【正文】 公安機關處理；現場查看因失職尚未造成嚴重后果又及時報告的扣；否則扣1分/次；現場查看當值時，發(fā)生案件未及時處理報告的，作辭退處理；現場查看不按規(guī)定辦理請、銷假手續(xù)或請假后無特殊情況不按時歸隊的；否則扣1分/次；現場查看請假后在外做違法亂紀造成不良影響或造成空崗一天的，作違紀辭退處理；現場查看未經同意，私自挪用、侵占業(yè)主或公司財物的；否則扣5分/次；現場查看當值時脫崗2分鐘—5分鐘的；否則扣1分/次；現場查看無故不參加例會、訓練、培訓者，否則扣1分/次；查看記錄查看記錄35份未經班長、隊長或上級主管領導批準自行調班、頂班造成空崗的，作違紀辭退處理。退后應付的扣2分/天/次?，F場查看員工應團結一致，對于惡意挑撥員工關系的對當事人進行50—200元罰款，情節(jié)嚴重的予以辭退處理?，F場查看物品損壞時需填寫《維修申請表》對物品進行維修。人員曠工部門/項目負責人于當日下班前未做處理的，項目經理、主管連帶罰款50200元罰款。否則扣1分/次/項現場查看公司電話嚴禁打私人電話；工作期間在辦公區(qū)域接打私人電話時，時間不得超過3分鐘；非特殊情況盡量避免在剛上班和臨下班時向上級部門、政府行政部門撥打電話；非特殊情況盡量避免在中午和晚上時間向業(yè)主撥打電話。，如需延長借閱時間，必須通知檔案管理人員另行辦理續(xù)借手續(xù)。，不準泄露檔案材料內容，如發(fā)現遺失必須及時匯報，追求責任。、要求，將文件材料按時歸檔。；跨年度的總結放在針對的最后一年立卷；跨年度的會議文件放在會議開幕年。u 檔案管理物業(yè)公司檔案工作，充分發(fā)揮檔案作用，全面提高檔案管理水平，有效地保護及利用檔案，為公司發(fā)展服務，特制定本制度。、加壓泵房等設備間及其設備設施的衛(wèi)生工作。非有償服務項目內容不要求進行作業(yè)，協助聯系相關專業(yè)人員進行維修，否則視為個人行為，產生相關責任和費用均與公司無關。、服務周到，注重自身禮儀，不得侮辱和損害業(yè)主利益，不得與業(yè)主爭吵，不得以不交物業(yè)費為由拒絕維修服務。，熟練掌握維修技能，懂得各類設備的原理及實際操作與維修。，對可疑人員進行證件檢查，必要時檢查其攜帶物品。，指揮車輛按規(guī)定路線行駛并停放在指定位置，不準亂停亂放，確保道路暢通。 ，認真做好：四防（防水，防盜，防破壞，防自然災害）工作，發(fā)現不安全因素立即查明情況，排除險情并及時報告主管領導。 ，佩戴規(guī)定裝備和工作牌，未經接替決不可離崗。 、下雨產生的積雪、積雨及時清理干凈（主要道路1天內清理完畢），中雪、大雪以上3天內將硬化地面清理干凈。；；。在檢查控制的方式中，我們采用行政檢查、專項檢查、交叉檢查、外部監(jiān)督、秘密檢查等方式。（十一）信息反饋處理系統(tǒng)信息反饋及處理圖秩序維護員清潔員維修工業(yè)主、使用人上級指令執(zhí)行結果信息接收分析整理發(fā)布指令執(zhí)行指令經理、管理員信息處理指揮中心跟蹤、監(jiān)控信息反饋圖說明：信息是我們重要的經營資源。保證信息反饋通道暢道，信息處理集中，所有信息匯聚到管理中心，經過分析整理，并由管理處發(fā)出指令，跟蹤檢查。 （八）監(jiān)督機制： 在物業(yè)管理的過程中，將嚴格按政府及上級主管部門的有關法律、法規(guī)要求開展工作，定期向總公司報告工作。針對小區(qū)物業(yè)管理人員新加入，本身基礎條件較好，但無物業(yè)管理經驗的員工，我們將通過統(tǒng)一、分散等多種方式進行培訓交流，依靠激勵機制發(fā)揮員工的主動性，創(chuàng)造性。n 重視后續(xù)工程控制，確保包神鐵路乘務員公寓整體形象和管理檔次；（七）激勵機制以人為本是物業(yè)管理公司重要的經營理念，也是企業(yè)文化的精髓。4智能化設施管理日常使用操作、維護、智能化系統(tǒng)的完善。（五）工作計劃依據管理方式和管理運作流程，我們將工作計劃分為月度管理，周期管理和每日管理三部分，按照輕重有序，科學實效的原則，擬定如下管理工作計劃。內部運作流程圖：操作層 反饋 監(jiān)督、指揮管理處內部運作流程圖說明：在內部運作流程中，堅持全過程管理，保證指揮、監(jiān)督的封閉性。秩序維護部職責：負責門禁的管理、來客登記、物品的進出管理，院內定時檢查、巡查，做好防火、防盜、防意外事故發(fā)生，確保安全。客服部崗位職責：接待和協調業(yè)主的來訪、咨詢、投訴，及時為業(yè)主解決相關問題并做好跟蹤和回訪。工程維修部負責設備運行、維修、養(yǎng)護及便民服務。減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率。（一）組織系統(tǒng)管理處組織機構圖保安部保潔部園丁北區(qū)管理處工程維修部客 服 部客 服 部工程維修部組織機構圖說明：（1）組織機構的設置原則是合理、高效、精簡。我們在規(guī)劃物業(yè)管理方案中，把社區(qū)文化建設放在重要位置。其次，尊重員工，把企業(yè)文化融合在小區(qū)管理過程中，管理方案的實施事先征求業(yè)主的認可和員工的認同，定期聽取業(yè)主的意見和建議，通過創(chuàng)建文明小區(qū)、物業(yè)管理示范小區(qū)和社區(qū)文化活動，增強業(yè)主的自治、自律意識，獲取廣大業(yè)主的真誠回應，共同推進小區(qū)物業(yè)管理工作。公司重視員工培訓。把創(chuàng)優(yōu)目標確定為接管一年后達到鄂爾多斯市“物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”標準，并加入“誠信物業(yè)”的行列，兩年內達到內蒙古自治區(qū)“物業(yè)管理示范住宅”標準，三年內成為內蒙古自治區(qū)“物業(yè)管理示范小區(qū)”。我公司三分之一的住宅項目被評為內蒙古自治區(qū)級優(yōu)秀住宅小區(qū)，鄂爾多斯市地區(qū)優(yōu)秀住宅小區(qū)更是不勝枚舉，其中接管時大多以老舊小區(qū)或者基礎設施不完善的小區(qū)為主，經過多年逐步改善和完善，這些小區(qū)的面貌煥然一新，物業(yè)環(huán)境更是出類拔萃。創(chuàng)建物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)的經驗。 欣苑物業(yè)早已確立公司發(fā)展戰(zhàn)略：喚起全體員工的覺醒，強化基礎管理，全面參與市場競爭，積極穩(wěn)健地拓展業(yè)務規(guī)模，創(chuàng)建內蒙古物業(yè)管理行業(yè)的名牌企業(yè)。因此，在欣苑物業(yè)經營理念中，將服務客戶作為最高原則，將業(yè)主滿意作為工作業(yè)績評價的重要指標，以客戶滿意為起點，最大限度地滿足業(yè)主需求。欣苑物業(yè)目前擁有專業(yè)工程師，中級職稱技術人員以及機電設備熟練維修人員數十名。欣苑物業(yè)公司的[品質化管理、多元化服務]的物業(yè)管理模式能使業(yè)主享受更全面和完善的物業(yè)管理服務。管理目標承諾從入伙之日起就按照“鄂爾多斯市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級”三級的標準，兩年內讓園丁北區(qū)小區(qū)達到自治區(qū)優(yōu)秀項目。（二）欣苑物業(yè)創(chuàng)建實施指導思想指導思想：真誠合作、專業(yè)保障、長遠承擔真誠合作 體現了欣苑物業(yè)尊重客戶、依法經營的一貫風格，重合同、講道德、守信譽，注意及時溝通和協調，真誠為天隆佳苑業(yè)主提供高標準專業(yè)服務，為社會創(chuàng)造價值。二、 創(chuàng)建園丁北區(qū)優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)的可行性方案（一）創(chuàng)建園丁北區(qū)優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)的必要條件 園丁北區(qū)住宅小區(qū)地理位置優(yōu)越，小區(qū)整體環(huán)境較好，基礎硬件設施完善，居民素質與小區(qū)設計理念相輔相成。 園丁北區(qū)創(chuàng)造以人為本、安全、文明、舒適的居住環(huán)境；（二）服務需求（四）項目定位市場定位：地理位置優(yōu)越，建筑風格典雅，以康巴什新區(qū)管委會職工為業(yè)主群體，具備優(yōu)質物業(yè)管理服務的精品住宅小區(qū)。綜上所述，園丁北區(qū)小區(qū)滿足創(chuàng)建物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)的基本條件。有階段計劃，更有長遠安排，將服務概念由委托管理期局部擴展到物業(yè)的使用壽命期，是物業(yè)管理人的應盡職責。 （三）欣苑物業(yè)創(chuàng)建“園丁北區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”的優(yōu)勢 經營優(yōu)勢：提供[品質化管理、多元化服務]物業(yè)管理服務。 欣苑物業(yè)積累多年多、高層樓宇機電設備管理經驗，集設計、安裝、維護、改造能力于一身，技術實力在物業(yè)管理行業(yè)首屈一指。 欣苑物業(yè)久經市場競爭的洗禮，深諳物業(yè)管理待客之道，懂得：客戶沒有我們可以另請高明，而我們離開業(yè)主則寸步難行。 管理團隊，優(yōu)中選優(yōu)。本項目欣苑物業(yè)將安排多名專業(yè)人員，全力以赴，精心管理，組建卓越服務團隊，確保項目動作成功。創(chuàng)造物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)除了基礎管理以外，對檔案建設要求同樣嚴格，我公司是本地檔案規(guī)范化較早的企業(yè)之一，要求所有項目嚴格按照“評先創(chuàng)優(yōu)”檔案管理要求進行日常檔案規(guī)范，將為了創(chuàng)建而創(chuàng)建的工作性質轉化成日常工作來進行。我們把“園丁北區(qū)小區(qū)”的物業(yè)管理基本思路定位在體驗式物業(yè)管理。（2）加強員工的培訓，建立高素質管理隊伍。首先，尊重業(yè)主，從思想上重視業(yè)主的作用。（5）開展社區(qū)文化活動，推進社區(qū)精神文明建設。第二章 物業(yè)管理機構運作方法及管理制度一、 物業(yè)管理處機構我們的管理方式分組織系統(tǒng)，運作程序系統(tǒng)、信息反饋系統(tǒng)三個部分闡述。（2）管理處內部實行垂直領導。（4）保安部負責小區(qū)治安、交通、公共秩序與消防管理。（二）各部門職責物業(yè)管理處職責：負責整個項目運行、管理、協調，依據合同及甲方的合理要求、意見，下達指令。保潔部崗位職責：主要負責自己區(qū)域內的清潔保潔工作，其次負責區(qū)域內的財產管理。所有運作過程均有嚴格的監(jiān)控保證，充分體現管理效率。充分授權，在權責范圍內最大限度地調動員工的工作積極性和主動性。3安保管理治安、公共秩序管理，交通、車輛管理，消防管理。n 整體運作流程的具體運行，按照ISO9001質量認證體系要求運作。效益激勵：對表現優(yōu)秀的員工進行經濟上的激勵，讓員工得到物質上的滿足。 （九）自我約束機制：，嚴格執(zhí)行國家政府發(fā)布的有關法規(guī)、條例和實施細則。信息源要全面，采集要真實、科學?？刂频拇胧┯蓄A先控制、現場控制、反饋控制等方式。保持指令權、檢查權和處理權的高度統(tǒng)一，避免責權分離所導致的管理失控。（二）項目管理員崗位職責，負責本項目的日常管理服務工作；，工作流程、服務標準及考核辦法，報公司批準后，嚴格按制度辦法執(zhí)行；，充分發(fā)揮各崗位的職能，協調處理好內外關系（社區(qū)、派出所等），確保為業(yè)戶提供高質量的服務；、監(jiān)督、指導、檢查、考核工作；、并使業(yè)戶滿意；、指導、督促各項費用的收繳工作，并及時交回財務部門；；、配合、搞好社區(qū)文化活動，營造良好的文化氛圍；，征求業(yè)戶意見，掌握業(yè)戶的意見和需求，及時將信息提供給相關領導，并配合制定應對方案。 、不文明、亂貼廣告，發(fā)放傳單等行為要予以制止，一經發(fā)現要及時處理。（四）保安員崗位職責 。 ，堅守崗位，認真巡查管轄區(qū)域，發(fā)現可疑現象要及時盤問和調查，預防治安案件的發(fā)生。 ，及時正確的分辨管轄區(qū)域有證車輛。，保持管轄區(qū)域通道的暢通。、斗毆事件。，對違反管理轄區(qū)內的規(guī)定行為進行制止、監(jiān)督，按規(guī)定實施處罰。，嚴格遵守公司各項規(guī)章制度，嚴禁違章作業(yè)，杜絕安全事故的發(fā)生。準確抄錄水電表數據并填好報表。每日將當天提供的維修情況向主管匯報登記，配合做好回訪工作。，應保持冷靜的頭腦，按照操作規(guī)程及時排除故障，并向公司維修中心領導及時匯報，并做好記錄。，應將每份文件的正件與附件、印件與定稿、請示與批復、轉發(fā)文件與原件，分別立在一起，不得分開，文電應合一歸檔。（二）檔案管理人員職責 有關規(guī)定做好 文件材料的收集、整理、分類、歸檔等工作。；對借出檔案，檔案管理人員要定期催還，發(fā)現損壞、丟失或逾期未還，應寫出書面報告，報總經理處理。，必須專人專用。116 / 119 欣苑物業(yè)品質檢查表基礎管理部分檢查項目檢查內容檢查方法檢查記錄結果備注形象禮儀工作期間須穿工裝（特殊情況除外），工牌佩帶在左胸前、佩戴工作證，男士統(tǒng)一留小平頭，女士長發(fā)盤起；否則扣1分/次/項現場查看接待業(yè)主時，須遵從基本禮儀要求；否則扣1分/次/項現場查看撥打、接聽電話時使用敬語，鈴響三聲內，需接聽電話，道明身份“您好！欣苑物業(yè)！”，不得先掛電話?，F場查看曠工：曠工的根據情節(jié)嚴重情況對當事人進行50200元罰款，每年三次曠工按辭退處理。對于情節(jié)嚴重的弄虛作假行為有權做出辭退處理現場查看物品在兩個部門/項目部之間轉移時應填寫《資產轉移單》，表格填寫符合要求，發(fā)現有不符合現象的扣5分/處/次；故意對物品損壞的要求照價賠償，態(tài)度惡劣的可對當事人進行50200元罰款現場查看固定資產做好《資產明細登記》，領用人領用資產時做好資產借用登記，必須責任到人，每半年上報一次本項目部的固定資產臺賬表，做到賬物相符，走審批程序，發(fā)現有不符合現象的扣1分/處/次；發(fā)現弄虛作假的對當事人進行100500元罰款，聯責項目經理、項目主管的對相關責任人進行5002000元罰款。照價賠償；現場查看物品報廢時應填寫《資產報廢申請單》，詳細記錄物品報廢時間、原因、是否進行維修，走審批程序，記錄不詳細的、少走一個審批程序，扣2分/處/次；現場查看庫房物品分類擺放整齊，衛(wèi)生干凈整潔，放置滅火器，發(fā)現有不符合現象的，扣1分/項/次；現場查看行政制度管理辦公室、宿舍等區(qū)域衛(wèi)生不符合，辦公桌面臟亂、個人使用垃圾桶垃圾過滿的，發(fā)現一項不符合規(guī)定，扣1分/處/次；現場查看上班時間禁止玩游戲、看電影、聽音樂、吃零食、聚眾喧嘩、飲酒、公共場所吸煙、操作工在操作期間吸煙，電腦里禁止安裝與工作無關的軟件，上班禁止瀏覽淘寶等與工作無關的網頁發(fā)現一項不符合規(guī)定，扣1分/項/次/人，當事人連責項目經理進行10—100元罰款。現場查看文件如需加蓋公章的，填寫《用章申請》，詳細記錄申請人、申請時間、蓋章內容，走審批程序，領導不在辦公室的，可電話請示，蓋章后，需復印存檔，發(fā)現有不符合現象，扣除5分/項/次；現場查看服務質量提升公司組織活動未按要求/標準上報節(jié)目/人員的，有明顯應付現象的扣5分/次?！　　　　　　　　　　　　　　　　」ぷ饔媱澪丛?