【正文】 —— 辟建 14處中型社區(qū)公園 /大型市區(qū)運(yùn)動(dòng)場(chǎng) /高爾夫球場(chǎng) 6。 2。 ?規(guī)模 ：總面積合計(jì)約3170英畝 。 19世紀(jì)末，由于工業(yè)化浪潮的影響，人們?cè)械拿篮蒙羁臻g遭到了極大的破壞，為重建一個(gè)理想家園，英國(guó)規(guī)劃專家霍華德于 1898年提出了“花園城市”的構(gòu)想，這一理論被迅速付諸歐美的城市建設(shè)，歷經(jīng)百余年的發(fā)展 ,最終形成了今天的 New Town模式。 30 本報(bào)告嚴(yán)格保密 注重鄰里關(guān)系： 人際交往空間的打造，提供社區(qū)戶外共同活動(dòng) 、 交往的場(chǎng)景，提供社區(qū)交往的平臺(tái)與機(jī)會(huì)。 28 本報(bào)告嚴(yán)格保密 合理的啟動(dòng)模式： 在不成熟區(qū)域的大盤開(kāi)發(fā)中住宅啟動(dòng)與酒店啟動(dòng)是保險(xiǎn)的啟動(dòng)方式，商業(yè)后期開(kāi)發(fā) 認(rèn)識(shí)三 ?市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)： 最先啟動(dòng)的物業(yè)必須為市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)物業(yè) ， 否則項(xiàng)目形象與價(jià)值將大大貶損； ?符合項(xiàng)目資源特色： 大盤為了展現(xiàn)價(jià)值點(diǎn) ， 一般在景觀較好的區(qū)位進(jìn)行啟動(dòng)； ?有利價(jià)值最大化 ：通過(guò)前期成功啟動(dòng)實(shí)現(xiàn)后期價(jià)值提升 。 “ 緊縮城市”是一種可持續(xù)發(fā)展的城市形態(tài) — 邁克 〃 詹克斯 認(rèn)識(shí)一 大盤 功能復(fù)合不僅僅是多功能的簡(jiǎn)單組合 ，更重要的是功能之間的 合理配比 與功能之間的 合理布局 ，以實(shí)現(xiàn)社區(qū)的和諧與舒適。 ? 合理的功能配比：功能選擇與物業(yè)配比 ， 符合城市需求； ? 高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃：規(guī)劃要站在城市的高度 ， 具有前瞻性 。已建成 50多萬(wàn)平米寫字樓、 20萬(wàn)平米商業(yè)娛樂(lè)、 5000套住宅單位，近百畝中心公園，另 20230多個(gè)就業(yè)崗位。 ?項(xiàng)目性質(zhì) ： 項(xiàng)目總建筑面積 70萬(wàn)平米，分七期銷售。 緊縮城市開(kāi)發(fā)模式由于主張?jiān)诔鞘行〉膮^(qū)域內(nèi)建立一個(gè)個(gè)多功能的城市綜合體，又稱為“都市綜合體開(kāi)發(fā)模式”。 最重要特征： 內(nèi)部功能外部化！ 22 本報(bào)告嚴(yán)格保密 緊縮城市開(kāi)發(fā)模式：在通過(guò)城市大盤開(kāi)發(fā)中濃縮城市的主要功能，通過(guò)建“城中城”來(lái)保持項(xiàng)目的相對(duì)獨(dú)立性 “緊縮城市 ” (Compact City)是提倡一種密集而多樣變化的城市，通過(guò)城市功能的相互重疊來(lái)增加能源的使用效率，減少消耗和污染，追求可持續(xù)發(fā)展。 適用條件 ?大城市近郊 ， 屬于規(guī)劃的城市次中心或區(qū)域中心的建設(shè)范圍； ?城鎮(zhèn)中心基礎(chǔ)基本配套設(shè)施符合基本生活需求 ， 解決交通通達(dá) 。 通過(guò)政府的公共設(shè)施建設(shè)、交通系統(tǒng)完善等帶動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā) ，中心城鎮(zhèn)大盤開(kāi)發(fā)模式在這種條件下產(chǎn)生。主要包括行政管理機(jī)構(gòu)辦公樓開(kāi)發(fā)，中心鎮(zhèn)公共設(shè)施開(kāi)發(fā)，中心鎮(zhèn)商業(yè)房地產(chǎn)與與住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等 。 ?開(kāi)發(fā)企業(yè)資金雄厚 ， 能夠較長(zhǎng)時(shí)期的持續(xù)開(kāi)發(fā) 。 關(guān)鍵詞： ?采用成片素地開(kāi)發(fā)模式，通過(guò)具有特色的產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)提升區(qū)域與項(xiàng)目的影響力，是人口引進(jìn)的重要誘因； ?在前期成功經(jīng)營(yíng)中，充分展現(xiàn)項(xiàng)目景觀優(yōu)勢(shì)、生活配套優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)聚集優(yōu)勢(shì)；通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與公共設(shè)施建設(shè)保證居住需求； ?邊經(jīng)營(yíng)、邊引導(dǎo)、邊開(kāi)發(fā)，打造具有特色的居住社區(qū)。 新市鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)模式的關(guān)鍵是“造市” 有“市”才有鎮(zhèn)。 ?符合城市發(fā)展與區(qū)域需求的市場(chǎng)定位與主題開(kāi)發(fā)； ?具有震撼力的鮮明主題捍衛(wèi)項(xiàng)目的號(hào)召力 ， 形成項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目鮮明差異； ?主題先行 ， 樹(shù)立消費(fèi)者信心 。 桃源居的教育主題： ?大規(guī)模清華學(xué)校，發(fā)展商大量的精力放在建設(shè)學(xué)校上； ?投入大，做一個(gè)不可復(fù)制的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 開(kāi)發(fā)模式 緊縮城市開(kāi)發(fā)模式 13 本報(bào)告嚴(yán)格保密 主題社區(qū)模式：通過(guò)社區(qū)的特定生活主題吸引特定消費(fèi)人群，提升社區(qū)的影響力，支撐項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 模式一： 主題社區(qū)模式 主題社區(qū)開(kāi)發(fā)模式 核心驅(qū)動(dòng)方式 ：在陌生區(qū)大盤開(kāi)發(fā)中 ， 由于項(xiàng)目的交通距離以及消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目區(qū)域的心理距離的影響 ， 消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目關(guān)注不足 ， 項(xiàng)目對(duì)消費(fèi)者無(wú)法形成沖擊 ， 項(xiàng)目需要有影響力 、 有沖擊力的元素形成對(duì)消費(fèi)者的吸引力 ， 社區(qū)主題承載了社區(qū)開(kāi)發(fā)中對(duì)消費(fèi)者形成有效吸引的作用 。違背大盤開(kāi)發(fā)規(guī)律必將遭到市場(chǎng)無(wú)情拋棄 10 本報(bào)告嚴(yán)格保密 大盤價(jià)值創(chuàng)造由策劃設(shè)計(jì)與推廣營(yíng)銷由于營(yíng)銷標(biāo)準(zhǔn)化轉(zhuǎn)變?yōu)椴邉澰O(shè)計(jì)與后期運(yùn)營(yíng)與生活方式打造 定位設(shè)計(jì)階段 地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值 ?標(biāo)準(zhǔn)化的建設(shè)過(guò)程使項(xiàng)目建設(shè)對(duì)項(xiàng)目附加價(jià)值貢獻(xiàn)降低； ?營(yíng)銷標(biāo)準(zhǔn)化使?fàn)I銷對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的附加值價(jià)值貢獻(xiàn)降低，后期經(jīng)營(yíng)成功使項(xiàng)目增值，增加項(xiàng)目吸引力。 ?波托菲諾總占地面積 80萬(wàn)平方米、建筑面積 108萬(wàn)平方米 。 7 本報(bào)告嚴(yán)格保密 大盤發(fā)展到新都市主義大盤階段，注重生態(tài)自然與鄰里社區(qū)和諧與區(qū)域可持續(xù)發(fā)展，構(gòu)建和諧空間 現(xiàn)代主義大盤 后現(xiàn)代主義大盤 新都市主義大盤 ?新都市主義 的基本精神是 社區(qū)設(shè)計(jì)必須將公共空間的重要性臵于私人利益之上 ； 注重鄰里關(guān)系，關(guān)注人與自然的和諧發(fā)展 成為新時(shí)期大盤發(fā)展的最強(qiáng)音。 關(guān)于大盤 傳統(tǒng)對(duì)大盤物業(yè)類型的理解是住宅物業(yè)； 大盤的物業(yè)既包括住宅，也包括商務(wù)、商業(yè)體和都市綜合體等。 第二層面： 體量（規(guī)模）與大盤的社會(huì)影響力。大盤市場(chǎng)占有量將持續(xù)上升，更大、更多、更好、更豐富的大盤產(chǎn)品將成為市場(chǎng)主流 …… 城市生命和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的活力，在于城市功用的綜合性和混合性，而不是其單一性 …… 雅各布斯《美國(guó)大城市的死與生》 3 本報(bào)告嚴(yán)格保密 我們的研究：以全球的視野、結(jié)構(gòu)分析的思維分析大盤開(kāi)發(fā)的技術(shù)問(wèn)題，并提出我們的觀點(diǎn)。 隨著房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇、大開(kāi)發(fā)商排他性行為與開(kāi)發(fā)企業(yè)門檻的不斷提高，開(kāi)發(fā)企業(yè)必然逐步走向集中，形成資本實(shí)力雄厚、市場(chǎng)掌控能力強(qiáng)的巨無(wú)霸企業(yè)，隨之誕生是巨無(wú)霸大盤。 模塊二 模塊一 模塊三 大盤發(fā)展與發(fā)展規(guī)律 國(guó)內(nèi)外成功大盤開(kāi)發(fā)模式 我們對(duì)大盤開(kāi)發(fā)的認(rèn)識(shí)與啟示 4 本報(bào)告嚴(yán)格保密 第一部分：關(guān)于大盤發(fā)展與大盤價(jià)值 5 本報(bào)告嚴(yán)格保密 價(jià)值 認(rèn)識(shí) 第一層面： 住宅與居住、商業(yè)、商務(wù)等功能的組合。 大盤是指體量大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，通常意義的大盤占地 10萬(wàn)平米以上，建筑面積在 30萬(wàn)平米以上。 6 本報(bào)告嚴(yán)格保密 大盤與小盤 大盤的成功開(kāi)發(fā)，基于審慎的發(fā)展戰(zhàn)略與定位，成于合適功能配比、分期規(guī)劃和啟動(dòng)策略 小盤建設(shè) 大盤 ? 大盤注重功能多元化 ? 前期與后期的協(xié)同發(fā)展 ? 長(zhǎng)期價(jià)值增長(zhǎng)為指導(dǎo)思想 小盤 ? 以單一功能開(kāi)發(fā) ? 追求短期市場(chǎng)價(jià)值最大 ? 單樓盤開(kāi)發(fā)短期市場(chǎng)實(shí)現(xiàn) 大盤開(kāi)發(fā) 小盤建樓，大盤造城； 小盤賣房子，大盤賣生活、文化； 小盤贏短期利潤(rùn)，大盤贏長(zhǎng)期品牌； …… 大盤開(kāi)發(fā)成功基本點(diǎn)： I. 發(fā)展戰(zhàn)略與定位 II. 功能配比 。 哈爾濱 昆明 “大盤風(fēng)”席卷大地 鄭州 成都 濟(jì)南 上海 南昌 廣州 深圳 南寧 重慶 南寧 西安 長(zhǎng)沙 9 本報(bào)告嚴(yán)格保密 大盤開(kāi)發(fā)能否成功？能否帶來(lái)城市發(fā)展、區(qū)域增值？能否為開(kāi)發(fā)商品牌注入新活力與價(jià)值值得思考 ?盲目開(kāi)發(fā)下的貪大求全，定位隨意化、缺乏市場(chǎng)及技術(shù)支撐，風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避不足下的盲目啟動(dòng)導(dǎo)致的資金鏈斷裂，是國(guó)內(nèi)外大盤失敗的根源； ?開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與應(yīng)對(duì) ?定位及規(guī)劃設(shè)計(jì) 的前瞻性、科學(xué)性，后期生活方式打造的市場(chǎng)性與運(yùn)營(yíng)科學(xué)化、專業(yè)化是大盤成功必要條件。 波托菲諾 — 意大利小鎮(zhèn) 華潤(rùn)萬(wàn)象城 大盤反思 爛尾：開(kāi)發(fā)商永遠(yuǎn)的痛 準(zhǔn)確定位、科學(xué)分區(qū)、合理的功能配比、符合市場(chǎng)需求的啟動(dòng)策略是大盤成功的基本保證。 新市鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)模式 主題社區(qū)開(kāi)發(fā)模式 產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)開(kāi)發(fā)模式 郊區(qū)陌生區(qū)大盤開(kāi)發(fā)模式 老年社區(qū) 體育社區(qū) 教育社區(qū) 休閑產(chǎn)業(yè) 體育產(chǎn)業(yè) 商務(wù)商業(yè) ?項(xiàng)目功能配比與功能分區(qū)，以滿足居住的基本生活需求； ?項(xiàng)目開(kāi)發(fā)驅(qū)動(dòng)模式，吸引消費(fèi)群體。 14 本報(bào)告嚴(yán)格保密 老年、醫(yī)療服務(wù) 教育、文化 健康、運(yùn)動(dòng) 健康、教育、老年社區(qū)等多種主題成為眾多大盤開(kāi)發(fā)的重要驅(qū)動(dòng)力，關(guān)鍵是造就獨(dú)特的不可復(fù)制的核心競(jìng)爭(zhēng)力 奧林匹克花園的健康主題： ?體育場(chǎng)、體育館、名牌學(xué)校的引進(jìn) 體育中心； ?賓館、寫字樓的開(kāi)發(fā)、引進(jìn)大賣場(chǎng) 商貿(mào)中心 ?大型居住區(qū)的開(kāi)發(fā)、其他公共設(shè)施 居住中心。 1 2 3 4 適用條件 ? 陌生區(qū)大盤開(kāi)發(fā) ， 消費(fèi)者心理抗性大 ； ? 有區(qū)域內(nèi)其它項(xiàng)目不具備的獨(dú)特資源 ， 具有打造不可復(fù)制核心競(jìng)爭(zhēng)力潛質(zhì)； ? 資金雄厚 ， 前期投入大 ，項(xiàng)目大 、 實(shí)現(xiàn)周期長(zhǎng) 。 加勒比新城 萬(wàn)科城 New town 的來(lái)源 公共配套設(shè)施； 基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施； 街區(qū)、社區(qū)； …… 模式二： 新市鎮(zhèn)模式 鳳凰城 17 本報(bào)告嚴(yán)格保密 新市鎮(zhèn)大盤開(kāi)發(fā)模式通過(guò)有品牌號(hào)召力的企業(yè)帶動(dòng)，通過(guò)規(guī)?；某墒炫涮缀捅憬莸纳钤O(shè)施 New town 的特征 ? 規(guī)模化帶來(lái)的成熟配套和便捷的生活設(shè)施 ； ? 豐富多元的文化形態(tài)和景觀； ? 可以持續(xù)發(fā)展的生態(tài)系統(tǒng)； 成功開(kāi)發(fā)關(guān)鍵要素 ? 街區(qū)的建設(shè)：人性化的步行空間 ? 社區(qū)規(guī)劃：獨(dú)立的社區(qū)布局 ? 公共空間的營(yíng)造：打造市鎮(zhèn)社區(qū)中心 （ Town Center） 適用條件 ? 位于城市郊區(qū) ,城鄉(xiāng)結(jié)合部； 占地規(guī)模較大 ， 可容納較多人口； ? 多種物業(yè)組合 ， 以住宅為主 ， 多功能復(fù)合性社區(qū) ； ? 良好的自然生態(tài)環(huán)境和社區(qū)生態(tài)系統(tǒng) ， 交通相對(duì)便利通達(dá)性好 。 18 本報(bào)告嚴(yán)格保密 產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)模式：通過(guò)具有盈利能力特色產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)提升項(xiàng)目的價(jià)值和影響力，并保證項(xiàng)目持續(xù)開(kāi)發(fā) 產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)模式 總部基地 通過(guò)具有盈利能力特色產(chǎn)業(yè)