【正文】 別強調(diào)商業(yè)人、車、貨物的流通設(shè)計，目前，對于建筑設(shè)計有限公司需要提出更高的要求。4）總平布局以靈動的不對稱布局為佳，盡量避免呆板保守的建筑布局，營造項目的檔次感；5）以主要目標(biāo)市場（客戶群體）定位作為業(yè)態(tài)配比的主要依據(jù)；■□ 規(guī)劃建議商業(yè)物業(yè)的建筑設(shè)計方案必須與項目定位和功能定位相符合，充分滿足商鋪的銷售與招租的需要，并適合商家的經(jīng)營活動，這是市場對商業(yè)物業(yè)建筑設(shè)計提出的要求。位于2008年3月份動工，5月份開盤。第二種方式（三期開發(fā)）一期開發(fā)3萬平方米，位于市場外部形象，時間為7月份動工，10月份開盤。因本項目體量達11萬平方米，可分兩至三期開發(fā)，但必須要快！本案銷售節(jié)奏具體建議如下；第一種方式（兩期開發(fā)）一期開發(fā)5萬平方米，位于市場外部形象，便于產(chǎn)品形象打造，同時可立即開業(yè)，不影響后期開發(fā)。創(chuàng)造成本剩余價值的途徑是成本向中端標(biāo)準(zhǔn)看齊（質(zhì)量不降低的前提下），多利用政策，節(jié)約成本，再通過嚴(yán)格的成本控制，省出大的利潤空間來。主要體現(xiàn)在：※建筑質(zhì)量優(yōu)異※內(nèi)環(huán)境規(guī)劃科學(xué)、優(yōu)美※商業(yè)的實用性與適用性強※供水、供電有保障※商業(yè)配套齊全高檔※建筑風(fēng)格新穎別致……創(chuàng)造客戶剩余價值其實也是增加產(chǎn)品附加價值的過程。主力商業(yè)單元銷售總價控制在5萬—30萬不等。l 目標(biāo)市場定位綜述：不管是購房客戶目標(biāo)群體還是租賃客戶目標(biāo)群體，方向均以連云港市區(qū)為主，周邊區(qū)域城市為輔。出于對商鋪的管理角度考慮以及對本項目情況的了解，投資者多以在本地經(jīng)營的人為主，兼有少量外商。保守型買家主要集中于第二類目標(biāo)買家中，他們過于強烈的風(fēng)險意識和比較簡單的思維模式使他們往往投入大，收獲小，當(dāng)然，他們可以通過未來的經(jīng)營獲利。他們重點的考察對象是“人”，一是項目的開發(fā)者，以此來判斷項目是否能達到他們所期望的水平；二是消費者，看市場上的消費者能否具備整條商業(yè)街的消化能力，因為他們知道，如果市場容量撐不起整條商業(yè)街，他們的投資就不會增值；三是前期買家，他們嚴(yán)格考察已經(jīng)有多少商鋪被售出，判斷何時能出現(xiàn)增值趨勢，他們往往在即將升值的時候果斷出手。沖動型買家一般集中在第一類目標(biāo)買家中，其中又以政府官員占相當(dāng)?shù)谋壤恍┛繖C會發(fā)起來的暴發(fā)戶、偽商人也不在少數(shù)，他們往往是項目的首批買家，無知者無畏，自然敢做第一個吃螃蟹的人。這類目標(biāo)買家一般都是所在行業(yè)的佼佼者，購買商鋪的目的是為了擴大自己的經(jīng)營規(guī)模，在發(fā)生購買行為時，他們往往更為關(guān)注項目的物業(yè)管理、付款方式等方面的因素。純投資的目標(biāo)買家一般有著比較高的文化程度，豐富的社會閱歷，或是政府官員，或是地產(chǎn)界業(yè)內(nèi)人士，或是從事其他行業(yè)的商人。l 項目目標(biāo)買家定位與分析(1)目標(biāo)買家的構(gòu)成：本項目目標(biāo)買家的購成按投資行業(yè)及動機分為兩類類：第一類是純投資者，購買后并不經(jīng)營，而是通過出租、再出售獲取回報；第二類是購買后作為經(jīng)營投資，自身本身就經(jīng)營與本項目定位相符的行業(yè)或者準(zhǔn)備經(jīng)營這些行業(yè)。l 連云港市區(qū)商鋪租賃客群這部分目標(biāo)市場分布在連云港市區(qū)各個家居裝飾業(yè)形成的市場，他們需要一個具有規(guī)模效應(yīng)的專業(yè)性市場，要求市場便利的交通，完善的商務(wù)服務(wù)管理，具有更大的商業(yè)機遇，在當(dāng)?shù)鼐哂休^高的市場知名度。這部分消費群體主要分布在連云港市區(qū)及市區(qū)附近的鄉(xiāng)村（鎮(zhèn)）等，其購買家居裝飾商品的主要目的是為了裝飾自己家庭，滿足自己日常生活的需要。根據(jù)終端目標(biāo)市場消費方式分，主要以從事家居裝飾業(yè)商業(yè)批發(fā)為主的大額消費群體、連云港市區(qū)及附近的以零售為主的小額消費群體。預(yù)計這部分客戶群占總市場的10%。 預(yù)計這部分客戶群占總市場的15%。預(yù)計以投資為主要目的的消費群體占總市場的60%。在后期銷售推廣中，必須抓住此環(huán)節(jié)。此外，作為連云港市商業(yè)形態(tài)的先驅(qū)者和標(biāo)桿，本項目一旦建立起自己的品牌優(yōu)勢，不僅可以賺取更多的消費者，還可以成為今后其他商業(yè)項目進入連云港市的榜樣。首先，本項目總建筑面積達到11萬平米。建材家居商業(yè)市場物流一塊非常重要，從物流角度上看，連云港市的交通比較好，同往周邊城市均比較便利。家居——直接表達本案主要經(jīng)營的商業(yè)業(yè)態(tài)，便于市場整合和傳播?！觥?商業(yè)形象定位：根據(jù)市場調(diào)研統(tǒng)計分析，本項目的定位應(yīng)該立足整個連云港，且在連云港現(xiàn)有的商業(yè)形態(tài)上進行“拔高”，本項目的定位為————連云港首個一站式家居休閑購物廣場連云港——根據(jù)連云港市城市結(jié)構(gòu)分布，本案市場消費群體以連云港市區(qū)及其所屬的鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主，相鄰縣市消費群體為輔。連云港市區(qū)居民生活、商業(yè)經(jīng)營理念屬于典型的傳統(tǒng)型中國居民生活方式，人們的生活習(xí)性相對保守，但對新事物的接受能力相對較快，如在連云港市區(qū)流行的慢搖吧休閑娛樂設(shè)施等。結(jié)合連云港市城市化建設(shè)進程、片區(qū)市場優(yōu)勢，本案較適宜做家具、建材、裝飾業(yè)類專業(yè)性大市場。l 根據(jù)市場調(diào)查，消費者房地產(chǎn)知識相對的貧乏，投資觀念相對比較務(wù)實；l 消費者最關(guān)注的還是總價和投資潛力，對于品牌的觀念尚未打開?！袌鲩_業(yè)后的預(yù)熱工作要做好，對入駐的商戶要給于多種優(yōu)惠政策，做到先培育市場后盈利，讓市場持續(xù)發(fā)熱?！壤鲜袌龃_定要拆遷，但沒有具體文件，因此，老市場本身將對本案形成威脅。威脅※連云港的經(jīng)濟還比較落后，城市的整個商業(yè)水平還比較低，只有少數(shù)的大型的商業(yè)體落戶港城商業(yè)一直處在不冷不熱的狀況，人均消費水平有限。※本項目經(jīng)營范圍與現(xiàn)有項目有重疊，競爭壓力大，周邊項目的發(fā)展都已比較成熟，經(jīng)營的門類比較齊全，本項目在以后經(jīng)營中進行錯位經(jīng)營時比較難突破?！瓦B云港老的裝飾建材市場為鄰，商業(yè)氛圍濃郁，人流量大。第四章 本項目基本情況（略）本項目位于連云港市解放東路，毗鄰連云港振興國際裝飾城，交通物流比較便利，連云港長途汽車站、火車站均于2公里左右。十、對現(xiàn)有家具、裝飾、建材市場是否滿意分析十一、市場不足業(yè)態(tài)分析不足業(yè)態(tài)所占比例木業(yè)板材%陶瓷潔具%五金電器%電工電料%五金工具%燈具燈飾%油漆涂料%家具家飾%石膏線條%辦公家具%石材水泥%床上用品%櫥柜%地板%門業(yè)%藤藝%沙發(fā)布藝%工藝品%鐵藝%型材%十二、連云港一站式專業(yè)家居裝飾建材市場分析從上圖可以看出，投資者大部分人希望我們項目能做成一站式項目，項目起點要高，平穩(wěn)走路。那么在項目產(chǎn)品面積定位中，需要考慮小面積、低總價商鋪。二、對投資商鋪感興趣分析%的被訪問者對商鋪投資比較感興趣，這是個比較樂觀的數(shù)字。（五）、租金支付方式分析（六）、經(jīng)營方式分析整個市場的租金支付方式主要是以季度支付和半年支付。天，％。其中幾乎所有的經(jīng)營戶的商鋪都是租賃來的只有很少的一部分人的商鋪是自己購買經(jīng)營的。因為在當(dāng)?shù)氐暮芏嘟?jīng)營戶都是連云港（新浦）當(dāng)?shù)厝嘶旧隙加凶约鹤〉牡胤剑挥泻苌俚慕?jīng)營戶是連云港周邊地區(qū)或外來人員，且項目周邊靠近農(nóng)村，租房較便宜。十六、倉庫銷售價格分析 通過以上分析可以看出，在連云港建材市場較落后，倉庫多為租賃，所以在當(dāng)?shù)?，倉庫銷售價格較低，主要集中在1001－1500元/平方米。因為在連云港地區(qū)幾乎所有經(jīng)營戶的倉庫都是租賃的，對他們來說購買倉庫會占用他們較多的資金。這是因為經(jīng)營戶在經(jīng)營中最看中的就是商鋪的地段，在綜合考慮了商鋪的價格等因素后，才決定是否購買商鋪。十一、購買價格承受分析在上面圖表中可以看出購買價格承受度分析中，價格主要集中在2000－4000元/平方米，將選項較高的四個價格，分別取各階段中值并按照百分比進行加權(quán)平均，得出的價格為3000元/平方米【具體算法：2250%＋2750%+3250%+3750%）/(%+%+%+%)】。結(jié)合我們以前操作同類項目的經(jīng)驗，建議本項目設(shè)計成可以靈活分割合并的，以面積為50100平方米的，模塊式商鋪，以適應(yīng)不同客戶對面積的需要。%表示不確定，原因分析如下：不確定原因分析:在不確定原因中，有將近一半的被調(diào)查者是不清楚我們的價格，抱有觀望的態(tài)度，%的經(jīng)營戶對我們市場將來的業(yè)態(tài)情況還不了解。這樣的情況會延長投資者的回收期，降低投資熱情。%的經(jīng)營戶選擇的是10元/平方米并且盡量布置物流相對較少的業(yè)態(tài)，如家具類行業(yè)，通過賣場以外的倉庫中轉(zhuǎn)貨物。)六、假如三層打造成特色專業(yè)街區(qū)，其進駐意愿分析%的經(jīng)營戶表示愿意進駐，%的經(jīng)營戶是不愿意進駐的。但是，大體比例我公司認為是7:3左右為合適五、樓層進駐意愿分析在樓層進駐意愿分析表中可以看出決大多數(shù)的經(jīng)營戶都希望能進駐一層經(jīng)營，%，%的經(jīng)營戶愿意進駐二層，%的經(jīng)營戶表示愿意進駐三層，他們認為在二、三層是沒什么生意可做的。四、商鋪需求類型分析%，也還有相當(dāng)一部分人是需求商場分割式商鋪的。因此可以看出，本項目的宣傳、推廣工作是非常重要的，并且必須要做到有的放矢的進行。具體原因見以下分析：原因分析：不打算到本案經(jīng)營的原因： 通過以上分析可以看出，所調(diào)查經(jīng)營者不愿意到本案經(jīng)營的主要原因是對本項目不夠了解或?qū)Ρ景傅恼咔闆r、租金情況不是很清楚，而這部分客戶是可以在銷售前期蓄水階段，通過宣傳推廣，讓其了解并認同本項目，最終是可以成為本案的目標(biāo)客戶的。可見該區(qū)域通過國際商貿(mào)城的多年經(jīng)營，已經(jīng)在當(dāng)?shù)匦纬闪搜b飾建材市場的知名度，區(qū)域?qū)I(yè)市場氛圍已形成。十三、國際商貿(mào)城知名度分析十四、到本案購買裝修材料意向分析%的人表示愿意到本項目購買裝飾材料。其次是報紙媒介，那么在后期營銷推廣、招商推廣中，需要詳細把控及準(zhǔn)確制定媒介推廣策略。九、裝修預(yù)算分析 裝修總預(yù)算分析分析：從上圖可以看出，大部分裝修總額均控制在10萬以內(nèi)，其中35萬最多，%，說明消費者生活水平仍屬于中流。在后期商業(yè)宣傳中，此必須作為重點，關(guān)注產(chǎn)品品牌，同時關(guān)注產(chǎn)品的檔次。一個裝飾市場的好壞，經(jīng)營狀況如何，關(guān)鍵還是在于市場對消費者的影響力如何？這在后期產(chǎn)品包裝中，需要重整包裝。二、裝飾城無提示知名度分析分析：從第一提及知名度來看，紅星美凱龍知名度最高，%，其次是國際商貿(mào)城，%，此調(diào)查屬于開放式調(diào)查，那么，在消費者市民心目中，紅星美凱龍的知名度比較高，市場影響力比較大。l 問卷調(diào)查本次問卷調(diào)研分為三大板塊：消費者、經(jīng)營者、投資者三方面調(diào)研。市場問卷調(diào)查情況l 問卷調(diào)研原理與思路市場研究與市場推廣是市場營銷的兩個步驟，二者相互關(guān)聯(lián)，不可或缺。但商務(wù)公寓有商務(wù)公寓的特性，建議：在開發(fā)規(guī)劃設(shè)計中，采用點式房設(shè)計，盡量以小面積為主，如2070平方米不等。2003年至今，很多商務(wù)公寓采用精裝修形式，提創(chuàng)酒店式公寓銷售，剛上市之際，銷售比較好，主要針對投資型客戶。在房地產(chǎn)行業(yè)中，商業(yè)地產(chǎn)屬于一門最具發(fā)展?jié)摿Φ男袠I(yè)。商業(yè)地產(chǎn)畢竟不同于住宅，很多開發(fā)商開發(fā)單體面積比較大，直接導(dǎo)致房款總額過高，消費者承受能力有限，客戶群體受到限制。近年來，連云港市出現(xiàn)了部分大型商業(yè)體，如中德廣場、九龍盛世、紅星美凱龍、興隆裝飾城、振興裝飾城、萬潤商業(yè)街、匯金廣場等等，但僅少量幾個大型商業(yè)體銷售的比較好，很多商業(yè)均成為開發(fā)商的固定資產(chǎn)，形成資金積壓，如：振興裝飾城、紅星美凱龍、國際商貿(mào)城等等均未銷售或銷售狀況不佳。第三章 連云港商業(yè)地產(chǎn)市場情況連云港目前商業(yè)主要集中在通灌路、海昌路、隴海路、解放路這一帶，商業(yè)氛圍相對比較濃厚。其中，商品住房的平均成交價格為2737元/m2，％.下圖為商品住房平均成交價格的月度走勢情況：～％（不含06年以前上市商品房銷售情況），％。二、商品房供銷情況2006年前三季度，％；其中，％。商業(yè)地產(chǎn)的大規(guī)模的開發(fā)將直接形成競爭，客戶群體分流。人口達到108萬。一是重點發(fā)展市區(qū)，努力增強中心城市的凝聚力和綜合實力，把城市培育成百萬人口的特大城市。（3）市域城鎮(zhèn)體系的三級城鎮(zhèn)是市域內(nèi)5個重點中心鎮(zhèn)。一個中心：指連云港市區(qū)。第二章 城市規(guī)劃情況一、連云港市的區(qū)域定位（1）新亞歐大陸橋的東橋頭堡。％，其中連云區(qū)人口增長最快，％。城鎮(zhèn)居民可支配收入為1萬元左右，從中推算普遍老百姓購房平均可承受房款范圍在15~20萬元左右。三、 城市經(jīng)濟情況經(jīng)濟實力快速提升，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化。連云港市是一個帶狀城市，總體布局為“一市雙城”。2005年底，連云港市轄3個區(qū)、4個縣，共有56個鎮(zhèn)、31個鄉(xiāng)、14個街道辦事處，204個居民委員會、1437個村?，F(xiàn)立卷呈交貴公司，望不吝賜教。中德廣場為了能銷售最大化，準(zhǔn)備引進普爾斯馬特國際型大型超市，因不符合市場而放棄，最終引進了新一佳超市，紅太陽家具城等等。根據(jù)目前連云港房地產(chǎn)發(fā)展情況，至2002年以來，連云港房地產(chǎn)一直處于快速發(fā)展?fàn)顟B(tài)，2007年連云港房地產(chǎn)大批量上市，導(dǎo)致眾多商家兵刃相戈，尤其是墟溝地產(chǎn)，至2007年7月份，將有300萬平方米左右地產(chǎn)陸續(xù)上市，而整個墟溝僅20萬人口，嚴(yán)重供大于求。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料連云港新世紀(jì)商貿(mào)城市場研發(fā)報告2007430前 言。比如，當(dāng)時流行產(chǎn)權(quán)式商鋪，最大每年返利達12%，大部分商家返利10%，僅少數(shù)商家反利維持在8%左右。更是如何讓項目“四最化”——去化最快化、品質(zhì)最高化、形象最好化、利潤最大化！本次南京昆易公司歷經(jīng)三四年對連云港房地產(chǎn)市場的關(guān)注，為期近35天左右的市場調(diào)研，針對本項目商業(yè)地產(chǎn)情況進行深入詳細的調(diào)查，并以本項目更好更準(zhǔn)的定位為宗旨，展開細化工作。全年完成12個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道辦事處）區(qū)劃調(diào)整，其中涉及灌云縣3個，灌南縣7個，新浦區(qū)1個，連云區(qū)1個。港口作為一種資源是連云港市最具有特色的一大優(yōu)勢。城市交通情況比較好，各個干道路段交通優(yōu)良，對商業(yè)物流發(fā)展有著較大的促進作用。%，%，說明整個城市發(fā)展比較好，連云港產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展逐步向大城市靠攏。四、 城市人口情況。六、 綜述連云港屬于發(fā)展中城市，各個環(huán)節(jié)因素均比較薄弱，經(jīng)