【正文】 。從項目規(guī)劃設(shè)計角度上看，一層商業(yè)較容易按商業(yè)經(jīng)營的需要進行個性化設(shè)計， 實用率較高，因此本項目商業(yè)功能在豎向上主要分布在 1 層。29 / 59三、項目商業(yè)功能布局本項目商業(yè)功能細分及指標要求、本項目商業(yè)功能細分及指標要求本本 項項 目社區(qū)商目社區(qū)商 業(yè)應(yīng)業(yè)應(yīng) 包括以下包括以下 為為 家庭生活服家庭生活服 務(wù)務(wù) 的功能性商的功能性商 鋪鋪 或服或服 務(wù)務(wù) 中心（ 見見下下 圖圖 ）：規(guī)規(guī) 劃劃 設(shè)設(shè) 想將上述各功能布置在社區(qū)中，其面想將上述各功能布置在社區(qū)中，其面 積積 指指 標標 如下表：如下表：功能 店鋪 店鋪數(shù)量建筑面積( M2 )業(yè)態(tài)表現(xiàn) 服務(wù)范圍酒吧 3 1000 專業(yè)店 區(qū)域咖啡屋 3 1000 專業(yè)店 區(qū)域休閑休閑中心 1 2022 專業(yè)店 區(qū)域文化用品店 1 70 專業(yè)店/專賣店 社區(qū)音像制品店 2 160 專業(yè)店/專賣店 社區(qū)攝影彩擴店 1 200 專業(yè)店/專賣店 社區(qū)書店 1 150 專業(yè)店/專賣店 社區(qū)文化書報灘 3 100 專業(yè)店/專賣店 社區(qū)娛樂 娛樂城(包括 KTV、卡拉 OK、舞廳） 1 3000 專業(yè)店 區(qū)域超市（包括菜場、凈菜場） 1 4000 超市 區(qū)域服裝店 3 200 專業(yè)店/專賣店 區(qū)域鞋店 2 160 專業(yè)店/專賣店 區(qū)域化妝品店 2 160 專業(yè)店/專賣店 區(qū)域鮮花禮品店 4 240 專業(yè)店/專賣店 區(qū)域日常購物日雜用品店 2 200 便利店 社區(qū)美容美發(fā)店 3 720 專業(yè)店 社區(qū)健身中心（可設(shè)在會所內(nèi)） 1 1000 專業(yè)店 社區(qū)衛(wèi)生所 1 500 專業(yè)店 社區(qū)保健衛(wèi)生藥店 1 500 專業(yè)店 社區(qū)西點屋 1 1000 專業(yè)店 區(qū)域餐館 1 5000 專業(yè)店 區(qū)域餐飲小型餐飲店 2 200 專業(yè)店 社區(qū)30 / 59社區(qū)活動中心（可包含在會所內(nèi)） 1 700 社區(qū)郵局 2 300 社區(qū)銀行 2 400 社區(qū)電訊（包括公用電話/移動通訊） 2 300 社區(qū)維修店 1 120 社區(qū)洗衣房 1 70 社區(qū)社區(qū)公共服務(wù)家政服務(wù) 1 50 社區(qū)其 他 1500合 計 50 25000（上述指標在規(guī)劃設(shè)計時可適當調(diào)整）確定上述各類功能及面積指標的理由：1　業(yè)態(tài)定位要求的功能或規(guī)模；2　城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范所要求的各項商業(yè)功能及標準；3　根據(jù)市場調(diào)查或訪問得到的各類商鋪經(jīng)營者所要求的營業(yè)面積。七、經(jīng)營檔次定位根據(jù)消費者調(diào)查及商業(yè)經(jīng)營者、投資者訪談，均 認為本項目商業(yè)應(yīng)為中檔；如果從提升住宅品質(zhì)的角度出發(fā)，應(yīng)定位于中高檔，因此出于上述兩方面的理由，本項 目商業(yè)經(jīng)營檔次應(yīng) 定位為：中高檔中高檔項目整體項目整體商業(yè)功能商業(yè)功能休閑功能休閑功能文化功能文化功能娛樂功能娛樂功能保健功能保健功能 餐飲功能餐飲功能社區(qū)公共社區(qū)公共服務(wù)功能服務(wù)功能購物功能購物功能27 / 59其中以專賣店、便利店為中高檔，專業(yè)店、超市 為中檔，通過不同業(yè)態(tài)不同檔次的組合來提升整個項目的品質(zhì)。在考慮競爭的情況下的規(guī)?！闶垡δＰ蜕倘?nèi)與本項目存在競爭的主要競爭商店/商鋪包括：香港路、臺北路、澳門路（三陽路）及中南商都、中商家電平價廣場、好又多量販等集中商業(yè)， 這些商家將會從本項目潛在消費者中分流客戶。日，遠高于武漢市零售業(yè)贏虧平衡點單位營業(yè)額 30 元/平方米人均年消費約 7100元左右( 略低于武 漢市武漢市人均消費水平為 7251 元)，人均消費支出為 元/人其分析模型如下圖：商圈內(nèi)常駐人口統(tǒng)計根據(jù)市場調(diào)查，在前面確定的項目商圈內(nèi)人口統(tǒng)計如下表：居民點 戶數(shù)（戶） 人口（人）延慶小區(qū) 720 2967 三德社區(qū) 976 2718 濱江社區(qū) 1410 4591 太平街社區(qū) 432 1512 三陽社區(qū) 500 1750 麟趾社區(qū) 300 1050 仁義社區(qū) 1413 4098 黃浦雅苑 620 2170 統(tǒng)建大江園 1000 3500 酒寶蕩小區(qū) 300 1050 惠濟二路社區(qū) 150 525 亞安花園 414 1449 紹興社區(qū) 100 350 21 / 59中國電信宿舍 80 280 六十二中教師宿舍 620 2170 同關(guān)社區(qū) 90 315 扶輪大廈 80 280 名雅居 300 1050 花惠社區(qū) 147 515 解放社區(qū) 750 2625 濟生社區(qū) 160 560 銅人像社區(qū) 280 980 福建街社區(qū) 100 350 大夾街社區(qū) 200 700 王家巷商廈 120 420 長航職工宿舍 300 1050 其他 7805 合計 13874 46829 根據(jù)上表，初步估算項目商圈范 圍內(nèi)常駐人口約 萬人。主力店核心要素分析本項目主力店為超市，作為一個中小型超市，其核心要素包括選址、 銷售對象、營業(yè) 面積、商品構(gòu)成、營業(yè)時間、停 車場等，本項目作超市具備了其必須的19 / 59核心要素：——選址在居民區(qū)、交通要道，滿足了選址要求；——以居民為主要服務(wù)對象，10 分鐘左右可到達；——商店營業(yè)面積在 2022 平方米左右；——商品構(gòu)成以購買頻率高的日用品為主，滿足社區(qū)生活需求；——采取自選銷售方式，可以出入口分設(shè)， 結(jié)算由設(shè)在出口處的收銀機統(tǒng)一進行； ——營業(yè)營業(yè)時間每天不低于 11 小時；——可設(shè)計一定面積的停車場地。通過上述分析，本項目業(yè)態(tài)定位于：綜合性特色綜合性特色 商業(yè)街，主要包括專賣店、專業(yè)店、便利店等商業(yè)街，主要包括專賣店、專業(yè)店、便利店等 ，并可以考慮設(shè)，并可以考慮設(shè)18 / 59中小型中小型 超市超市 （相對獨立）（相對獨立） 。三、業(yè)態(tài)定位定位思路本項目業(yè)態(tài)主要根據(jù)商圈內(nèi)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀、城市規(guī)劃以及潛在消費者來進行定位，最后根據(jù)商家實證來排除某些業(yè)態(tài)的可能。因此從上述兩個方面的因素出發(fā)，必須權(quán)衡利弊，既要符合市場客觀事實，預(yù)見市場發(fā)展趨勢，又要結(jié) 合項目自身條件高起點定位，引導市場，建立本 項目商業(yè)競爭優(yōu)勢。Action :地段資源整合/政策資源整合/商業(yè)資源整合/企業(yè)資源整合14 / 59【項目分析總結(jié)】經(jīng)過上述分析，可以明確本項目： 具有商業(yè)開發(fā)的先天條件，基本滿足商業(yè)經(jīng)營的可達性、能見度、商業(yè)經(jīng)營環(huán)境、人流量的要求； 項目最大優(yōu)勢是地段條件好； 項目面臨較好的市場機會，同時因項目存在的缺點和激烈市場競爭態(tài)勢，機會與挑戰(zhàn)共存； 結(jié)合市場形勢和項目自身條件，提出以下商業(yè)開發(fā)策略：“資源整合，建立優(yōu)勢”的市場競爭策略“經(jīng)營主導，商住互動”的市場營銷策略“品質(zhì)優(yōu)先，引導市場”的產(chǎn)品開發(fā)策略“盡快入市、搶占先機”的風險控制策略 在上述策略指導下，本目商業(yè)策劃必須做到：高起點定位高標準規(guī)劃高效率營銷15 / 59第二部分 市場定位篇一、定位背景綜述本項目商業(yè)市場定位依賴于市場條件和項目條件兩個方面。12 / 59（二） 、項目商業(yè)開發(fā)策略根據(jù)上述 SWOT 分析， 對本項目商業(yè)發(fā)展策略作如下思考：項目SWOT分析項目商業(yè)開發(fā)策略優(yōu)勢（S）? 地段優(yōu)勢? 交通優(yōu)勢? 規(guī)模優(yōu)勢? 商業(yè)經(jīng)營環(huán)境優(yōu)勢? 聯(lián)想品牌/實力優(yōu)勢劣勢（W）? 商業(yè)形象差? 地價成本高? 拆遷難度大機會點（O）? 經(jīng)濟前景提供動力源泉? 商業(yè)競爭上升到店鋪資源競爭? 城市規(guī)劃推動商業(yè)發(fā)展? 政策誘導商業(yè)趨向策略一利用機會，強化優(yōu)勢策略二利用機會，減輕劣勢威脅（T）? 市場競爭威脅嚴重? 市場風險變化莫測策略四發(fā)揮優(yōu)勢，規(guī)避威脅策略三弱化劣勢以應(yīng)對外來的威脅和挑戰(zhàn)13 / 59【項目商業(yè)開發(fā)策略圖示】發(fā)揮優(yōu)勢，規(guī)避威脅S T 戰(zhàn) 略“盡快入市、搶占先機”的風險控制策略充分發(fā)揮項目優(yōu)勢，在競爭威脅較小的前提下?lián)屜热胧校颉皶r間差”來規(guī)避市場風險。? 政策誘導商業(yè)趨向武漢市政府出臺了系列商業(yè)優(yōu)惠政策，它們對本項目商業(yè)發(fā)展具有重要的指導意義，使本項目引導社區(qū)商業(yè)潮流具有可能。O—機 會１０ / 59? 經(jīng)濟前景提供動力源泉武漢市經(jīng)濟增長穩(wěn)定，經(jīng)濟前景看好，商 業(yè)發(fā)展迅速，人口和收入水平都在不斷增長，這些為商業(yè)發(fā)展提供了動力源泉。W—劣 勢 ? 地塊項目商業(yè)形象差地塊四周商業(yè)經(jīng)營檔次低，經(jīng)營品種缺乏統(tǒng)一性與互補性，周邊商業(yè)建筑形象較差，嚴重影響本項目商業(yè)品質(zhì)、價格的 發(fā)揮。９ / 59交通便利項目地處武漢市城市交通主干道，公交網(wǎng)絡(luò)成熟，交通方便， 滿足項目商業(yè)的可達性要求。８ / 59綜上所述，地塊周邊道路人流量相對較大，比 較適合作商業(yè)。從地塊本身條件來看，由于三面與城市主干道相臨，一面臨街，整個地 塊的能見度非常高，因而具有 較高的商業(yè)價值。如右圖所示，京漢大道的 D 點和 E 點已建成輕軌站點，D 站點距京漢大道和三陽路的交叉口 50 米， E 站點距京漢大道和球場 橫街的交叉口約 200 米。1）、公交站點多路城市公交從此地段經(jīng)過并設(shè)有站點，基本可以滿足消費者的出行要求，可以比較方便地往來與購物、 辦公與居住之間。其中新馬路紅線寬度 20 米，兩側(cè)建筑退道路紅線5 米；解放南路紅線寬度 15 米，兩側(cè)建筑退道路紅線 5 米。 2）、自駕車出行狀況上圖可以看出，從市區(qū)各個方向到達本項目地塊都比較方便，其主要交叉口轉(zhuǎn)彎都比較方便（包括左轉(zhuǎn)），到達本地塊最主要的城市交通干道，其行車狀況如下：解放大道：6 車道，中間有隔離帶（部分有高架橋）黃浦大街：8 車道，無隔離帶三陽路：4 車道，無隔離帶航空路：6 車道，有隔離帶（雙層立交橋，高架 橋）京漢大道：6 車道，有隔離帶（帶輕軌高架橋）2）、過江隧道長江隧道漢口一端的設(shè)計起點為大智路銘新街口，進入北京路以下，過勝利街、鄱陽街、洞庭街、沿江大道，在天津路與青島路之間穿越長江。三陽路:位于地塊東北，為漢 口舊城通向長江江灘的主要道路，商業(yè)量較大。解放大道上有兩座高架橋，一座已建成，跨三陽路（具體位置３ / 59詳附件“宗地 現(xiàn)有地形測量 圖和紅線圖” ）；另一座為規(guī) 劃立交橋，起坡點在球場橫街路口西南約 20 米處。盡管如此，地塊商業(yè)經(jīng)營的氛圍已經(jīng)形成，如果將商業(yè)業(yè)態(tài)、 經(jīng)營品種加以統(tǒng)一規(guī)劃，是可以滿足商業(yè)經(jīng)營的條件的。從下圖可以看出，本 項目與武漢市金融貿(mào)易和商業(yè)中心距離較近，具有商業(yè)經(jīng)營的外部環(huán)境。下面通過對地塊自身條件的商業(yè)適應(yīng)性作一些分析，包括地塊周圍環(huán)境、可達性、能 見度、人流量等幾個方面。1 / 59 謹 呈 ： 聯(lián)想控股北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司融 科 智 地 武 漢 項 目 商 業(yè) 專 題市 場 策 劃 報 告武 漢 德 思 勤 房 地 產(chǎn) 顧 問 有 限 公 司2022 年 5 月 1 日１ / 59目 錄第一部分 項目分析篇一、項目概況二、地塊商業(yè)條件分析三、項目商業(yè) SWOT 分析及發(fā)展戰(zhàn)略第二部分 市場定位篇一、定位背景綜述二、目標客戶定位三、業(yè)態(tài)定位四、商業(yè)規(guī)模區(qū)間界定五、經(jīng)營主題定位六、商業(yè)功能定位七、經(jīng)營檔次定位八、市場形象定位第三部分 商業(yè)規(guī)劃篇一、本項目商業(yè)規(guī)劃的原則二、商業(yè)主題概念規(guī)劃三、項目商業(yè)功能布局四、商鋪面積劃分及設(shè)計要求五、人流動線規(guī)劃六、車流、貨流動線規(guī)劃七、商業(yè)建筑風格建議八、商業(yè)景觀規(guī)劃２ / 59九、商業(yè)配套功能建議十、服務(wù)與管理功能建議第四部分 營銷策略篇一、整體策略二、銷售策略三、招商策略四、集客技術(shù)——商業(yè)氛圍營造策略五、項目商業(yè)與住宅互動策略六、價格策略與價格預(yù)估１ / 59融科智地武漢項目商業(yè)專題市場策劃報告第一部分 項目分析篇一、項目概況本項目位于漢口江岸區(qū)，東至三陽路，西至球 場橫后街，南至京漢大道，北至解放大道，為漢口商業(yè)繁 華地段。二、地塊商業(yè)條件分析首先需要解決的問題是本項目地塊到底能不能作商業(yè)的問題，而地塊能否做商業(yè)取決于市場和項目自身條件兩個方面，對于市場方面，前述《融科智地項目商業(yè)專題市場研究報告》給出明確結(jié)論——可以作適量商業(yè)。２ / 59中觀環(huán)境項目位于武漢市漢口中心城區(qū)，緊鄰城市內(nèi)環(huán)線解放大道，西南距漢口商業(yè)中心區(qū) 1500 米，東南距金融貿(mào)易中心 600 米。微觀環(huán)境項目所在地塊四周主要道路集中了各類商業(yè)，其中集中商業(yè)包括三陽廣場燦坤數(shù)碼店、歐亞達專業(yè)市 場、中商家 電平價商場等，其余為道路臨街商鋪，屬于自發(fā)經(jīng)營，檔次較低，經(jīng)營品種混亂，缺乏 統(tǒng)一規(guī) 劃，形象較差。城市內(nèi)環(huán)路是連接武漢三鎮(zhèn)（漢口、漢陽、武昌）的交通要道，有多條公交 線 路，串接武漢主要的商業(yè)、人文和景觀中心。紅線寬度 40 米，兩 側(cè)建筑退道路 紅線 10 米。 紅線寬度 20 米，兩側(cè)建筑退道路紅線 5 米。按規(guī)劃要求，地塊內(nèi)部有一橫一縱兩條規(guī)劃城市道路，目前尚未動工，可看作為該地塊服務(wù)的城市道路。人行條件人行條件取決于城市公交系統(tǒng)在本區(qū)域的運行狀況，由于每條道路按規(guī)劃都必須留出足夠的紅線距離，并且設(shè)有人行道、人行橫道、 過街天橋，因此總體來說人行狀況較好，局部可能存在一些問題，如解放大道另一側(cè)需要過天橋會對人流量產(chǎn)生影響，京漢大道的站點設(shè)置離地塊有一定距離,造成人行