桃園路項(xiàng)目整體定位及產(chǎn)品研究-全文預(yù)覽
【正文】 界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/1/252023/1/25Wednesday, January 25, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 1月 25日星期三 2023/1/252023/1/252023/1/25 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023/1/252023/1/252023/1/251/25/2023 3:37:45 AM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 庭院抬高可以使地下室地面化。 其一 ， 減小商業(yè)面積 ， 盡量壓縮商業(yè)的數(shù)量 ， 增加住宅的面積比例 ， 商業(yè)廣場基本保留 ， 引入一個(gè)賣場 ， 打造成周邊生活的核心 ，其它商業(yè) ， 壓縮到現(xiàn)在的一半以內(nèi)； 物業(yè)選型 其二：現(xiàn)在的商業(yè)體量基本不變 ， 商業(yè)廣場按照區(qū)域生活中心進(jìn)行打造 ， 減少桃源路商業(yè)面積 ， 在特色商業(yè)街位置增加產(chǎn)權(quán)式酒店類物業(yè) ， 依靠產(chǎn)權(quán)式物業(yè)投資 、 度假的特性進(jìn)行去化 。也可以考慮做成獨(dú)棟別墅和聯(lián)排別墅的混合體 物業(yè)選型 物業(yè)選型 如果做高端獨(dú)棟別墅的話，對(duì)單價(jià)要求高，并且總價(jià)對(duì)銷售壓力大，不利于快速去化。 原因二： 項(xiàng)目背對(duì)景觀資源為東西兩座佘山，“美”近在眼前，但由于面對(duì)老鎮(zhèn)原有雜亂環(huán)境，干擾了別墅相對(duì)孤立“隱”的特征，從而對(duì)產(chǎn)品價(jià)值產(chǎn)生抵沖。別墅面積建議控制在 300m2之內(nèi)，以現(xiàn)在的市場情況估計(jì)項(xiàng)目的價(jià)格，別墅的總價(jià)在 600萬左右，考慮到升值因素，別墅總價(jià)也能控制在 700萬左右，和區(qū)域主要產(chǎn)品形成差異化競爭。 常規(guī) 地產(chǎn)項(xiàng)目的“核心競爭力矩陣”來判斷本項(xiàng)目的戰(zhàn)略發(fā)展方向 ? 環(huán)境：包括區(qū)域環(huán)境和自然環(huán)境，體現(xiàn)了區(qū)位價(jià)值和自然資源稟賦 ? 人文：需要長時(shí)間積累，為領(lǐng)導(dǎo)者品牌的標(biāo)志 ? 服務(wù)：品牌的力量，屬于真正主流品牌開發(fā)商的競爭力要素 ? 產(chǎn)品：典型的單一項(xiàng)目成功要素和高價(jià)樓盤的充分條件 『客觀性』 主動(dòng)式 被動(dòng)式 『主觀性』 1 4 2 3 產(chǎn)品 服務(wù) 人文 環(huán)境 新進(jìn)者 品牌和影響力 社會(huì)資源和氛圍 區(qū)域價(jià)值自然資源 項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢 (STRENGTH) ? 稀缺自然資源 ,區(qū)域的整體的高檔形象； ? 項(xiàng)目同其它別墅項(xiàng)目相比而言的完善的商業(yè)配套； ? 和佘山咫尺的距離； ? 良好的發(fā)展前景； ? 具有一定超前的產(chǎn)品設(shè)計(jì)； 項(xiàng)目 SWOT分析 2. 劣勢 (WEAKNESS) ? 周邊環(huán)境有待改善； ? 項(xiàng)目容積率偏高，不適合做頂級(jí)別墅社 ； ? 方案中商業(yè)面積過多，銷售和經(jīng)營都會(huì)產(chǎn)生壓力； 項(xiàng)目 SWOT分析 3. 機(jī)會(huì) (OPPORTUNITY) ? 別墅類物業(yè)和自然景觀造成了項(xiàng)目的雙重稀缺性； ? 區(qū)域整體的發(fā)展具有很大潛力； ? 區(qū)域別墅定位中高檔別墅相對(duì)較少
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