尊地地產(chǎn)深圳深物業(yè)新華城裙樓商業(yè)營銷思路-全文預(yù)覽
【正文】 裝 ＶＩ、導(dǎo)示牌、路旗、營銷中心等的系統(tǒng)性、創(chuàng)新性、昭示性的突破 為達(dá)到較好的宣傳展示效果，建議商業(yè)在推向市場前對商場外立面進(jìn)行統(tǒng)一裝修，并設(shè)置大面積項目形象廣告。如：前 30名業(yè)主抽獎、 投資講座、業(yè)主聯(lián)誼等，從而達(dá)到間接提升項目市場知名度、塑造項 目整體形象的目標(biāo)。 多年商業(yè)操作經(jīng)驗，深諳深圳商業(yè)投資市場 獨家代理東門薈項目的成功經(jīng)驗及大量優(yōu)質(zhì)客戶資源的積累（數(shù)千組意向投資客戶，目前已有近 200組對新華城具備投資意向） 尊地優(yōu)勢 57 委托條件 關(guān)于本項目相關(guān)工作內(nèi)容及報價，其出發(fā)點及原則如下： ? 工作、利益與項目捆綁，體現(xiàn)誠意、表達(dá)信心、謀求共贏！ ? 深切理解 貴司需求，展開長遠(yuǎn)合作及發(fā)展！ 營銷推廣 本項目營銷策劃代理工作周期及相應(yīng)費用 58 尊地委托條件 營銷推廣 代理傭金標(biāo)準(zhǔn)： 銷售代理傭金以總銷售金額的 %提取代理費，如有溢價部 分，則以 3/7標(biāo)準(zhǔn)結(jié)算，尊地提取溢價 30%，詳細(xì)合作細(xì)節(jié)面議后在合作協(xié)議中體現(xiàn) 。 主要媒體：手機(jī)短信、 DM單頁 輔助媒體：報廣、網(wǎng)絡(luò)平臺 營銷推廣 54 ?初步估算，項目總銷售收入約 ，按深圳操作行情，整體營銷推廣（包括銷售及招商）費用約占銷售總額的 3% ， 即約480萬元。 深圳新亞洲電子商城舉行鋪王拍賣活動 營銷推廣 事件營銷 51 結(jié)合項目的推廣進(jìn)度，舉行產(chǎn)品推薦會和認(rèn)籌活動，在提升形象的同時舉行認(rèn)籌活動。 營銷策略 44 二、按商業(yè)現(xiàn)狀分割銷售 項目為現(xiàn)鋪，即將進(jìn)入交鋪階段，目前已將整體商業(yè)分 割成獨立式街鋪，在不考慮整體出售的情況下，須按現(xiàn)在格 局單獨銷售，由于時間短，任務(wù)重，無法按正常銷售程序蓄 客開盤，因此，銷售重點須以現(xiàn)有資源為主體，通過對前期 積累客戶及尊地自有資源的挖掘和公關(guān)，完成主力面積的消 化。 營銷思路 40 第三部分：營銷推廣建議 41 項目營銷推廣策略 項目營銷策略 項目推廣策略 42 總體營銷策略 ? 營銷指導(dǎo)思路：以銷售為中心，快進(jìn)快出 ? 營銷策略： 內(nèi)部消化為主：利用深物業(yè)自有客戶資源和尊地龐大的投資客戶資源 庫進(jìn)行消化，爭取在預(yù)定時間完成大部分銷售任務(wù)；根據(jù)尊地調(diào)查了 解，目前已有 200多組東門薈活躍客戶對新華成有投資意向； 坐銷和行銷結(jié)合：通過現(xiàn)場接待和對外推廣（公關(guān)活動）相結(jié)合的方 式，拓寬銷售渠道，爭取更多更有效的客戶資源； 二、三級市場聯(lián)動，通過和三級市場的合作，形成立體化銷售網(wǎng)絡(luò)； 多種媒介密集宣傳，力爭在短時間內(nèi)樹立市場形象，固執(zhí)投資信心。 初步定位 30 單位商鋪價格 ? 說明： 單位商鋪的價格表以均價為基礎(chǔ)，根據(jù)各權(quán)重系數(shù)進(jìn)行打分，最后得出 銷售價格； 以位置，開間、進(jìn)深、可達(dá)性、視覺效果等作為主要的權(quán)重困素進(jìn)行價格 修正； 內(nèi)鋪、外鋪及 078和 079鋪以不同的均價標(biāo)準(zhǔn)獨立計算； 所有商鋪價格均未考慮折扣等營銷因素。 市場比較法 由于目前項目周邊街鋪售價和租金比例相差較遠(yuǎn)，收益回報偏低，因此，項目均 價制定主要采取市場比較法，不采用收益還原法。業(yè)態(tài)布局上，餐飲、休閑及家裝服務(wù)等較為少 見，而未來大量樓盤的入市，將可為區(qū)域帶來大量的居住人口及對于家 裝的需求，為項目的切入提供了市場的空白。 目標(biāo)溝通 尊地思路 14 第二部分：目標(biāo)下的戰(zhàn)略分解 15 目標(biāo)下的戰(zhàn)略分解 項目發(fā)展方向 項目初步定位 16 項目定位出發(fā)點 發(fā)展方向 ? 一、項目結(jié)構(gòu)及體量 本項目為半圍合式臨街區(qū)，以梅龍路和工業(yè)路方向街鋪為主，體量 約 10000平米，屬于典型的偏外向型社區(qū)商業(yè)。 五、周邊以社區(qū)商業(yè)為主，多為臨街鋪，租售狀況較好，租金價格在 4070元 / 平米之間。 項目分析 工業(yè)東路 梅 龍 路 內(nèi) 街 8 周邊商業(yè)現(xiàn)狀 ? 項目位于龍華新興商業(yè)區(qū)域，周邊 多以街鋪為主，業(yè)態(tài)主要為社區(qū)配套， 以士多店、廣告裝飾、室內(nèi)設(shè)計、窗簾 布藝、地產(chǎn)中介、銀行等為主，零星小 型餐飲。 商業(yè)部分未規(guī)劃車位，停車位不夠是項目的硬傷 6 建筑形態(tài)及意象 ? 從整體的建筑形式來看， 項目為商住結(jié)構(gòu)，商業(yè) 呈現(xiàn)半圍合型結(jié)構(gòu)，根 據(jù)地塊走勢分為內(nèi)街和 外街。 項目分析 項目周邊有數(shù)十條公交線路通過， 各種交通工具均可通過梅龍路及工 業(yè)東路快速到達(dá)，交通通達(dá)性強(qiáng)。 78為異形鋪，不夠規(guī)整，且柱位 較多，作為二層商業(yè)的入口，可 考慮和 79鋪整租或打包出售。 工業(yè)東路兩側(cè)商業(yè) 梅龍路風(fēng)和日麗三期街鋪 梅龍路 項目外觀 9 項目分析小結(jié) 一、位于龍華主干道新興商業(yè)區(qū)域，周邊交通便利，通達(dá)性強(qiáng)；
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