成本法的基本公式與有關(guān)規(guī)定-全文預(yù)覽
【正文】 該辦公樓因沒有電梯引起的折舊額 =l20100 =20(萬(wàn)元 ) 該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價(jià)值計(jì)算如下： 該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價(jià)值 =2 00020 =1 980(萬(wàn)元 )第 4章 成本法30(3)功能落后折舊的求取。第 4章 成本法292．功能折舊的求取方法 功能折舊的求取過程和方法如下： (1)把功能折舊分成功能缺乏、功能落后和功能過剩引起的折舊三類，分別簡(jiǎn)稱為功能缺乏折舊、功能落后折舊和功能過剩折舊。短壽命項(xiàng)目是剩余使用壽命短于整體建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的部件、設(shè)備、設(shè)施等，它們?cè)诮ㄖ锸Ｓ嘟?jīng)濟(jì)壽命期間遲早需要更換，甚至需要更換多次。第 4章 成本法281．物質(zhì)折舊的求取方法 物質(zhì)折舊的求取過程和方法如下： (1)將物質(zhì)折舊項(xiàng)目分為可修復(fù)項(xiàng)目和不可修復(fù)項(xiàng)目?jī)深悺?③ 求取經(jīng)濟(jì)折舊。 該方法求取建筑物折舊的步驟走： ① 求取物質(zhì)折舊。第 4章 成本法26（ 二）打分成新折扣法 該方法的過程是根據(jù)房屋基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)（梁、屋架、柱）、圍護(hù)、樓地面、屋面、門窗 、天棚、水暖、電照等各部分現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)記錄，確定完好分值率并確定相應(yīng)權(quán)重。 建筑物折舊 建筑物折舊的概念和原因是指由各種原因所造成的價(jià)值損失物質(zhì)折舊 ——四個(gè)方面自然經(jīng)過的老朽；正常使用的磨損意外的破壞損毀；延遲維修的損壞殘存功能折舊 包括 消費(fèi)觀念變更、設(shè)計(jì)更新、技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬?duì)殘缺或不適用選用的價(jià)值損失第 4章 成本法24經(jīng)濟(jì)折舊 是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的價(jià)值損失，包括供給過量、需求不足、自然環(huán)境惡化、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、政府政策變化等。 重新購(gòu)建價(jià)格 重新購(gòu)建價(jià)格的概念含義 3個(gè)要點(diǎn)重新購(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格是客觀的是全新狀況下的價(jià)格 重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路 求取房地的重新購(gòu)建價(jià)格、求取土地的重新購(gòu)建價(jià)格、求取建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格 第 4章 成本法21 建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方式重置價(jià)格 又稱重置成本，是采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價(jià)格。第 4章 成本法16新開發(fā)土地價(jià)格 =取得待開發(fā)土地的成本＋土地開發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷售費(fèi)用＋銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤(rùn)利用上述公式，可得出新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價(jià)公式新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價(jià) =（取得待開發(fā)土地的成本＋土地開發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷售費(fèi)用＋銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤(rùn)） 247。包括所需的非營(yíng)業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用開發(fā)過程中的稅費(fèi) 一般取建筑安裝工程費(fèi)的 8%住宅： 180；公建： 148；工業(yè)： 83按結(jié)構(gòu)類型等確定按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，如 300元 /平方米第 4章 成本法13 管理費(fèi)用通常按土地取得成本與開發(fā)成本之和乘以一定比率計(jì)算（ %～ 5%） 投資利息包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息土地為一次投入，其余按建設(shè)期均勻投入 銷售費(fèi)用包括廣告宣傳費(fèi)、銷售代理費(fèi)等，通常按銷售收入的 1%～ 3%計(jì)算。包括契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等，通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，按照建設(shè)用地使用權(quán)購(gòu)買價(jià)格的一定比例來測(cè)算。目前主要是購(gòu)買政府招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓或者其他房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征地拆遷補(bǔ)償安置的建設(shè)用地使用權(quán)。 3)地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。 第 4章 成本法9（ 1）征收集體土地的土地取得成本 征收集體土地的土地取得成本一般包括土地使用權(quán)出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、征地補(bǔ)償安置費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)以及地上物拆除、渣土清運(yùn)和場(chǎng)地平整費(fèi)等。兩個(gè)核心：重建價(jià)格、折舊第 4章 成本法7167。 在房地產(chǎn) 保險(xiǎn) 及其他損害賠償中，也通常采用成本法。 成本法的基本原理 成本法的概念成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià) 格，然后扣除折舊，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。4 成本法 l 主要內(nèi)容： 成本法的含義、適用對(duì)象和條件、成本法的程序、成本法的基本公式、建筑物折舊的求取、相關(guān)成新、使用壽命的規(guī)定等。 1 成本法概述 重新購(gòu)建價(jià)格的求取 本 章 內(nèi) 容End 房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 成本法的基本公式 建筑物折舊的求取 本章練習(xí) 第 4章 成本法 成本法中的有關(guān)規(guī)定 成本法總結(jié)和舉例 2167。第 4章 成本法4 成本法適用的對(duì)象和條件適用
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