reits海外市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀以及國(guó)內(nèi)典型案例-全文預(yù)覽
【正文】 種金融創(chuàng)新也都帶有隱含的風(fēng)險(xiǎn)，因此，包括REITs在內(nèi)的諸多金融創(chuàng)新均離不開(kāi)嚴(yán)格的監(jiān)管。在2003年8月通過(guò)了《房地產(chǎn)投資信托守則》，并于2005年11月才推出了第一只房地產(chǎn)基金（領(lǐng)匯）。例如，新加坡凱德置地集團(tuán)（Capita Land Group）本身為大型房地產(chǎn)上市公司，開(kāi)發(fā)住宅和商業(yè)項(xiàng)目。新加坡、香港的REITs較美國(guó)起步晚，因此在設(shè)立之初就吸取了美國(guó)的一些現(xiàn)成的慣例。以下是截止2013年底美國(guó)REITs持有的基礎(chǔ)物業(yè)類(lèi)別情況匯總。持有的基礎(chǔ)物業(yè)類(lèi)型美國(guó)REITs協(xié)會(huì)（NAREIT）根據(jù)具體的房地產(chǎn)類(lèi)型，把REITs進(jìn)一步細(xì)分為以下9大類(lèi)型：工業(yè)/辦公類(lèi)、零售類(lèi)、住宅類(lèi)、多樣類(lèi)、住宿/度假類(lèi)、醫(yī)療保健類(lèi)、自用倉(cāng)儲(chǔ)類(lèi)、特殊類(lèi)和抵押類(lèi)。（4）REITs的進(jìn)一步擴(kuò)張和并購(gòu)時(shí)代（2000年至今）：2000年，iShares道瓊斯美國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)基金發(fā)行，成為第一只房地產(chǎn)ETF（現(xiàn)今有20多只跟蹤房地產(chǎn)指數(shù)基金的ETF）；2005年，KKR金融控股發(fā)行了有史以來(lái)最大的質(zhì)押式REITs IPO，；2006年，Douglas Emmett發(fā)行了有史以來(lái)最大的股權(quán)式REITs IPO，募資16億美元。 Steer 共同基金成立，管理超過(guò)260億美元的資產(chǎn)，成為全國(guó)最大的REITs。（1）初創(chuàng)期（60年代70年代初）：1960年，美國(guó)政府第一次出臺(tái)了免征所得稅和資本利得稅的政策，第一只REITs（Bradley REITs）成立，不過(guò)其并不上市交易、認(rèn)購(gòu)門(mén)檻也較高，可視為具有封閉期的私募資產(chǎn)管理計(jì)劃；隨后1965年，Continental Mortgage REITs成為第一只在NYSE上市交易的REITs產(chǎn)品?？梢?jiàn)REITs在美國(guó)資本市場(chǎng)上的重要地位以及其龐大的發(fā)展規(guī)模。目前，美國(guó)REITs行業(yè)的總市值已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)。除了上述西方發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體以外，亞洲新興市場(chǎng)的REITs發(fā)展起步較晚，2000年以后真正興起，但是發(fā)展速度相當(dāng)驚人，特別是新加坡，現(xiàn)今也成為國(guó)際上重要的REITs市場(chǎng)。二、海外REITs市場(chǎng)的發(fā)展概覽自1960年在美國(guó)出現(xiàn)以來(lái)，REITs產(chǎn)品在過(guò)去幾十年中獲得了迅猛發(fā)展，在海外發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體中，REITs已在各自的股市市值和整體資本市場(chǎng)中占有重要地位。這種模式是亞洲較為流行的模式，即REITs持有人持有的是上市的信托憑證（Trust Unit）或基金份額，REITs本身為信托/基金實(shí)體，需要由外聘的基金管理人和物業(yè)資產(chǎn)管理人。因此利息上升周期往往會(huì)給REITs價(jià)格帶來(lái)下行壓力。強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)會(huì)刺激總需求，加快相關(guān)行業(yè)的擴(kuò)張，從而增加了對(duì)寫(xiě)字樓、零售物業(yè)、公寓和酒店等資產(chǎn)的需求，有利于支持REITs價(jià)格。這樣的收益分配機(jī)制也同樣被新加坡、香港、日本等市場(chǎng)廣泛采納。REITs投資的基礎(chǔ)物業(yè)一般為具有穩(wěn)定租金現(xiàn)金流的物業(yè)，且根據(jù)投資章程約定，嚴(yán)格限制對(duì)在建的物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資。一、REITs基本情況介紹（一）REITs定義REITs（Real Estate Investment Trusts，房地產(chǎn)投資信托基金）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專(zhuān)門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs海外市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及國(guó)內(nèi)前景展望摘 要房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)作為成熟市場(chǎng)中一種重要的資產(chǎn)類(lèi)別，其特點(diǎn)在于：收益主要來(lái)源于租金收入和房地產(chǎn)升值；收益的大部分用于發(fā)放分紅；長(zhǎng)期回報(bào)率相對(duì)穩(wěn)定，介于股債之間。為進(jìn)一步發(fā)展完善REITs產(chǎn)品尤其是公募產(chǎn)品，尚需加大相關(guān)稅收優(yōu)惠制度的支持、減少投資商業(yè)地產(chǎn)的限制、允許通過(guò)設(shè)立SPV等方式解決風(fēng)險(xiǎn)隔離和登記權(quán)屬等問(wèn)題。（二）REITs產(chǎn)品特點(diǎn)REITs的具體特點(diǎn)是：收益主要來(lái)源于租金和房產(chǎn)升值。美國(guó)作為最先發(fā)展REITs的市場(chǎng)，法規(guī)約定將每年90%的現(xiàn)金收益分配給投資者，以提供穩(wěn)定的分紅收入。（1）宏觀經(jīng)濟(jì)基本面決定了包括股市以及地產(chǎn)整體的發(fā)展情況。REITs的估值基礎(chǔ)是持有的物業(yè)租金收入的折現(xiàn)價(jià)值，利率越高，未來(lái)現(xiàn)金流的折現(xiàn)價(jià)值越低。外部管理人（External Manager）模式，或稱(chēng)上市信托制/基金制REITs。但是，由于公司型REITs與基金/信托型REITs相比具有保護(hù)投資者的良好組織基礎(chǔ)，即一個(gè)獨(dú)立、有效、按照投資者最佳利益行事的董事會(huì)（公司REITs的股東可參與選舉董事會(huì)，董事會(huì)直接對(duì)發(fā)展和運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)；而非像信托/基金型REITs的投資者那樣必須在REITs成立伊始就全權(quán)委托外部管理人負(fù)責(zé)REITs的發(fā)展和運(yùn)營(yíng)），這也是在發(fā)達(dá)的美國(guó)市場(chǎng)上REITs產(chǎn)品越來(lái)越多采用公司制組織結(jié)構(gòu)的原因。從單一國(guó)家來(lái)看，澳大利亞是全球第二大REITs市場(chǎng)。（一）美國(guó)REITs市場(chǎng)發(fā)展歷程當(dāng)前市場(chǎng)綜述在美國(guó)，有超過(guò)7000萬(wàn)居民其證券賬戶(hù)或者養(yǎng)老金賬戶(hù)投資了REITs產(chǎn)品，更有超過(guò)300個(gè)共同基金投資于REITs。另外一家美國(guó)著名投資企業(yè)黑石集團(tuán)，旗下
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