商品房按揭貸款的法律關(guān)系及其風(fēng)險(xiǎn)防范-全文預(yù)覽
【正文】 按期還貸；或銀行利息收入不足以彌補(bǔ)利息支出。 在我國(guó)，按揭房產(chǎn)的貶值風(fēng)險(xiǎn)尤為銀行所擔(dān)心。由于商品房預(yù)售按揭期間一般較長(zhǎng)，在按揭期間，按揭房產(chǎn)可能會(huì)因?yàn)楦鞣N自然災(zāi)害或者人為因素而遭到損毀，價(jià)值也隨之滅失或下降；此外，按揭房產(chǎn)還可能因?yàn)槭袌?chǎng)原因、國(guó)家政策的調(diào)整以及經(jīng)濟(jì)區(qū)域的布局、交通布局的調(diào)整而貶值；另外，在處分按揭房產(chǎn)時(shí)，可能因?yàn)楦鞣N費(fèi)用的上漲而導(dǎo)致處分成本太高，從而使銀行無(wú)法得到處分的價(jià)值補(bǔ)償，擔(dān)保權(quán)落空。 （三）來(lái)源于被按揭房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn) 此外，在商品房交付使用后，由于物業(yè)管理的原因，也容易造成購(gòu)房者對(duì)開(kāi)發(fā)商不滿，從而不積極還貸，使銀行蒙受損失。 開(kāi)發(fā)商因資金不足，或樓盤(pán)銷(xiāo)售不暢，或根本無(wú)法銷(xiāo)售出去的房屋等情況，通過(guò)“假按揭”獲取貸款而達(dá)到籌集資金或回籠的目的，導(dǎo)致銀行很難或無(wú)法實(shí)現(xiàn)債權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。 開(kāi)發(fā)商延期交房此時(shí)，銀行可能會(huì)被購(gòu)房者指控資金監(jiān)管不力，主觀存在過(guò)錯(cuò)而影響債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。 開(kāi)發(fā)商的欺詐行為 這種風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為借款人可能基于經(jīng)濟(jì)利益的考慮而故意違約。 商品房按揭貸款的期限目前各商業(yè)銀行均按照中國(guó)人民銀行1999年9月21日頒布的《個(gè)人住房貸款管理辦法》中規(guī)定的最高期限為30年，如此長(zhǎng)期的借款期限，購(gòu)房人自身因素往往會(huì)發(fā)生各種變化，這期間的風(fēng)險(xiǎn)，主要包括自然原因造成的風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)原因造成的風(fēng)險(xiǎn)。 購(gòu)房人的風(fēng)險(xiǎn)往往是信用風(fēng)險(xiǎn)，又稱違約風(fēng)險(xiǎn)，是指貸款人因借款人不依約按時(shí)償還貸款本息而所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。 從前文分析可以看出，在商品房按揭貸款中存在著四方當(dāng)事人的法律關(guān)系，每一方當(dāng)事人在某一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，都有可能給銀行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。所以，一定程度上看，按揭中的貸款關(guān)系和買(mǎi)賣(mài)關(guān)系應(yīng)當(dāng)作為一個(gè)整體，不能拋開(kāi)一種法律關(guān)系來(lái)談另一種法律關(guān)系的權(quán)利義務(wù)。有些銀行在與開(kāi)發(fā)商的按揭合作協(xié)議中，還要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)回購(gòu)義務(wù)。基于此，銀行往往會(huì)要求開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房人提供階段性的擔(dān)保，即在購(gòu)房人所購(gòu)房屋辦理完抵押登記之前，由開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房人所欠銀行債務(wù)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，購(gòu)房人若不還款，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保證責(zé)任，也就是我們通常說(shuō)的階段性連帶保證責(zé)任。 購(gòu)房人與銀行之間的抵押關(guān)系。顯然，借款申請(qǐng)人同時(shí)也就是購(gòu)房人，其與開(kāi)發(fā)商之間系房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，開(kāi)發(fā)商為出賣(mài)人，購(gòu)房人系買(mǎi)受人。 銀行與購(gòu)房人之間的借貸關(guān)系。上述主體在從按揭貸款中包括了商品房買(mǎi)賣(mài)、借款、抵押、保證等一系列民事法律行為。 一、按揭貸款中的各方法律關(guān)系本文試從按揭貸款的各方主體透視，分析按揭貸款中存在的各種法律關(guān)系，并對(duì)銀行可能遭遇的各種風(fēng)險(xiǎn)，提出相應(yīng)的防范措施，以供有關(guān)各方進(jìn)行共同探討。最早起源于18世紀(jì)英國(guó)人創(chuàng)辦的建筑社團(tuán)和1831年英國(guó)移民在美國(guó)賓西法尼亞州建立的牛津節(jié)儉會(huì)。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速的發(fā)展中，商品房消費(fèi)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展的引擎之一，極大地刺激了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。近代意義上的按揭，在英美法中主要是指房地產(chǎn)等的不動(dòng)產(chǎn)抵押。然而，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫，按揭貸款規(guī)模的不斷擴(kuò)大，使銀行在欣喜獲取利潤(rùn)的同時(shí)，也在冷靜思考從中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。 從我國(guó)現(xiàn)行按揭中的法律關(guān)系來(lái)看，其所涉各方主體主要包括銀行、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房人（亦即借款申請(qǐng)人）、保險(xiǎn)公司四方。購(gòu)房人欲以按揭的形式購(gòu)買(mǎi)房屋，首先必須與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，約定購(gòu)買(mǎi)特定的房屋，并在付款方式中約定以銀行按揭的方式付款。在按揭過(guò)程中，雖然購(gòu)房人將所購(gòu)抵押給銀行，但由于多數(shù)房屋為期房，即通常我
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