【正文】 伙 伴 奧特萊斯吸引客戶的理由 OUTLETS吸引顧客有三樣法寶： ? 馳名世界的品牌 —— 薈萃世界著名或知名品牌，品牌純正，質(zhì)量上乘 ? 難以想象的低價 —— 一般以低至 16折的價格銷售，物美價廉，消費者趨之若婺 ? 方便舒適的氛圍 —— 遠離市區(qū)，交通方便，賣場簡潔、購物舒適 商 業(yè) 地 產(chǎn) 的 忠 誠 合 作 伙 伴 要有非常的強的品牌號召力，有自己穩(wěn)定的目標(biāo)客戶群體，而且這個群體與現(xiàn)在奧特萊斯相應(yīng)客戶吻合，而不僅僅依賴燕莎奧特萊斯生存商家租戶，它與燕莎奧特萊斯的組合應(yīng)該 1+1＞ 2 有一定的經(jīng)濟實力，目前餐飲經(jīng)營上規(guī)模有 3家以上的自營連鎖分店，形成了一貫的經(jīng)營理念、經(jīng)營風(fēng)格，而不僅僅是一個餐館 與之對應(yīng)的餐飲租戶要求 商 業(yè) 地 產(chǎn) 的 忠 誠 合 作 伙 伴 目 錄 燕莎奧萊經(jīng)營理念與餐飲目標(biāo)客戶分析 燕莎奧萊客戶特征與潛在餐飲客戶定位分析 燕莎奧萊引進餐飲租戶達到主要目的 潛在的租戶推薦與功能安排 合作方式 商 業(yè) 地 產(chǎn) 的 忠 誠 合 作 伙 伴 年齡特征： 主流客戶群體年齡在 3045歲， 30歲以下的小白領(lǐng)也是其中群體 學(xué)歷特征： 受過高等教育，大專以上文化學(xué)歷，對品牌有認(rèn)知度 職業(yè)特征： 主要以上班白領(lǐng)和追求品味品牌的人士 收入特征： 個人收入在 500015000元之間，家庭月收入在 1000020230元之間，家庭基本擁有自己的小汽車 消費特征： 消費比較成熟，有比較強的品牌認(rèn)知度，尤其是對于那些向往品牌消費的消費者， 只重品牌，不重時尚 購物特征： 有比較強的目的性，基本以家庭購物為主，也有單位同事一起前往，這也是為什么燕莎奧特萊斯下班后和周末人流非常大的原因 燕莎奧特萊斯客戶特征 商 業(yè) 地 產(chǎn) 的 忠 誠 合 作 伙 伴 其面對的目標(biāo)客戶群體主要以面向家庭消費、親朋好友聚會以及同事聚會為主要的目標(biāo)，而不是以商務(wù)宴請為定位 消費也應(yīng)該是?品牌 +實惠?，消費者對這些品牌有比較好的認(rèn)知度，店面環(huán)境舒適優(yōu)雅、服務(wù)規(guī)范，有自己的回頭客，但是價格不是特別高 主流餐飲品牌單客消費在 4080元之間，也應(yīng)該配有低于 40元的快餐、個性餐和高于 100元的品味餐廳，但這不是主流 商務(wù)性的餐廳不是我們的潛在租戶，一是與我們客戶群定位不吻合，二是商務(wù)餐的招待時間主要在晚上，將面臨與購物相同的時間并爭奪停車位；三是對本身的零售購物沒有促進價值 與燕莎奧特萊斯與之對應(yīng)的餐飲特征 商 業(yè) 地 產(chǎn) 的 忠 誠 合 作 伙 伴 目 錄 燕莎奧萊經(jīng)營理念與餐飲目標(biāo)客戶分析 燕莎奧萊客戶特征與潛在餐飲客戶定位分析 燕莎奧萊引進餐飲租戶達到主要目的 潛在的租戶推薦與功能安排 合作方式 商 業(yè) 地 產(chǎn) 的 忠 誠 合 作 伙 伴 提升業(yè)態(tài)業(yè)種復(fù)合程度，豐富奧特萊斯經(jīng)營和服務(wù)的內(nèi)容 有效的延長消費者在購物中心停留和購物的時間，降低購物疲勞感，提升購物中心的舒適度，增加客消費 留住潛在的消費需求，解決目前奧特萊斯客戶就餐休閑流失的問題 在一定程度上，密切與周邊居住區(qū)居民之間的鄰里關(guān)系，為他們提供一個餐飲休閑的地方，尤其是本區(qū)域作為泛CBD的核心區(qū)，存在大量日常餐飲需求 引進品牌餐飲客戶達到的目的 商 業(yè) 地 產(chǎn) 的 忠 誠 合 作 伙 伴 結(jié)合前期的分析，在奧特萊斯 3期的三層其主要的餐飲安排應(yīng)該是： ? 快餐與正餐相結(jié)合 ? 正餐與休閑餐咖啡相統(tǒng)一 ? 重點引進中餐兼顧西餐 ? 品牌餐飲與特色餐飲有效互補 潛在的租戶推薦與安排 商 業(yè) 地 產(chǎn) 的 忠 誠 合 作 伙 伴 如果確定了功能定位的方向，建議進行針對性客戶招募，根據(jù)我們的調(diào)查反饋目前綜合超市主力店等招商人員幾乎都已進行了接洽，應(yīng)該結(jié)合客戶反饋的情況認(rèn)真分析總結(jié)，在此基礎(chǔ)上對功能定位進行全面優(yōu)化組合 根據(jù)客戶的反饋的問題以及實際主力店的財務(wù)測算，客觀的與意向較強、品牌知名度好的客戶進行深度溝通 10萬平方米的商業(yè)，客觀分析：鄰里中心是未來 3年最現(xiàn)實的基本需求，但是從長遠發(fā)展看，由于受自身大商業(yè)的擠壓以及美食街已經(jīng)發(fā)售的部分可能帶來業(yè)種重復(fù)的沖突，增長的前景不大，對 10萬平方米的商圈規(guī)模形成貢獻率比較小 商 業(yè) 地 產(chǎn) 的 忠 誠 合 作 伙 伴 21號樓家居生活館既可以依賴整體的商業(yè)走向成功，同時由于體量不大，如果做出特色，也可以單獨生存 所以說國美 10萬平方米的商業(yè)成功的關(guān)鍵是 1 18號樓商業(yè)中心區(qū)和餐飲美食街 商業(yè)中心區(qū)的成功從經(jīng)驗分析，百貨店進入的可能性不大，而且也不適合目前國美的贏利模式，所以，重點就放在綜合超市和國美電器，如果他們進入還可以帶動并引進服裝專業(yè)店、品牌折扣店，這樣商圈的雛形可以基本形成，對招商和未來的經(jīng)營將產(chǎn)生非常大的幫助；所以，無論從哪個角度分析，與主力商家的洽談合作已尤為緊迫和關(guān)鍵 商業(yè)規(guī)劃與招商問題 商 業(yè) 地 產(chǎn) 的 忠 誠 合 作 伙 伴 餐飲街的成功將提升商圈的復(fù)合度非常重要，而且其總規(guī)模在 3萬平方米，如果對 1 17號樓還是劃小單元出售，最終不可能形成餐飲街，而且在業(yè)態(tài)上對鄰里中心又形成擠壓，最終這條街不可能經(jīng)營起來，而且銷售率達到 50%對以后的物業(yè)管理影響非常大，在設(shè)計上全部采用中央空調(diào)以及自動扶梯，以后物業(yè)管理費可能收不回來 餐飲街的特點在一定程度上不完全受該商圈的影響可以獨立生存，而且確實區(qū)域內(nèi)存在現(xiàn)實的消費需求，所以對 117號樓不論是銷售還是招商工作要給予高度重視 商業(yè)規(guī)劃與招商問題 商 業(yè) 地 產(chǎn) 的 忠 誠 合 作 伙 伴 除具有獨立門面的街鋪以外，任何一種商業(yè)或者業(yè)態(tài)本身都需要統(tǒng)一的商業(yè)經(jīng)營與管理，這樣才能保障物業(yè)正常運營以及增值和保值 即使像建外 soho這樣的街鋪