公路局項目定位-全文預覽
【正文】 材市場群，處在交叉路口，租金較高鍛壓一帶 25—35 元 社區(qū)消費為主2碧野華庭 2035元 20屬親情價交警隊至項目處 25—30 元 商業(yè)氣氛較差，多為社區(qū)配套七中附近 3550元 學生市場，消費人群較豐富奇跡超市 160元 人氣最旺的地段，經(jīng)營多年，租金最高錦云摩托車大市場 6080元 此處鄰奇跡超市，樓下有一菜市場，人氣較旺錦龍大廈 3545元 分岔路口，臨近加油站及市場摩托車大市場 4555元 作為專業(yè)市場，租金較高衛(wèi)校對面 3045元 學生市場，消費人群較豐富⑤ 周邊各路段臨街鋪面租金明細通過調(diào)查，我們了解到項目周邊租金水平不高。大致的租金狀況 2040（元 /㎡ ）品牌商業(yè)業(yè)態(tài)占比業(yè)態(tài) 商家數(shù)量 比重五金汽配： 97家 50%建材廚衛(wèi)： 39家 20%餐飲： 31家 15%通訊： 5家 %超市，便利店： 12家 5%銀行： 5家 %足浴、網(wǎng)吧、 KTV：11家 5%非品牌商業(yè)業(yè)態(tài)情況五金汽配、小型餐飲分布最多；其次為廚衛(wèi)、便利店；再其次就是其他零散的零售業(yè)態(tài)② 調(diào)查結(jié)果 ③ 調(diào)查結(jié)論分析五金汽摩配等業(yè)態(tài)占絕大多數(shù)比重，居民生活基本購物需求基本滿足，休閑娛樂項目稀缺。? S優(yōu)勢：? 位于蘆淞路主干道，交通便利，有 2 2 2 2 4 多趟公交經(jīng)過，有利于廣告投放，提升項目知名度。? 項目距株洲服裝商圈只有幾分鐘車程，擁有蘆淞服飾商圈大批從業(yè)人員消費。? 周邊環(huán)境不佳居民整體消費水平不高。? 臨近株洲首個千億工程 —— 蘆淞服飾工業(yè)園 中國十大最具投資價值的城市 中南地區(qū)最大鐵路交通樞紐 中南地區(qū)最大的服裝批發(fā)集散 中南地區(qū)工業(yè)重鎮(zhèn)地 綜合實力居中部非省會城市第一 全國文明城市稱號 國家衛(wèi)生城市稱號 國家交通管理模范城市稱號8大魅力成就財富新城? T威脅：? 曼哈頓項目定位較高，規(guī)模較大。（ 3）依附摩托車大市場，周邊 70%為經(jīng)營汽配、摩配、五金等業(yè)態(tài)，行業(yè)經(jīng)營態(tài)勢低迷。（ 4）緊挨中瑞 裙樓商業(yè)業(yè)態(tài)分析裙樓商業(yè)綜合性商業(yè)模式 專業(yè)性商業(yè)模式 主題性商業(yè)模式購物、休閑、衣、食、住 一條龍服務 單一產(chǎn)品批零專業(yè)賣場附帶餐飲復合商業(yè)體業(yè)態(tài)找到相應消費人群消費主題然后針對該主題為核心展開經(jīng)營?綜合性商業(yè)模式 （ 1）物業(yè)條件分析： 這種綜合性商業(yè)模式適合于大規(guī)模的裙樓商場和大型純商業(yè)物業(yè)，對于本項目的裙樓商鋪從設計上、規(guī)模上都不適合發(fā)展綜合商場。?專業(yè)性商業(yè)模式（ 1）開發(fā)價值風險分析： 需面向成百上千的散戶進行招商和銷售，招商和銷售難度大，后期經(jīng)營管理難度大，一旦經(jīng)營不善，商業(yè)業(yè)態(tài)上很難調(diào)整，將會長期影響項目的開發(fā)收益和物業(yè)價值，開發(fā)風險性很高。結(jié)論：專業(yè)性商業(yè)模式不適合。 開發(fā)建設靈活，可根據(jù)開發(fā)需要靈活掌握銷售和持有物業(yè)面積，更具主動性。 主招大型業(yè)態(tài)，更具市場競爭力，同時減少招商及后期管理難度。根據(jù)該商圈特殊的經(jīng)營環(huán)境，極度缺乏特色餐飲、高檔娛樂及大型休閑項目的特點。 休閑餐飲餐飲品牌 餐飲類別 經(jīng)營面積 人均消費水平 分布區(qū)域傣妹 火鍋 1000 30 建設路嘉豪鍋未了 火鍋 30004000 30 新華路金牛角王 中西餐 1500 50 沿江路上島咖啡 中西餐 8001200 50 建設路米羅咖啡 中西餐 1000 50 建設路花之林 人文茶館 1000 50 建設路肯德基 西快餐 350 30 建
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