【正文】 /㎡方案二： 70%商品房 +30%兩限房 價(jià)格評(píng)估58測(cè)算條件： 70%商品房，價(jià)格 13500元 /平米； 30%兩限房，價(jià)格為 6400元 /㎡ ；土地成本 300萬(wàn) /畝；稅收政策：商品房 /兩限房 =1:；容積率： ；控高： 45M；住宅產(chǎn)品：小高層序號(hào) 項(xiàng)目投資總額 單位成本 面積 標(biāo)準(zhǔn)（萬(wàn)元 ) （元） （ M2)1 土地樓面地價(jià) 479800 居住面積 ㎡商業(yè) ㎡配套 ㎡2 契稅 479800 土地購(gòu)置金 3%3 房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用前期費(fèi)用 344950 一般在 50180元 /平米之間4 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 344950 市政、通訊、照明、綠化等5 建安成本 314650 小高層6 202300 地下建筑 (考慮地下兩層的綜合成本 )(不包含商業(yè) )7 20230 商業(yè)8 10200 配套9　 344950 監(jiān)理、質(zhì)檢、竣工測(cè)量、竣工驗(yàn)收等10 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 344950 　11 期間費(fèi)用管理費(fèi)用 344950 2%12 銷(xiāo)售費(fèi)用 344950 總銷(xiāo)售額 5%,含推廣費(fèi)用13 財(cái)務(wù)費(fèi)用 344950 貸款 5億， 3年 ,利率 %14 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 344950 房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用 5%15 總投資額 344950 商品房單方成本： 住宅 7824；商業(yè) 8024　 　方案二： 70%商品房 +30%兩限房 成本測(cè)算59序號(hào) 項(xiàng)目投資總額 單位成本 面積 標(biāo)準(zhǔn)（萬(wàn)元 ) （元） （ M2)1 土地樓面地價(jià) 0 居住面積 ㎡商業(yè) ㎡配套 ㎡2 契稅 0 土地出讓金的 3%3 房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用前期費(fèi)用 134850 一般在 50180元 /平米之間4 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 134850 市政、通訊、照明、綠化等5 建安成本 134850 公寓6 0 地下建筑 (考慮地下兩層的綜合成本 )(不包含商業(yè) )7 0 商業(yè)8 0 配套9 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 134850 　10 期間費(fèi)用管理費(fèi)用 134850 3%11 銷(xiāo)售費(fèi)用 134850 總銷(xiāo)售額 %,含推廣費(fèi)用12 財(cái)務(wù)費(fèi)用 134850 貸款 10億， 3年 ,利率 %13 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 134850 5%14 總投資額 134850 　經(jīng)適房 單方成本： 住宅 4708測(cè)算條件： 70%商品房，價(jià)格 13500元 /平米； 30%兩限房，價(jià)格為 6400元 /㎡ ；土地成本 300萬(wàn) /畝；稅收政策：商品房 /兩限房 =1:；容積率： ；控高： 45M；住宅產(chǎn)品：小高層方案二： 70%商品房 +30%兩限房 成本測(cè)算60序號(hào) 項(xiàng)目 金額（萬(wàn)元）1 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 　 減：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 　 主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 2 主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn) 　 減：管理費(fèi)用 　 財(cái)務(wù)費(fèi)用 　 銷(xiāo)售費(fèi)用 3 營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 　 減：土地增值稅 (預(yù)征 ) 4 利潤(rùn)總額 　 減：所得稅 5 增值稅 (清算 ) 6 凈利潤(rùn) 測(cè)算條件： 70%商品房，價(jià)格 13500元 /平米； 30%兩限房，價(jià)格為 6400元 /㎡ ；土地成本 300萬(wàn) /畝；稅收政策：商品房 /兩限房 =1:；容積率： ；控高： 45M；住宅產(chǎn)品：小高層方案二： 70%商品房 +30%兩限房 經(jīng)濟(jì)效益分析序號(hào) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目總金額（萬(wàn)元）1 銷(xiāo)售收入 2 直接成本 3 總投資 4 稅前利潤(rùn) 5 稅后利潤(rùn) 6 內(nèi)部收益率 %7 銷(xiāo)售凈利率 %8 總投資回報(bào)率 %9 銷(xiāo)售毛利率 %10 獲利指數(shù) 11 資金峰值比例 %12 地價(jià)支付貼現(xiàn)比 13 啟動(dòng)資金獲利倍數(shù) 61方案三： 100%軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房62方案三： 100%軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房 解讀軍適房特點(diǎn)概述： 集體產(chǎn)權(quán)、享受軍隊(duì)特殊免稅政策、出售使用權(quán)的商品房市場(chǎng)近似： 出售使用權(quán)集體小產(chǎn)權(quán)房享受軍隊(duì)特殊免稅政策的集體小產(chǎn)權(quán)房?jī)?yōu)勢(shì)： 稅費(fèi)很少，利潤(rùn)空間較大； 價(jià)格相對(duì)普通商品房較便宜，適合剛需和改善 享受特殊政策，不限購(gòu)，客群面較廣。按房屋分類(lèi)確定安置房按經(jīng)適房、廉租房等標(biāo)準(zhǔn)按房屋分類(lèi)確定 按房屋分類(lèi)確定 按房屋分類(lèi) 確定政策性住房 —— 分類(lèi)及屬性政策性住房只有經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房可以通過(guò)銷(xiāo)售獲益的物業(yè)形態(tài)，二者的利潤(rùn)收益率分別是 34%和 10%左右50政策性住房 —— 稅費(fèi)變化2023年 3月 17日，北京市地方稅務(wù)局、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布 2023年第5號(hào)公告 《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有關(guān)稅收問(wèn)題的公告 》 ，其中明確規(guī)定： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照政策規(guī)定銷(xiāo)售各類(lèi)保障性住房取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅。 它是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅。建安成本變化方案一： 100%商品房45相關(guān)稅率及價(jià)格變更主要參數(shù) 原數(shù)據(jù) 本方案建安成本 —— 上漲 7%貸款利率（三年期） % % 主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 % %建安成本的上漲幅度與全國(guó)， 消費(fèi)者價(jià)格指上漲幅度基本持平， 8月 CPI同比漲 %建安及稅率變化方案一： 100%商品房46測(cè)算條件： 均價(jià) 13500元 /平米；土地： 300萬(wàn) /畝；稅收政策：商品房；容積率： ；控高： 45M序號(hào) 項(xiàng)目 費(fèi)用投資總額 單位成本 面積 標(biāo)準(zhǔn)（萬(wàn)元 ) （元） （ M2)1 土地樓面地價(jià) 479800 居住面積 ㎡商業(yè) ㎡配套 ㎡2 契稅 479800 土地購(gòu)置金 3%3 房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用前期費(fèi)用 479800 一般在 50180元 /平米之間4 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 479800 市政、通訊、照明、綠化等5　 建安成本 449500 小高層6 202300 地下建筑 (考慮地下兩層的綜合成本 )(不包含商業(yè))7 20230 商業(yè)8 10200 配套9 479800 監(jiān)理、質(zhì)檢、竣工測(cè)量、竣工驗(yàn)收等10 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 479800 　11 期間費(fèi)用管理費(fèi)用 479800 2%12 銷(xiāo)售費(fèi)用 479800 總銷(xiāo)售額 5%,含推廣費(fèi)用13 財(cái)務(wù)費(fèi)用 479800 貸款 5億， 3年 ,利率 %14 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 479800 房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用 5%15 總投資額 479800 單方成本： 住宅 7722；商業(yè) 7922　方案一： 100%商品房 成本測(cè)算47序號(hào) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目總金額（萬(wàn)元）1 銷(xiāo)售收入 2 直接成本 3 總投資 4 稅前利潤(rùn) 5 稅后利潤(rùn) 6 內(nèi)部收益率 %7 銷(xiāo)售凈利率 %8 總投資回報(bào)率 %9 銷(xiāo)售毛利率 %10 獲利指數(shù) 11 資金峰值比例 %12 地價(jià)支付貼現(xiàn)比 13 啟動(dòng)資金獲利倍數(shù) 序號(hào) 項(xiàng)目 金額（萬(wàn)元）1 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 　 減：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 　 主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 2 主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn) 　 減：管理費(fèi)用 　 財(cái)務(wù)費(fèi)用 　 銷(xiāo)售費(fèi)用 3 營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 　 減：土地增值稅 (預(yù)征 ) 4 利潤(rùn)總額 　 減：所得稅 5 增值稅 (清算 ) 6 凈利潤(rùn) 測(cè)算條件： 均價(jià) 13500元 /平米；土地： 300萬(wàn) /畝；稅收政策：商品房；容積率： ；控高： 45M方案一： 100%商品房 經(jīng)濟(jì)效益分析48經(jīng)濟(jì)測(cè)算方案二： 30%保障房 +70%商品房經(jīng)適房?jī)上薹?9分類(lèi) 定義 性 質(zhì) 適用對(duì)象 保障方式 房源籌集 產(chǎn)權(quán) 獲得土地方式 土地出讓 金繳納 套型面積 上市交易 房屋租售價(jià) 收益廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。市場(chǎng)比較設(shè)定標(biāo)準(zhǔn) 參考修正區(qū)域均價(jià) 營(yíng)銷(xiāo)修正營(yíng)銷(xiāo)修正價(jià)格 評(píng)估方案一： 100%商品房39打分 ——5％為一個(gè)跨度區(qū)間２％、３％半個(gè)跨度區(qū)間項(xiàng)目選擇鴻坤理想城 （ 10% ） 金地仰山 （ 5%） 首邑溪谷 （ 5%） 旭輝御府 （ 10% ） 北京城建紅木林 （ 15%） 中建國(guó)際港 （10%） 波普工社 （ 10%） 泰中花園 （ 20%） 新里西斯萊公館 （ 15%）　比較方面規(guī)模系數(shù)： 項(xiàng)目的規(guī)模效應(yīng)（ 6％ ）建筑風(fēng)格： 項(xiàng)目的風(fēng)格特點(diǎn)及品質(zhì)（ 12%）產(chǎn)品系數(shù)： 規(guī)劃特點(diǎn)、戶(hù)型特點(diǎn)、平面布局（ 20％ ）景觀(guān)環(huán)境 ： 外部景觀(guān)及小區(qū)環(huán)境規(guī)劃（ 10％ ）入伙時(shí)間： 入住時(shí)間，工程形象（ 8％ ）交通系數(shù)： 交通便捷性（ 8％ ）地段系數(shù)： 土地價(jià)值、升值潛力、客群基數(shù)（ 20％ ）配套系數(shù)： 城市配套及社區(qū)配套（ 8％ ）品牌系數(shù)： 品牌帶來(lái)的價(jià)值提升空間及項(xiàng)目認(rèn)可 （ 8％ ）住宅 價(jià)格 評(píng)估方案一： 100%商品房40備注：本方法由協(xié)成策劃團(tuán)隊(duì)成員、第三方銷(xiāo)售員等更多的參與后平均值，將更加能反映項(xiàng)目合理價(jià)格。 商品房銷(xiāo)售均價(jià)與年初相比略有下降，降幅 15002023元 /平方米之間；216。 保障性安居工程建設(shè)的著力推進(jìn)；216。利好疊加。雙線(xiàn)地鐵助力大興發(fā)展提速 ； 216。上半年，大興房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)，土地購(gòu)置費(fèi)同比下降關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)；土地購(gòu)置費(fèi)下降大興房地產(chǎn)市場(chǎng) ——房地產(chǎn)投資27大興房地產(chǎn)市場(chǎng) ——成交價(jià)格2023年，大興區(qū)商品房銷(xiāo)售平均價(jià)格大幅上漲，從年初的 9096元 /㎡上升到四季度末的 13482元 /㎡；2023年以來(lái)，大興區(qū)商品房經(jīng)歷年初的最高值之后，一直城下降趨勢(shì)， 9月大興區(qū)成交均價(jià)為 18187元 /平米，同比去年同期上漲 6%，環(huán)比上月下降 10%。關(guān)鍵詞：土地新增大于成交北京房地產(chǎn)市場(chǎng) —— 土地供需25數(shù)據(jù)來(lái)源：協(xié)成地產(chǎn)決策研究院2023年 1月 2023年 8月 北京市商品房住宅供需情況（單位：元 /平方米 .萬(wàn)平方米）北京房地產(chǎn)市場(chǎng) —— 供需及價(jià)格走勢(shì)2023年，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)新增供應(yīng)量一直大于成交量；成交價(jià)格小幅波動(dòng)，穩(wěn)中有降關(guān)鍵詞：供應(yīng)大于成交、價(jià)格穩(wěn)中有降26u 房地產(chǎn)投資 ——持續(xù)增長(zhǎng)。關(guān)鍵詞：開(kāi)發(fā)投資呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)242023年 8月 2023年 8月北京住宅用地供求變化上半年新推土地供量大于成交量，下半年新增供應(yīng)小于成交量8月北京共推出 9宗住宅用地，推出面積 55萬(wàn)平方米；共成交 8總住宅用地，成交面積 40萬(wàn)平方米，均比上月有所增加。關(guān)鍵詞：土地供應(yīng)持續(xù)減少8月土地供應(yīng)量持續(xù)減少，全國(guó) 133個(gè)城市共推出土地 2377宗，推出面積 9658萬(wàn)平方米，環(huán)比減少 5%，同比增加 14%。關(guān)鍵詞：價(jià)格平穩(wěn)， 9月首現(xiàn)下降18市場(chǎng)表現(xiàn) ——成交量成交量繼續(xù)低迷，逾六成城市環(huán)比下跌關(guān)鍵詞：成交量持續(xù)下跌在全國(guó) 120個(gè)大中城市中，逾六成城市成交面積環(huán)比下降，部分城市環(huán)比跌幅超過(guò) 20%，最高達(dá) %。 ——信息來(lái)源于 《 中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng) 》216?！?