【正文】 資經(jīng)營中主要以如何獲得加盟店的發(fā)展為目標(biāo)，以取得投資收益為目的，同時(shí)，通過加盟德克士也可以為地方建設(shè)和發(fā)展做出一定的貢獻(xiàn)。三、德克士橘子餐廳項(xiàng)目的門點(diǎn)技術(shù)可行性研究根據(jù)我們所做的商圈分析和商圈示意圖，再結(jié)合門點(diǎn)位置示意圖，我們用戴威斯表將德克士橘子餐廳項(xiàng)目的門店位置選擇情況列示于表:德克士橘子餐廳的四組位置選擇變量中。在一個(gè)獨(dú)立的公司內(nèi)部，決策標(biāo)準(zhǔn)將依不同的經(jīng)營風(fēng)格而不同:例如英國的娜德斯快餐公司(Nordsee )，在漢堡包業(yè)務(wù)店和魚類業(yè)務(wù)店就應(yīng)用不同的標(biāo)準(zhǔn)。德克士橘子餐廳項(xiàng)目的區(qū)域選擇 根據(jù)我們在市場可行性分析中所做的商圈研究，我們可以看到，長沙市南城的市場潛力還是比較大的，而且在區(qū)域的戰(zhàn)略選擇方面也基本上符合了德克士的整體發(fā)展戰(zhàn)略。節(jié)假日:13000人以上。(2)能見度高，不可內(nèi)縮，拔角門點(diǎn)最佳。(11)與供應(yīng)源的靠近程度。(7)人口的工作保障。(3)兒童數(shù)量。而對每一個(gè)因素，快餐公司都可以制定出一個(gè)最低標(biāo)準(zhǔn)，然后采用“開關(guān)”決策方式或綜合評分方式進(jìn)行決策。 根據(jù)本項(xiàng)目研究的需要，我們將在本部分主要研究以下幾個(gè)方面的內(nèi)容:門店的選擇(決策)的技術(shù)分析性分析、項(xiàng)目實(shí)施的技術(shù)可行性研究等。特別是在目前整個(gè)行業(yè)都處于激烈的競爭壓力情況下，選擇一個(gè)相對來說競爭環(huán)境并不十分激烈的市場有利于投資人盡快收回投資，并占據(jù)市場先機(jī)。5)投資回報(bào)率與投資回收期分析。投資總額主要包括裝修工程費(fèi)用、設(shè)備工程費(fèi)用、廣告費(fèi)用、開辦費(fèi)、貸款利息等。但是，我們可以在產(chǎn)品和價(jià)格方面更改一些戰(zhàn)略，還是可以跟肯德基餐廳區(qū)別開來的。 目前我們所確定的競爭對手主要是肯德基餐廳和距離最近的人民公社大食堂。比如，同樣是吃飯，你可以吃面條，也可以吃米飯，只要你喜歡。 (二)產(chǎn)品供應(yīng)分析 無論是快餐還是小吃館和普通小餐館，或是飯店和高檔酒樓，都是為人提供吃飯的地方，都屬于餐飲業(yè)，只是不同的餐飲形式而已。盡管大家對西式快餐廳的了解還不多，但是對新鮮事物的接受能力決定了顧客還是會(huì)盡可能地嘗試這種新式的餐廳服務(wù)。通過對上表的調(diào)查顯示，我們可以看到，在這個(gè)區(qū)域中活動(dòng)的人中，大多數(shù)是來于學(xué)校宿舍的，說明顧客以休閑消費(fèi)為主。 由上圖商圈調(diào)查的顧客年齡特征我們可以看到，1840歲的顧客是這個(gè)商圈活動(dòng)的主要群體，它們的購物特征和購買習(xí)慣必然會(huì)左右這個(gè)商圈的消費(fèi)傾向和商業(yè)導(dǎo)向。下面我們就針對德克士橘子餐廳項(xiàng)目進(jìn)行一一分析。次商圈顧客占全體顧客的比重為:15%。具體來說，這個(gè)商圈仍以橘子社區(qū)為中心，以韶山路為橫軸，基本上可以覆蓋長沙南部城區(qū)的主要商業(yè)中心區(qū)域。次商圈和主商圈一樣，既是一個(gè)空間概念，也是一個(gè)時(shí)間概念。其次是，橘子社區(qū)是一個(gè)比較大型的商業(yè)社區(qū)，能夠吸引一批較有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的顧客到這里來購物、休閑。主商圈人數(shù):10萬人。社區(qū)型商圈范圍為步行10分種的距離范圍。 德克士公司門點(diǎn)基本情況調(diào)查和商圈調(diào)查的主要內(nèi)容，也是我們在進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究分析時(shí)所使用過的主要表格 根據(jù)商圈調(diào)查情況，我們將德克士橘子餐廳項(xiàng)目的商圈劃分為兩類:主商圈和次商圈。 德克士橘子餐廳項(xiàng)目屬于德克士的特許加盟店，因此在進(jìn)行商圈調(diào)查和研究方面也都有一整套較為完備的調(diào)研體系，可以直接轉(zhuǎn)化過來進(jìn)行商圈研究。徒步圈是指走路可忍受的范圍或距離，一般來說，單程以10分種為限，距離在500米以內(nèi)。門店的規(guī)模和類型不同，商圈的范圍也不同。 一、第一種方法 以門店為中心，向外依次分為三個(gè)層次:核心商圈、次級商圈、邊緣商圈，見圖。分析商圈內(nèi)的競爭情況，確認(rèn)新開店是否造成過度競爭，是否有可行的競爭策略。由于快餐業(yè)更像零售業(yè)，快餐店的顧客基本上是附近的居民、辦公人員和過往行人，因此對商圈的研究就顯得更為重要。，是德克十追求的目標(biāo)。依靠品牌的帶動(dòng)效應(yīng)，在全國范圍內(nèi)開拓市場。，居民收入增長，消費(fèi)支出增多，在外用餐機(jī)會(huì)增大。，全國連鎖的困難比較大。環(huán)境分析結(jié)論 總之，根據(jù)宏觀環(huán)境和區(qū)域環(huán)境的調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)快餐經(jīng)營是當(dāng)前進(jìn)行投資的一個(gè)很好選擇，關(guān)鍵就在于找到一個(gè)合適的投資機(jī)會(huì)。食文化是長沙人最為關(guān)注的方面。另外，德克士目前在湖南省仍是國內(nèi)快餐行業(yè)的“龍頭老大”，許多地級市己經(jīng)有多家連鎖店，相對來說，長沙市的快餐市場仍處于待開發(fā)階段，還擁有較多的市場機(jī)會(huì)。 因此，當(dāng)前我國的宏觀環(huán)境說明:在國內(nèi)，快餐業(yè)仍處于上升階段，存在著大量的市場機(jī)會(huì)。這種行業(yè)形勢估計(jì)在今后一二十年的時(shí)間內(nèi)不會(huì)有大的改觀，因此對其他快餐業(yè)的競爭者來說，主要是如何去找到兩大洋品牌中之外找到合適的市場空隙，從而發(fā)揮自己的核心專長，成長發(fā)展為第三大品牌。以麥當(dāng)勞公司為例。按照消費(fèi)收入和消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)推算，中國大陸城市人口每3000035000人有一家快餐店較為合適。注重食品衛(wèi)生營養(yǎng)和方便快捷，已成為當(dāng)前城市飲食消費(fèi)的熱點(diǎn)。 (3)信息管理技術(shù)水平低目前國內(nèi)的信息技術(shù)管理尚處于待開發(fā)階段，主要體現(xiàn)在快餐連鎖所需要的信息管理技術(shù)如POS, MOS, EOS等系統(tǒng)及軟件系統(tǒng)的智能化水平低。 但是就中國目前的發(fā)展而言，在技術(shù)方面也有一些情況跟不上快餐連鎖的發(fā)展步伐: (1)加工設(shè)備自動(dòng)化水平低 表現(xiàn)為廚房機(jī)械無論是機(jī)械化水平還是自動(dòng)化水平都處于初級階段，雖然經(jīng)過諸多的展銷會(huì)，設(shè)備商吸收、吸納了許多先進(jìn)的技術(shù)與信息，但仍處于簡單模仿、復(fù)制階段。除了家庭在外用餐需求，很多流動(dòng)人口、工作者、學(xué)生等都構(gòu)成了快餐需求大軍。而1997年，相當(dāng)于1978年城鎮(zhèn)居民人均平年的收入。 三、社會(huì)文化環(huán)境 快餐在70年代還是一個(gè)全新的概念，人們對什么是快餐還不甚了解，更不用說去食用了。城鎮(zhèn)居民收入年均增長6%以上，到2010年可望達(dá)到20000元(約合2350美元)，食品費(fèi)用占總百分率的下降趨勢會(huì)更明顯。同時(shí)中國可望由低收入國家進(jìn)入中等收入國家行列。從恩格爾系數(shù)比較，接近小康水平。由于各級政府對中國快餐連鎖業(yè)的發(fā)展相當(dāng)重視，各地方政府部門也向中式快餐連鎖企業(yè)提供了不同程度的優(yōu)惠政策，另外，在尋找開發(fā)網(wǎng)點(diǎn)/商圈方面，快餐連鎖企業(yè)也得到了各級政府機(jī)構(gòu)的支持與幫助。2. 1環(huán)境分析快餐業(yè)的宏觀環(huán)境分析 宏觀環(huán)境是指影響企業(yè)營銷活動(dòng)的各種不可控的較大社會(huì)力量，如政治法律、社會(huì)文化、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等內(nèi)容。關(guān)于市場調(diào)查和商圈分析，以及對整個(gè)行業(yè)發(fā)展的考察等方面的內(nèi)容，本人會(huì)在后面的項(xiàng)目可行性分析中穿插進(jìn)行介紹，在此就不再細(xì)述。 幾年來，德克士本著“誠信、務(wù)實(shí)、創(chuàng)新、服務(wù)”的經(jīng)營理念，以對人的真誠與對美食的熱情，為顧客營造出了“好吃、超值、快”的用餐新體驗(yàn)。新店開業(yè)后，德克士派出輔導(dǎo)經(jīng)理至少駐店三個(gè)月輔導(dǎo)…… 現(xiàn)在，在許多省會(huì)城市，三個(gè)品牌的西式快餐的競爭己經(jīng)達(dá)到白熱化程度，一個(gè)街頭便聚集了三個(gè)品牌的快餐廳。 競爭雖然激烈，但是這三者對自己的品牌均非常愛惜，絲毫不敢大意。其實(shí)，德克士在發(fā)展初期并不順利，主要原因是求勝心切。此種方式適合于創(chuàng)業(yè)者。從加盟方式上來講以特許加盟為主，以委托加盟、合作加盟為輔: 特許加盟是為愿意全額投資并愿全心經(jīng)營的加盟者提供雙贏的機(jī)會(huì)，按照上述不同店型分為不同投資金額及不同回收期限。餐廳主要分布的區(qū)域?yàn)榇笪鞑扛魇∈凶灾螀^(qū)、福律省、河南省，在這些區(qū)域，德克士均居于領(lǐng)先地位。1999年4月正式推出特許經(jīng)營業(yè)務(wù)，發(fā)布加盟信息，加盟者發(fā)展迅猛，北到黑龍江，南到海南，西到新疆，加盟餐廳己遍布全國。 (1)德克士公司情況簡介 德克士，是中國西式快餐特許加盟第一品牌，與麥當(dāng)勞、肯德基并稱為中國三大西式快餐。初步核算，%。經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ： 改革開放20多年以來，經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，城鄉(xiāng)建設(shè)日新月異，人民生活不斷改善。項(xiàng)目所在地基本情況 長沙市簡介  長沙是湖南省省會(huì)，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、信息中心，是國務(wù)院首批公布的歷史文化名城和第一批對外開放的旅游城市。以肯德基為代表，截止2006年月8日，KFC在中國已擁有1200家連鎖餐廳，共有員工50, 000多名，其中管理人員9, 000多名。二十世紀(jì)八十年代，西式快餐進(jìn)入中國，在中國也異彩紛呈，大有鋪天蓋地之勢。報(bào)告有欠缺和不足之處請盡快回復(fù)?！　　　　　≌f明陳老師：由于對市區(qū)環(huán)境不熟悉，且對咖啡行業(yè)不熟悉。 由于此分報(bào)告放在自己身上本身就不具可行性，但考慮到寫報(bào)告的目的是學(xué)以致用，故希望老師理解，并給予悉心指導(dǎo)。項(xiàng)目概述項(xiàng)目名稱:長沙南城德克士橘子餐廳項(xiàng)目地址:長沙南城橘子社區(qū)步步高二樓項(xiàng)目的由來與意義 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生活節(jié)奏的加快，快餐應(yīng)運(yùn)而生，井且逐步受到全世界人們的青睞。需要指出的是，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，現(xiàn)代快餐表現(xiàn)出了越來越強(qiáng)勁的生命力。 下面，本人就將此項(xiàng)目所做的可行性研究與論證的主要內(nèi)容做以總結(jié)。 行政區(qū)劃2002年底，長沙市轄5區(qū)3縣1市，54街道79鎮(zhèn)39鄉(xiāng)，568居委會(huì)2727村。按戶籍人口計(jì)算，人均GDP達(dá)18296元，同比增加2769元，%；按常住人口計(jì)算，人均GDP達(dá)17638元，同比增加2828元，%。項(xiàng)目的總投資額約為210萬元，預(yù)計(jì)年?duì)I業(yè)額為280萬元，年利潤為52萬元，預(yù)計(jì)回收期為2. 10年。七年多來，頂新相繼投資了5000萬美元，健全德克士經(jīng)營體系、完善德克士管理體系，建立了全新的CIS系統(tǒng)。1999年德克士率先推出了特許加盟辦法，至2004年5月底，己在全國設(shè)有七個(gè)區(qū)域總部，十二個(gè)營運(yùn)中心和六個(gè)辦事處，在29省市自治區(qū)的100多個(gè)城市開設(shè)了360家餐廳，其中有40家直營餐廳。投資額度從數(shù)100萬元到百萬元不等。此種方式可以降低加盟者的投資門檻，又可以發(fā)揮加盟者的經(jīng)營特長，預(yù)計(jì)兩年可以回收投資。 德克士總是先在目標(biāo)市場開直營性質(zhì)的旗艦店，打開市場，然后發(fā)展特許加盟，繼而擴(kuò)大市場份額。對于中國的投資者來說，麥當(dāng)勞、肯德基的門檻有些過高，這也是許多投資者選擇德克士的理由。至于員工，則隨著本人的每一個(gè)進(jìn)步接受不同層次的脫產(chǎn)培訓(xùn)。根據(jù)我們的預(yù)測，德克士至少要開15002000家連鎖店。為了使該項(xiàng)目能夠成功實(shí)施井獲得預(yù)期的利益，我們在前期主要做了大量的市場調(diào)查，主要包括消費(fèi)者調(diào)查、競爭情況調(diào)查，然后分析商圈內(nèi)的基本狀況，并依據(jù)所調(diào)查的情況和項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)選定了目前認(rèn)為較為合適的店址。本章的主要內(nèi)容包括市場環(huán)境分析、SWOT分析和商圈分析，其中商圈分析是確定餐飲項(xiàng)目市場可行性最關(guān)鍵的內(nèi)容，也是我們要重點(diǎn)分析的部分?！吨袊觳蜆I(yè)發(fā)展綱要》的頒布為中國快餐業(yè)的發(fā)展提供了方向性的指導(dǎo)，標(biāo)志著大力發(fā)展快餐業(yè)的整體思路已基本形成，特許連鎖經(jīng)營管理辦法的出臺(tái)，為我國快餐業(yè)的健康發(fā)展提供了保障。從我國的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，90年代以來，第三產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值不足1/3，第一產(chǎn)業(yè)所占比重居高不下。到2010年，隨著城市人口增加，第三產(chǎn)業(yè)占國民生產(chǎn)總值的比重可達(dá)到45%左右?？紤]價(jià)格上漲因素，以價(jià)格年均上漲5%計(jì)，居民消費(fèi)水平2010年可達(dá)7588元(約合900美元)。人才市場方面供需充足，附近的中南林業(yè)科技大學(xué)，廣播電視大學(xué)，經(jīng)濟(jì)干部管理學(xué)院，商貿(mào)職業(yè)技術(shù)學(xué)院，鐵道學(xué)院均開設(shè)有酒店管理專業(yè)，因此，經(jīng)營管理類人才充足。有數(shù)據(jù)顯示1978年以前，城市發(fā)達(dá)地區(qū)民幾乎不在外就餐。節(jié)假日休閑娛樂。POS系統(tǒng)，現(xiàn)代通訊網(wǎng)絡(luò)，計(jì)算機(jī)信息管理系統(tǒng)等高新技術(shù)產(chǎn)品的投入使用，客觀上為餐飲