金地集團-金地名津房地產(chǎn)項目營銷策略方案報告(中原)絕-全文預(yù)覽
【正文】 廣 強調(diào)地段與投資性 利用 1棟單位的景觀稀缺性加區(qū)域前景，進行第三輪的脈沖式推廣 香港推售節(jié)奏圖示 T10 T5 T6 T1 核心價格策略： 低開高走 折扣控制 限時報價 第一批推售 ， 低價入市 ， 額外優(yōu)惠與隱性優(yōu)惠 （ 如禮品 /贈道等 ） 集中于此體現(xiàn) ， 借一房總價優(yōu)勢帶動二房單位的迅速銷化 ， 特別是無景觀單位 第二批推售 ， 單價上調(diào) ， 一來造成升值印象 ， 二來 T10戶型小 ， 總價仍有優(yōu)勢 ， 借此展開第二輪的搶買熱潮 ， 帶動第一批剩余單位消化 第三批推售 ， 本項目的核心價值體現(xiàn) ，景觀單位實現(xiàn)價值最大化 。因此，中原建議 盡快銷售投資客戶購買最主要的一房單位及 6棟的二房單位 (二房占項目總體比例較高，壓力較大 )。 而本項目在福田區(qū)第一個舊改項目、新福田口岸、深港地鐵接駁等特殊背景下，項目已不炒自熱，市場對項目的關(guān)注度較高，早已積累 了不少的誠意客戶。 A、政府政策影響不大，項目開售時房地產(chǎn)市場市場仍然見好 分析： 第 1棟 第 5棟 第 6棟 第 10棟 從戶型、面積來看 1棟主要以三房為主 5棟主要以二房、一房為主 6棟主要以二房為主 10棟主要以一房、二房為主 中原思路： 1).項目二房占比例最大，壓力較大 ,但一房部份容易盤活市場。 因本項目不存在直接競爭對手，所以我們從 市場大勢 的進行推售節(jié)奏分析。 入市時間：七月底八月初 （ 擇一吉日 ） 預(yù)計 9月底可以完成各類展示空間 蓄客策略 【 暗渡陳倉 】 ～指在項目未拿到預(yù)售許可證的情況下， 借用“金地 〃 家天下” 的非營利性會員性的會員式組織，為本項目 開設(shè)“金地 〃 家天下 MIMA特區(qū)”體驗活動 ，在項目咨詢期間， 凡有意購買本項目的客戶只需在指定銀行定期存入指定金額 ,即可憑回單在本項目換取金卡一張 。 中原建議將項目所有價值點都進行符號化的 LOGO設(shè)定，如：國際口岸、景觀等，然后將它們統(tǒng)歸在 MIMA的大概念下，從而形成項目的符號化價值圈。 中原觀點： 口岸 符號 符號 HONGKONG SHENZHEN 中端內(nèi)地投資客戶 中 端 深 港 客 戶 中端香港投資客戶 中端深港客戶 高端香港投資客戶 高端內(nèi)地投資客戶 偶得 偶得 高端香港投資客戶 高端深港客戶 高端內(nèi)地投資客戶 高 端 深 港 客 戶 周 邊 換 房 客 戶 客戶細分 主要部分 第一個 MIMA主題概念的國際潮流社區(qū) 地段 符號 米埔國際自然濕地保護區(qū)景觀 深圳首席口岸純國際品牌社區(qū) 品牌聯(lián)合 ， 純港社區(qū) 交通 /配套 /品牌 金地 MIMA 符號 地段 文化 +精神 口岸 +區(qū)位 最具投資價值的雙地鐵高尚社區(qū) 實現(xiàn)深港零距離接觸 中原建議： 中原建議在最大程度上將項目進行符號化，來形成項目的符號化價值圈，從而進一步吻合目標(biāo)客戶群的生活形態(tài)及 MIMA所提倡的品牌 +符號 +創(chuàng)意的生活方式，為項目制造更多的賣點。 從前面市場分析看 ， 雖本項目無直接的競爭對手 ， 但投資客戶 還是會在市場大熱之際被分薄 ， 所以提前入市蓄客更為重 “ 十一 ” 黃金周 結(jié)合以上幾個方面的綜合考慮 ， 中原建議開售時間為： 10月 1日 為了更好的營造項目之勢 ， 中原建議提前兩個月入市 蓄客 ， 作前期積累 。家天下 MIMA特區(qū)體驗金卡 金地 MIMA專享 蓄客方式 注：購房僅為金卡的服務(wù)內(nèi)容之一 ， 此卡為客戶提供除購房外更多價值 收籌 客戶光臨接待中心 金地MIMA提前鑒賞暨MIMA專享卡啟動 了解項目詳細信息 填寫 MIMA生活問卷 基礎(chǔ)資料 客戶信息 購房意向 MIMA測試 去中行皇崗支行定存一萬元三個月 簽署家天下申請 持回單換領(lǐng)金卡 領(lǐng)卡 了解 MIMA專享金卡 以中國銀行皇崗支行為例 解籌 組團式解籌方式 2023 A1 A2 A3 B1 B2 B3 C1 C2 …………………… 隨機組合 每組 30人 解籌前： 解籌 組團式解籌方式 A1 A2 A3 B1 B2 B3 C1 C2 …………………… 解籌當(dāng)天： 以抽簽形式按組別進行選房先后次序 如： B1 E1 D2 A3 每組 30人 …………………… B1組中不分先后次序，同時進入選房區(qū)，以交錢先后決定單位所屬 中原認為推盤節(jié)奏應(yīng)根據(jù) 市場大勢 及 市場競爭態(tài)勢 來進行針對性的制定。 中原認為推盤應(yīng)遵循 ： 價值最大化 ! 壓力最小化 ! A、政府政策影響不大，項目開售時房地產(chǎn)市場市場仍然見好 A、政府政策影響不大，項目開售時房地產(chǎn)市場市場仍然見好 整體推盤節(jié)奏 第 1棟 第 5棟 第 6棟 第 10棟 首推單位 第二批推出單位 第三批推出單位 銷售進度計劃 8月初，誠意登記 10月 1日，公開發(fā)售 6棟 11月底加推 10棟 1棟誠意客戶登記 07年 3月底 1棟公開發(fā)售 2023年 1月 2023年 2月 18 春節(jié) (初一 ) 推售單位 6棟 10棟、 56棟剩余單位 1棟、 剩余單位 目標(biāo)客戶 項目周邊深港家庭 深圳投資客 周邊換房客戶 經(jīng)常來往之商家港客 背青一族 深圳白領(lǐng)階層
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