【正文】 規(guī)劃建議項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 會(huì)所會(huì)所設(shè)計(jì)在地塊西面中段，面積約 1200平方米，設(shè)計(jì)成兩層，主要設(shè)置多功能會(huì)議廳、瑜珈健身、 SPA養(yǎng)生堂、音樂咖啡廳、茶藝、餐飲、酒吧、以及足浴桑拿等功能。 6890項(xiàng)目定位價(jià)格定位一般而言，對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，其價(jià)格有著 177。 本 項(xiàng)目如此命名，意在彰顯項(xiàng)目個(gè)性，表現(xiàn)獨(dú)立自我、超凡脫俗的領(lǐng)袖地位， 使之成為南城乃至整個(gè)東莞的地標(biāo)性物業(yè)?？梢? 說，在做著咖啡與茶的融合，正走在這個(gè)城市的前沿，領(lǐng)著未來； （ 3）項(xiàng)目詮釋現(xiàn)代成功人士的全新生活、工作、休閑娛樂空間，成為中心區(qū) 成功人士居住或投資的首選領(lǐng)地，身份的象征。（ 3）根據(jù)地塊位置及市場(chǎng)分析，結(jié)合項(xiàng)目核心價(jià)值 —— 片區(qū)無限發(fā)展?jié)摿? 和投資價(jià)值，項(xiàng)目定位為酒店服務(wù)式公寓，以滿足市場(chǎng)旺盛的投資、 居住及商務(wù)需求。 片區(qū)內(nèi)在各企業(yè)、寫字樓內(nèi)工作的大量商務(wù)人群。 策略四（規(guī)避策略）：避免暴露項(xiàng)目的劣勢(shì)，同時(shí)避免威脅與劣勢(shì)并存的局面不可回避的弱點(diǎn)只有以提升自身項(xiàng)目品質(zhì)來彌補(bǔ)，以減少其負(fù)面影響機(jī)會(huì)點(diǎn)（ O）?新城中心區(qū)的優(yōu)越區(qū)位?東莞國(guó)際會(huì)展中心的投入使用?高檔酒店服務(wù)式公寓在本區(qū)域的 稀缺?價(jià)格升值帶來的機(jī)遇威脅（ T）?宏觀房地產(chǎn)政策影響?品牌發(fā)展商和代理商的競(jìng)爭(zhēng)壓力?中心區(qū)小戶型公寓將分流本項(xiàng)目 的目標(biāo)或潛在客戶群項(xiàng)目 SWOT分析項(xiàng)目開發(fā)策略市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位營(yíng)銷策略規(guī)劃分析房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)項(xiàng)目分析產(chǎn)品建議營(yíng)銷思路推廣策略目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目定位東港?尚書城項(xiàng)目策劃報(bào)告目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目所在區(qū)域客戶分析 片區(qū)現(xiàn)有客戶描述 ?年齡在 2935歲的，來東莞工作 5年以上的，年 收入平均在 5萬元以上的?企業(yè)中層以上管理者?企事業(yè)單位高級(jí)白領(lǐng)（醫(yī)院、銀行、 IT行業(yè)）?專業(yè)人士（新聞媒體業(yè)、廣告業(yè)、律師行業(yè)）?廣東籍的個(gè)體生意人、貿(mào)易界人士?地產(chǎn)投資客戶 片區(qū)客戶需求 ?完整的商業(yè)配套（沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng) (引進(jìn)中 )、海 雅百貨（引進(jìn)中）、鴻福廣場(chǎng)等）?出行坐車方便（車站就在門口，大、中巴士約十 幾路） ?教育、醫(yī)藥、銀行、證券、美食街等配套齊全?標(biāo)識(shí)性強(qiáng)、安全度高（項(xiàng)目醒目的外立面、中心 區(qū)周邊社會(huì)治安好）?有足夠的溝通、娛樂、休閑空間（城市中心公園、 城市綠地、圖書館）?物業(yè)兌現(xiàn)力強(qiáng)（片區(qū)房屋入住率和租金回報(bào)高）因此，基于我們自身的優(yōu)異規(guī)劃配套，我們?cè)谒伎急卷?xiàng)目的客戶定位時(shí)，應(yīng)當(dāng)跳出地理區(qū)位限制，直接依托中心區(qū)的商務(wù)資源，充分挖掘自身特色優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化物業(yè)投資潛力的優(yōu)勢(shì)，在全市乃至周邊城市如深圳、香港、廣州等城市范圍內(nèi)來思考客戶來源。v東 莞國(guó) 際 會(huì)展中心 2023年投入 使用，更多的國(guó) 際 性會(huì) 務(wù) 活 動(dòng) 將更加 頻 繁 ， 為項(xiàng) 目 發(fā) 展酒店 公寓提供 強(qiáng) 大的支撐點(diǎn) ；v項(xiàng) 目所在區(qū)域高端酒店公寓 產(chǎn) 品稀缺， 為項(xiàng) 目開 發(fā) 酒店服務(wù) 式公寓 提供有利機(jī)會(huì) ；v東 莞 新城區(qū)與 老城區(qū) 房?jī)r(jià)漲幅 拉開距離 ， 使新城區(qū) 形成一個(gè) 高價(jià)位平臺(tái)，增加 項(xiàng) 目的 獲 利 空 間 。西：圖書館北項(xiàng)目分析地塊環(huán)境絕佳，無與倫比，地塊與市政府行政中心隔路相望，相鄰圖書館、會(huì)議大廈、展覽館、國(guó)際會(huì)展中心、玉蘭大劇院及城市中心公園等大型公共建筑。項(xiàng)目區(qū)域位置項(xiàng)目分析 項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)總用地面積總建筑面積 ㎡計(jì)入容積率建筑面積 ㎡其中商業(yè)及配套 ㎡住宅 ㎡地下室（不計(jì)入容積率） ㎡住宅總戶數(shù) 675戶總停車位 300個(gè)其中地上 15個(gè)地下 285個(gè)容積率 覆蓋率 %綠化率 30%㎡ 房?jī)r(jià)繼續(xù)平穩(wěn)上升未來一兩年內(nèi)房?jī)r(jià)依然會(huì)平穩(wěn)、理性地往上走，結(jié)合這兩年的走勢(shì)，漲幅在 10%—15%都是正常的。微觀分析小戶型將成市場(chǎng)主角消費(fèi)群體將有所改變 供應(yīng)量逐年遞減力求穩(wěn)定房?jī)r(jià)2023年上半年，從購(gòu)房對(duì)象來看，本省戶籍人群購(gòu)房比例持續(xù)下降，占 31%，外省和境外戶籍占 61%。近年房地產(chǎn)發(fā)展概況 近年?yáng)|莞房地產(chǎn)發(fā)展綜述 相比較珠三角其他經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，東莞的房地產(chǎn)發(fā)展從量和價(jià)上都處于較低水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來發(fā)展將隨著城市化進(jìn)程的推動(dòng)出現(xiàn)一個(gè)高速發(fā)展的局面。㎡ 近年房地產(chǎn)發(fā)展概況 購(gòu)買意向戶型調(diào)查：購(gòu)買意向面積調(diào)查：主要是 100㎡ 以上，占 %；而 70100 3294元 /㎡ 近年?yáng)|莞全市房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)： 銷售金額及均價(jià)整體呈上升趨勢(shì)；價(jià)格仍是珠三角城市的洼地；雖然相對(duì)價(jià)格上漲不明顯，但上漲幅度仍然達(dá) 7%以上。區(qū)域住宅價(jià)格目前在 40004500元 /㎡ 左右，比較好的住宅價(jià)格介于 50006000元 /㎡ 。近年房地產(chǎn)發(fā)展概況 重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)分析 13 2東城區(qū)住宅價(jià)格差異較大，從2023多到 5000多均有。兩個(gè)居住區(qū)可進(jìn)一步劃分形成 5個(gè)居住組團(tuán)。 是全省人口密度最大城市，達(dá) 2662人 /平方公里。東港 城市概況人口：東莞城區(qū)的常住人口為 200人。 2023年末城市居民人均總建筑面積 ，人均居住使用面積 。中央生活區(qū)、松山湖片區(qū)是地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重中之重。南城整體規(guī)劃結(jié)構(gòu)為 “1 核 3區(qū) ” ，即 1個(gè)中央公共服務(wù)核， 2個(gè)居住區(qū)和 1個(gè)工業(yè)園區(qū)。2023年開始，東莞的房產(chǎn)價(jià)格一直呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)的勢(shì)頭，今年上半年國(guó)家為了抑制房?jī)r(jià)的高速增長(zhǎng)，出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控政策，從供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地等多個(gè)方面調(diào)節(jié)供求雙方的市場(chǎng)，這一系列的宏觀調(diào)控對(duì)整個(gè)東莞地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了一定的影響。隨著市政府、市委的搬遷，新城市中心的啟用，片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展將更加迅猛。 近年房地產(chǎn)發(fā)展概況 東莞市歷年商品房銷售面積分析 ：市場(chǎng)需求量呈小幅下降，需求特征未發(fā)生明顯變化，顯示出整體需求旺盛。2023年 2023年價(jià)格 2830元 /㎡ .月達(dá) %投資回報(bào)商品住宅價(jià)格走勢(shì)近年房地產(chǎn)發(fā)展概況 購(gòu)房選擇區(qū)域調(diào)查：購(gòu)房總價(jià)調(diào)查：有 %的購(gòu)房