【正文】 子儀表及傳統(tǒng)工藝加工等行業(yè)已頗具規(guī)模，其它高新技術產(chǎn)業(yè)也迅速崛起，使碑林區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展充滿活力。在展會方面西安國際展覽中心投入市場運營以來取得不菲的業(yè)績，已經(jīng)成為我市比較著名的展覽區(qū)，我市大型人才交流會就在此定期舉行。西安市經(jīng)典五星酒店、寫字間、展會介紹西安市目前有21家四星級以上的酒店，主要分布在城里、城南、城東、曲江幾個區(qū)域內(nèi)。城東區(qū)也在紫薇地產(chǎn)進入后成為市場關注得主力，其擁有比較豐富的教育資源，形成交大板塊、產(chǎn)河板塊、大城東板塊，在此間已有西部國際電力廣場甲級寫字樓出現(xiàn)，城東也顯示出較好的商業(yè)環(huán)境來。城內(nèi)主要以商業(yè)辦公為主開發(fā)的項目基本上都是寫字間，住宅項目很少。目前我市一共有三大商圈，城內(nèi)、南二環(huán)、西高新。難怪有人認為中央政府部門對于會展業(yè)發(fā)展中的一系列問題似乎還沒有騰出手來進行全面研究的緊迫感，對會展的發(fā)展一直沒有一個統(tǒng)一的規(guī)劃和政策，無法針對存在的各種問題提出系統(tǒng)的解決辦法，更談不上為規(guī)劃會展行為和管理來制定專門的法規(guī)。加上我市在致力打造旅游城市，這些都對星級酒店有很強的需求。在甲級寫字樓市場需求很大，不僅需要有能滿足大的國際企業(yè)、金融證券、保險、IT行業(yè)要求，還要有能滿足中小企業(yè)的高檔甲級寫字間，市場的需求量很大。結論1)、市場總結從目前現(xiàn)有市場情況來看，我市在星級酒店業(yè)處于半飽和狀態(tài)下，市場在未來幾年里仍能容納3家左右的星級酒店，尤其在四星級以上酒店市場還有部分市場空缺，因此在市場上怎樣挖掘現(xiàn)有市場潛力、彌補市場不足成為新的星級酒店在市場上取勝的關鍵。 　　中遠期發(fā)展，西面以咸陽為核心形成工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸，北面以經(jīng)濟開發(fā)區(qū)向外輻射形成向三原擴展的經(jīng)濟發(fā)展軸，西南沿高新開發(fā)區(qū)形成向戶縣延伸的高新科技發(fā)展軸，東南沿曲江旅游度假區(qū)形成向藍田延伸的旅游度假發(fā)展軸。以西安為中心發(fā)展“九宮格局” 　　西安城市發(fā)展方向近期主要向南，沿韋曲至秦嶺北麓范圍內(nèi)，沿西邊的西萬路至灃峪口、中部的長安路至秦嶺、東邊的長鳴公路至引鎮(zhèn)發(fā)展。二是城市空間布局分為四個層次：西安中心市區(qū)、西安中心城市、大西安都市圈、關中城市群。 西安市城市建設發(fā)展分析1）、西安市整體發(fā)展狀況西安城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的新思路：“近期向南、遠期向西發(fā)展”，即近期在西安市南郊建設行政中心新城區(qū)，將行政機關從舊城遷出，同時將舊城內(nèi)人口向外疏散，實現(xiàn)“重心”南移；遠期向西發(fā)展，形成關中城市群。因此，星級酒店一般都把目光緊盯住國外游客，他們的營銷計劃也基本上為此展開。甲級寫字間在市場上受到關注也不足為奇。寫字間上再定位是太籠統(tǒng)，定位模糊，趨同現(xiàn)象嚴重，致使在商業(yè)環(huán)境、外觀、地段上不同，沒有很專業(yè)的行業(yè)寫字間，在高新開發(fā)區(qū)新出來很多專門為IT行業(yè)開發(fā)的寫字間，如西安高薪開發(fā)區(qū)軟件園、成功空間等專業(yè)寫字間的出現(xiàn)，必將使寫字間在功能上劃分更細、更專業(yè)。商務投資型酒店成為市場上的寵兒，國際級酒店管理集團紛紛在我國進行布點和對部分四星級以下酒店進行改造是其上升為四星級以上，都會使酒店投資再掀高潮，國際銀行卡聯(lián)盟與酒店的合作加強都促使酒店業(yè)蓬勃發(fā)展。會議展覽是一個特殊的行業(yè)，它對場所的要求很高，從我市舉辦的展覽情況來看，組織機構一般以一個平方1030元/展期的價格拿到手，然后以一個標準展位1200—20000元/展期不等價格出租，專業(yè)性很強的展覽價格可能更高一些。物業(yè)費用在57元/平方米之內(nèi)，僅包含垃圾、電梯、公共綠化，而水、電、空調、暖氣等另行計費。因此專業(yè)、特殊的展場是未來市場需求的重點，也將是市場發(fā)展的方向。 在對甲級寫字樓需求上，越來越多的企業(yè)希望有設施齊全的商務中心，提供十分完善的商務服務和個性化服務，專業(yè)化寫字樓來滿足行業(yè)特殊需求。由此可以看出，專業(yè)的商務酒店是為商務人士提供一個信息交流的平臺，了解信息的窗口，因此從這個層面上來說，市場急需專業(yè)型商務酒店的出現(xiàn)，并要具有星級酒店的管理與服務模式。但是我市會展僅限于舉辦大型展覽會，而缺乏較專業(yè)的專業(yè)展覽場所，如私家收藏展、專業(yè)（特殊）行業(yè)交流展覽等這也說明我市在會展經(jīng)濟方面仍有市場空缺帶挖掘。 展會經(jīng)濟作為新生事物出現(xiàn)也是近幾年的事，但是其所帶來的效應去無法估量，會展經(jīng)濟能夠促進培育新興產(chǎn)業(yè)群，它不僅可以帶動我市旅游、餐飲、住宿、交通、購物、廣告等相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且可以促進我市工業(yè)的振興，形成旅游、科技、商貿(mào)、工業(yè)與會展互動、共興的發(fā)展態(tài)勢，成為我市新的經(jīng)濟增長點。這都需要有強大的酒店業(yè)的支持，而目前我市現(xiàn)有的50多家星級酒店其中五星、四星級酒店共21家，趨于半飽和狀態(tài)，市場也是以2年為單位來增加的。 其中甲級寫字間的開發(fā)比例一直居高，這是由于西安作為西部大開發(fā)橋頭堡的優(yōu)勢所致，西安第四輪城市規(guī)劃的出臺，三大商圈的形成，經(jīng)濟形勢喜人都崔生西安大發(fā)展。其中住房和投資型商鋪是開發(fā)的重點，因為這類物業(yè)收益期比較短，而酒店業(yè)的投資因其特殊性收益期一般較長，因此在市場發(fā)展緩慢，其比例大致在70%、10%、15%、5%。 ，%。全市有文藝表演團體22個，群眾藝術館2個、文化館13個、文化站181個，公共圖書館14個，出版社15家。社會文化環(huán)境分析群眾文化繁榮活躍，文化產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。西安市市場物價運行呈現(xiàn)由降轉升態(tài)勢。%。全年高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)完成固定資產(chǎn)投資56億元，較上年增長50%；，增長27%；，%；，增長29%。全社會固定資產(chǎn)投資479億元，%。新《細則》的頒布，城市拆遷過程中所產(chǎn)生的問題將得以順利實施，對于限地政策給西安房地產(chǎn)商帶來的發(fā)展難題，城中村的改造在很大程度上，已經(jīng)從被開發(fā)商遺忘的角色轉換成為了西安房地產(chǎn)市場的主角。 專家指出，該政策雖然觸動了不少房產(chǎn)開發(fā)商的“硬傷”，但它有利于市場的成熟與發(fā)展，許多自身實力不夠雄厚的企業(yè)將逐漸淡出房市的競爭，對于房地產(chǎn)業(yè)來說將在整體質量上有一個大的改觀。這對于急需資金做后盾的房地產(chǎn)業(yè)，無疑帶來了諸多的難題。開發(fā)商的土地來源問題一時之間成為了全國房地產(chǎn)市場的夢魘，西安當然也不會例外。這一規(guī)定的出臺，以迅雷不及掩耳之勢令許多開發(fā)商處于了土地“斷頓”的危機之中，作為房地產(chǎn)衣食父母的土地終于真實地面臨了資源稀缺的窘困問題。 《行政許可法》在北京的首度發(fā)威，無論是西安的行業(yè)政策制定者、西安的開發(fā)商，還是西安的購房者，從首個案例中都可找尋到屬于自身的啟迪意義。 A、期房限轉實名購房 日前，記者從西安市國土資源和房屋管理局獲悉，近期出臺了《關于加強商品房預售有關問題的通知》，通知規(guī)定：已經(jīng)簽訂買賣合同的商品房在未取得房屋所有權證前不得轉讓；解除合同的商品房須注銷登記后，由開發(fā)商統(tǒng)一銷售；預售商品房不得轉讓。陜西信息大廈報告第一章 市場環(huán)境調查分析一、宏觀市場環(huán)境分析： 政治法律環(huán)境分析 2004年已過去了一半，回頭望望，記憶中似乎總留下許多難忘的東西。現(xiàn)在，讓我們由近及遠再次一一回顧，定能生出很多感悟來。 B、《行政許可法》首度發(fā)威 《行政許可法》于今年7月1日才開始實施，7月10日關于房地產(chǎn)而引起的第一起行政許可法案在北京一審公開審判，并最終以業(yè)主“告倒”北京市規(guī)劃委而畫下具有啟迪意義的句號。 C、嚴控土地審批規(guī)范市場 4月29日，國務院辦公廳下發(fā)《關于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知》，提出再用半年左右的時間，深入開展土地市場治理整頓，同時實施“三個暫?！?，即全國暫停審批農(nóng)用地轉非農(nóng)建設用地，暫停涉及基本農(nóng)田保護區(qū)調整的各類規(guī)劃修改，對新批的縣改市（區(qū)）和鄉(xiāng)改鎮(zhèn)，暫停修改涉及土地利用的各類規(guī)劃。“土地審批”便成為一個特別敏感的關鍵詞。此舉針對不同類型的項目和不同地區(qū)的項目，利用不同的風險政策在不同時期采取不同的監(jiān)控風險的措施，并切實關注借款人的償貸能力、償貸意愿及信用記錄等直接決定項目風險的因素。但是此政策的出臺必然促使房地產(chǎn)市場全面“洗牌”，有著“大浪淘沙”之舉。西安目前城圈之內(nèi)以及南部的飽和與城市化進程的加劇，促進了拆遷更大力度地執(zhí)行。%；第二產(chǎn)業(yè)增加值447億元，%；，%。高新技術開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)以“二次創(chuàng)業(yè)”為動力，經(jīng)濟發(fā)展保持了較快的增長態(tài)勢。開發(fā)區(qū)和曲江新區(qū)的發(fā)展對全市經(jīng)濟輻射帶動和創(chuàng)新示范作用進一步加強。年末擁有各類貿(mào)易市場514個，其中年成交額超億元的市場有16個。商品零售價格總水平與上年持平。文化出版市場管理和文物管理工作進一步加強，文化、廣電等企事業(yè)改革進一步深化，為文化市場增添了活力?！?，‰。住房條件進一步改善， 平方米二、西安市房地產(chǎn)市場分析 1）、西安市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 目前西安房地產(chǎn)市場開發(fā)主要集中在四大板塊上，住房、商鋪、寫字間、商務酒店。其比例大致在70%、12%、10%、8%。 酒店業(yè)作為一種新的投資方式出現(xiàn)，是因為其市場強大的需求需要，西安作為一個擁有豐富旅游資源的城市獨特歷史、人文、文化等都吸引大量游客來西安旅游，西部大開發(fā)是越來越多的人關注西安，加入世界貿(mào)易組織后，大量外資企業(yè)來陜考察、投資。在2004年前半年西安舉行的西部經(jīng)濟論壇期間我市所有四星級以上賓館全部爆滿，這也說明我市在星級酒店尤其四星級以上市場仍有一定的市場空間。2003年西安國際展覽中心投入運營是我市會展經(jīng)濟收入在創(chuàng)新高。但是近幾年來商務人士出訪和跨國公司在我國戰(zhàn)略布局開始，對西部開發(fā)關注情況下，我市現(xiàn)有酒店在服務、配套、地理上都存在先天不足，一是離商貿(mào)、金融中心遠，近的又不具備一定的服務設施；二是現(xiàn)有的投資性商務酒店在僅能滿足其居住的要求和離一些金融中心、商業(yè)中心近，而不能提供更為完善的服務。這種現(xiàn)象十分清楚地說明西安酒店業(yè)需要更多的星級化酒店來開發(fā)和贏得市場。展會經(jīng)濟的巨大誘人魅力是很多公司開始關注展會經(jīng)濟，從目前展會情況來看，專業(yè)、行業(yè)、綜合、人才等展覽是重點，但是隨著人們生活水平的提高，也出現(xiàn)對美術藝術展的喜歡、文物古玩、個人收藏等的展覽的關注，像我市舉行的城市改造規(guī)劃建筑模型展就因為沒有合適的展覽會所只能在一些酒店的多功能廳來進行，就不能從分展示其效果，因此對專業(yè)展覽場所的需求是展覽市場發(fā)展的一個市場空白，加之西安現(xiàn)有的三個展場近適合舉辦行業(yè)、綜合型展覽，其中三橋的展場是為汽車行業(yè)修建的。（均為門市價）寫字間出售價格在4000—7000元/平方米之間的范圍內(nèi)（含經(jīng)裝修），加上其地理位置、樓層不同價格相差60—70元/平方米。由此可見在西安甲級寫字樓市場的出售、租賃價格仍有很大的上升空間。西安房地產(chǎn)市場特征分析 1）、西安市房地產(chǎn)市場整體特征分析 從我市目前市場情況來看入住星級酒店的主要是以外國來華旅游、投資、考察的人士占多數(shù)，輔以國內(nèi)一些商務人士和少量跨國企業(yè)的辦事機構，這些共同夠成我市星級酒店的主要客源。 2）、西安市房地產(chǎn)市場供應特征分析星級酒店供應基本上已住宿為主，有部分企實業(yè)單位在此設立辦事機構，主要看中的是檔次、服務、便利的交通和離大的商圈的距離不遠，我市所有星級酒店建成時間很早，在功能定位、服務特定客戶群體上有很多不足，不能滿足一些商務人士的需求，因此星級酒店在開發(fā)上不能僅滿足住，更要加強其商務中心建設，提供一些必備的商務設施。寫字樓能為進駐企業(yè)提供良好的辦公環(huán)境和很好的商業(yè)環(huán)境、企業(yè)交流的平臺，因此選擇一個好的寫字間對企業(yè)的發(fā)展有很大的幫助，目前市場上只有甲級寫字間具備這樣的功能，這也就是為什么大多數(shù)企業(yè)在考慮更換寫字間時更多考慮的是商業(yè)大環(huán)境、辦公軟硬件等。4）、西安市房地產(chǎn)市場總體價格特征分析長期以來，本地市場在星級酒店的眼里都是“雞肋”，不僅利潤不大，而且還有降低酒店格調和品位的危險。展會由于受到一定環(huán)境和行業(yè)其他條件影響，價格基本上在維持不動，但一些熱門行業(yè)其展會的價格應經(jīng)開始上調，幅度也在每個展位100—200元之間。遠期主要向西，與咸陽銜接，形成西安與咸陽一體化的大都市。南郊建設行政中心新城區(qū) 　　保護西安歷史文化名城地位，在南郊建設行政中心新城區(qū)，將行政機關從舊城內(nèi)遷出；在城市外圍建成規(guī)模面積為2平方公里左右的居住社區(qū)，將舊城內(nèi)人口向外疏散；舊城內(nèi)嚴格控制建設用地，不再建新居住區(qū)。2）、西安市整體規(guī)劃狀況沿6個功能軸延伸 　　近期西安市城市發(fā)展主要沿6個功能軸延伸： 　　向東，結合灞河道整治，建低密度高尚居住區(qū)和旅游度假區(qū)；向東南，結合交大科技園、曲江旅游開發(fā)區(qū)和杜陵保護區(qū)，發(fā)展高科技園和旅游度假區(qū)；向南，與韋曲銜接，發(fā)展大學城、高尚居住區(qū)和旅游度假區(qū)；向西南，拓展高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)；向西北，發(fā)展空港區(qū)；向東北，發(fā)展高尚居住區(qū)和旅游度假區(qū)。必將帶動我市一些相關產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。2）、未來市場預測從我市現(xiàn)有市場供應情況來看，在星級酒店方面未來市場換需要23家左右的四星級以上的酒店，并且需要星級酒店能提供很完善的商業(yè)服務功能。中國假日辦要求各地市旅游酒店協(xié)會、假日辦建立網(wǎng)上信息披露制加強信息的交流與監(jiān)管，這對市場規(guī)范的運作和經(jīng)營起到指導作用。目前會展業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位還是微不足道的。加上高新區(qū)的商業(yè)環(huán)境、曲江的生態(tài)環(huán)境共同構筑了我市住宅市場。西安市的片區(qū)市場特征分析 我市地產(chǎn)市場共分七大板塊，城內(nèi)、城北、城南、城東、城西、高新、曲江。城西區(qū)近來成為市場關注的焦點，因為城西區(qū)的新一輪城市改造開始就吸引更多的眼球。但是很少有企業(yè)開發(fā)星級酒店，有的化也只是停留在小型的投資型商務酒店，因為其收益期比較長，很少有企業(yè)關注，開發(fā)的四星級酒店就更少，只是集中在城市的旅游資源豐富的區(qū)域。在寫字間市場上我市的甲級寫字間在20多個，主要集中在城內(nèi)、高新、城北、南二環(huán)沿線區(qū)域內(nèi)，以吸引大量企業(yè)進駐，成為市場的寵兒。碑林區(qū)成為西安市重要的工業(yè)基地、商貿(mào)樞紐和物資集散地。農(nóng)村經(jīng)濟充分挖掘有限的土地資源潛力，以開發(fā)南二環(huán)經(jīng)濟帶為重點，大力培植新的經(jīng)濟增長點 在西安九宮格局中南二環(huán)素有金腰帶之稱和我市重要的“龍脈”相交相成十字環(huán)形型的商務區(qū)，南二環(huán)已經(jīng)成為我市主要的商務辦公區(qū)域。片區(qū)商品房市場現(xiàn)狀南郊主要是我市另一個商業(yè)、金融中心，在這里聚集