【正文】 委會綠化處。先請規(guī)劃部門對施工圖進行審核，待取得上述審核意見后，再進入程序審批。、《建設工程規(guī)劃許可證》。 建筑工程消防審核意見書。 土地使用權屬證明。 勘設紅線圖。工作聯系對象市規(guī)劃局（建筑管理處）。需要注意的問題，確保定位計算成果與建筑設計一致。 建筑施工圖（總平面圖、層平面圖、地下室平面圖）。： 初步設計批復文件（含附圖）?！督ㄔO工程規(guī)劃許可證》的前置依據。需要注意的問題。 設計公司。：浙江省實施《中華人民共和國人民防空法》辦法第14條。 領取《人民防空工程設計審核意見書》。 防空地下室及其上一層全套施工圖（包括建施、結施、設施、水施、電施）。工作聯系對象市人防辦（工程處）。：《中華人民共和國傳染病防治法》、《中華人民共和國食品衛(wèi)生法》、《中華人民共和國職業(yè)病防治法》、中華人民共和國《公共場所衛(wèi)生管理條例》、中華人民共和國《化妝品衛(wèi)生監(jiān)督條例》、國務院《放射性同位素與射線裝置管理條例》、《****市審批制度改革若干規(guī)定》（****市人民政府令第155號）。、。三、施工圖衛(wèi)生審查工作目的施工圖衛(wèi)生審查認可書是辦理《建設工程規(guī)劃許可證》的前置依據，通過施工圖衛(wèi)生審查，取得審查認可書。 將《建筑工程消防審核意見書》復印件交設計單位，工程部負責聯系落實有關審批意見。（土建、水、電、暖通、消防系統(tǒng)），鋼結構建筑需要結構施工圖。：。，取得審核意見，指導設計與施工。 一般情況環(huán)境影響評價文件審批由環(huán)評報告編制單位負責送審。 、。工作聯系對象市環(huán)保局（建設項目管理處）。第四節(jié) 施工圖設計本節(jié)主要介紹從施工圖設計出圖至《建設工程規(guī)劃許可證》領取期間的前期工作，主要包括：建筑預定位與建筑定位，消防、人防、環(huán)保、衛(wèi)生審查，施工圖交叉審核，綠化和交警審查，《建設工程規(guī)劃許可證》申領，工程告示，灰線檢驗、地名命名等。 《建設用地規(guī)劃許可證》。 規(guī)劃設計條件通知書中要求取得的有關協(xié)議條件。工作聯系對象市規(guī)劃局（用地管理處、市政工程管線處或各城區(qū)規(guī)劃分局）。，應積極與設計單位和政府審查部門進行溝通，確?？s短初步設計時間，優(yōu)化初步設計成果。，取得市建委關于初步設計的批復和附圖，并認真核實初步設計批復有關內容和圖紙。 是否達到設計深度規(guī)范要求。 落實會場布置、會議人員聯系和接送、會議簽到、會場服務、會議記錄。 環(huán)境影響評價報告批復。 效果圖。：。工作聯系對象 一般住宅項目參加單位有：市規(guī)劃局、市環(huán)保局、市衛(wèi)生局、市抗震辦、市人防辦、市消防支隊、市交警支隊、市發(fā)改委、市國土局、市園文局、市城市管理辦公室、市房管局、市電力局等。第三節(jié) 初步設計本節(jié)主要介紹從初步設計出圖至初步設計獲準批復期間的前期工作，主要包括初步設計審查及相關聯工作。 負責整理方案公示有關群眾合法意見，并就一般意見做好解釋工作。、管理部門的工作協(xié)調。六、方案設計公示工作目的協(xié)調規(guī)劃部門，在項目設計前或方案設計（初步設計）審查前以及取得批復后，進行批前公示，向建設項目周圍居住居民告知建設內容和規(guī)模，獲得他們的認可，減少居民投訴，同時以便順利進入施工圖設計和建設工程規(guī)劃許可證的申領。 景觀分析報告轉交設計單位進行設計確認或調整。工作聯系對象具相關資質的專業(yè)技術部門。五、委托景觀分析景觀分析是指：具相關資質的專業(yè)技術部門利用計算機采用分析軟件，模擬計算某一高層建筑、高層建筑群對其周邊景觀保護區(qū)景觀影響狀況。工作程序，從資質、效率、費用、溝通程度等方面比較選定編制單位并辦理委托。工作聯系對象 市交警支隊。 協(xié)調設計單位與環(huán)境影響評價單位，根據環(huán)境影響評價結果進行設計修改，最終應根據設計的可修改性協(xié)調環(huán)境影響評價編制。工作聯系對象 ；。 ；、。 ，并簽訂委托合同。 已確定的客體建筑的平、立面圖（必要時附有詳細的窗位尺寸）。這是規(guī)劃管理部門進行建筑管理（審核方案和初步設計，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證）的重要依據。二、委托日照分析日照分析是指：具相關資質的專業(yè)技術部門利用計算機采用分析軟件，模擬指定日期（大寒日或冬至日）的某一高層建筑、高層建筑群對其北側某一規(guī)劃或保留地塊的建筑、建筑部分層次的日照影響情況或日照時數情況。 對簡單的項目在方案設計前應做好溝通，方案盡量細化，便于經主管部門同意后直接進入施工圖設計。，協(xié)調設計單位進行設計修改；可以修改的內容，修改完善后應與相關部門進行溝通確認；對確實無法滿足方案批復的，應根據設計所涉及的內容與相關部門進一步溝通，確保最終在初步設計階段能通過。 生活和消防水池設置是否符合規(guī)范，供水是否能滿足需求。 綠化指標是否達到要求，計算是否準確。 是否符合建筑安全間距和居民日照。、會議人員聯系和接送、會議簽到、會場服務、會議記錄。 總平面圖、管線綜合圖、綠化平面布置圖提供藍圖。 專家評審會議紀要（僅限設計招投標項目）。 協(xié)調市建委和規(guī)劃局組織方案設計會審。 取得方案會審批復。其相關內容將在初步設計階段一并介紹。 需要注意的問題 對公司意向設計方案需提前進行專家溝通。 協(xié)調設計方案和招標文件的送達和專家溝通工作。工作聯系對象 市建設委員會設計處 設計評審專家工作內容。 在條件申領中應積極與政府部門溝通，結合集團要求，在規(guī)范允許范圍內使指標做到最合理化。 協(xié)調規(guī)劃設計院進行地形標高測繪，并取得地形標高測繪成果。 編寫申請勘測設計條件的報告，填寫《建設項目規(guī)劃設計條件申請表》（不需征地）或《建設項目定點、規(guī)劃設計條件申請表》（需征地項目）和授權委托書，并報公司相關領導批準和授權。 意向位置的1：1000地形圖二份（其中一份需劃定規(guī)劃四線并用鉛筆標出擬建位置）。工作內容。：《國務院關于投資體制改革的決定》、《浙江省固定資產投資管理暫行辦法》、《浙江省重點建設項目管理辦法》、《****市社會性固定資產投資項目計劃管理暫行辦法》杭政辦〔2003〕4號。、?！秶型恋厥褂脵喑鲎尯贤坊蚪浾鈪f(xié)議出讓供地的批準文件。工作內容?；玖鞒蹋汉炗唶型恋爻鲎尯贤蛲恋睾献鲄f(xié)議項目立項申領規(guī)劃勘測設計條件設計單位確定委托規(guī)劃和建筑設計一、項目立項 項目立項是指項目建設籌建單位或項目法人，根據國家的房地產開發(fā)規(guī)劃和具體要求向政府主管部門提出要求建設的的申請并獲得批準的過程。，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費。，按分期開發(fā)范圍核定閑置土地面積。，但最長不得超過一年。工作內容：： 、縣（市）人民政府同意，超過國有土地有償使用合同約定或建設用地批準文件規(guī)定的動工開發(fā)日期未動工開發(fā)建設的；，從國有土地有償使用合同或建設用地批準文件生效之日起滿一年未動工開發(fā)建設的。需要注意的問題土地設定抵押只能抵押給金融機構，如果要將土地抵押給信托機構的，信托機構須具有信貸業(yè)務資格，同時經銀監(jiān)會批準同意。，需提供抵押雙方關于抵押標的不包含地上建筑物的承諾意見。，還需提供土地共有人同意的書面意見。：。全額支付土地出讓金后，應辦理土地契稅交納。 土地使用權登記受理后，應及時委托土地測繪院進行宗地測繪。工作程序 填寫土地使用權登記申請表、土地登記委托書、法人資格證明書。，需提供拆遷補償協(xié)議書和地上建筑物拆遷由本單位負責的承諾書。工作聯系對象市國土資源局（土地登記交易中心、地籍處）。 以上審批材料一般為一式六份，其中國土局存檔三份，其余三份建設用地呈報表交規(guī)劃局、國土局地籍處、建設單位。，及時與征遷辦聯系，辦理勘測定界資料確認。： 涉及西湖風景名勝區(qū)用地的，需提供西湖風景名勝區(qū)管委會(市園文局)出具的審查證明材料。 1：1000規(guī)劃紅線圖。工作內容 ： 建設用地預審意見。應注意的問題建設項目用地預審時應同步準備建設項目用地審批材料。下列資料，根據不同情況提供，需提供風景名勝區(qū)選址意見書。工作聯系對象市國土資源局（土地規(guī)劃耕地保護處）。需要注意的問題 重視合作方的背景調查。 負責合作項目相關合作協(xié)議的起草。 工作聯系對象 土地管理部門、土地合作單位。 需要注意的問題 合理利用公司優(yōu)勢，對土地出讓合同和協(xié)議中不明確的條款應及時向土地管理局和規(guī)劃局咨詢，并得到明確。 進行地塊背景調查和地區(qū)優(yōu)惠政策溝通。工作內容 負責招標、拍賣、掛牌土地競買前相關條款的政府溝通、協(xié)調工作。本節(jié)所稱的一級土地市場土地使用權獲得是指通過土地招標、拍賣、掛牌形成獲取的土地使用權；二級土地市場土地實體取得是指以共同出資、利潤共享、風險共擔的項目合作，以及以土地使用權轉讓等形式的涉及土地實體的合作。注：部分經濟估算內容可參照產品策劃書或可行性研究報告投資估算模板。 合作方式構思：組建項目合作開發(fā)公司合作或土地使用權轉讓合作或其他形式合作。 根據集團項目拓展的有關規(guī)定和要求，確定項目有關指標，形成項目構思框架。 二級土地市場的土地相關資料和潛在問題（包括土地所有單位的債權債務）相對比較復雜，務必在調查中了解清楚。 拆遷土地狀況調查：政府對該地塊上的拆遷有關文件規(guī)定、拆遷進程、拆遷能力預估、拆遷時間預估、回遷安置面積預估、后續(xù)拆遷費用預估、征地綜合補償費等。 控制對項目地塊調查的質量、進度。三、項目地塊調查工作目的通過對項目地塊的調查，為經營決策和后續(xù)規(guī)劃設計等工作提供依據。 出讓土地使用權轉讓必備條件和必備資料。 控制土地市場調查內容的品質、進度。工作聯系對象 國家對土地出讓的政策、當地的出讓程序和方式。 項目所在區(qū)域房地產市場需求和消費調查，內容主要包括：房產開發(fā)和銷售現狀、數量、不同物業(yè)消費群體構成狀況、消費行為目的、商品房和二手房租售價格、商品房入住率、房產市場的總需求量、飽和點和需求發(fā)展趨勢、未來35年的開發(fā)量和供應量、房產屬性和分布狀況、產品品質狀況。 控制房產市場調查內容的品質、進度。 所在城市建設規(guī)劃狀況與經濟發(fā)展狀況。本章主要圍繞：一級土地市場和二級土地市場土地的取得所涉及的項目市場調查和地塊調查，土地取得過程控制以及土地使用權登記三大環(huán)節(jié)的工作。 二、中間結構驗收三、單體竣工驗收第三章　預售許可證申領一、施工圖人防紅線確認二、商品房預售面積測繪三、商品房物業(yè)管理用房預繳四、商品房物業(yè)維修基金預繳五、社區(qū)用房確定六、商品房預售形象進度鑒證七、申領《商品房預售許可證》第三篇 交付前驗收階段第一章 驗收流程圖第二章 綜合類驗收第一節(jié) 基礎驗收鏈一、消防驗收二、人防驗收 三、規(guī)劃驗收 四、城建檔案歸檔 五、竣工驗收備案 六、社區(qū)用房協(xié)議簽訂 七、配套公建用房確認第二節(jié) 面積實測和物業(yè)鏈一、面積實測二、物業(yè)用房核定三、物業(yè)基金繳納第三節(jié) 環(huán)保鏈一、接管施工許可 二、環(huán)保驗收 三、防疫驗收第三章 單項驗收一、綠化驗收 二、交警驗收第四章 專業(yè)驗收第五章 土地復核驗收第六章 產權初始登記第一篇 開工前階段第一章 土地取得獲得土地使用權是房地產項目開發(fā)建設的基礎。工作聯系對象 國家宏觀經濟和房產市場。 進行房產市場調查，完成調查報告。 社區(qū)周邊環(huán)境調查，內容主要包括：項目所在區(qū)域位置和交通便利狀況、居住人群狀況、文化氛圍、商業(yè)、醫(yī)療和教育配套等調查。二、土地市場調查工作目的通過對土地市場的調查，為經營決策者提供有效合理的土地取得方式、途徑和價格信息。 進行土地市場調查，完成調查報告。 招標、拍賣、掛牌程序和規(guī)則。 平時應注重參與當地社會的土地交易活動，豐富實踐經驗。 負責項目地塊狀況調查，完成項目地塊（可行性）調查報告。、。應注意的問題 政府招標、拍賣、掛牌的土地信息可以從政府部門直接取得。工作內容 匯總房產市場、土地市場、項目地塊的調查報告。 規(guī)劃和建筑定位構思：建筑類型（多層住宅、高層住宅、別墅等）、規(guī)劃布局、建筑面積、戶型配比、公建配套、車位配置等。 綜合以上各項內容，編制項目可行性報告。第二節(jié) 土地取得過程控制本節(jié)主要介紹一級土地市場土地使用權獲得和二級土地市場土地實體獲得過程控制，以及各類土地合同（協(xié)議）簽訂工作。 土地取得相關的各個環(huán)節(jié)。工作程序 做好地塊調查（參見項目地塊調查內容）。，根據地塊具體情況，提出合理報價，經集團公司領導審定后，參與報價競爭等具體工作。二、二級土地市場土地使用權獲得過程控制工作目的通過二級土地市場土地使用權獲得過程控制，確保土地取得的安全性，以及土地成本的可控性。 負責與合作方就合作形式和內容進行溝通和談判。 意向合作商談：合作方式，管理模式，利潤分配和風險承擔，土地使用權變更登記期限和費用承擔等。 一、建設項目用地預審工作目的通過建設項目用地預審，取得建設項目用地預審意見，該意見是辦理建設用地審批的前置和重要依據。 1:1000建設用地規(guī)劃紅線圖1份（原件）。，須提供查處結果文件文件。 領取建設項目用地預審意見書。工作聯系對象市國土資源局（土地利用處）。 實地踏勘表。，需提供市征遷辦出具的征地補償協(xié)議；涉及征用撤村建