【正文】 召集與訓(xùn)練。C、周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口是一支重要的購買主力，要轉(zhuǎn)變銷售慣性思路，變“坐銷”為“行銷”?，F(xiàn)場(chǎng)銷售工作的要求：A、在本項(xiàng)目的實(shí)踐操作中，要著重深掘關(guān)系客戶營銷，形成客戶相互介紹和團(tuán)購的發(fā)生。商鋪的銷售安排：通過對(duì)本項(xiàng)目諸多銷售方式的排演，商鋪一次性推出顯然更有利于本案更好地抓住每一個(gè)客戶；但因體量較大，容易使客戶在選擇上失去方向。但銷售引導(dǎo)期不可過長，在短期內(nèi)，運(yùn)用各種宣傳手段，迅速儲(chǔ)積客戶，為下個(gè)時(shí)段的開盤銷售墊定基礎(chǔ)。（“造勢(shì)——蓄勢(shì)——泄勢(shì)”）的基本原則。（4）積累更多的商業(yè)客戶，同時(shí)招商可在一定程度上為商鋪的銷售進(jìn)行鋪墊。六、項(xiàng)目建設(shè)工程進(jìn)度表項(xiàng)目工期2016年8至12月2017年2月至2018年2月2018年3月至2018年6月2018年8月項(xiàng)目前期工作土建工程裝飾工程驗(yàn)收交付使用第三章：項(xiàng)目銷售策略匹配金融系統(tǒng)服務(wù)、電子交易服務(wù)、優(yōu)化保險(xiǎn)服務(wù)，檢驗(yàn)檢測(cè)服務(wù)，提高產(chǎn)業(yè)鏈流通安全效率和效益。同時(shí)獲得了蒲城縣當(dāng)?shù)卣娜χС帧＃?）政府企事業(yè)單位公務(wù)員進(jìn)行資產(chǎn)保值升值投資；（3）縣城內(nèi)企業(yè)老板、個(gè)體戶老板投資；（4）周邊縣市城鄉(xiāng)農(nóng)戶進(jìn)城投資者；（5）外地長期經(jīng)營農(nóng)副產(chǎn)品的大經(jīng)銷商投資；（6）在外工作人員回鄉(xiāng)投資者。（1）縣城原有商戶為拓展經(jīng)營規(guī)模而購買者；四、項(xiàng)目客戶定位《蒲城縣商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》（20112020年）繪制了本縣商貿(mào)服務(wù)業(yè)十年發(fā)展藍(lán)圖。2．財(cái)富新聚點(diǎn)項(xiàng)目威脅點(diǎn)分析機(jī)會(huì)三：市場(chǎng)剛性需求的產(chǎn)物。在市場(chǎng)化開發(fā)和經(jīng)營的現(xiàn)有物流園區(qū)基礎(chǔ)上，有足夠的空間做物流園區(qū)升級(jí)換代的模式，并形成一個(gè)行業(yè)標(biāo)桿。物流園區(qū)的主要產(chǎn)品形態(tài)為鋪位，具有面積小，總價(jià)低的顯著特點(diǎn)，投資門檻低，可以吸引眾多中小投資客的投資。本項(xiàng)目不僅承載縣內(nèi)農(nóng)副產(chǎn)品的收購交易、倉儲(chǔ)配送、物流運(yùn)輸，還致力于引進(jìn)輸出省內(nèi)外商品吞吐， 提高商品流通效率優(yōu)勢(shì)五優(yōu)勢(shì)四本項(xiàng)目為300畝的綜合性物流園區(qū)，致力打造為西北最大的農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流園區(qū)。以“城內(nèi)大超市、城郊大市場(chǎng)、城外大物流、社區(qū)便利店”的布局為重點(diǎn)，推進(jìn)“1315”工程建設(shè)，構(gòu)建三級(jí)商業(yè)區(qū)為依托的整體發(fā)展戰(zhàn)略框架，形成我縣商貿(mào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新格局，必將推動(dòng)我縣商貿(mào)經(jīng)濟(jì)上一個(gè)新臺(tái)階，進(jìn)一步穩(wěn)固渭北商貿(mào)物流中心地位，服務(wù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。境內(nèi)有國道主干線西禹高速公路、渭蒲高速公路；省道二級(jí)公路三條）優(yōu)勢(shì)二本項(xiàng)目地理位置得天獨(dú)厚，位于渭蒲高速蒲城出口，蒲城縣東城大道與朝陽路東段十字西北角與西南角，四通八達(dá)，交通極其便利，為物流園區(qū)后期運(yùn)營服務(wù)提供高效便捷的支持。第二章：項(xiàng)目定位策略市場(chǎng)建成后，一是能夠吸引周邊地區(qū)大批客商前來開展蔬菜瓜果的經(jīng)營銷售業(yè)務(wù)，擴(kuò)大蔬菜瓜果的市場(chǎng)銷售，有效增加農(nóng)民收入。這些問題制約了蒲城縣果蔬優(yōu)勢(shì)的充分發(fā)揮，遲滯了優(yōu)質(zhì)化、專業(yè)化、區(qū)域化發(fā)展進(jìn)程，也影響了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的快速發(fā)展。蒲城縣80萬人口，較有規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)僅1家，、古鎮(zhèn)蔬菜市場(chǎng)、惠源蔬菜市場(chǎng)和罕井蔬菜副食市場(chǎng)。本項(xiàng)目對(duì)當(dāng)?shù)剞r(nóng)貿(mào)必將是蒲城經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最大受惠者。涉農(nóng)企業(yè)規(guī)模小，帶動(dòng)力不明顯；四是缺乏職業(yè)農(nóng)民，知識(shí)老化，與當(dāng)前發(fā)展要求差距較大。二） 蒲城經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在主要問題：工業(yè)主要有總量偏小，發(fā)展不優(yōu)、不快，結(jié)構(gòu)不盡合理；受宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響，主要工業(yè)價(jià)格明顯下降，中、省企業(yè)欠產(chǎn)較大，工業(yè)增長乏力。7. 保障措施房方面：不斷加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行綜合協(xié)調(diào)能力，責(zé)任目標(biāo)考核力度加大，將考核指標(biāo)分解到相關(guān)部門，并強(qiáng)化目標(biāo)的跟蹤督導(dǎo)，14年8月由兩辦督查室牽頭，召開貫徹落實(shí)“決定”推進(jìn)會(huì)；搭建政府、銀行、企業(yè)溝通平臺(tái)，確保工業(yè)發(fā)展資金需求。二是推動(dòng)企業(yè)技術(shù)進(jìn)步，支持引導(dǎo)企業(yè)加強(qiáng)技術(shù)改造，提高企業(yè)技術(shù)裝備水平。大力發(fā)展果業(yè)、畜牧業(yè)、設(shè)施農(nóng)業(yè)、特色種植、手工加工業(yè)等產(chǎn)業(yè)，固定資產(chǎn)12。進(jìn)一步強(qiáng)化工業(yè)招商基礎(chǔ)性工作，依據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展框架、重點(diǎn)產(chǎn)品延伸鏈條，加強(qiáng)信息收集于對(duì)外聯(lián)系，強(qiáng)化重大工業(yè)投資信息的共總推進(jìn)。入駐企業(yè)45戶，煤化工、農(nóng)藥、飼料、精細(xì)化工、新材料等產(chǎn)業(yè)已初具規(guī)模，并產(chǎn)生集聚效應(yīng)。農(nóng)業(yè)裝備逐年提高，通過大力實(shí)施“興機(jī)富民”工程，2014年?duì)幦∞r(nóng)機(jī)購置補(bǔ)貼資金2800萬元，收益農(nóng)戶2413戶，補(bǔ)貼農(nóng)業(yè)機(jī)械、機(jī)具7956臺(tái)。糧食作物164萬畝，總產(chǎn)52萬噸，其中夏糧89萬畝，夏糧生產(chǎn)在嚴(yán)重干旱的自然災(zāi)害下，獲得27萬噸的好收成。2. 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況：2104年，全縣共有規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)37戶，其中中央企業(yè)3戶，省屬企業(yè)2戶，縣屬企業(yè)32戶；重工業(yè)12戶，輕工業(yè)25戶。南北寬47千米。無論作為產(chǎn)地銷售市場(chǎng)還是銷地銷售市場(chǎng)，目前的市場(chǎng)環(huán)境都無法滿足蒲城作為果蔬大縣的發(fā)展。同時(shí)，蒲城縣商務(wù)局編制的《蒲城縣商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》（20112020年）繪制了本縣商貿(mào)服務(wù)業(yè)十年發(fā)展藍(lán)圖。農(nóng)產(chǎn)品流通設(shè)施是農(nóng)產(chǎn)品流通的載體，是連接農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和城鄉(xiāng)居民生活消費(fèi)的重要環(huán)節(jié)，也是社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施的重要組成部分。大唐秦東蔬菜瓜果物流園的建成，傳統(tǒng)與現(xiàn)代的結(jié)合，必將成為行業(yè)標(biāo)桿，加快我省農(nóng)貿(mào)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。本項(xiàng)目建成后將降低農(nóng)產(chǎn)品流通損耗，節(jié)約流通費(fèi)用，提高農(nóng)產(chǎn)品流通領(lǐng)域的商品質(zhì)量，確保消費(fèi)安全的需要。20世紀(jì)中期以后,現(xiàn)代連鎖經(jīng)營在發(fā)達(dá)國家取得普遍成功,世界上最大的商業(yè)零售企業(yè)美國沃爾瑪公司2000年銷售總額達(dá)到1 913億美元,超過通用汽車公司,其中的奧秘之一就是發(fā)展連鎖經(jīng)營。本項(xiàng)目計(jì)劃連鎖經(jīng)營，并建立陜西省農(nóng)產(chǎn)品電子商務(wù)中心。這樣既可以發(fā)揮農(nóng)戶家庭經(jīng)營成產(chǎn)成本低的優(yōu)勢(shì)，又可以發(fā)揮批發(fā)交易中心這個(gè)載體將小規(guī)模、小生產(chǎn)變成千家萬戶的大生產(chǎn)，促進(jìn)我省農(nóng)貿(mào)發(fā)展。但是，與全國其他農(nóng)業(yè)大省相比，如山東、新疆等省份，我們的農(nóng)貿(mào)發(fā)展相對(duì)落后。………………………………………………18一、項(xiàng)目銷售的基本思路目 錄前言………………………………………………………………………1第一章 項(xiàng)目概況…………………………………………………… 3一、 項(xiàng)目名稱…………………………………………………………3二、 建設(shè)單位…………………………………………………3三、 建設(shè)地點(diǎn)…………………………………………………………3四、 項(xiàng)目主管部門…………………………………………………… 3五、 項(xiàng)目規(guī)模及投資 蒲城園區(qū)鳥瞰圖41 / 50大唐秦東蔬菜瓜果物流園蒲城園區(qū)商業(yè)計(jì)劃書 大唐秦東蔬菜瓜果物流園大唐秦東蔬菜瓜果物流園………………………………………………11一、項(xiàng)目SWOT分析………………………………………………11二、項(xiàng)目的形象定位……………………………………………………14三、項(xiàng)目的推廣定位……………………………………………………15四、項(xiàng)目的客戶定位……………………………………………………15五、項(xiàng)目核心賣點(diǎn)………………………………………………………16六、項(xiàng)目建設(shè)工程進(jìn)度表………………………………………………18第三章 項(xiàng)目銷售策略……………………………………………………21一、商業(yè)地產(chǎn)盈利模式…………………………………………………21二、項(xiàng)目價(jià)格策略……………………………………………………21三、項(xiàng)目基礎(chǔ)建設(shè)內(nèi)容…………………………………………………22四、項(xiàng)目盈利測(cè)算……………………………………………………23五、市場(chǎng)整體招商宣傳方案…………………………………………27六、全程銷售中開發(fā)商所需配合事項(xiàng)………………………………28第五章 關(guān)于陜西農(nóng)業(yè)電子商務(wù)中心………………………………29第六章 關(guān)于全國物流園區(qū)概況………………………………………32第七章 關(guān)于市場(chǎng)調(diào)研…………………………………………………36大唐秦東蔬菜瓜果物流園商業(yè)計(jì)劃書前言陜西作為農(nóng)業(yè)大省，由于其南北縱貫三個(gè)氣候帶，陜北、關(guān)中、陜南的種植結(jié)構(gòu)和養(yǎng)殖結(jié)構(gòu)各有特色。蔬菜瓜果物流交易園作為這個(gè)載體，能夠加強(qiáng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭力，提高產(chǎn)品品質(zhì)，還不斷調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，形成特色農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)區(qū)、集散地，產(chǎn)業(yè)體系。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及全球信息化和網(wǎng)絡(luò)化的蓬勃發(fā)展給社會(huì)各領(lǐng)域帶來前所未有的沖擊。連鎖經(jīng)營被稱為是“現(xiàn)代流通革命”的兩大標(biāo)志之一。陜西省農(nóng)產(chǎn)品電子商務(wù)中心，必須順應(yīng)信息化浪潮的發(fā)展趨勢(shì),盡快構(gòu)建起覆蓋全省、輻射西北、連接全國、溝通世界的電子信息平臺(tái),提高農(nóng)業(yè)信息化，在陜西東部地區(qū)率先實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化。項(xiàng)目通過建設(shè)蔬菜水果批發(fā)市場(chǎng)和農(nóng)產(chǎn)品電子商務(wù)中心，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)入市場(chǎng)交易，這樣可以獲取大量的市場(chǎng)信息，可以使眾多的交易對(duì)象聚集在一起，產(chǎn)生“供求競(jìng)價(jià)”效應(yīng)，可以最大限度保證價(jià)格合理，達(dá)到保護(hù)農(nóng)民利益、促進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品流通的目的。六、項(xiàng)目概述：國家“十三五”計(jì)劃綱要中再次提出要進(jìn)一步加快農(nóng)產(chǎn)品流通設(shè)施建設(shè)。加快農(nóng)產(chǎn)品儲(chǔ)藏、加工和營銷設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)鮮活商品的跨區(qū)域流通，做到常年供應(yīng)，四季不衰，提高農(nóng)產(chǎn)品的附加值，積極發(fā)展各類農(nóng)產(chǎn)品流通組織，提高農(nóng)產(chǎn)品流通組織化程度，為解