商品房按揭貸款的法律關(guān)系及其風險防范-全文預覽
【正文】 按期還貸；或銀行利息收入不足以彌補利息支出。 在我國，按揭房產(chǎn)的貶值風險尤為銀行所擔心。由于商品房預售按揭期間一般較長，在按揭期間，按揭房產(chǎn)可能會因為各種自然災害或者人為因素而遭到損毀，價值也隨之滅失或下降；此外，按揭房產(chǎn)還可能因為市場原因、國家政策的調(diào)整以及經(jīng)濟區(qū)域的布局、交通布局的調(diào)整而貶值；另外，在處分按揭房產(chǎn)時，可能因為各種費用的上漲而導致處分成本太高，從而使銀行無法得到處分的價值補償，擔保權(quán)落空。 （三）來源于被按揭房產(chǎn)的風險 此外，在商品房交付使用后，由于物業(yè)管理的原因，也容易造成購房者對開發(fā)商不滿，從而不積極還貸，使銀行蒙受損失。 開發(fā)商因資金不足，或樓盤銷售不暢，或根本無法銷售出去的房屋等情況，通過“假按揭”獲取貸款而達到籌集資金或回籠的目的，導致銀行很難或無法實現(xiàn)債權(quán)的風險。 開發(fā)商延期交房此時，銀行可能會被購房者指控資金監(jiān)管不力，主觀存在過錯而影響債權(quán)的實現(xiàn)。 開發(fā)商的欺詐行為 這種風險主要表現(xiàn)為借款人可能基于經(jīng)濟利益的考慮而故意違約。 商品房按揭貸款的期限目前各商業(yè)銀行均按照中國人民銀行1999年9月21日頒布的《個人住房貸款管理辦法》中規(guī)定的最高期限為30年，如此長期的借款期限，購房人自身因素往往會發(fā)生各種變化，這期間的風險，主要包括自然原因造成的風險和社會原因造成的風險。 購房人的風險往往是信用風險，又稱違約風險，是指貸款人因借款人不依約按時償還貸款本息而所面臨的風險。 從前文分析可以看出，在商品房按揭貸款中存在著四方當事人的法律關(guān)系，每一方當事人在某一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都有可能給銀行帶來風險。所以，一定程度上看，按揭中的貸款關(guān)系和買賣關(guān)系應當作為一個整體，不能拋開一種法律關(guān)系來談另一種法律關(guān)系的權(quán)利義務。有些銀行在與開發(fā)商的按揭合作協(xié)議中，還要求開發(fā)商承擔回購義務?；诖耍y行往往會要求開發(fā)商為購房人提供階段性的擔保，即在購房人所購房屋辦理完抵押登記之前，由開發(fā)商為購房人所欠銀行債務承擔擔保責任，購房人若不還款，開發(fā)商應當承擔保證責任，也就是我們通常說的階段性連帶保證責任。 購房人與銀行之間的抵押關(guān)系。顯然，借款申請人同時也就是購房人，其與開發(fā)商之間系房屋買賣關(guān)系，開發(fā)商為出賣人，購房人系買受人。 銀行與購房人之間的借貸關(guān)系。上述主體在從按揭貸款中包括了商品房買賣、借款、抵押、保證等一系列民事法律行為。 一、按揭貸款中的各方法律關(guān)系本文試從按揭貸款的各方主體透視，分析按揭貸款中存在的各種法律關(guān)系，并對銀行可能遭遇的各種風險，提出相應的防范措施，以供有關(guān)各方進行共同探討。最早起源于18世紀英國人創(chuàng)辦的建筑社團和1831年英國移民在美國賓西法尼亞州建立的牛津節(jié)儉會。在我國經(jīng)濟持續(xù)快速的發(fā)展中，商品房消費作為拉動經(jīng)濟全面發(fā)展的引擎之一，極大地刺激了國民經(jīng)濟的增長。近代意義上的按揭，在英美法中主要是指房地產(chǎn)等的不動產(chǎn)抵押。然而，由于我國房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫，按揭貸款規(guī)模的不斷擴大，使銀行在欣喜獲取利潤的同時，也在冷靜思考從中出現(xiàn)的風險。 從我國現(xiàn)行按揭中的法律關(guān)系來看，其所涉各方主體主要包括銀行、開發(fā)商、購房人（亦即借款申請人）、保險公司四方。購房人欲以按揭的形式購買房屋，首先必須與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，約定購買特定的房屋，并在付款方式中約定以銀行按揭的方式付款。在按揭過程中，雖然購房人將所購抵押給銀行，但由于多數(shù)房屋為期房，即通常我
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