【正文】 別是對(duì)于建設(shè)一支職業(yè)化的管理處主任隊(duì)伍的研究則顯得相對(duì)薄弱?！　”疚脑噲D從以下幾個(gè)方面,對(duì)這一問題進(jìn)行初步探討,以期引起更廣泛的關(guān)注和重視。　　(三)對(duì)房管所改制的企業(yè),要確保房管所改制成功,使其能夠在步入物業(yè)管理市場(chǎng)化的軌道能夠生存和發(fā)展,就必須要在改制的基礎(chǔ)上盡快建立現(xiàn)代企業(yè)制度。所以,物業(yè)管理建立現(xiàn)代企業(yè)制度勢(shì)在必行,其主要途徑有以下3個(gè)方面:　　(一)建立真正的以資產(chǎn)為紐帶的有限責(zé)任公司,明晰企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu),明確各股東的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù),弱化上級(jí)對(duì)下級(jí)公司的指揮和支配權(quán),強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)上的獨(dú)立決策和運(yùn)作的能力,使物業(yè)管理企業(yè)具備市場(chǎng)準(zhǔn)入的基本條件。而真正的市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)是在主營(yíng)項(xiàng)目不斷擴(kuò)大的同時(shí),使專業(yè)項(xiàng)目和輔助配套項(xiàng)目形成新的分工,使市場(chǎng)成為由很多類似納米技術(shù)一樣的社會(huì)最小單位所構(gòu)成。那么,物業(yè)管理利用自我優(yōu)勢(shì)和物業(yè)的便利,介入餐飲、娛樂業(yè)領(lǐng)域則早已有了成功的償試。在深圳,除了早已有了專門為物業(yè)管理開發(fā)電腦軟件的高科技公司,也有物業(yè)管理企業(yè)開辦高科技實(shí)物產(chǎn)品外墻清洗劑的專業(yè)化公司,最近更有高科技上市公司參股物業(yè)管理公司的事例。造成了有效資源的浪費(fèi)。這個(gè)途徑并不是說讓大家都去一哄而上搞專業(yè)公司,搞了專業(yè)公司不走向市場(chǎng)沒有意義,走向市場(chǎng),競(jìng)爭(zhēng)不過別人就更沒有意義,所以搞不了專業(yè)公司的可以請(qǐng)專業(yè)公司來替我們打工。到90年代中期一些物業(yè)公司又紛紛把包給專業(yè)公司的清潔工作收回來,自已重新成立清潔隊(duì),但當(dāng)清潔行業(yè)做為一個(gè)新興的專業(yè)類型市場(chǎng)形成后,其專業(yè)化、低成本、高標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)勢(shì)一定會(huì)在這個(gè)市場(chǎng)中立足,現(xiàn)在又有很多物業(yè)公司采用了分包方式,有條件和能力的公司亦有組建專業(yè)公司的,將清潔工作在自己的具體操作內(nèi)容中分離出去。這是由于人們?nèi)藶榈陌盐飿I(yè)管理市場(chǎng)視為以管理面積為主的意識(shí)造成的,認(rèn)為有了管理面積就有了物業(yè)管理市場(chǎng)的一切。相比較、香港物業(yè)管理公司總數(shù)亦為500家,形成規(guī)模的公司也是100家,而管理面積最多的可達(dá)12千萬平方米,香港基本沒有什么公司的管理機(jī)構(gòu),人口將近700。開發(fā)商,尤其是小開發(fā)商和單項(xiàng)開發(fā)商是不會(huì)永遠(yuǎn)給業(yè)主補(bǔ)貼的。如果開發(fā)商能明白這種關(guān)系,知曉不能長(zhǎng)期侵占業(yè)主利益時(shí),很多小型物業(yè)管理公司和大量非公司的管理機(jī)構(gòu)就沒有存在的必要而進(jìn)入合并和重組行列。另外,還可以結(jié)合房管所的轉(zhuǎn)制,本著少設(shè)機(jī)構(gòu),擴(kuò)大規(guī)模,方便管理,提高效益的原則,將區(qū)房管所的管轄區(qū)域按照定的規(guī)?；騾^(qū)劃進(jìn)行劃分,形成房管所轉(zhuǎn),制后的高效、低耗、適應(yīng)市場(chǎng)的良性局面　　(二)市場(chǎng)調(diào)整　　一方面,使開發(fā)商尤其是一些小開發(fā)商和只有單項(xiàng)開發(fā)權(quán)的開發(fā)商認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理并不一定能成為開發(fā)商項(xiàng)目開發(fā)后的利潤(rùn)來源點(diǎn)。這類物業(yè)原本就缺乏在規(guī)劃和規(guī)模等方面的先天優(yōu)勢(shì),再加上多頭管理的高成本,以及相互間的不協(xié)調(diào),從而一方面影響了服務(wù)質(zhì)量,降低了服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),甚至帶來一些社會(huì)問題,另一方面使物業(yè)管理企業(yè)不能形成良性運(yùn)作和產(chǎn)生有效利潤(rùn),嚴(yán)重地影響到物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育及行業(yè)的發(fā)展?！　”疚臄M就物業(yè)管理區(qū)域化整合、物業(yè)管理規(guī)模擴(kuò)張、專業(yè)化細(xì)分以及物業(yè)管理企業(yè)改制等方面的問題,談?wù)勎飿I(yè)管理市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的策略和途徑?！　〔豢煞裾J(rèn),以上命題和實(shí)踐,為我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)培育和市場(chǎng)化發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn),為我國(guó)物業(yè)管理能夠伴隨著我國(guó)改革開放和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立而不斷成熟起到了重要作用。 　　總之,社會(huì)發(fā)展至今已形成世界多元化發(fā)展格局,物業(yè)管理的發(fā)展在一定時(shí)期也會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)化非市場(chǎng)化或半市場(chǎng)化并存的局面,人為的一刀切是不現(xiàn)實(shí)的,何況物回業(yè)管理市場(chǎng)化從一開始就受到社會(huì)屬性的制約,絕對(duì)的市場(chǎng)化是不可能的?！　《?、正視現(xiàn)實(shí),繼續(xù)扶持非市場(chǎng)化或半市場(chǎng)化的物業(yè)管理企業(yè),讓他們逐步向市場(chǎng)化過渡　　對(duì)原有經(jīng)營(yíng)福利房微利房物業(yè)管理企業(yè),他們從始建之初就因其講求社會(huì)效益而犧牲了經(jīng)濟(jì)效益,他們對(duì)特區(qū)城市建設(shè)有過特殊貢獻(xiàn),他們的管理服務(wù)費(fèi)實(shí)行定價(jià)機(jī)制,受政府控制,屬于非市場(chǎng)化的行政福利型物業(yè)管理,這就形成了政府既要卸下財(cái)政包袱,放他們進(jìn)入市場(chǎng),又要在定價(jià)機(jī)制上予以約束,使其與市場(chǎng)發(fā)展不適應(yīng)的矛盾。遺憾的是,我國(guó)物業(yè)管理人才的教育培訓(xùn)還未引起高等院校的重視并列入計(jì)劃?！　?提高多行業(yè)整體人才素質(zhì),適應(yīng)現(xiàn)代化、科技化發(fā)展需要　　專業(yè)人才奇缺是制約物業(yè)管理發(fā)展的一個(gè)不可忽視的問題。這樣,少而精而大的局面將逐步形成,一支支物業(yè)管理行業(yè)的艦隊(duì)將在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大海中破浪前行。三是制約機(jī)制。對(duì)新開發(fā)的住宅區(qū),按公開、公平、公正原則,以招標(biāo)確定管理單位,對(duì)老住宅區(qū)中三年考評(píng)不達(dá)標(biāo)(按市級(jí)標(biāo)準(zhǔn))的,實(shí)行重新招標(biāo)擇優(yōu)易主,如是,讓優(yōu)勝者擴(kuò)大其管理規(guī)模,充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì),劣者縮小其負(fù)面影響,逐步自然淘汰?？梢灶A(yù)料,各種形式的改制將在物業(yè)管理行業(yè)中出現(xiàn),對(duì)這一新生事物,政府主管部門應(yīng)注重引導(dǎo),在進(jìn)一步放寬審批員工持股的企業(yè),取消持股比例限制、借款貸款等方面予以優(yōu)惠,讓一批帶頭改制的物業(yè)管理企業(yè)具有影響力和帶動(dòng)力。二是使經(jīng)營(yíng)者、員工與公司以產(chǎn)權(quán)為紐帶結(jié)盟就深圳物業(yè)管理現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)看,積極扶植一批頗具潛力的物業(yè)管理公司,讓他們完全按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律獨(dú)立動(dòng)作,這是關(guān)鍵。美國(guó)政府投資興建了一批福利型住房,日本也興建公共租屋,使中低收入階層也能居者有其屋,這批住房由政府部門或委托其代理機(jī)構(gòu)實(shí)施管理運(yùn)作,這些物業(yè)不以贏利為目標(biāo),而以實(shí)現(xiàn)政府的福利住房政策為目標(biāo),只求其收支平衡,這顯然不屬于市場(chǎng)化的物業(yè)管理,帶有明顯的行政福利色彩。另一類是政府參與的物業(yè)管理機(jī)制,以新加坡、英國(guó)和香港地區(qū)為代表,其運(yùn)作特點(diǎn)是:行業(yè)管理由政府組織進(jìn)行,部份物業(yè)管理由政府負(fù)責(zé)實(shí)施,新加坡的物業(yè)管理基本上是在政府的專門機(jī)關(guān)建屋發(fā)展局的監(jiān)管下進(jìn)行,市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)僅局限于某些高度專業(yè)化操作的領(lǐng)域。深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)應(yīng)有他的特色。20年來,其發(fā)展速度、運(yùn)作態(tài)勢(shì)為世界注目,它創(chuàng)造的經(jīng)驗(yàn)也在全國(guó)同行業(yè)中發(fā)揮了窗口和試驗(yàn)田的作用。但從現(xiàn)有的管理體制上看,物業(yè)管理在國(guó)家和地方上的歸口領(lǐng)導(dǎo)管理不完全一致,特別是常常有些問題超出了房地產(chǎn)管理部門的職權(quán)范圍。香港的《建筑物管理?xiàng)l例》、臺(tái)灣的《公寓大廈管理?xiàng)l例》,在當(dāng)?shù)鼐哂蟹蓹n次的效力。歸結(jié)起來它主要在于兩個(gè)方面:　　　　這是指未將物業(yè)管理作為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)部門體系中重要的一環(huán)來看待,而是或多或少的將其視為一種權(quán)宜之計(jì)。大廈內(nèi)部附屬設(shè)備,特別是電梯質(zhì)量差,經(jīng)常出現(xiàn)故障?！　∵@里面既有第一類的行政屬地管理的關(guān)系,亦有第二、三類行政與經(jīng)濟(jì)、科教混合的關(guān)系。物業(yè)管理是多方面的綜合服務(wù),其經(jīng)營(yíng)管理過程中會(huì)與社會(huì)有關(guān)部門形成密切的關(guān)系?！　、谑杖」芾碣M(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、期限、方式尚不規(guī)范?！　　Ｄ鎸I(yè)化的行為是不利于形成發(fā)達(dá)的物業(yè)管理的。無論是盲目削價(jià)還是內(nèi)定,對(duì)于剛剛起步的物業(yè)管理市場(chǎng)都有巨大的危害。　　3)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。另一種則是由于我國(guó)物業(yè)管理實(shí)踐的超前性和不配套而造成的。物業(yè)管理作為一種民事商務(wù)行為,不論其內(nèi)容如何變化,參與其中的各方應(yīng)該有一個(gè)較為明確的行為規(guī)范。這種狀況制約著我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)有效供給能力的形成和提高?！　、畚飿I(yè)管理有效供給較低　　物業(yè)管理覆蓋面低,市場(chǎng)容量小,制度環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平低只是造成這種狀況的需求方面的原因,但實(shí)際上有效供給能力不足也是一個(gè)重要方面。而且這種必需品作為一種準(zhǔn)公共物品,它還給全體業(yè)主、用戶乃至全社會(huì)帶來效益,提高全社會(huì)的福利水平。　　推廣物業(yè)管理這種現(xiàn)代化的高效管理體制,是將傳統(tǒng)的無人管、自己管或國(guó)家管轉(zhuǎn)變?yōu)閷I(yè)化、企業(yè)化的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的商業(yè)行為?！　、诮?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平較低　　經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低,表現(xiàn)在物業(yè)管理自身的現(xiàn)代化程度較低_附屬設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)低、數(shù)量少、房屋使用維護(hù)技術(shù)含量低,這使得對(duì)于專業(yè)化的物業(yè)管理的需求動(dòng)機(jī)較弱。雖然近年來住房制度改革已取得很大成效,但離現(xiàn)代社會(huì)住房商品化的要求仍然有相當(dāng)大的差距。這只有通過采取措施促使需求曲線和供給曲線同時(shí)右移來使有效需求水平逼近社會(huì)福利最大的水平q,即D2和S2相交的D點(diǎn)所決定的水平。反之,處于生產(chǎn)可能性邊界之內(nèi)的B點(diǎn),只能達(dá)到一個(gè)低于的W2的社會(huì)福利水平W1。W1W2W3這組曲線代表社會(huì)福利曲線。因此,物業(yè)管理滯后對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展將產(chǎn)生消極影響?！　∥飿I(yè)管理行業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析　　物業(yè)管理作為一種朝陽產(chǎn)業(yè),提供的是一種特殊服務(wù)。歸內(nèi)起來大致分為三個(gè)方面：一是目前物業(yè)管理的社會(huì)化程度不高,二是現(xiàn)有物業(yè)管理面臨的現(xiàn)實(shí)問題,三是當(dāng)?shù)卣袨榈钠?。　?二)減少中間環(huán)節(jié),有效降低成本　　網(wǎng)絡(luò)化物業(yè)管理最大限度地解決提高了服務(wù)質(zhì)量與降低管理成本之間的矛盾,有效的削減中間管理層,簡(jiǎn)化了費(fèi)用核算、文件傳遞等中間環(huán)節(jié),大大降低了管理成本?！　“l(fā)展速度快本來是一件好事,但同時(shí)也暴露出了一些問題,如開發(fā)單位多、物業(yè)項(xiàng)目小而零散,致使點(diǎn)多、片大、線長(zhǎng)。網(wǎng)絡(luò)化管理首先解決的是實(shí)現(xiàn)了對(duì)分散的下屬物業(yè)管理處統(tǒng)一高效的管理。　　目前住宅大多已經(jīng)在教育、購(gòu)物飛交能、娛樂、休閑等生活配套方面比較齊全,在小區(qū)保安人員24小時(shí)巡更下,小區(qū)住戶車出車入,與外界的交流依靠著先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng),連日常費(fèi)用的繳交也出戶且遠(yuǎn)程了。這一系列對(duì)物業(yè)各類硬件的日常維護(hù)、修繕、更新、改造等,相當(dāng)復(fù)雜繁重?！　《?、物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)化在小區(qū)內(nèi)的實(shí)施　　(一)網(wǎng)絡(luò)化管理,將社區(qū)中人的需求與系列基礎(chǔ)設(shè)施的功能統(tǒng)一起來　　通過網(wǎng)絡(luò)化管理,、系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)飛數(shù)據(jù)庫等進(jìn)行全面的管理和監(jiān)控。通過網(wǎng)絡(luò)化管理物業(yè)管理公司完全可以與外面的配套取得聯(lián)系,甚至將周邊的生活配套視為自己的資源,以補(bǔ)充自身配套的不足。這就要求物業(yè)管理公司把自動(dòng)化的服務(wù)延伸到客戶一端,為客戶提供方便、迅捷的個(gè)性化服務(wù)和定制信息?！　?二)智能化配套設(shè)施的統(tǒng)一管理要求物業(yè)管理以網(wǎng)絡(luò)化與之相適應(yīng)　　三表遠(yuǎn)程抄送系統(tǒng)、消防自動(dòng)控制系統(tǒng)、自動(dòng)巡邏系統(tǒng)、停車場(chǎng)IC卡管理系統(tǒng)、紅外線安防系統(tǒng)等越來越多的智能化配套設(shè)施逐漸進(jìn)入社區(qū),不同的智能化設(shè)施可能關(guān)系到物業(yè)管理公司中不同的部門和人員的監(jiān)控管理工作,同時(shí)又與每一住戶日常生活息息相關(guān)。 　　千兆以太網(wǎng)和VODSL等寬帶通信技。一項(xiàng)調(diào)查表明,%的人擁有個(gè)人上網(wǎng)電腦,調(diào)查還顯示,2001年家用電腦市場(chǎng)將再上一個(gè)臺(tái)階,%的城市居民表示了強(qiáng)烈的購(gòu)買意向。通常情況下,住宅的管理是一個(gè)勞動(dòng)密集型的行業(yè),然而它并非一般意義上的體力勞動(dòng)。2000年寬帶接入服務(wù)商風(fēng)起云涌忙于圈地,智能化、信息化小區(qū)拔地而起,作為同小區(qū)的建設(shè)管理越來越不可分割的物業(yè)管理公司該如何積極應(yīng)對(duì)這一市場(chǎng)機(jī)會(huì)?　　深圳市現(xiàn)有大小物業(yè)管理公司1100家,進(jìn)行注冊(cè)登記的就有600家。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)過程中的最后一個(gè)重要環(huán)節(jié),已經(jīng)成為許多人選擇物業(yè)時(shí)的一個(gè)很有份量的法碼。　　一、網(wǎng)絡(luò)化管理日漸成為物業(yè)管理的主角　　物業(yè)管理公司是小區(qū)專業(yè)管理的主體,全面負(fù)責(zé)公共設(shè)施維修、環(huán)衛(wèi)清掃、綠化養(yǎng)護(hù)、小區(qū)治安保衛(wèi)等服務(wù)性工作?！　?一)消費(fèi)群領(lǐng)域的網(wǎng)絡(luò)化刺激了物業(yè)管理的網(wǎng)絡(luò)化進(jìn)程只要輕輕一點(diǎn),就可以搭乘網(wǎng)絡(luò)這艘新世紀(jì)的諾亞方舟,獲取各種服務(wù)的誘惑的確讓不少人心動(dòng)。網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展將物業(yè)管理公司與業(yè)主們一起推向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)第一線。深圳有數(shù)百個(gè)社區(qū)住宅具備寬通信能力,這必將促進(jìn)全市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)并形成一個(gè)龐大的信息服務(wù)業(yè)。居室不僅僅是一個(gè)居住的中心、教育的中心、交流的中心?！　?四)網(wǎng)絡(luò)化的進(jìn)程,使物業(yè)管理完全可以與外界配套取得聯(lián)系,甚至將周邊配套視為資源,以補(bǔ)充自身配套的不足　　項(xiàng)目與商業(yè)中心區(qū)的距離是目前房?jī)r(jià)的支撐點(diǎn),然而隨著網(wǎng)絡(luò)化管理的推進(jìn),管理的等級(jí)程度將成為人們考慮的另一個(gè)焦點(diǎn)。對(duì)物業(yè)公司而言,也可以利用自身優(yōu)勢(shì)獲取一定的中介利潤(rùn)。它包括上水、下水、煤氣、交通、通訊線路的暢通,供電的穩(wěn)定,冬季的用暖供給,土建結(jié)構(gòu)的安全保障,外墻裝飾的破損補(bǔ)救,以及對(duì)突發(fā)事故的急修、搶修等。除了搞好物業(yè)管理綜合服務(wù)收費(fèi)所包含的必要服務(wù)項(xiàng)目外,物業(yè)管理公司還可以通過網(wǎng)絡(luò)拓展服務(wù)的深度和廣度,開展各種在線的增值服務(wù),如VOD點(diǎn)播、遠(yuǎn)程教育、遠(yuǎn)程醫(yī)療,使用戶享受到無微不至的關(guān)懷和盡善盡美的服務(wù),并從中獲取增值效益。實(shí)際上,它還包括另一個(gè)重要層面,即對(duì)公司的內(nèi)部管理?！　?一)實(shí)現(xiàn)對(duì)分散的下屬物業(yè)管理處統(tǒng)一高效的管理　　據(jù)深圳市住宅局公布的最新統(tǒng)計(jì),深圳物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)軍全國(guó)大市場(chǎng)的管理面面積突破3000萬平方米大關(guān),成為我國(guó)物業(yè)管理一體化、市場(chǎng)化、規(guī)范化的旗艦。物業(yè)管理公司老板還可以安坐家里監(jiān)測(cè)整個(gè)企業(yè)在各地的進(jìn)度。中國(guó)的物業(yè)管理經(jīng)過20年的發(fā)展,取得了長(zhǎng)足的一步但仍存在諸多問題。但實(shí)際上,目前我國(guó)物業(yè)管理的覆蓋面太小,社會(huì)化程度低,遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)社會(huì)現(xiàn)代化和文明程度的需要。作為推動(dòng)市場(chǎng)商品化改革進(jìn)程的重要措施,物業(yè)管理可以解決長(zhǎng)期以來房地產(chǎn)市場(chǎng)不活躍、房屋管理滯后的瓶頸問題。OB軸上的Y 點(diǎn)則代表物業(yè)管理服務(wù)的總生產(chǎn)量。從圖A中,我們可以看出,只有在A點(diǎn),即社會(huì)福利曲線W2與社會(huì)的生產(chǎn)可能性邊界ZY相切時(shí),社會(huì)福利水平才可能在現(xiàn)有條件下達(dá)到最大。q2實(shí)質(zhì)上是市場(chǎng)需求與市場(chǎng)供給所決定的有效需求水平,通過聯(lián)系圖A,我們可以明顯看出,有效需求水平ql只能使社會(huì)福利水平達(dá)到吭,離社會(huì)福利水平達(dá)到最大的物業(yè)管理水平q尚有距離。我國(guó)長(zhǎng)期以來實(shí)行的福利分房體制積重難返,低租金、福利房、國(guó)家管的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制是現(xiàn)代物業(yè)管理市場(chǎng)化的最大障礙。例如,在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的上海,隨著公有住房出售,自有住房的比例已由33%上升到57%,但是未售出的公房仍占相當(dāng)大的比例,這種局面極大地制約著物業(yè)管理的發(fā)展。住房開支所占比重較小(福利房制度后遺癥),這種情況下再搞物業(yè)管理收回取管理費(fèi),往往被居民視為不堪負(fù)擔(dān)的額外支出。實(shí)際上,且我們的理論分析巳證明物業(yè)管理所提供的物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品實(shí)為業(yè)主和用戶的必需品。(圖2中縱軸是抽象的拋除物業(yè)管理服務(wù)的其它商品消費(fèi)組合向量)　　所以,面對(duì)低收入水平、低經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的地區(qū),推廣物業(yè)管理不僅具有實(shí)踐上的現(xiàn)實(shí)性,也有理論上的必要性?！　∑渲凶詈笠环N途徑只占少數(shù),最多的是通過一、三兩種途徑組建起來的,而由開發(fā)商和房管所組建的物業(yè)管理公司不是把物業(yè)管理作為房地產(chǎn)的附屬品，就是延續(xù)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的傳統(tǒng)觀念,距離專業(yè)化、現(xiàn)代化的標(biāo)準(zhǔn)都相去甚遠(yuǎn)。在目前已開展的物業(yè)管理的具體操作和運(yùn)行中,則有很多實(shí)際問題阻礙著這個(gè)行業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展,這里歸納出五個(gè)