【正文】 有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；n (3) 104n 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)后， 受 讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原土地出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同 ,相應調(diào)整土地使用權出讓金 .105n 對劃撥土地的房地產(chǎn)轉讓，經(jīng)有關政府批準轉讓后，對土地辦理出讓手續(xù)， 變更土地性質，受讓方繳納土地出讓金。房地產(chǎn)不得轉讓的情形n (1) 以出讓方式取得土地使用權的，不符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第 38條規(guī)定的條件的；n （ 2）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；n （ 3) 依法收回土地使用權的；n (4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；n (5) 權屬有爭議的；n (6) 未依法登記領取權屬證書的；n (7) 法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。房地產(chǎn)轉讓的條件100 以劃撥方式取得土地使用權的房地產(chǎn)轉讓，應當符合的條件：（ 1）按照國務院規(guī)定， 報有批準權的人民政府審批。房地產(chǎn)轉讓98其他合法的轉讓方式：n (1)、以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立法人企業(yè)，房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的；n (2)、一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的；n (3)、因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權屬隨之轉移的；n (4)、以房地產(chǎn)抵債的；n (5)、法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形 。n 成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據(jù) 。[基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格由政府定期確定并公布。92[房地產(chǎn)價格的評估：是指房地產(chǎn)專業(yè)估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學的估價方法，并結合估價經(jīng)驗與影響房地產(chǎn)價格因素的分析對房地產(chǎn)最可能實現(xiàn)的合理價格作出的推測與判斷。 房地產(chǎn)交易管理概述 84需熟練掌握《城市房屋拆遷管理條例》。在與 95％的被拆遷人達成《拆遷協(xié)議》后，拆遷實施。82（ 1）有關城市房屋拆遷工作的常識n 80案例 1 評析n 該房屋經(jīng)有關部門的鑒定屬于房屋存在嚴重的質量缺陷，已經(jīng)嚴重影響到房屋的結構安全和使用安全的。n 開發(fā)商提出追加建筑工程公司為第三人。n 但業(yè)主普遍認為房屋質量存在重大隱患，不能滿足結構安全要求。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的， 買受人可以自行或者委托他人修復。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。75B、開發(fā)企業(yè)建設的房地產(chǎn)開發(fā)項目，必須符合的質量標準。n 04年《關于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》 ， 將房產(chǎn)開發(fā)項目（不含經(jīng)濟適用房項目）資本金比例由 20％提到 35％。72B、項目資本金的出資方式n 項目投資資本金可以用 貨幣 出資；n 也可以用 實物 、工業(yè)產(chǎn)權、非專利技術、 土地使用權 ，必須經(jīng)過有資格的資產(chǎn)評估機構依照法律、法規(guī) 評估作價 ，不得高估或低估。 經(jīng)濟適用住房建設用地 應在建設用地年度計劃劃中統(tǒng)籌安排，并 采取行政劃撥方式供應 ”70n 案例：　　趙某 1997年購買了一套 87平方米的商品房，一直沒有辦理國有土地使用證。n 包括：項目立項的管理；項目勘察、設計的管理；開發(fā)項目施工前的其他管理（房屋拆遷、工程建設項目報建）；開發(fā)項目的施工管理與竣工驗收。B、資質的審批：一級資質由省級建設行政主管部門初審，報建設廳審批；二級及二級以下的審批辦法由省級建設行政主管部門制定。64房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質等級《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質分為一、二、三、四等級。60房地產(chǎn)開發(fā)的特點n房地產(chǎn)開發(fā)是多部門協(xié)作活動、綜合性強n房地產(chǎn)開發(fā)投資大、風險大n房地產(chǎn)開發(fā)周期較長n政策性強n房地產(chǎn)開發(fā)的基本程序61房地產(chǎn)項目開發(fā)建設程序62項目的選址和前期策劃工程報建可行性研究與可研報告n包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)。n 標的：出讓土地的位置、四鄰界至、用途和面積。 n 根據(jù)城市建設發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，市、縣人民政府可以無償收回劃撥的土地使用權，但給土地使用者一定的補償 ?；蚴茏尫綄⑼恋厥找嫔侠U國家。n 劃撥土地一般沒有使用期限的限制，未經(jīng)許可不得進行轉讓、出租和抵押等經(jīng)營活動n 土地使用者因種種原因停止使用土地的，由政府收回土地使用權。重新簽合同、支付土地使用權出讓金，更換土地使用證。50n 土地使用權的出讓年限n 居住用地 70年；n 工業(yè)用地 50年；n 教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地 50年；n 商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年；n 綜合或其他用地 50年。n 拍賣的程序：出讓方的拍賣公告、土地使用權有意受讓人交驗證件后進場競拍、出讓方與應價高者簽定土地使用權出讓合同。n 因每個競買人可以多次報價。n 招標人在確定中標人時，不僅要考慮投標報價，還要參考投標設計方案、投標人的業(yè)績等，所以中標者不一定是投標報價最高的。46n 方式n 土地使用權出讓，可以采取 拍賣、招標或者雙方拍賣、招標或者雙方協(xié)議或掛牌出讓的方式協(xié)議或掛牌出讓的方式 。受讓方與出讓方均應享有一定的權利并承擔相應的義務（ 如受讓方可以將土地轉讓、出租和抵押 ）。n 土地使用權的轉讓： 則是指受讓人取得土地使用權后再轉移給新的受讓人， 轉讓雙方的法律地位平等。 41n 土地使用權的出讓的法律特征：n n 40n 土地使用權的出讓的法律特征：n （ 1）從主體來看n n 　　本案中，區(qū)、鄉(xiāng)兩級政府，以征地工作經(jīng)費為由，從征地補償費中扣留資金，就是巧立名目挪用專項資金的違法行為。隨后，征地部門將該筆資金轉撥給區(qū)政府，用于實施征地補償。征用城市郊區(qū)菜地，應繳納新菜地開發(fā)建設資金。 但每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不超過被征用前 3年平均年產(chǎn)值的 15倍。n 征收其他土地的補償標準由省級政府規(guī)定。土地可以征收，也可以將土地使用權作為聯(lián)營條件。n 征用農(nóng)田的，先辦農(nóng)用地轉用審批，并同時辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批，n 超過征地批準權限的，另行辦理征地審批。 有償使用土地的原則。在征收土地時，要遵守的原則：216。n征收： 國家將集體所有的土地變?yōu)閲型恋兀?改變集體土地使用權時采用 ， 所有權改變 。n 在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)， 以出讓方式取得土地使用權進 行房地產(chǎn)開發(fā)而閑置土地 ，依《房地產(chǎn)法》規(guī)定辦理。 禁止占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等、禁止占用基本農(nóng)田發(fā)展林果業(yè)和挖塘養(yǎng)魚。n ④ 農(nóng)業(yè)科研、教學試驗田。20基本農(nóng)田保護制度 基本農(nóng)田： 應占本行政區(qū)域內(nèi)耕地的百分之八十以上。n （ 2）、公有制分 全民所有制 和 集體所有制。n 高架鐵路、空中走廊、高壓電線、地下鐵路、地下停車場、地下給排水管線等就是充分利用空間的實例。礦物、石油和天然氣在我國屬于礦產(chǎn)資源，其所有權歸國家所有。n 14辨析土地的定義 1n 美國不動產(chǎn)法將土地定義為 上至地表的上層空間，下至地心 。　建設用地制度與政策 10n 如土地征用法律關系、房地 產(chǎn) 開 發(fā)項 目的 審 批法律關系。房地產(chǎn)管理法的調(diào)整對象和適用范圍n 房地產(chǎn)法調(diào)整的對象： 人們在 房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務 活動中所形成的一定的社會關系。n 狹義的房地產(chǎn)法是指國家立法機關，即全國人民代表大會制定的對城市房地產(chǎn)關系做統(tǒng)一調(diào)整的基本法律 ——《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 。土地作為房地產(chǎn)的基礎總是固定于地球的某一位置，一旦移動，就會引起該財產(chǎn)的性質、形態(tài)、價值的改變。n 狹義上的房地產(chǎn)僅指城市中具有商品房意義的房地產(chǎn) 。房地產(chǎn)管理法的調(diào)整對象和適用范圍2　房地產(chǎn)管理法概述房地產(chǎn)概念2第 3章　房地產(chǎn)管理法 n 廣義上的房地產(chǎn)，包括一切作為不動產(chǎn)的土地、房屋及固著于土地、房屋上不可分離的部分，廣義上的房地產(chǎn)與不動產(chǎn)具有同一性。n 其次，這種財產(chǎn)的位置是不能移動的 。 4 它包括憲法、民法、經(jīng)濟法中有關調(diào)整房地產(chǎn)的條款以及土地管理法、城市規(guī)劃法、城市房地產(chǎn)管理法等普通法的規(guī)定以及房地產(chǎn)行政法規(guī)、部門規(guī)章，如《城市私有房屋管理條例》、《城市房屋產(chǎn)權產(chǎn)籍管理辦法》等。（ 2） 房地 產(chǎn) 行政管理關系n 政府及其 職 能部 門 之 間 及其房地 產(chǎn) 開 發(fā) 主體之 間，因行政管理依法形成的 權 利 義務 關系。9n 適用范圍：在中華人民共和國 城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi) 取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權，從事房屋開發(fā)、房地產(chǎn)交易及實施房地產(chǎn)管理，應遵守房地產(chǎn)管理法的規(guī)定。什么是土地？12n n 13　現(xiàn)行土地制度概述n 土地的定義 ：n 廣義的土地，指由土壤、氣候、地貌、水文和生物等構成的自然綜合體；n 狹義的土地，指地球的陸地表層，包括陸地、內(nèi)陸水域、灘涂、島嶼等一切土地。 15辨析土地的定義 2n礦物、石油和天然氣 ： 我國法律對土地內(nèi)容的界定中不包括土地中的礦物、石油和天然氣。 目前的立法上還沒有正式的法律對 空間權 加以規(guī)定 。《土地管理法》第二條：中華人民共和國實行土地的 社會主義公有制。u對建設用地，控制建設用地總量，并嚴格限制農(nóng)用地轉為建設用地。n ③ 蔬菜生產(chǎn)基地。 21基本農(nóng)田保護制度n 非農(nóng)業(yè)建設必須節(jié)約用地 ， 可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。23n 在房地產(chǎn)開發(fā)中閑置、荒蕪耕地的處理 。集體土地征收土地從使用者手里國家征收征用n征用：國家強行改變國有土地的使用權時采用、或改變集體土地使用權， 使用權改變 。 妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則；216。n 上述以外的土地，由 省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準 ，并報國務院備案。n 全民和集體所有制企業(yè)同農(nóng)村集體經(jīng)濟組織 聯(lián)營使用集體土地時 ， 聯(lián)營企業(yè)須向縣級以上人民政府土地管理部門提出申請、批準后可以使用土地。范圍和標準31土地補償費n 土地補償費 為該耕地被征收 前