建筑物剩余經(jīng)濟壽命期間遲早需要更換，甚至需要更換多次。第 4章 成本法281．物質(zhì)折舊的求取方法 物質(zhì)折舊的求取過程和方法如下： (1)將物質(zhì)折舊項目分為可修復(fù)項目和不可修復(fù)項目兩類。 ③ 求取經(jīng)濟折舊。 該方法求取建筑物折舊的步驟走： ① 求取物質(zhì)折舊。第 4章 成本法26（ 二）打分成新折扣法 該方法的過程是根據(jù)房屋基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)（梁、屋架、柱）、圍護、樓地面、屋面、門窗 、天棚、水暖、電照等各部分現(xiàn)場勘測記錄，確定完好分值率并確定相應(yīng)權(quán)重。 建筑物折舊 建筑物折舊的概念和原因是指由各種原因所造成的價值損失物質(zhì)折舊 ——四個方面自然經(jīng)過的老朽；正常使用的磨損意外的破壞損毀；延遲維修的損壞殘存功能折舊 包括 消費觀念變更、設(shè)計更新、技術(shù)進步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬埲被虿贿m用選用的價值損失第 4章 成本法24經(jīng)濟折舊 是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的價值損失，包括供給過量、需求不足、自然環(huán)境惡化、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、政府政策變化等。 重新購建價格 重新購建價格的概念含義 3個要點重新購建價格是估價時點的重新購建價格是客觀的是全新狀況下的價格 重新購建價格的求取思路 求取房地的重新購建價格、求取土地的重新購建價格、求取建筑物的重新購建價格 第 4章 成本法21 建筑物重新購建價格的求取方式重置價格 又稱重置成本，是采用估價時點時的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價格。第 4章 成本法16新開發(fā)土地價格 =取得待開發(fā)土地的成本＋土地開發(fā)成本＋管理費用＋投資利息＋銷售費用＋銷售稅費＋開發(fā)利潤利用上述公式，可得出新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價公式新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價 =（取得待開發(fā)土地的成本＋土地開發(fā)成本＋管理費用＋投資利息＋銷售費用＋銷售稅費＋開發(fā)利潤） 247。包括所需的非營業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費用開發(fā)過程中的稅費 一般取建筑安裝工程費的 8%住宅： 180；公建： 148；工業(yè)： 83按結(jié)構(gòu)類型等確定按行業(yè)標準，如 300元 /平方米第 4章 成本法13 管理費用通常按土地取得成本與開發(fā)成本之和乘以一定比率計算（ %～ 5%） 投資利息包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用的利息土地為一次投入，其余按建設(shè)期均勻投入 銷售費用包括廣告宣傳費、銷售代理費等，通常按銷售收入的 1%～ 3%計算。包括契稅、印花稅、交易手續(xù)費等，通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，按照建設(shè)用地使用權(quán)購買價格的一定比例來測算。目前主要是購買政府招標、拍賣、掛牌出讓或者其他房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征地拆遷補償安置的建設(shè)用地使用權(quán)。 3)地上附著物和青苗的補償費。 第 4章 成本法9（ 1）征收集體土地的土地取得成本 征收集體土地的土地取得成本一般包括土地使用權(quán)出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、征地補償安置費、相關(guān)稅費以及地上物拆除、渣土清運和場地平整費等。兩個核心：重建價格、折舊第 4章 成本法7167。 在房地產(chǎn) 保險 及其他損害賠償中，也通常采用成本法。 成本法的基本原理 成本法的概念成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價 格，然后扣除折舊，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。4 成本法 l 主要內(nèi)容： 成本法的含義、適用對象和條件、成本法的程序、成本法的基本公式、建筑物折舊的求取、相關(guān)成新、使用壽命的規(guī)定等。 1 成本法概述 重新購建價格的求取 本 章 內(nèi) 容End 房地產(chǎn)價格的構(gòu)成 成本法的基本公式 建筑物折舊的求取 本章練習(xí) 第 4章 成本法 成本法中的有關(guān)規(guī)定 成本法總結(jié)和舉例 2167。第 4章 成本法4 成本法適用的對象和條件適用
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