【正文】 國際、海大春天百貨、時(shí)代百盛、億禾百貨等大型百貨商店；國美電器、迪訊通訊商城、捷訊通訊廣場(chǎng)、迅捷專業(yè)通訊城等專業(yè)店。鐘樓商圈是全市商業(yè)最繁華的地段和居民購物的主要集中地，是西安市的商業(yè)黃金地段和西安零售服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的核心區(qū)域。巨大的“十”字商業(yè)街區(qū)聚集著西安商貿(mào)業(yè)的巨大人氣與財(cái)氣。從目前的商業(yè)布局看，新興的商業(yè)已經(jīng)逐步脫離了傳統(tǒng)的鐘樓商圈，開始向城市邊緣地帶發(fā)展，形成多處區(qū)域型的商業(yè)中心，高新區(qū)商圈已逐步成為區(qū)域性商業(yè)中心的代表。小寨商圈是最為活躍的商圈，其主要的消費(fèi)力為周邊的高校學(xué)生，年輕時(shí)尚是小寨商圈最大的特點(diǎn)。這些因素包括人口結(jié)構(gòu)和密度、交通條件和距離、商業(yè)業(yè)態(tài)和規(guī)模、競(jìng)爭(zhēng)者的位置等。由于采取酒店式經(jīng)營管理，物業(yè)管理費(fèi)會(huì)比較高，對(duì)于自用客戶不劃算，會(huì)將自用客戶或先期自用后期考慮投資的客戶排除在目標(biāo)客戶之外，會(huì)加大項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。如果僅承諾較短期限的回報(bào)，也需要提供裝修，與酒店的硬件投入差別不大，但兩種產(chǎn)品會(huì)產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)?？蛻粢蚤L(zhǎng)住客戶為主，主要是國內(nèi)外高級(jí)商務(wù)人士和高級(jí)白領(lǐng)。配套的 服務(wù)機(jī)構(gòu)也多是些郵寄、打印等辦公項(xiàng)目。同時(shí)，單身公寓的面積要小一些，一般在50m2 以下，以降低總價(jià)，適應(yīng)年輕人的購買需求。它和酒店式服務(wù)公寓一樣，市場(chǎng)潛力也很巨大。? 公寓式酒店簡(jiǎn)單地說，公寓式酒店就是設(shè)于酒店內(nèi)部的公寓形式的酒店套房，此種物業(yè)的特點(diǎn)在于：其一，它類似公寓，擁有居家的格局和良好的居住功能，客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間，一應(yīng)俱全。酒店將每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店經(jīng)營管理，取得投資回報(bào)，同時(shí)還可獲得酒店贈(zèng) 送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。因?yàn)榇祟愅顿Y對(duì)多數(shù)人來講，是有超值回報(bào)空間的。其最大的特點(diǎn)是要比傳統(tǒng)的酒店更多了家的味道。m2750 元/天8500元/m2500—700元/天50007000元/m2800012000萬元/m2顯然，酒店式商務(wù)公寓的投資前景相對(duì)看好。據(jù)統(tǒng)計(jì),目前西安的酒店式商務(wù)公寓租金年收益率已經(jīng)達(dá)到13％，比普通住宅、商務(wù)公寓、寫字樓的租金收益率都要高，這也就吸引了不少人士把購買酒店式商務(wù)公寓作為投資。以往不少酒店式公寓也都在西安創(chuàng)造了良好的銷售業(yè)績(jī)。 目前，西安市酒店式公寓的常住客主要來自日本和歐美，韓國人和國內(nèi)人士較少，因?yàn)槿毡救撕蜌W美人士有較高的住房補(bǔ)貼，其普通員工住房補(bǔ)貼基本與目前西安酒店式公寓的市場(chǎng)價(jià)格相同，而韓國人住房補(bǔ)貼不高，或者以現(xiàn)金形式發(fā)放，所以韓國人往往不會(huì)選擇價(jià)格相對(duì)較高的酒店式公寓。、租客來源項(xiàng)目名稱歐美人士日本人韓國人國內(nèi)人士新西蘭酒店公寓20%70%10%——裕朗國際酒店公寓10%90%————中建世紀(jì)領(lǐng)域20%60%——20%世紀(jì)經(jīng)典20%50%20%10%酒店式公寓的目標(biāo)客戶主要是主要為外籍公司派出的高級(jí)員工、國內(nèi)大型私企的老板、高層人士等高階層人士，均以商務(wù)居住為主，并具有長(zhǎng)期居住及安置家人的需求，這些客戶的租期一般為半年以上或更長(zhǎng)，由公司擔(dān)負(fù)高額的房租費(fèi)用。隨著西安對(duì)外交往的不斷擴(kuò)大和經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，吸引了大批的人才來這里尋找發(fā)展機(jī)會(huì)，使得這部分人群成為西安酒店式公寓主要消費(fèi)人群。因此建議本案引入的酒店業(yè)態(tài)以五星為佳。本案所處的高新CBD區(qū)域商務(wù)氛圍濃厚，對(duì)酒店尤其是中高端酒店需求量極大。 五星級(jí)酒店的集中說明其它投資商也頗為看好高新區(qū)未來的發(fā)展前景。 高新區(qū)星級(jí)酒店尤其是五星級(jí)酒店供應(yīng)不足。屆時(shí)，西安星級(jí)酒店結(jié)構(gòu)數(shù)量大體為：五星級(jí)飯店將達(dá)到78家，四星級(jí)飯店將達(dá)到或超過34家， 在高新區(qū)已啟動(dòng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，如綠地世紀(jì)城等項(xiàng)目都規(guī)劃有頂級(jí)酒店。巨大的市場(chǎng)需求難以滿足，因此在高新區(qū)的五星級(jí)酒店項(xiàng)目有著無比巨大的市場(chǎng)前景和盈利空間。據(jù)2006年西安市旅游局統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前西安市內(nèi)六區(qū)正式掛牌注冊(cè)的五星級(jí)酒店僅有4家，五星級(jí)酒店的稀少難再滿足接待市場(chǎng)需要。n 酒店商務(wù)客群的未來變動(dòng)趨勢(shì)2004年12月，《西安城市總體規(guī)劃(20042020年)》方案正式公示。平均客房出租率前五位的是美倫酒店、鐘樓飯店、光華酒店、城市酒店、西安志誠麗柏酒店（原新紀(jì)元酒店）。2007年“五一”黃金周期間，西安市共接待國內(nèi)外游客257萬人次，%；，%。通過對(duì)寫字樓客戶需求的分析發(fā)現(xiàn)，客戶選擇寫字樓時(shí)除租金等必須因素外，主要考慮地段條件、形象檔次、硬件設(shè)施、軟性配套與物業(yè)管理。本案所處的高新CBD區(qū)域雖然商務(wù)氛圍還未成形，但不可否認(rèn)在未來將成為西安最適宜發(fā)展寫字樓項(xiàng)目的區(qū)域之一。n 經(jīng)濟(jì)型和高端寫字樓兩個(gè)方向的潛力無限實(shí)踐證明，在西安寫字樓市場(chǎng)上，經(jīng)濟(jì)型寫字樓和城市綜合體高端寫字樓這兩類產(chǎn)品定位是比較成功的。 寫字樓品質(zhì)不一，缺乏高端氛圍n 西安寫字樓發(fā)展仍在初級(jí)階段目前西安的寫字樓市場(chǎng)還基本處于一個(gè)初級(jí)階段，與2005年以前的北京、上海、廣州、深圳很相似，但西安的國際化已經(jīng)起步，伴隨著西安寫字樓市場(chǎng)用地取得方式更加規(guī)范，開發(fā)寫字樓的成本也將逐步趨同，銷售價(jià)格自然上漲，西安寫字樓的未來放量增長(zhǎng)將成必然之勢(shì)。 客戶整體實(shí)力較高，涉及行業(yè)相對(duì)廣泛，服務(wù)業(yè)客戶比例逐漸上升。需求細(xì)分：初創(chuàng)企業(yè)成本支出合理公共會(huì)議室等綜合配套面積適合中大企業(yè)規(guī)模單位成本低形象匹配青睞專業(yè)化、個(gè)性化的配套外來企業(yè)著重品味、擇鄰而居、群聚效應(yīng)、品牌形象核心地段、標(biāo)志性建筑軟硬配套一流（五）市場(chǎng)特征總結(jié)分析西安寫字樓狀況，總結(jié)如下特性：252。由此可見本市或本省公司是出售寫字樓的主要目標(biāo)客戶，本市或本省公司以及一些外地、港澳臺(tái)和國外公司是出租寫字樓的主要目標(biāo)客戶。所在區(qū)域項(xiàng)目名稱建筑面積（萬平米）租售價(jià)格（租金/平米/月；售價(jià)/平米）城內(nèi)長(zhǎng)安國際￥90/㎡/月中大國際￥130/㎡/月金泰豐國際商務(wù)大廈 ￥50/㎡/月新新大廈——王子大廈——宏府大廈￥50/㎡/月高新區(qū)高新國際商務(wù)中心 14￥82/㎡/月創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)￥68/㎡/月西高智能大廈 ——￥40/㎡/月高科廣場(chǎng) 10￥65/㎡/月華晶商務(wù)廣場(chǎng)B座 ￥45/㎡/月海星城市廣場(chǎng)￥60/㎡/月九座花園 ￥40/㎡/月杰座廣場(chǎng)——￥40/㎡/月創(chuàng)新數(shù)碼中心——￥50/㎡/月陽明國際（鼎盛時(shí)代） ￥35/㎡/月捷瑞智能大廈 ￥35/㎡/月城南交大科技產(chǎn)業(yè)園 ￥40/㎡/月領(lǐng)先國際 ￥40/㎡/月怡和國際 ——￥25/㎡/月長(zhǎng)安國際 15￥90/㎡/月金泰n 06年西安甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)存量與新增供應(yīng)西安市寫字樓主要分布在高新區(qū)、城內(nèi)、城南、城北四個(gè)板塊中，但在各板塊的分布中相對(duì)分散，仍未有一個(gè)成規(guī)模的寫字樓聚集區(qū)，目前主要呈現(xiàn)出熱點(diǎn)地段與傳統(tǒng)區(qū)域相接合的模式。2005年西安市辦公寫字樓價(jià)格平穩(wěn)上升。從區(qū)域市場(chǎng)情況來看，高新區(qū)的甲級(jí)寫字樓的租賃狀況日漸好轉(zhuǎn)，這主要是因?yàn)槌莾?nèi)的甲級(jí)寫字樓可供租賃的面積有限，而近期又未有大量的甲級(jí)寫字樓投入市場(chǎng)，使一些外來企業(yè)開始轉(zhuǎn)向選擇高新的寫字樓。（三）西安市寫字樓市場(chǎng)整體狀況分析高新區(qū)、城內(nèi)、經(jīng)開區(qū)、南二環(huán)、長(zhǎng)安路是西安目前寫字樓聚集的地方，約占西安80％以上的寫字樓項(xiàng)目。長(zhǎng)期來看，我國總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和西安市經(jīng)濟(jì)改善和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將為寫字樓市場(chǎng)提供足夠的需求保障；未來一至兩年，寫字樓市場(chǎng)集中放量的局面將比較明顯。福田區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)主要?jiǎng)t分布在沿深南大道、集中分布在CBD、車公廟和華強(qiáng)北三個(gè)片區(qū)。廣州廣州主要的寫字樓聚集于天河及越秀兩區(qū)，其中天河區(qū)的寫字樓主要座落與天河體育中心周邊和珠江新城。 第三部分：西安市及本案所處區(qū)域各業(yè)態(tài)市場(chǎng)分析一、寫字樓市場(chǎng)分析（一）國內(nèi)寫字樓市場(chǎng)近況北京北京優(yōu)質(zhì)寫字樓主要集中在四個(gè)區(qū)域，分別是朝陽區(qū)的CBD和周邊地區(qū)，東城區(qū)的王府井和東長(zhǎng)安大街，海淀區(qū)的中關(guān)村以及西城區(qū)的阜成門外/復(fù)興門和金融街一帶。新開工（萬平方米）施工面積（萬平方米）竣工面積（萬平方米）銷售面積（萬平方米）2000年2001年2002年2003年2004年2005年二、2006年西安高新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與特點(diǎn) 西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)是西部最具活力的區(qū)域，已成為基礎(chǔ)配套設(shè)施完善、運(yùn)行機(jī)制先進(jìn)高效、技術(shù)創(chuàng)新成果顯著、生產(chǎn)力要素市場(chǎng)活躍、科技產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的現(xiàn)代化新城區(qū)，成為陜西省建設(shè)“一線兩帶”的創(chuàng)業(yè)先鋒、西安最大的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)區(qū)和對(duì)外開放的窗口。外地房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛涌入西安，這就形成了本地企業(yè)和外來企業(yè)對(duì)黃金地塊的競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇，在一定程度上也抬升了西安的地塊價(jià)格。國家制定西部大開發(fā)的政策后，刺激西安經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，進(jìn)而拉動(dòng)了地價(jià)的上揚(yáng)。2006年各主要城市分用途地價(jià)水平及地價(jià)增長(zhǎng)率 監(jiān)測(cè)城市 地價(jià)增長(zhǎng)率（%） 地價(jià)（元/平方米） 綜合 商業(yè) 居住 工業(yè) 綜合 商業(yè) 居住 工業(yè) 北京市 2394 4757 2135 482 天津市 1613 2967 1309 563 上海市 2339 4485 2213 782 南京市 1864 2862 1774 865 杭州市 1860 3097 1915 559 廣州市 1467 2453 1374 556 成都市 1715 3391 1302 591 西安市 1211 1776 1357 363 深圳市 1383 2255 1375 502 西安市土地供給狀況 從近年西安國土資源局土地招、拍、掛的區(qū)域分布情況來看，城內(nèi)區(qū)域的土地現(xiàn)存量供應(yīng)已呈極度匱乏之勢(shì)?！段靼彩?0042020城市總體規(guī)劃》已經(jīng)公示，對(duì)西安各區(qū)域的發(fā)展方向進(jìn)行了規(guī)劃，而區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)也必將以區(qū)域規(guī)劃為先導(dǎo)進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)營，因此未來這種區(qū)域化、板塊化的格局越來越分明、越來越細(xì)化。和黃、綠地、中海、珠投、復(fù)地、首創(chuàng)等房地產(chǎn)業(yè)界的知名企業(yè)相繼在西安進(jìn)行投資，為本地房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了先進(jìn)的理念和產(chǎn)品，如同一股清新而迅猛的“陣風(fēng)”刮入了沉悶的西安樓市，一掃積聚以久的陰霾。對(duì)于西安這樣一個(gè)以內(nèi)需為房地產(chǎn)市場(chǎng)拉動(dòng)點(diǎn)的城市，國家宏觀調(diào)控的一些政策對(duì)其影響并不明顯。高新項(xiàng)目地開發(fā)方向初步定位及市場(chǎng)研究目 錄第一部分：地塊初步研判及定位摘要 3第二部分：宏觀市場(chǎng)分析 4第三部分：西安市及本案所處區(qū)域各業(yè)態(tài)市場(chǎng)分析 13一、 寫字樓業(yè)態(tài)市場(chǎng)分析 14國內(nèi)寫字樓市場(chǎng)近況 14西安寫字樓宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 17區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)整體狀況分析 21西安寫字樓市場(chǎng)特征總結(jié) 22本案寫字樓部分總結(jié) 24二、 酒店業(yè)態(tài)市場(chǎng)分析 24背景狀況 25西安酒店供需情況分析 25區(qū)域酒店市場(chǎng)供需情況分析 25酒店業(yè)態(tài)總結(jié)及本案酒店部分業(yè)態(tài)定位 29三、 酒店式公寓市場(chǎng)分析 30西安市酒店式公寓現(xiàn)狀 30酒店式公寓業(yè)態(tài)概念 36現(xiàn)有及潛在酒店式公寓分布 37區(qū)域內(nèi)酒店式公寓狀況及本案酒店式公寓初步定位 38四、 商業(yè)市場(chǎng)分析 37商圈的定義 38西安市區(qū)主要商圈分析 38高新區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)分析 51第四部分：綜合體項(xiàng)目的規(guī)模參照 53一、 綜合體項(xiàng)目基本情況 52二、 綜合體項(xiàng)目情況小結(jié) 55第五部分：本案所處區(qū)域簡(jiǎn)要概括 57第一部分：地塊初步研判及定位摘要項(xiàng)目區(qū)位：項(xiàng)目地位于西安國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)中央商務(wù)區(qū)（CBD）內(nèi)，與區(qū)內(nèi)綠地世紀(jì)城隔路相望，距市中心１０公里，距機(jī)場(chǎng)３５公里。 (二) 特點(diǎn) 國家宏觀調(diào)控對(duì)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較小國家宏觀調(diào)控主要目的為抑制房?jī)r(jià)上漲過快，防止部分地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)泡沫，并且對(duì)部分短期炒作投資客進(jìn)行了一定的控制，在貸款額度和利率方面，加大了投資客的成本及其風(fēng)險(xiǎn)。尤其在04年后中國東部房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策打壓影響極大，外地成熟開發(fā)商也紛紛向二、三線城市轉(zhuǎn)移，西安作為西北經(jīng)濟(jì)的中心，受到外地開發(fā)公司的更多關(guān)注，外來資金進(jìn)入西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)引起的不僅僅是本土企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)的加劇，更加拓展了行業(yè)內(nèi)的發(fā)展眼界，成為了促進(jìn)西安房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一劑“猛藥”。同時(shí)，在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)部又細(xì)分出許多各具特色的板塊，例如城北的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、太華路板塊，城東的東高新、灞河板塊，城南的電子城板塊等。(四) 土地供給狀況 2006年是國家正式開始宏觀調(diào)控后的第四年，而土地政策無疑是宏觀調(diào)控中的龍頭與重點(diǎn)，相對(duì)2003年全國共撤消3763個(gè)開發(fā)區(qū)和2004年還未到年底就裁撤了近5000個(gè)開發(fā)區(qū)的現(xiàn)實(shí)狀況，2005國家繼續(xù)全力收緊土地資源，土地政策也配合國家整體宏觀頻頻出臺(tái)，而各地方土地管理政策也針對(duì)地方情況連連出臺(tái)，與國土資源部的政策環(huán)環(huán)相扣，形成了一個(gè)完整的政策鏈。 西部開發(fā)與自身房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶動(dòng)西安土地價(jià)格增長(zhǎng)西部大開發(fā)之前西安地產(chǎn)開發(fā)處于二線地位，房地產(chǎn)開發(fā)起步晚因此地價(jià)基數(shù)較低。國內(nèi)外開發(fā)商進(jìn)駐西安，抬高西安土地價(jià)格