【正文】 務(wù)取費(fèi)。⑺ 物業(yè)企業(yè)的綜合素質(zhì)。⑶ 寫(xiě)字樓的租賃管理。⑶ 確定物業(yè)在項(xiàng)目哪個(gè)階段可介入。物業(yè)管理合同（前期委托階段）內(nèi)容的制訂與何時(shí)簽訂；物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容策劃、組織機(jī)構(gòu)、資質(zhì)匹配、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：⑴ 工程、設(shè)計(jì)、管理提前介入。⑸ 三車(chē)及場(chǎng)地管理。⑼ 知能化服務(wù)。⒀ 與業(yè)主的日常問(wèn)題。對(duì)銷(xiāo)售人員進(jìn)行物業(yè)管理培訓(xùn)對(duì)準(zhǔn)業(yè)主進(jìn)行物業(yè)管理公關(guān)服務(wù)：⑴ 節(jié)假日賀卡等。保姆班；②⑶ 業(yè)主公約。⑺ 入伙手續(xù)書(shū)（結(jié)合“客戶(hù)手冊(cè)”、客戶(hù)驗(yàn)收表等）。⑾ 裝修手冊(cè)及裝修申請(qǐng)表。⑶ 正常社區(qū)公建與設(shè)備的養(yǎng)護(hù)與維修。⑵ 硬指標(biāo)與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的確定。⑹ 材料的時(shí)價(jià)或合同價(jià)監(jiān)督。⑶ 提供項(xiàng)目的可增容性方案。⑺ 對(duì)輔材與安裝工程進(jìn)行行政審批。電梯供應(yīng)商負(fù)責(zé)相關(guān)質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)的審核驗(yàn)收手續(xù)與年檢服務(wù)提醒；④⑽ 維修問(wèn)題的交接（同物業(yè)）。各等級(jí)合同、協(xié)議的簽訂專(zhuān)屬人員權(quán)限；②各等級(jí)合同協(xié)議備案存檔；⑥制訂合同、協(xié)議履行監(jiān)控表（由監(jiān)控所屬部門(mén)逐級(jí)制定，如銷(xiāo)售合同即時(shí)發(fā)現(xiàn)漏洞，及時(shí)形成補(bǔ)充與修改意見(jiàn)并彌補(bǔ)漏洞；⑶ 合同管理范圍。材料供應(yīng)及安裝→材料采購(gòu)部；④經(jīng)濟(jì)合同內(nèi)容簽證；②進(jìn)入法律等程序；⑷ 專(zhuān)屬部門(mén)的行政處罰的處理。行政申訴與復(fù)議過(guò)程；⑸ 定向培訓(xùn)。公證送達(dá)；③①⑶ 通過(guò)監(jiān)控第一時(shí)間獲得強(qiáng)有力的法律證據(jù)與依據(jù)。⑸ 通過(guò)嚴(yán)格管理樹(shù)立企業(yè)與員工法律責(zé)任意識(shí)，減少發(fā)展障礙。建立臺(tái)帳，注明提示內(nèi)容；零法律糾紛計(jì)劃：⑴ 通過(guò)合同監(jiān)控，將糾紛隱患解決在履行期間。公證張貼公告；⑤①律師做事前指導(dǎo)；②①⑵ 律師簽證制度。土地、經(jīng)營(yíng)、房產(chǎn)交易、合作類(lèi)、市政配套類(lèi)等合同→經(jīng)銷(xiāo)部；② 由辦證辦職員負(fù)責(zé)監(jiān)控，當(dāng)天簽訂當(dāng)天進(jìn)入監(jiān)控表）；③①各等級(jí)合同、協(xié)議的知情權(quán)限；④十四、相關(guān)法律事務(wù)建立完善的合同管理體系：⑴ 專(zhuān)項(xiàng)合同簽訂與管理權(quán)限。 督及相關(guān)檢測(cè)站的檢測(cè)后方可安裝使用）；⑻ 對(duì)輔材與安裝工程參與驗(yàn)收、決算。消防工程與材料商負(fù)責(zé)消防審驗(yàn)；②⑸ 公開(kāi)招標(biāo)的策劃與實(shí)施。輔材與安裝工程：⑴ 根據(jù)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目要求確定輔材與安裝工程內(nèi)容。⑷ 材料驗(yàn)收與決算。⑸ 把握質(zhì)量保修期間的界定，使維修工作有序開(kāi)展。1物業(yè)交接工作（入伙階段）1物業(yè)維修工作：⑴ 保修期內(nèi)同開(kāi)發(fā)商（或建筑商、材料商）完善維修形式，形成維修實(shí)施與監(jiān)督作用。⑼ 物業(yè)管理合同及其備案。⑸ 房屋交收流程。專(zhuān)家類(lèi)講座；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間向開(kāi)發(fā)企業(yè)隨時(shí)提供建議提供物業(yè)管理可參照的相關(guān)法律法規(guī)制定本物業(yè)管理規(guī)章制度與行為準(zhǔn)責(zé)提供項(xiàng)目銷(xiāo)售過(guò)程所需物業(yè)管理資料：⑴ 質(zhì)量保證書(shū)（兩書(shū)之一）要注明保修起止日。⑶ 物業(yè)管理培訓(xùn)課。⒂ 人員構(gòu)成。⑾ 多種經(jīng)營(yíng)及服務(wù)開(kāi)通。⑺ 物業(yè)事務(wù)性管理。⑶ 綠化養(yǎng)護(hù)。項(xiàng)目統(tǒng)籌階段介入；②（可采取公開(kāi)招標(biāo)）。物業(yè)管理公司與經(jīng)營(yíng)管理的兼容性：⑴ 商業(yè)部分的租賃管理。⑸ 物業(yè)服務(wù)品牌。十二、物業(yè)管理物業(yè)管理公司的選擇：⑴ 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。測(cè)繪有明確結(jié)果后，以書(shū)面告知業(yè)主，并將辦證有關(guān)說(shuō)明書(shū)面告知業(yè)主；分戶(hù)證辦理：⑴ 分戶(hù)土地證辦理。權(quán)屬登記周期（竣工后90日內(nèi)）；⑵ 合理安排測(cè)繪審核。①⑵ 存檔前完善各類(lèi)行政審批（備案、抵押等），嚴(yán)格按程序辦理，防止退房帶來(lái)不便。⑵ 通過(guò)銷(xiāo)售合同監(jiān)控，對(duì)工程及物業(yè)進(jìn)度也進(jìn)行監(jiān)控，及時(shí)對(duì)銷(xiāo)售合同履行進(jìn)行督促，制定督促單（對(duì)工程、物業(yè)、業(yè)主），并嚴(yán)格簽收與備案。①促銷(xiāo)活動(dòng)讓利問(wèn)題；②開(kāi)戶(hù)基本情況（開(kāi)戶(hù)行、開(kāi)戶(hù)日期、開(kāi)戶(hù)名、開(kāi)戶(hù)帳號(hào)）；②銷(xiāo)售合同與財(cái)務(wù)的銜接：⑴ 形成銷(xiāo)售合同與認(rèn)購(gòu)書(shū)臺(tái)帳（本人及家人聯(lián)系方式、地址、貸款資料提供與審核情況等）。 針對(duì)購(gòu)房者有可能提出的要求有允許簽訂的范圍，由我方總監(jiān)控制。⑶ 工程部提供完善的配置清單與戶(hù)型圖。交房活動(dòng)策劃；③各銷(xiāo)售階段營(yíng)銷(xiāo)策劃推廣執(zhí)行方案實(shí)施各銷(xiāo)售階段廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì)及發(fā)布實(shí)施銷(xiāo)售培訓(xùn)管理客戶(hù)積累與管理銷(xiāo)售組織與日常管理項(xiàng)目二次策劃營(yíng)銷(xiāo)房屋交付管理：⑴ 物業(yè)與經(jīng)營(yíng)管理公司的適時(shí)介入。強(qiáng)勢(shì)銷(xiāo)售期；⑤①B、如果配套設(shè)施與商品房建設(shè)不同步或者雖然同步但應(yīng)由兩個(gè)以上的開(kāi)支項(xiàng)目承擔(dān)，則發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)應(yīng)先在配套設(shè)施項(xiàng)目上歸集成本，然后再按各受益項(xiàng)目的建筑面積或預(yù)算造價(jià)，預(yù)算成本的比例予以分配。建筑安裝工程費(fèi)；建筑安裝工程費(fèi)是指為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而支付給外包施工單位的建筑安裝工程費(fèi)，內(nèi)容包括材料費(fèi)、人工費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、其他直接費(fèi)用及間接費(fèi)用，若主要材料由開(kāi)發(fā)公司供應(yīng)，在為施工單位結(jié)算進(jìn)度款時(shí)應(yīng)從已完工程決算造價(jià)中扣除已代付的材料款。前期工程費(fèi)；前期工程費(fèi)指發(fā)生的一般勘察費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)及可行性研究費(fèi)用，前期工程費(fèi)一般能分清其承受對(duì)象，可直接計(jì)入其產(chǎn)品成本，但若新發(fā)生的前期工程費(fèi)應(yīng)由兩個(gè)以上的項(xiàng)目分擔(dān)，則應(yīng)按照一定的分配標(biāo)準(zhǔn)在其受益對(duì)象上予以分配。直接費(fèi)用按發(fā)生在工程開(kāi)發(fā)的不同階段分為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)；間接費(fèi)用是指發(fā)生在施工現(xiàn)場(chǎng)或基層生產(chǎn)單位，同時(shí)為眾多工程服務(wù)的現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)、維修費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施攤銷(xiāo)費(fèi)、低值易耗品推銷(xiāo)費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)等；期間費(fèi)用則是指不隨開(kāi)發(fā)生產(chǎn)量的增減而增減，一般保持較穩(wěn)定發(fā)生的行政總部的管理費(fèi)用，理財(cái)活動(dòng)產(chǎn)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用和產(chǎn)品銷(xiāo)售發(fā)生的銷(xiāo)售費(fèi)用。⑵ 成本與費(fèi)用管理?？⒐を?yàn)收管理：預(yù)售及申報(bào)房貸：⑴ 根據(jù)與客戶(hù)簽訂的購(gòu)房意向書(shū)，收取購(gòu)房定金，為客戶(hù)開(kāi)據(jù)收款收據(jù)，并以客戶(hù)為核算對(duì)象，統(tǒng)一歸集入“其他應(yīng)付款”帳戶(hù)，待正式合同簽訂后，客戶(hù)支付首付款或分期付款，財(cái)務(wù)人員為客戶(hù)開(kāi)據(jù)銷(xiāo)售發(fā)票，轉(zhuǎn)入“預(yù)收帳款”帳戶(hù)核算。規(guī)劃管理：八、財(cái)務(wù)管理征地：⑵ 公司內(nèi)部資料存檔（含圖紙）。人防工程驗(yàn)收：退還相關(guān)保證金。⑸ 辦理資料歸檔。七、竣工驗(yàn)收管理建筑工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收：⑴ 竣工測(cè)繪。⑺ 地下車(chē)庫(kù)、水泵房、配電房等其地面應(yīng)防止積水，防止被淹水患出現(xiàn)，應(yīng)設(shè)置排水溝及積水坑，設(shè)排水自動(dòng)泵。并應(yīng)考慮衛(wèi)生間位置及上下水管道的安裝高度。上下水管道穿樓板面處接縫不嚴(yán)密極易產(chǎn)生滲水隱患，衛(wèi)生間，廚房樓面應(yīng)作好防水層，應(yīng)設(shè)砼泛水沿，應(yīng)考慮管道熱脹冷縮現(xiàn)象，易造成樓面微裂縫。安裝大型設(shè)備所預(yù)留的吊裝孔，應(yīng)方便施工，防止設(shè)備吊裝時(shí)產(chǎn)生碰傷，例如高低開(kāi)關(guān)柜，變壓器水泵等設(shè)施。小區(qū)內(nèi)的排水管道的坡度和管徑在符合設(shè)計(jì)要求的情況下，應(yīng)盡量加大一點(diǎn)，留點(diǎn)富余量。自來(lái)水的收費(fèi)根據(jù)用途不同，其收費(fèi)價(jià)格也不同，我們可以把雙水源 進(jìn)小區(qū)時(shí)，分為生活用水和商業(yè)用水兩條線計(jì)量，在小區(qū)內(nèi)調(diào)整供水管道以合理節(jié)省用水費(fèi)用。煤氣公司；新項(xiàng)目應(yīng)申報(bào)所需容量、進(jìn)線方式、方位等以及時(shí)合理安排供水、供電、通訊、有線電視、供熱、供煤氣線路的接口入戶(hù)位置；在符合市政部門(mén)專(zhuān)業(yè)條款要求的情況下，盡量縮短線路，避免相互影響重復(fù)開(kāi)挖布線，便于施工及維修，極大限度的降低工程施工費(fèi)用。自來(lái)水公司；③⑧技術(shù)核定單和土地洽商單及設(shè)計(jì)變更審簽；工程部經(jīng)理和相關(guān)專(zhuān)業(yè)主管人應(yīng)認(rèn)真核對(duì)經(jīng)監(jiān)理公司批復(fù)后的技術(shù)核定單，工地洽商單及設(shè)計(jì)變更單，并與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行溝通確認(rèn)后，組織施工。特殊施工過(guò)程的控制；A、對(duì)那些質(zhì)量性能指標(biāo)不能通過(guò)其后的檢驗(yàn)或試驗(yàn)完全判定或施工后無(wú)法檢測(cè)，只能通過(guò)破壞性檢驗(yàn)才能判斷其質(zhì)量的施工過(guò)程，必須采取特殊的檢驗(yàn)措施。施工過(guò)程控制，工期預(yù)測(cè)，改進(jìn)措施；④月進(jìn)度計(jì)劃；⒄ 施工管理。①⒀ 建立健全各級(jí)崗位責(zé)任制，實(shí)行目標(biāo)管理。⑼ 選定參建單位、設(shè)計(jì)規(guī)劃單位、施工圖設(shè)計(jì)單位。⑸ 核查北美風(fēng)情一條街及酒店式公館戶(hù)型規(guī)劃。公積金貸款申報(bào)審批信用擔(dān)保合作六、施工管理土建工程：⑴ 組織落實(shí)現(xiàn)場(chǎng)折遷準(zhǔn)備工作。⑷ 商品房物業(yè)管理方案?jìng)浒福ㄎ飿I(yè)大修基金）。施工規(guī)劃管理（施工驗(yàn)收管理）：⑴ 基槽或樁孔驗(yàn)線規(guī)劃管理。⑵ 建筑工程設(shè)計(jì)方案審批。本證有效期6個(gè)月；③重點(diǎn)工程批復(fù)等文件在提交范圍；⑶ 項(xiàng)目規(guī)劃總平面設(shè)計(jì)方案審批→《用地規(guī)劃總平面布置圖》。1節(jié)能評(píng)定1融資及房貸資信等級(jí)評(píng)定三、規(guī)劃管理征地前規(guī)劃管理：⑴ 項(xiàng)目選址→《選址意見(jiàn)書(shū)》。1建筑商與監(jiān)理公司選擇1材料商選擇1其他合作單位選擇⑴ 物業(yè)管理。⑷ 人防實(shí)施階段。⑶ 方案招投標(biāo)。價(jià)格定位及策略；A、結(jié)合項(xiàng)目本質(zhì)與市場(chǎng)定位確定價(jià)格定位B、價(jià)格策略（價(jià)格總趨勢(shì)）C、價(jià)格戰(zhàn)術(shù)（優(yōu)惠幅度及階段促銷(xiāo)）⑤入市時(shí)機(jī)規(guī)劃；A、根據(jù)報(bào)批報(bào)建推進(jìn)B、結(jié)合項(xiàng)目施工進(jìn)度C、結(jié)合房地產(chǎn)銷(xiāo)售周期規(guī)律D、結(jié)合重要節(jié)假日及地方性城市活動(dòng)⑥廣告策略；A、廣告總體策略與階段性劃分B、廣告形式的配比（直接、間接等）C、廣告主題D、廣告創(chuàng)意表現(xiàn)E、廣告效果監(jiān)控、評(píng)估、修正（指標(biāo)→銷(xiāo)售額、利潤(rùn)、市場(chǎng)與占有率、品牌形象等）F、入市前印刷品與廣告品設(shè)計(jì)制作如：購(gòu)房須知、價(jià)格表、銷(xiāo)控表、樓書(shū)、海報(bào)折頁(yè)、認(rèn)購(gòu)書(shū)、合同書(shū)、交房標(biāo)準(zhǔn)即配置清單、物業(yè)管理內(nèi)容、名片、相關(guān)表格等。①可變成本變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響；②項(xiàng)目目標(biāo)收益與最大收益，項(xiàng)目綜合成本預(yù)估；②項(xiàng)目社會(huì)價(jià)值；④功能定位；⑤建筑風(fēng)格定位；⑥商業(yè)部分定位；A、主題定位B、經(jīng)營(yíng)管理定位C、業(yè)種D、業(yè)態(tài)⑵ 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析。⑶ 對(duì)原