【正文】 納入城市更新范疇，更改法定圖則，將土地性質(zhì)改變?yōu)樯套∮玫?，所建物業(yè)可全部進入市場 工業(yè)辦公物業(yè)模式三：“工業(yè)辦公物業(yè) ”本報告是嚴格保密的。工業(yè)園區(qū)更新特征：高容積率、并存在區(qū)域差異園區(qū)更新 本報告是嚴格保密的。 40u 城市更新項目呈現(xiàn)出：高容積率、超高層、都市綜合體等等，這反映了未來城市的發(fā)展趨勢 。p 全國各地陸續(xù)開展實行城市更新，從一線城市北京、上海等城市為起源點，波及二線城市。一流的產(chǎn)業(yè)園區(qū)具備了以下關(guān)鍵要素配套完善u“ 去工業(yè)化 ” ，生態(tài)化、高綠化率，營造園林式、花園般的園區(qū)環(huán)境環(huán)境與形象u新穎、創(chuàng)新的規(guī)劃設(shè)計理念、科學合理布局，實現(xiàn)生態(tài)化、宜居化規(guī)劃布局u產(chǎn)品設(shè)計和企業(yè)品牌、文化相結(jié)合，植入企業(yè)品牌，展現(xiàn)文化內(nèi)涵品牌植入u注重工業(yè)旅游的開發(fā)，使之成為營銷宣傳的重要手段，有效促進區(qū)域增值，區(qū)域認識度快速提升工業(yè)旅游一流工業(yè)園區(qū)的KPI以人為本 u高品質(zhì)、人性化居住滿足多種類型人群需求案例總結(jié) 本報告是嚴格保密的。外地資本開始涌入，選此為生產(chǎn)基地；全面建設(shè)期 : 10年；產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型后高收入技術(shù)藍領(lǐng)、白領(lǐng)與管理者成為長期固定工作人員 ,同時對商業(yè)與寫字樓的需求開始呈現(xiàn)；平穩(wěn)發(fā)展期 : 10年 大項目基本建成投產(chǎn) , 產(chǎn)業(yè)布局基本完成 ,產(chǎn)能不斷增長 ,區(qū)域發(fā)展成為集工業(yè) \居住于一體綜合性城區(qū)。 31規(guī)劃布局科學規(guī)劃，合理布局，綜合發(fā)展；u作為新加坡最大的工業(yè)園區(qū)，新加坡政府從一開始就將裕廊確定為全面發(fā)展的綜合型工業(yè)區(qū)，精心規(guī)劃、科學布局。發(fā)展的見證。 28產(chǎn)業(yè)新城案 例 —— 新加坡裕廊工業(yè)園關(guān)鍵要點： u新加坡最大的現(xiàn)代化工業(yè)基地u集科技工業(yè)、居住、辦公、商業(yè)為一體的配套完整的綜合工業(yè)區(qū)本報告是嚴格保密的。u 游艇俱樂部u 曹妃殿u 高爾夫球場等旅游休閑項目配套設(shè)施 本報告是嚴格保密的。 作 為 工 業(yè) 區(qū) 東 部的活 動 中心之一。9 鹽 田公園 組團級 11 與 鹽 化、煤化和高新科技園區(qū)相鄰 。 保 護濱 海生 態(tài)環(huán) 境，重點保 護 生 態(tài) 多 樣 性，塑造工業(yè) 區(qū)面向新城的 綠 色界面。4 老 龍頭 海 島 植物園 區(qū) 級 （ 277） 工 業(yè) 區(qū) 東 端，與曹妃甸新城隔海相望。也作 為 未來生 產(chǎn) 服 務 空 間 的 預 留。交通 緊鄰市區(qū)主干道，距離機場 3公里，距離火車站 7公里，東渡海運港 。 21廈門創(chuàng)業(yè)園目前在扶持資金、辦公環(huán)境、公寓裝修、酒店配套、社區(qū)環(huán)境方面存在著較強的改善性需求不足 對現(xiàn)狀評分 改善意見租金優(yōu)惠 希望第二年、第三年維持 50%的折扣扶持資金 落實已有基金，擴充資金來源，對企業(yè)發(fā)展初期至關(guān)重要稅收優(yōu)惠 在允許的情況下，盡量加大優(yōu)惠力度辦公情況 希望辦公樓內(nèi)裝修更精致一些，戶型寬敞一些，最好200平米左右公寓情況 要求一定要精裝修餐飲 要有較高檔次的酒店會議室 要設(shè)有 12個會議室，一大一小，大會議室（ 400平米 500平米）、小會議室（ 100200平米）休閑配套 建議增加一些滿足商務需求的休閑配套，比如建造一個會所綠化 建議擴大綠化面積，控制噪音影響，營造舒適的辦公、居住環(huán)境，增加環(huán)境舒適度安靜程度 希望不要太吵，營造一個較安靜的工作、生活環(huán)境5分 1分園區(qū)不足本報告是嚴格保密的。u留學人員及臺灣學者在廈門創(chuàng)辦企業(yè)，可 申請購買經(jīng)濟適用房 u無償資助金 ：符合條件的每家 10萬元。 留學人員優(yōu)惠政策u房租減免 ：用于研發(fā)、生產(chǎn)的廠房，在 60～ 150平方米以內(nèi)，第一年免交租金，第二年、第三年分別按市場價的 50% 、 80%交納租金；可按優(yōu)惠價租用配套生活公寓。價格 1小時 80元l26層為單身公寓l戶型： 1房1廳，面積9*=平米l租金： 700元 /月l空置率：129套空 8套l物業(yè)費 40元 /月l水費 l電費 元創(chuàng)業(yè)園 廠房綜合樓研發(fā)樓《《 產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商實戰(zhàn)攻略產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商實戰(zhàn)攻略 》》本報告是嚴格保密的。l物業(yè)管理費 2元 /平米創(chuàng)業(yè)園綜合樓廠房研發(fā)樓本報告是嚴格保密的。u角色：u攜帶高成長性項目入園u利用創(chuàng)業(yè)園區(qū)的優(yōu)勢環(huán)境孵化項目，并轉(zhuǎn)產(chǎn)創(chuàng)造效益u為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展做出貢獻（孵化成功企業(yè) 200余家）橋梁和紐帶運營模式本報告是嚴格保密的。 12廈門創(chuàng)業(yè)園是由火炬高新區(qū)管委會投資 ，在向政府申請政策支持、基金支持和租金補貼支持的同時，負責創(chuàng)業(yè)園日常運作的管理并收取租金收益。傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)生態(tài)工業(yè)園區(qū)高新技術(shù)科技園電子產(chǎn)業(yè)園IT產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)新城產(chǎn)業(yè)形勢 紡織、煤炭、鋼鐵、機械、化工等傳統(tǒng)工業(yè)；高新技術(shù)為指導的第三產(chǎn)業(yè)和高端制造業(yè)；以多種產(chǎn)業(yè)形式形成產(chǎn)業(yè)集群；園區(qū)特點 人力密集型；污染嚴重、資源嚴重浪費，已無法適應時代的發(fā)展，繼續(xù)脫胎換骨人才、技術(shù)、資金高度密集； 人才、技術(shù)、資金高度密集；開發(fā)了創(chuàng)新的產(chǎn)業(yè)模式：工業(yè)旅游；配套設(shè)施 無配套 配套生活休閑娛樂區(qū)域 配套完善，集聚居住、辦公、商業(yè)、休閑娛樂為一體的都市綜合體；本報告是嚴格保密的。u工業(yè)園區(qū)的類型多種多樣，其中包括免稅區(qū)、出口加工區(qū)、自由貿(mào)易區(qū)、企業(yè)區(qū)、保稅區(qū)、工業(yè)園區(qū)（包括生態(tài)工業(yè)園區(qū)）、工業(yè)村、工業(yè)團地、科學園區(qū)、技術(shù)園區(qū)、研究園區(qū)、技術(shù)城等各種形態(tài)。 在該社區(qū)內(nèi)，各成員單位通過共同管理環(huán)境事宜和經(jīng)濟事宜來獲取更大的環(huán)境效益、經(jīng)濟效益和社會效益。 u 工業(yè)園區(qū)是二戰(zhàn)以來各國通過制定各種工業(yè)區(qū)域開發(fā)政策建立起來的特殊環(huán)境。[適用范圍 ]：u研究工業(yè)園區(qū)的發(fā)展方向以及一些通過功能演變實現(xiàn)工業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型的案例研究本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。 2[關(guān)鍵字 ]：u工業(yè)園區(qū)、類型、發(fā)展模式、轉(zhuǎn)型升級[簡介 ]：u通過研究工業(yè)園區(qū)的緣起、類型、發(fā)展歷程，對工業(yè)園區(qū)做一個全面的概述；列舉國內(nèi)外的一些工業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式的成功或失敗的經(jīng)驗，隨著時代科技的發(fā)展、城市的更新，工業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式也發(fā)生著轉(zhuǎn)變，原有的一些以粗礦的加工制造業(yè)為主的工業(yè)園區(qū)已無法適應時代的需求，必須通過功能演變尋求新的發(fā)展道路。 5工業(yè)園區(qū)綜述 u工業(yè)園區(qū)定義u工業(yè)園區(qū)發(fā)展歷程u工業(yè)園區(qū)類型工業(yè)園區(qū)源起u當然這個工業(yè)園的名號是后人安上去的，但卻無形中給工業(yè)園下了個定義： 工廠集中地。工業(yè)園是指建立在一塊固定地域上的由 制造企業(yè)和服務企業(yè)形成的企業(yè)社區(qū)。 7工業(yè)園區(qū)綜述 u工業(yè)園區(qū)定義u工業(yè)園區(qū)發(fā)展歷程u工業(yè)園區(qū)類型u我國 大陸地區(qū)的工業(yè)園區(qū)分為兩類： 一類是各級地方政府為了吸引投資，發(fā)展本地區(qū)經(jīng)濟而人為設(shè)立的各級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，我們不妨稱之為 開發(fā)區(qū)； 另一類是在當?shù)毓I(yè)發(fā)展到一定程度，為了更好的滿足當?shù)刂行∑髽I(yè)發(fā)展需求而設(shè)立的工業(yè)園區(qū)，我們稱之為 特色工業(yè)園區(qū)。 9工業(yè)園區(qū)發(fā)展模式 u初始模式為傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)，隨著技術(shù)的發(fā)展帶來產(chǎn)業(yè)革命，產(chǎn)生了生態(tài)工業(yè)園、高新技術(shù)科技園、電子產(chǎn)業(yè)園、 IT產(chǎn)業(yè)園、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等，產(chǎn)業(yè)集群的效應帶來了產(chǎn)業(yè)新城的時代。功能定位 高科技產(chǎn)業(yè)化的服務機構(gòu)本報告是嚴格保密的。政府火炬高新區(qū)管委會孵化企業(yè)角色 ：u提供優(yōu)惠政策u提供孵化企業(yè)可申請報批的啟動、運營資金u以活動、視察的方式提升園區(qū)知名度和影響力u角色：u建造創(chuàng)業(yè)園u提供配套服務：住宿、餐飲、娛樂u為孵化企業(yè)享受政府優(yōu)惠政策提供平臺u作為孵化企業(yè)與外界溝通的窗口。l空置率： 5%l基礎(chǔ)設(shè)施：結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)，配備有光纖寬帶網(wǎng)絡、衛(wèi)星電視、消防監(jiān)控、安防智能化系統(tǒng)及客貨電梯 l服務設(shè)施：會議室、信息中心、培訓中心、商務中心等 l水費： /噸l電費： /噸。 16綜合樓為六層， 1層為生活配套， 26層為 129套單身公寓，空置率為 %，入住企業(yè)對于高檔飲食配套具有強烈的改善性需求名稱 建筑參數(shù) 功能布局 公寓 其他費用軒業(yè)樓l棟數(shù)：一棟l層數(shù)： 6層l建筑面積： 9400平米l1層為 3個餐廳，棋牌室，乒乓球室，咖啡室，健身房，洗衣店，l會議室： 2個大的容納 100人， 400平左右，小的容納 2030人左右， 100多平。 18入園企業(yè)享受無償資助金、房租減免、配套資本金、創(chuàng)新基金、申請經(jīng)濟適用房等優(yōu)惠，其中企業(yè)最關(guān)注的是無償資助金、房租減免和配套資本金u以其專利、專有技術(shù)出資入股的，科技成果作價占注冊資本的比例不受限制 。 u留學人員及臺灣學者憑廈門市留學人員工作證， 在購房、辦理駕駛證以及子女入學、入園就讀等方面享受本市居民生活待遇 。 20廈門創(chuàng)業(yè)園靜態(tài)投資回收期要 22年，可見依靠出租方式回現(xiàn)周期長，與需要快速回現(xiàn)為目標的項目相違背廈門創(chuàng)業(yè)園靜態(tài)投資回收期計算u首期投入金額 u辦公研發(fā)樓年租金收益 =26元 /平米 *9500平米 *12個月 =2964000元u廠房年租金收益 =18元 /平米 *19740平方米 *12個月 =4263840元u公寓年租金收益 =700元 *129套 *12個月 =1083600元u靜投資回收期 = /（ 2964000+4263840+1083600） =盈利模式本報告是嚴格保密的。未來要建設(shè)成為富有水城特色的新型工業(yè)城市，建成區(qū)面積達 300K㎡ 。 充分利用 鹽 池、濕地，集中展示本地區(qū)生 態(tài)環(huán) 境特點。3 水上運 動 區(qū) 級 62 綜 合服 務 區(qū) 東 部 濱臨 三號港池的人工海灣是 綜 合服 務 區(qū) 東 部的景 觀 核心，是 濱 海休 閑娛樂 功能中心， 結(jié) 合人工沙 灘 、游艇 碼頭 、海上人工 綠島 、 風 力 發(fā)電 等元素塑造 濱 海休 閑場 所。6 青 龍 河公園 區(qū) 級 165 裝 備 制造區(qū) 東 段，與與曹妃甸新城隔河相望。 作 為 工 業(yè) 區(qū) 東 部的活 動 中心之一。12 港池 島 公園 組團級 8 港池 島 向北的 門戶 港池 島 的活 動 中心13 物流公園 組團級 14 南區(qū)中部， 濱臨 南區(qū)河 南區(qū)物流園區(qū)的活 動 中心，利用 電 廠排水的南區(qū)河景 觀 ，塑造特色 熱 河、雪松等景 觀14 石油公園 組團級 12 遷曹 鐵 路以 東 的原油物流中心 東側(cè) ，與北 側(cè) 石化 產(chǎn)業(yè) 區(qū)相 鄰 。 25大量城市級休閑旅游、娛樂設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)，為工業(yè)園區(qū)提供完善配套的同時， 構(gòu)筑了世界級的高端休閑度假平臺u 規(guī)劃建設(shè)中設(shè)施：u 假日酒店u 國際化 “ 水上餐廳 ” ：建設(shè)別具一格的水上接待中心，與假日酒店相呼應，成為生態(tài)城亮點工程，達到能接待 300人規(guī)模的國際會議的能力。 27國際化的建筑風格、在建筑造型上體現(xiàn)了： 生態(tài)、新穎、摩登u 建筑設(shè)計：u 造型：新穎、國際化u 技術(shù)：采用一流的構(gòu)造技術(shù)打造非同尋常的形態(tài)u 生態(tài)：環(huán)保、科技、綠色建筑特色本報告是嚴格保密的。居住區(qū)市中心石化區(qū)港口和重工業(yè)區(qū)自由貿(mào)易區(qū)輕工業(yè)和一般工業(yè)區(qū)中心區(qū)（居住、商業(yè)、辦公）新興工業(yè)和無污染工業(yè)區(qū)功能分明、結(jié)構(gòu)有致的五大分區(qū)是裕廊工業(yè)區(qū)的一大特點，也是其功能分明、結(jié)構(gòu)有致的五大分區(qū)是裕廊工業(yè)區(qū)的一大特點，也是其發(fā)展的見證。利用最初石化的帶動，中期石化產(chǎn)業(yè)鏈形成，中后期復合型工業(yè)區(qū)發(fā)展，高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)的成熟，裕廊工業(yè)園已經(jīng)發(fā)展成為集科技工業(yè)、居住、辦公、商業(yè)為一體的配套完整的綜合工業(yè)區(qū)本報告是嚴格保密的。 32 發(fā)展歷程 新加坡裕廊工業(yè)區(qū)發(fā)展分為五個階段，經(jīng)歷基礎(chǔ)建設(shè)、石化帶動、復合工業(yè)與產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型發(fā)展為成熟的宜居城市發(fā)展程度發(fā)展程度時間時間12345區(qū)域基礎(chǔ)建設(shè)區(qū)域基礎(chǔ)建設(shè)石化區(qū)拉動區(qū)域發(fā)展石化區(qū)拉動區(qū)域發(fā)展工業(yè)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)工業(yè)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展直接推動區(qū)發(fā)展直接推動區(qū)域城市化域城市化成熟階段成熟階段化工簇群完善區(qū)域產(chǎn)業(yè)化工簇群完善區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈并帶來更多人口鏈并帶來更多人口區(qū)域初步發(fā)展（啟動期）石化區(qū)拉動區(qū)域發(fā)展（建設(shè)初期）工業(yè)區(qū)發(fā)展及轉(zhuǎn)型推動城市化（全面建設(shè)期）區(qū)域城市化發(fā)展成熟（平穩(wěn)發(fā)展期）在大量一般綜合工業(yè)進駐后，進駐企業(yè)發(fā)生產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型（升級后）才對房地產(chǎn)產(chǎn)生了急速推動作用啟動期 :10年 ，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及行業(yè)工人 ,產(chǎn)生臨時低層次居住性需求；2~建設(shè)初期 : 20年 ，核心項目建設(shè)期 ,大量專業(yè)性的藍領(lǐng)建設(shè)者 ,產(chǎn)生中高層次的居住需求。 33u居住、辦公、商業(yè)、休閑娛樂為一體的城市綜合功能，滿足生產(chǎn)、生活各項所需案例啟示：產(chǎn)業(yè)新城是未來工業(yè)園存在的極具競爭力的模式，并不是單一的產(chǎn)業(yè)，而是聚集了生產(chǎn)、生活、服務為一體的微型城市體。 36城市化進程加速！城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生轉(zhuǎn)變！城市更新勢在必行！經(jīng)濟增長需振興產(chǎn)業(yè)！新興技術(shù)引領(lǐng)全新的園 38隨著城市的快速發(fā)展，可開發(fā)的土地難以滿足城市、人口增長需求，未來的城市供應將以城市更新為主原來占有大量土地資源的工業(yè)用地成為了改造的契機。 39改造項目 改造形態(tài)賽格日立工業(yè)區(qū)升級改造