【正文】 步行體系設計原則216。外立面色彩柔和、明朗、富于變化；216。配套設施：標識體系設計原則216。標識體系： 對外主標識 導視系統(tǒng) 街區(qū)符號216。內(nèi)街二層設置統(tǒng)一的公共衛(wèi)生間和商業(yè)物管用房；216。街區(qū)建筑規(guī)劃按現(xiàn)有框架，街區(qū)連接可采用木棧橋或其它和景觀類元素相 統(tǒng)一的材質(zhì)來設計；產(chǎn)品規(guī)劃設計建議二：216。規(guī)劃設計應充分考慮本項目定位，著力打造項目的核心競爭力；216。 曲徑 短街 窄巷 共享 焦點 交通 停車成功街區(qū)規(guī)劃特點：以建筑、景觀 焦點 為中心，以 曲徑、短街、窄巷、小尺度共享空間 營造愉悅的休閑購物空間，加上順暢方便的 交通 和 停車u明洞大街的商業(yè)街區(qū)道路都不寬，主道寬度在 8~10米之間，輔道寬度在 4~6米之間，熱鬧繁華。高價商品：品牌、精品，貨真價實 。2．延長顧客人均停留時間對家庭集體購物： 充分不同年齡、不同層次的購物需求，如：針對小孩、針對老人、針對 夫婦等。OUTLETS街區(qū)定制 _私人會客廳，約會、會議，私人 Party，替代傳統(tǒng)五星酒店。露天廣場 +小而密街巷 復合型街區(qū) —— 開放的、有情趣的、充滿活力的u街區(qū)的價值在于其開放性，讓所有人都能暢游其中，體味到都市生活的各種樂趣；u街道整體環(huán)境的營造，打造和諧街區(qū)；u街區(qū)的尺度要適宜，小、密的街區(qū)是形成繁華的商業(yè)氣氛的元素之一。深深融入建筑景觀的度假式購物。統(tǒng)一街區(qū)主標識系統(tǒng)和發(fā)布形式產(chǎn)品層面關鍵詞：高端 —— 街區(qū)產(chǎn)品價值的極致表達OUTLETS街區(qū)大主力店，國際一級品牌折扣經(jīng)營，以大帶小，購物共榮。OUTLETS街區(qū)汽車旅館街區(qū) “ 形象長廊 ” ，表達街區(qū)概念主題精神。也可以集中放置廣告盒子。并逐個向分層次的目標群介紹項目情況及合作條件，并高密度派專人跟進。并將其設立成三層目標群，將不同業(yè)態(tài)要分開。 項目招商策略：1， 重視主力店市場定位和業(yè)態(tài)定位 ,作為招商工作的指導性文件。產(chǎn)品定位取向：購物、品牌折扣、商務休閑、街區(qū)體驗目 錄 u項目本體條件解析u項目發(fā)展背景分析u成功案例借鑒u項目整體定位與發(fā)展策略u項目價值體系u產(chǎn)品規(guī)劃設計建議?客戶定位?產(chǎn)品定位?項目形象定位?項目發(fā)展策略項目形象定位：? 現(xiàn)代購物現(xiàn)代購物 時尚體驗時尚體驗? 引領某某市商業(yè)街區(qū)的最先進形引領某某市商業(yè)街區(qū)的最先進形態(tài)態(tài)? 主題街區(qū)標桿主題街區(qū)標桿 項目商業(yè)街區(qū)形象的定位應以拉高項目整體形象，保持與城市公園生態(tài)城和所在區(qū)域文化產(chǎn)業(yè)園形象的一致性，通過合理規(guī)劃創(chuàng)造本區(qū)域乃至本市商業(yè)典范，其商業(yè)形象概括為：引領主題時尚的風情商業(yè)街區(qū)裝飾精巧優(yōu)雅，別具特色的餐廳、酒吧繁華中心的幽靜社交場所 —— 特色汽車旅館 體驗式購物風情街區(qū)享受新城市公園的地方 …街區(qū)整體定位：you are where you live體驗生活，街區(qū)開始 …… 遠見Vision品味Elegance品質(zhì)Quality目 錄 u項目本體條件解析u項目發(fā)展背景分析u成功案例借鑒u項目整體定位與發(fā)展策略u項目價值體系u產(chǎn)品設計優(yōu)化建議?客戶定位?產(chǎn)品定位?項目形象定位?項目發(fā)展策略? 采用分割小商鋪，獨立產(chǎn)權出售； 項目開發(fā)策略：近期利潤目標項目開發(fā)策略：近期利潤目標? 高單價，低總價適應于廣大投資客戶，盡快旺銷，資金快速回籠。財富水平：中低端財富階層置業(yè)特征： 具有投資商業(yè)夢想，但迫于經(jīng)濟實力有限，購買慎重，對于存在風險的項目望而止步需求敏感點：關注價格 目 錄 u項目本體條件解析u項目發(fā)展背景分析u成功案例借鑒u項目整體定位與發(fā)展策略u項目價值體系u產(chǎn)品設計優(yōu)化建議?客戶定位?產(chǎn)品定位?項目形象定位?項目發(fā)展策略產(chǎn)品定位策略：策略二： 以利潤最大化為原則，采用分割小商鋪 \低總價 \獨立產(chǎn)權出售。對新鮮產(chǎn)業(yè)新城規(guī)劃有一定的理解，有一定的投資經(jīng)驗和前瞻性。 面積近 4500㎡u收費標準： 經(jīng)營現(xiàn)狀 自 08年開業(yè)以來，備受廣大消費者喜愛，現(xiàn)已成為南京高級商務應酬、戀人休憩放松、家庭度假的理想場所。案例選取的 標準 ： 1，位于市郊，需要開車但快捷便利；2，汽車主題，強調(diào)特色酒店體驗；3，強調(diào)私密、高端、商務精品；4，與周邊商務互補，與項目本身互動參考案例 —— 南京沃閣戀館u交通： 距離 南京火車站 60公里；距離南京祿口國際機場 15公里；距離新街口 55公里。北京賽特奧萊 交通賽特奧萊朝陽區(qū)遠離市區(qū)喧鬧且交通便利， 市區(qū)的商業(yè)區(qū)有著鮮明的差別 p從市中心約 25分鐘車程；從機場約 15分鐘車程 方便舒適的氛圍 —— 遠離市區(qū)，交通方便，功能齊全，休閑購物一體化p充分利用周邊優(yōu)越的自然環(huán)境 ，旨在建成一個可以購買世界名品的花園小鎮(zhèn)。案例選取的 標準 ： 1，位于市郊，需要開車但快捷便利；2，中高端人群目的性購物消費；3，風情街區(qū)，非主流購物體驗；4，建筑風格統(tǒng)一，主力店 +大廣場u項目定位： 名品折扣購物中心u所在位置： 位于別墅密集的朝陽區(qū)香江北路u建筑風格： 純歐美式 outlet,以歐美小鎮(zhèn)建筑風格，美式 奧萊商業(yè)街。p名品街的設計不是簡單的景觀塑造和商業(yè)開發(fā)，而是一個 全新品牌的塑造 。 400㎡ 左右的商鋪年租金不低于 120萬，名品街已處于滿員狀態(tài)， 無地容納新品牌，但目前還有好幾家一線品牌正排隊等待入駐。 城市中心商城市中心商業(yè)區(qū)業(yè)區(qū)湖濱國際名湖濱國際名品街品街規(guī)模 2023年 10月 10日開街。其中包括中國地區(qū)第二家分店的法拉利，瑞士歐米茄手表，意大利頂級服飾喬治 4，周邊中高端消費的 購物、休閑、高端商務 產(chǎn)品 稀缺 。主要消費類型：旅游購物、餐飲、旅館5，軟件園：年輕 IT白領。2，文化創(chuàng)意園：藝術創(chuàng)作、私營業(yè)主。據(jù)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園工作人員所述，在面年全面完工后預計整個區(qū)域就業(yè)人數(shù)在 35004500人左右。結合某某市陶瓷文化，在園區(qū)內(nèi)建設集設計、研發(fā)、展示、鑒賞于一體的陶瓷文化創(chuàng)意中心，提升某某市傳統(tǒng)陶瓷資產(chǎn)也檔次和水平。本案本案12435目前在本項目周邊已規(guī)劃或在建的商業(yè)供應量 約為 40萬平米 ，其中大體量項目 2個，業(yè)態(tài)主要以休閑娛樂、餐飲住宿、文化創(chuàng)意、專業(yè)市場配套為主。某某市商業(yè)銷售市場分析二：周邊商業(yè)項目所在的城市公園商圈正處于啟動期，規(guī)劃總量較大，業(yè)態(tài)為旅游美食、汽車文化、五金燈具等為主城市公園生態(tài)城目前仍處于啟動階段，區(qū)域內(nèi)人氣不足，配套設施尚在建設階段，未形成大規(guī)模商業(yè)氛圍。 商業(yè)投資客戶關注點： 投資回報率 、 地段、人流量、主力店未來發(fā)展；216。因此不會投資。2. 60%客戶表示投資商業(yè)，選擇區(qū)域的未來發(fā)展很重要。 ——某物流董事長 馮總像底商、 loft還有街鋪我都有投資，我們的商鋪投資回報率是比較高的， LOFT肯定沒有商鋪那么高，但是我覺得這個產(chǎn)品客戶認可度高， 是某某市的一個朝陽產(chǎn)品 。1. 50%客戶投資地產(chǎn)為升級 居住 ，重點考慮 別墅 、 大面積舒適型產(chǎn)品 ，景觀環(huán)境和交通的便捷性很重要，該部分客戶主要為企業(yè)業(yè)主。SOHO中國的各項目中持續(xù)活躍著某某市投資客的身影，從建外 SOHO到三里屯 SOHO，千萬元以上的大單實屬平常。 另一方面，金融市場的失敗經(jīng)歷使得大部分經(jīng)驗不足的 投資者更傾向于選擇熟悉、穩(wěn)妥的投資方向 ， 即商業(yè)地產(chǎn)；從目前市場來看，對優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的旺盛需求仍將持續(xù)一段時間。 北部的遷安、遷西、及附近的遵化、豐潤、古冶等依托礦業(yè)、能源產(chǎn)業(yè)成為某某市目前最為發(fā)達的外縣地區(qū) 由 “ 五區(qū)十縣 ” 到 “ 六區(qū)八縣 ” ，城市化加速過程中，對外縣的吸納作用增強；吸引更多的外縣中高端人群進城消費。216。強勁增長的消費力主要表現(xiàn)在： 休閑娛樂類成為新的消費熱點，汽車、服裝、珠寶等消費支出增幅明顯u 消費品市場保持強勁增長。在人均可支配收入與消費性支出方面 : 某某市保持較高增長 ,消費結構升級 ,敢于消費u 某某市人均可支配收入與消費性支出均位于第三的位置，僅次于北京和天津。保定、承德、秦皇島充分利用豐富的旅游資源優(yōu)勢，與北京共同形成首都圈的旅游文化區(qū)。 申辦 2023年中國第八屆花卉博覽會和 2023年世界園藝博覽會的過程，必將對某某市經(jīng)濟社會發(fā)展起到推動作用。沈陽 “ 世博園 ” 共接待國內(nèi)外游客 176萬人次，最多的一天達到34萬人，平均達到 世園會結束后它對沈陽經(jīng)濟社會的促進作用已經(jīng)顯現(xiàn)。綠城新華聯(lián)行政中心正和恒基 眾多一線城市開發(fā)商已簽約進駐：綠城地產(chǎn)、新加坡仁恒集團、北京新華聯(lián)、正和恒基；有意向開發(fā)還有萬科地產(chǎn)。城市職能：u 中心城區(qū) —— 京津冀重要的生活居住和產(chǎn)業(yè)服務 中心，全市政治、經(jīng)濟、科技、教育、文化中心。專業(yè)市場商圈專業(yè)市場商圈地塊商業(yè)價值：位于城市公園門戶，三圈核心；文化支撐，中高端街區(qū)引領周邊商業(yè)目 錄 u項目本體條件解析u項目發(fā)展背景分析u成功案例借鑒u項目整體定位與發(fā)展策略u項目價值體系u產(chǎn)品設計優(yōu)化建議?區(qū)位價值?地塊價值?項目發(fā)展目標?項目屬性界定項目發(fā)展目標。u 恒正項目的整體造型，在城市公園優(yōu)美的環(huán)境映襯下形成了獨特和精致的建 筑風格。u 恒正項目新建一期占地約 10畝，容積率 ，建筑面積 平方米。u 恒正項目擬建二期占地約 22畝，容積率 ，建筑面積 米。聚首文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，與生俱來的深厚文化底蘊。u 某某市南部采煤沉降區(qū)生態(tài)建設工程 2023年獲得 “ 中國人居環(huán)境范例 獎 ” ， 2023年被聯(lián)合國授予 “ 迪拜國際改善居住環(huán)境最佳范例獎 ” 。 莊莊 路路興興 路路思路框架 客戶目標項目背景項目界定結構分析項目假設發(fā)展方向成功案例借鑒項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略項目背景 市場判斷 機會與問題 整體定位主要的研究內(nèi)容產(chǎn)品規(guī)劃設計建議項目價值體系產(chǎn)品要點提出各種假設本階段工作重點項目解析區(qū)域發(fā)展今天 │ 一次 │ 理 想的探索 │ 和實現(xiàn) 城市 公園 ∣文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園概念定位 ∣體驗式 ◎品牌購物 ◎風情 ◎街區(qū)做和想 │享受新公園的地方 …To doing something To thinking somethingp引言當一座城市的歷史被改寫，總是有一張象征時代意義的