【正文】 濕地養(yǎng)生系列產(chǎn)品。溫泉館內(nèi)遍布熱帶植物，再造熱帶雨林綠色奇觀。 溫泉SPA養(yǎng)生中心：以盤錦濕地礦物溫泉和蘆葦?shù)戎兴帪榛A(chǔ)，結(jié)合中醫(yī)針灸、推拿、按摩等形成特色生態(tài)水療。 海泥瘦身、美容中心：以濕地礦物泥美膚、瘦身、助眠等功能為基礎(chǔ)，結(jié)合中醫(yī)推拿、按摩，推出濕地海泥美膚瘦身項目。由于泥水的浮力很大，人可以完全漂浮在泥池上，是一種既健康又有趣且新穎的康體娛樂項目。有溫泉作為載體，濕地環(huán)境為依托，水上瑜伽可以一年四季開展。（二）溫泉泥浴療養(yǎng)中心溫泉館：景區(qū)溫泉是稀缺資源，應(yīng)著重針對較高端消費而打造。如：泰式磁療SPA、浴鹽按摩SPA等。有溫泉作為載體，濕地環(huán)境為依托，水上瑜伽可以一年四季開展。（三）旅游接待服務(wù)中心游客服務(wù)中心：占地1000平方米，在建筑外觀上與周圍景觀協(xié)調(diào)，在功能上集游客接待、旅游信息服務(wù)、旅游購物、緊急醫(yī)療救助等于一體。其中：溫泉生態(tài)旅游度假城主要工程造價163530萬元，包括濕地溫泉大酒店152500萬元，旅游接待服務(wù)中心1000萬元，溫泉泥浴療養(yǎng)中心10030萬元；前期費5026萬元；工程建設(shè)其它費用8377萬元；營銷宣傳費350萬元；項目估算說明：旅游配套服務(wù)設(shè)施包括道路整修、水電供應(yīng)、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、安全防護、景觀綠化等內(nèi)容。詳見投資估算表、主要項目建設(shè)和配套服務(wù)設(shè)施投資估算表。自籌資金72513萬元，占總投資40%。當?shù)卣С稚暾埉數(shù)卣С郑?6257萬元，占總投資20%。收益測算分式：Y ＝ RJT式中：Y――年收益量R――平均接待人次J――淡旺季平均價格T――全年經(jīng)營天數(shù)　溫泉酒店總投資152500年均經(jīng)營收入平均人次平均消費年均天數(shù)年均收入（人次）（元/人*天）（天）（萬元）300070024050400　　　0　　　50400年均經(jīng)營成本及營業(yè)稅年均收入比率金額（萬元）?。ㄈf元）5040012600000　　12600折舊總投資比率折舊金額（萬元） ?。ㄈf元）1525007625　00　　7625營業(yè)所得稅總收入比率稅額（萬元）?。ㄈf元）5040012600　　0年均凈利潤17575投資利潤率12%投資利稅率8%投資回收期 　泥療中心總投資10030年均經(jīng)營收入平均人次平均消費年均天數(shù)年均收入（人次）（元/人*天）（天）（萬元）10001502403600　　　0　　　3600年均經(jīng)營成本及營業(yè)稅年均收入比率金額（萬元）?。ㄈf元）3600900000　　900折舊總投資比率折舊金額（萬元）　（萬元）10030　0 0　　營業(yè)所得稅總收入比率稅額（萬元）?。ㄈf元）3600900　　0年均凈利潤投資利潤率13%投資利稅率9%投資回收期 四、風險分析與控制（一）環(huán)境風險風險分析生態(tài)及溫泉休閑旅游是一種高度依賴區(qū)域資源和環(huán)境的旅游形態(tài)，因而項目地所在區(qū)域及周邊的生態(tài)環(huán)境是項目的能否可持續(xù)發(fā)展的非常重要的因素。（二）政策風險風險分析濕地溫泉生態(tài)旅游是綜合性的旅游開發(fā)項目，涉及到生態(tài)、環(huán)保、礦產(chǎn)、文化、旅游、房地產(chǎn)開發(fā)、社會治安等等領(lǐng)域及行業(yè)，牽涉的各級部門多，存在一定的政策風險；同時，鑒于現(xiàn)階段溫泉及生態(tài)旅游國內(nèi)的發(fā)展狀況，生態(tài)及溫泉旅游的開展得力于當?shù)卣块T的引導，因此，在實際操作過程中，具有一定的政府指導性，市場作用弱化，經(jīng)營存在風險。風險控制對策借鑒國外成熟的溫泉旅游項目建設(shè)和管理經(jīng)驗，結(jié)合盤錦地理區(qū)位、資源特色形成適合盤錦濕地溫泉發(fā)展的管理方式和方法。投資回收也面臨較大風險。積極進行營銷宣傳，建立穩(wěn)定客源渠道。一、溫泉生態(tài)旅游度假城建設(shè)對環(huán)境產(chǎn)生的影響（一）對濕地環(huán)境的影響水和植被是濕地環(huán)境最核心的組成部分。其次，對濕地植被，尤其是遼河三角洲珍貴的翅堿蓬物種產(chǎn)生影響。（二）水體污染問題溫泉生態(tài)旅游度假城開發(fā)過程中可能對地下水造成污染。被污染的水體處于厭氧狀態(tài)使魚類、水生植物死亡。（三）噪聲污染問題交通工具帶來的交通噪聲擴散廣、功率大，對人們的生理和心理健康造成了負面影響。（四）主要環(huán)境影響識別環(huán)境影響因素識別與分析環(huán)境要素環(huán)境影響因素識別與分析影響性質(zhì)一、施工期聲環(huán)境推土機、平地機等施工機械造成的突發(fā)性非穩(wěn)態(tài)噪聲源會對附近居民產(chǎn)生影響。短期、不利、可逆二、運營期環(huán)境空氣大量汽車涌入將產(chǎn)生汽車尾氣、主要為NOCO等。嚴格控制污染源，項目區(qū)域內(nèi)除生活污水經(jīng)過處理達到國家二級排放標準用于灌溉外，其余生活污水、廁所污水必須經(jīng)過嚴格處理達到國家一級排放標準之后進行排放；項目區(qū)域內(nèi)盡量使用自行車作為代步工具，避免頻繁使用自家車。在適宜區(qū)域營建由“沉水植物－浮水植物－挺水植物－濕生植物”組成的濕地植被全序列或半序列濕地景觀。整體上改善水源地水質(zhì)，增加水源供給能力；區(qū)域水質(zhì)污染源主要是住宿、餐飲、公廁洗浴等服務(wù)設(shè)施的污水排放，要嚴禁這些污水、垃圾的侵入。（四）固體廢棄物治理固體廢棄物主要來自于游客，物源主要是生活垃圾，汽車垃圾等，因此要制定衛(wèi)生環(huán)境管理條例等措施，禁止生活垃圾隨意亂倒。對可腐爛的無污染性垃圾，可采取就地坑埋處理，但要注意隱蔽和安全。對公廁的糞便由無滲漏化糞池集中、統(tǒng)一處理，定期用作農(nóng)田和魚塘肥料。垃圾及時清掃，日產(chǎn)日清。建筑的建設(shè)應(yīng)以生態(tài)、環(huán)保為技術(shù)要求，以田園、自然為風格特色，綠化覆蓋率不得低于50%。產(chǎn)業(yè)發(fā)展所產(chǎn)生經(jīng)濟效益將惠及區(qū)域內(nèi)外，社會效益將對區(qū)域發(fā)展帶來長遠的影響。國際標準的濕地溫泉旅游地的建設(shè)將提升城市品味，改善城市形象，同時旅游配套設(shè)施的完善，將使該項目成為盤錦市一張精致的形象名片，成為盤錦市城市功能轉(zhuǎn)型的強大助推力。項目建設(shè)開發(fā)還將積極保護濕地資源、生態(tài)景觀，加強對旅游者的宣傳教育，采取環(huán)保措施，設(shè)立環(huán)保服務(wù)人員等，為旅游者及居民創(chuàng)造優(yōu)美潔凈的環(huán)境，使人們提高生存生活質(zhì)量，滿足現(xiàn)代人們渴望回歸大自然的愿望及對健康和精神享受的追求，促進生態(tài)資源的持續(xù)發(fā)展。盤錦濕地溫泉旅游經(jīng)過發(fā)展，將提升盤錦高端旅游接待能力，吸引大量高端旅游者進入盤錦區(qū)域內(nèi)進行消費。二、項目工程設(shè)計管理（一）建設(shè)項目工程設(shè)計管理工程設(shè)計管理的目的工程設(shè)計管理的目標是：安全可靠、適用和經(jīng)濟性，以保障建設(shè)項目的質(zhì)量、進度和投資三大控制目標的實現(xiàn)。（二）工程設(shè)計招投標項目辦公室以招標承包方式委托工程勘察和工程設(shè)計任務(wù)的目的，打破地區(qū)、部門的界限，開展工程勘察、設(shè)計競爭，優(yōu)選工程勘察設(shè)計單位，促使工程勘察設(shè)計單位改進管理工作、提高工作質(zhì)量、改善服務(wù)態(tài)度，達到采用先進技術(shù)、降低工程造價、縮短建設(shè)周期和提高投資效益的目的。外部配套條件：熱、氣、汽等供應(yīng)及輸出接口。（3）控制工程設(shè)計工作進度，滿足建設(shè)項目工期與進度的要求。建設(shè)工程招投標工作流程圖四、建設(shè)項目合同與管理（一）建設(shè)項目合同根據(jù)起步區(qū)建設(shè)項目的特點和國家及所在地的有關(guān)法律和規(guī)范，制定建設(shè)工程施工合同審批流程圖如下圖92。(2)編制招標文件，組織招標，組織合同談判和訂立合同。(6)分析和處理索賠，及時解決合同爭議，減少對項目建設(shè)的影響。合同管理的主要措施(1)組建高素質(zhì)、分層次的合同管理團隊1)要確立項目辦公室在項目管理中的主導地位，在建設(shè)項目業(yè)主管理機構(gòu)中建立面向工程的最高決策機構(gòu)，直接對工程負責，并負責及時就工程的重大問題做出決策；2)應(yīng)給予工程監(jiān)理應(yīng)有的授權(quán)；3)聘請在管理、合同問題處理和法律方面有經(jīng)驗的專家，組成合同管理咨詢機構(gòu)，為項目辦公室和工程監(jiān)理隨時提供咨詢意見；4)根據(jù)項目的具體情況和需要，建立爭議調(diào)解機構(gòu)及時就合同爭議問題進行調(diào)解；5)合同管理人員應(yīng)具備組織管理和協(xié)調(diào)溝通能力、觀察分析和總結(jié)提高能力、判斷決策和應(yīng)急反應(yīng)能力，以及技術(shù)業(yè)務(wù)能力，要有誠信熱情、嚴謹執(zhí)著、勤思機敏、好學上進的基本素質(zhì)和嚴于自律的精神。定期地舉行專題會議是一種很好的方式，如：1)現(xiàn)場監(jiān)理工程師和承包商現(xiàn)場人員每天的碰頭會、周進度會議、月進度會議；2)關(guān)于變更和索賠處理的專題例會；3)項目辦公室、工程設(shè)計和工程監(jiān)理之間的會議；4)項目辦公室、工程監(jiān)理和各承包商之間的會議等。領(lǐng)導作用（1）領(lǐng)導的態(tài)度決定建設(shè)項目質(zhì)量管理體系的成敗。（5）領(lǐng)導為員工創(chuàng)造充分參與實現(xiàn)質(zhì)量目標的工作環(huán)境。（3）培育團隊意識。（2）應(yīng)當將項目的全過程劃分為一系列子過程，再將子過程進一步劃分為更小的過程。管理的系統(tǒng)方法（1）建設(shè)項目是多任務(wù)種和多任務(wù)序組成的復雜系統(tǒng)，應(yīng)當“將相互聯(lián)系的過程作為系統(tǒng)加以識別、理解和管理”。持續(xù)改進（1）在項目建設(shè)過程中，及時反饋質(zhì)量管理經(jīng)驗，制定相應(yīng)的糾正和預(yù)防措施，是實現(xiàn)建設(shè)項目質(zhì)量總目標的有力保證。（2）必須在項目建設(shè)全過程中，重視收集準確、及時和完整的數(shù)據(jù)。（3）項目辦公室與供方是相互依存的關(guān)系，需要建立互利關(guān)系 （二）建設(shè)項目質(zhì)量管理的三全管理全過程管理全員管理全面管理：空間范圍上，項目建設(shè)是各參與方大團隊運作 DTRTRTETRRETRET57868767567UIYHUG6675FUGFUSDFSFDSFDSFDTRTRTETRRETRET57868767567UIYHUG6675FUGFUSDFSFDSFDSFDTRTRTETRRETRET57868767567UIYHUG6675FUGFUSDFSFDSFDSFDTRTRTETRRETRET57868767567UIYHUG6675FUGFUSDFSFDSFDSFDTRTRTETRRETRET57868767567UIYHUG6675FUGFUSDFSFDSFDSFDTRTRTETRRETRET57868767567UIYHUG6675FUGFUSDFSFDSFDSFDTRTRTETRRETRET57868767567UIYHUG6675FUGFUSDFSFDSFDSFDTRTRTETRRETRET57868767567UIYHUG6675FUGFUSDFSFDSFDSFDTRTRTETRRETRET57868767567UIYHUG6675FUGFUSDFSFDSFDSFDTRTRTETRRETRET57868767567UIYHUG6675FUGFUSDFSFDSFDSFDTRTRTETRRETRET57868767567UIYHUG6675FUGFUSDFSFDSFDSFDTRTRTETRRETRET57868767567UIYHUG6675FUGFUSDFSFDSFDSFDTRTRTETRRETRET57868767567UIYHUG6675FUGFUSDFSFDSFDSFDTRTRTETRRETRET57868767567UIYHUG6675FUGFUSDFSFDSFDSFDTRTRTETRRETRET57868767567UIYHUG6675FUGSDFSFDSFDSFDTRTRTETRRETRET57868767567UIYHUG6675FUGFUSDFSFDSFDSFDTRTRTETRRETRET57868767567UIYHUG6675FUGFUSDFSFDSFDSFDTRTRTETRRETRET57868767567UIYHUG6675FUGFUSDFSFDSFDSFDTRTRTETRRETRET57868767567UIYHUG6675FUGFUSDFSFDSFDSFDTRTRTETRRETRET57868767567UIYHUG6675FUGFUSDFSFDSFDSFDTRTRTETRRETRET57868767567UIYHUG6675FUGFUSDFSFDSFDSFDTRTRTETRRETRET57868767567UIYHUG6675FUGFUSDFSFDSFDSFDTRTRTETRRETRET57868767567UIYHUG6675FUGFUSDFSFDSFDSFDTRTRTETRRETRET57868767567UIYHUG6675FUGFUSDFSFDSFDSFDTRTRTETRRETRET57868767567UIYHUG6675FUGFUSDFSFDSFDSFDTRTRTETRRETRET57868767567UIYHUG6675FUGFUSDFSFDSFDSFDTRTRTETRRETRET57868767567UIYHUG6675FUGFUSDFSFDSFDSFDTRTRTETRRETRET57868767567UIYHUG6675FUGFUSDFSFDSFDSFDTRTRTETRRETRET57868767567UIYHUG6675FUGFUSDFSFDSFDSFDTRTRTETRRETRET57868767567UIYHUG6675FUGFUSDFSFDSFDSFDTRTRTETRRETRET57868767567UIYHUG6675FUGFUSDFSFDSFDSFDTRTRTETRRETRET57868767567UIYHUG6675FUGFUSDFSFDSFDSFDTRTRTETRRETRET57868767567UIYHUG6675FUGFUSDFSFDSFDSFDTRTRTETRRETRET57868767567UIYHUG6675FUGFUSDFSFDSFDSFDTRTRTETRRETRET57868767567UIYHUG6675FUGFUSDFSFDSFDSFDTRTRTE