【正文】 樓頂（路邊）廣告牌強(qiáng)一般高廣告塔強(qiáng)一般高侯車亭強(qiáng)較弱高道路指示牌一般較弱高道 旗較強(qiáng)較弱一般跨街燈箱強(qiáng)一般高樓頂三面翻強(qiáng)較強(qiáng)高跨街橫幅較弱較強(qiáng)低113．工作時(shí)限廣告設(shè)計(jì)2~3個(gè)工作日。112．工作要點(diǎn)● 對(duì)于區(qū)域中高端產(chǎn)品，應(yīng)選擇相對(duì)強(qiáng)勢(shì)的戶外廣告位，以顯示實(shí)力，拉動(dòng)市場置業(yè)信心?！?現(xiàn)場包裝應(yīng)便于日后維護(hù)，以保持旺銷案場特有的整潔?！?優(yōu)秀的現(xiàn)場包裝還有助于樹立品牌形象，體現(xiàn)規(guī)范化的管理和項(xiàng)目的品質(zhì)感。094．新鄉(xiāng)團(tuán)購聯(lián)盟觀點(diǎn)● 對(duì)于媒體環(huán)境成熟的區(qū)域，電視廣告的作用有限。092．工作要點(diǎn)● 電子媒體后期制作表現(xiàn)與前期的創(chuàng)意、創(chuàng)作同樣重要。084．新鄉(xiāng)團(tuán)購聯(lián)盟觀點(diǎn)● 將硬廣告與軟文作為一個(gè)整體來安排創(chuàng)作，以求相得益彰。● 由于文字較長，標(biāo)題的創(chuàng)作更為重要，是成功的關(guān)鍵。074．新鄉(xiāng)團(tuán)購聯(lián)盟觀點(diǎn)● 報(bào)紙廣告的特性決定了它是項(xiàng)目推廣的“精神快餐”，在訴求力和形式感難以統(tǒng)一的時(shí)候，要以訴求力為重。072．工作要點(diǎn)● 按照廣告計(jì)劃表、合理安排創(chuàng)作節(jié)奏，為廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì)留出充分時(shí)間?！?在正確的時(shí)間制定正確的促銷策略，需要理性的思考，同品牌創(chuàng)作一樣，也需要藝術(shù)的想像?！?促銷活動(dòng)應(yīng)力求切合實(shí)際，簡單易行，程序不宜過于復(fù)雜，以負(fù)為案場執(zhí)行人員增加過重的工作負(fù)擔(dān)，影響正常銷售。06． 促銷活動(dòng)061．工作目標(biāo)與描述● 對(duì)品牌推廣的有效補(bǔ)充，銷售業(yè)績形成的有力武器?！?方案一旦確定，應(yīng)向售樓人員進(jìn)行必要的培訓(xùn)告知。052．工作要點(diǎn)● 利用三項(xiàng)表格，對(duì)項(xiàng)目的營銷動(dòng)態(tài)有深入的了解，為特定而完整的營銷階段或日常定期的營銷月度制定策劃方案。043．工作時(shí)限制定《新鄉(xiāng)團(tuán)購聯(lián)盟項(xiàng)目整體營銷策劃書》7個(gè)工作日044．新鄉(xiāng)團(tuán)購聯(lián)盟觀點(diǎn)● 制定總體策劃書就是為項(xiàng)目的營銷運(yùn)作提供一個(gè)路線圖，是項(xiàng)目成功的核心環(huán)節(jié)，當(dāng)然對(duì)于項(xiàng)目而言，也是核心機(jī)密?！?保障各項(xiàng)營銷資源的合理化配置。034．新鄉(xiāng)團(tuán)購聯(lián)盟觀點(diǎn)● 品牌是項(xiàng)目與消費(fèi)者之間的橋梁，對(duì)于更多消費(fèi)者來講，接觸到的不是新鄉(xiāng)團(tuán)購聯(lián)盟項(xiàng)目的房子，而是新鄉(xiāng)團(tuán)購聯(lián)盟項(xiàng)目的牌子?！?使新鄉(xiāng)團(tuán)購聯(lián)盟項(xiàng)目成為區(qū)域房地產(chǎn)市場風(fēng)格鮮明的首選品牌。定位是線，美麗的品牌再高再遠(yuǎn)，也不能偏離方向?！?制定項(xiàng)目核心主題定位。● 任何調(diào)研受執(zhí)行人、被訪人以及資料可信度的影響，都存在不可避免的偏差，對(duì)調(diào)研結(jié)果進(jìn)行專業(yè)化的分析判斷、靈活運(yùn)用，同樣重要。013． 工作時(shí)限● 前期調(diào)研約需10個(gè)工作日。012． 工作重點(diǎn)● 項(xiàng)目調(diào)研基本分為前期調(diào)研和日常調(diào)研兩部分。,項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)分月歸檔銷售報(bào)表、會(huì)議紀(jì)要、《市場動(dòng)態(tài)分析表》、《項(xiàng)目資訊分析表》、《項(xiàng)目房源銷售結(jié)構(gòu)表》、《項(xiàng)目月度營銷策劃報(bào)告》、工程及營銷節(jié)點(diǎn)促銷活動(dòng)策劃方案、公關(guān)活動(dòng)方案、向開發(fā)商提交的《工作建議報(bào)告》以及各種推廣作品。對(duì)于開發(fā)周期較長的項(xiàng)目，必須重視客戶關(guān)系的維護(hù)。項(xiàng)目總監(jiān)/經(jīng)理、策劃經(jīng)理、設(shè)計(jì)人員、銷售人員之間，按照合理的工作流程，根據(jù)實(shí)際工作需要，進(jìn)行溝通、協(xié)調(diào)，利用好例會(huì)、項(xiàng)目研討會(huì)等集中的會(huì)議機(jī)會(huì)，形成無障礙的直效溝通和合作。 報(bào)廣、軟文及其他廣告創(chuàng)作和發(fā)布項(xiàng)目經(jīng)理/總監(jiān)匯同策劃經(jīng)理、銷售經(jīng)理共同確定月度（階段）的推廣主題，策劃經(jīng)理根據(jù)推廣主題、結(jié)合項(xiàng)目現(xiàn)狀，擬訂創(chuàng)作文案。(項(xiàng)目月度營銷策劃報(bào)告) 對(duì)于區(qū)域市場、相關(guān)政策以及競爭樓盤的動(dòng)態(tài)分析，掌握相關(guān)的外圍市場動(dòng)態(tài)資訊。一個(gè)項(xiàng)目的營銷工作可能長達(dá)數(shù)月、甚至數(shù)年，為保證項(xiàng)目成功，正常營銷系統(tǒng)的關(guān)鍵特征在于A、 與銷售系統(tǒng)、銷售周期的緊密結(jié)合B、 與工程節(jié)點(diǎn)的緊密結(jié)合C、 保證實(shí)效，保證方案的執(zhí)行力。策劃的根本目的是為了項(xiàng)目良好的銷售表現(xiàn)，策劃對(duì)銷售的支援作用，前面的階段還處于間接、宏觀的支援，進(jìn)入銷售準(zhǔn)備階段，策劃應(yīng)當(dāng)發(fā)揮應(yīng)用的力量，圍繞銷售準(zhǔn)備，對(duì)銷售系統(tǒng)的啟動(dòng)產(chǎn)生直接的配合、提升作用。由于項(xiàng)目相關(guān)的市調(diào)、定位、品牌、產(chǎn)品方面的系列報(bào)告已經(jīng)先期提交，并和開發(fā)商達(dá)成一致，因此我們下面要提交的《項(xiàng)目整體營銷策劃書》更偏重與營銷目標(biāo)相協(xié)調(diào)的戰(zhàn)術(shù)控制。5 營銷策劃階段 階段描述經(jīng)過了前面調(diào)研、定位兩個(gè)基礎(chǔ)的項(xiàng)目認(rèn)知、分析、整合、包裝階段，我們對(duì)于項(xiàng)目與市場已經(jīng)有了比較準(zhǔn)確的全面把握，這時(shí)我們將進(jìn)入下一個(gè)項(xiàng)目策劃關(guān)鍵的應(yīng)用階段。必要時(shí)，可在公司內(nèi)部進(jìn)行模擬提案。項(xiàng)目已經(jīng)不是單純的“骨架”，而是有了豐富的“血肉”，一個(gè)“生”項(xiàng)目變成了“熟”項(xiàng)目。下面開始進(jìn)行第二項(xiàng)至關(guān)重要的基礎(chǔ)性整合分析、研究設(shè)計(jì)工作，這就是以項(xiàng)目定位為核心的項(xiàng)目定位階段。內(nèi)部調(diào)研目的：了解開發(fā)商對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)知內(nèi)部調(diào)研方式：內(nèi)部訪談/座談會(huì)內(nèi)部資料收集↓確定訪談人□開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)層□銷售負(fù)責(zé)人□工程負(fù)責(zé)人□物業(yè)負(fù)責(zé)人↓確定訪談?dòng)?jì)劃與訪談提綱↓訪談實(shí)施↓內(nèi)部訪談?dòng)涗浾怼踔贫ㄔL談提綱，需兼顧共性與個(gè)性問題，共性問題包括:A、對(duì)地塊的看法B、對(duì)市場競爭關(guān)系的看法C、本樓盤開發(fā)產(chǎn)品的想法和思路/產(chǎn)品的特色D、對(duì)目標(biāo)客戶的判斷和認(rèn)知E、對(duì)物業(yè)管理的看法F、對(duì)樓盤售價(jià)的認(rèn)識(shí)G、公司管理與形象方面的問題H、開發(fā)目標(biāo)與期望值I、擔(dān)心的問題□內(nèi)部訪談的方式制定訪談提綱后，分3～4個(gè)小組進(jìn)行，盡量制造輕松的氣氛，與被訪者一對(duì)一訪談。而項(xiàng)目總監(jiān)通過項(xiàng)目運(yùn)作或者超強(qiáng)的個(gè)人素質(zhì)，能夠發(fā)揮多元化的資源優(yōu)勢(shì)，保障項(xiàng)目穩(wěn)定的同時(shí)，自身具有開拓區(qū)域新項(xiàng)目、同時(shí)操作兩個(gè)以上項(xiàng)目的能力。項(xiàng)目總監(jiān)/經(jīng)理召集召開項(xiàng)目研討會(huì),制定工作計(jì)劃進(jìn)度表。雙方簽約↓（開發(fā)商支付首筆咨詢款）↓項(xiàng)目運(yùn)營機(jī)構(gòu)成立□新鄉(xiāng)團(tuán)購聯(lián)盟項(xiàng)目組/后方支持人員/甲方協(xié)調(diào)人↓制定工作計(jì)劃□ 整體營銷工作節(jié)點(diǎn)、周期安排□ 近期工作計(jì)劃↓資料準(zhǔn)備□開發(fā)商資料□規(guī)劃設(shè)計(jì)資料□地塊資料□城市資料□其他咨詢資料□關(guān)于前期咨詢代理費(fèi)。正式啟動(dòng)階段的起點(diǎn)標(biāo)志是雙方前期洽談結(jié)束后的正式簽約，為了保障雙方合作的良好運(yùn)行，我們首先應(yīng)當(dāng)進(jìn)行一些必要的商務(wù)合作準(zhǔn)備，重點(diǎn)包括：組織保障：項(xiàng)目組成立，人員到位?！跫夹g(shù)標(biāo)準(zhǔn)備A、項(xiàng)目及市場分析：市場發(fā)展特性，項(xiàng)目資源條件整合及判斷（優(yōu)勢(shì)、難點(diǎn)、突破口、可行性），競爭對(duì)手分析；B、項(xiàng)目營銷框架方案：在對(duì)項(xiàng)目理解認(rèn)知及初步定位分析的基礎(chǔ)上，形成初步營銷、推廣思路和項(xiàng)目關(guān)鍵操作點(diǎn)，提出項(xiàng)目大致的營銷工作計(jì)劃（項(xiàng)目開盤前的工作安排，銷售階段的劃分等）。項(xiàng)目處于前期規(guī)劃階段時(shí)，基礎(chǔ)資料收集則應(yīng)包括：A、開發(fā)商背景、信譽(yù)。報(bào)告的三大要求： 思路清晰，盡量避免模糊不清的結(jié)論。一是硬性的專業(yè)技術(shù)優(yōu)勢(shì)展示，我們應(yīng)當(dāng)在有限、有效的時(shí)間內(nèi)，利用技術(shù)標(biāo)和商務(wù)標(biāo)兩種手段展現(xiàn)獨(dú)特、可信的工作魅力。此次總結(jié)的《新鄉(xiāng)團(tuán)購聯(lián)盟策劃工作系統(tǒng)手冊(cè)》包括兩個(gè)方面，即前期縱向的項(xiàng)目策劃流程體系和后期橫向的項(xiàng)目策劃工作管理體系。沒有僵化的市場，只有僵化的頭腦。新鄉(xiāng)團(tuán)購聯(lián)盟策劃工作系統(tǒng)手冊(cè)理解策劃在新鄉(xiāng)團(tuán)購聯(lián)盟的實(shí)效營銷體系中，項(xiàng)目策劃工作連接著市調(diào)、定位、品牌、促銷四大工作環(huán)節(jié)，是與案場銷售管理相并行的獨(dú)立工作體系，策劃掌握著項(xiàng)目最核心的資源，是項(xiàng)目運(yùn)行加速度的動(dòng)力之源。要做到這一點(diǎn)，就需要我們對(duì)于本手冊(cè)及另外專門的《新鄉(xiāng)團(tuán)購聯(lián)盟文案培訓(xùn)教程》有一個(gè)深入的了解。理解本手冊(cè)一個(gè)規(guī)范化的工作系統(tǒng)，能夠使我們的工作更有序、更高效。在這一階段，我們的成功保障在于硬軟兩個(gè)方面。我們除了對(duì)區(qū)域市場及項(xiàng)目特征有較為準(zhǔn)確的判斷外，還應(yīng)對(duì)開發(fā)商及項(xiàng)目進(jìn)行必要的理性分類，對(duì)不同意義的合作關(guān)系制定不同的合作戰(zhàn)術(shù)：A類合作關(guān)系：對(duì)公司的發(fā)展有重大戰(zhàn)略影響、利潤及影響力俱佳、公司核心資源能夠適應(yīng)、必須全力爭取的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目；B類合作關(guān)系：在項(xiàng)目利潤或項(xiàng)目影響力的某一方面具有優(yōu)勢(shì)，公司能夠適應(yīng)、應(yīng)該爭取的項(xiàng)目；C類合作關(guān)系：項(xiàng)目利潤和項(xiàng)目區(qū)域影響力都比較有限，但操作風(fēng)險(xiǎn)較小、對(duì)公司業(yè)務(wù)成長貢獻(xiàn)有限、可做可不做的項(xiàng)目；D類合作關(guān)系：項(xiàng)目利潤和項(xiàng)目區(qū)域影響力都比較有限，同時(shí)操作風(fēng)險(xiǎn)較大、對(duì)公司成長威脅面較大、難以合作的項(xiàng)目；□前期項(xiàng)目調(diào)研觀點(diǎn)前期調(diào)研的時(shí)間會(huì)比較短，應(yīng)掌握實(shí)效的原則，盡快形成有效的市場論據(jù)，利用可信、可行的系列方案，爭取開發(fā)商的認(rèn)可?！踽槍?duì)項(xiàng)目的階段不同,基礎(chǔ)資料的收集也要有所側(cè)重?！踉u(píng)估項(xiàng)目立案的可能性樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，對(duì)于(風(fēng)險(xiǎn)、周期、點(diǎn)數(shù)、成本等)綜合判斷后，得出無利潤或超出新鄉(xiāng)團(tuán)購聯(lián)盟掌控能力的，在項(xiàng)目論證后，應(yīng)予友好地拒絕。2正式啟動(dòng)階段 我們?cè)谡降膶I(yè)工作展開之前，單獨(dú)列出了這一階段。資料保障：收集市場及項(xiàng)目盡可能的翔實(shí)資料?！踅M建項(xiàng)目專案組，根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)及階段運(yùn)作需要，新鄉(xiāng)團(tuán)購聯(lián)盟為項(xiàng)目配備公司相關(guān)專家或公司外聘顧問組成的項(xiàng)目顧問組。項(xiàng)目經(jīng)理依靠豐富的專業(yè)知識(shí)和管理經(jīng)驗(yàn)?zāi)軌虮Ｕ享?xiàng)目的正常運(yùn)行，但在涉及項(xiàng)目營銷策劃的外部資源以及利用資源進(jìn)行新業(yè)務(wù)拓展方面的優(yōu)勢(shì)，還難以體現(xiàn)。我們的工作途徑分為兩種：內(nèi)部調(diào)研和外部調(diào)研。4項(xiàng)目定位階段在市場調(diào)研結(jié)束后，我們已經(jīng)形成對(duì)區(qū)域市場及項(xiàng)目的基礎(chǔ)認(rèn)知。通過項(xiàng)目品牌報(bào)告規(guī)范化的闡述和表現(xiàn)，整個(gè)項(xiàng)目更形象、更生動(dòng)的出現(xiàn)在人們面前。項(xiàng)目綜合說明主要內(nèi)容架構(gòu)：A項(xiàng)目主題定位B項(xiàng)目簡介C項(xiàng)目價(jià)值分析區(qū)位發(fā)展/規(guī)劃設(shè)計(jì)/建筑特色/景觀風(fēng)格/生活配套/物業(yè)服務(wù)/戶型分布/社區(qū)文化□文件的擬訂、審核與提報(bào)以上三個(gè)核心文件，由項(xiàng)目組安排相關(guān)人員按照工作計(jì)劃進(jìn)行擬訂，并按照由內(nèi)而外的渠道進(jìn)行研討、審核、提報(bào)：項(xiàng)目組全體人員→項(xiàng)目顧問組→開發(fā)商□方案要求一份優(yōu)秀的方案報(bào)告應(yīng)具有以下特點(diǎn)：深入淺出，邏輯性強(qiáng)，圖文并茂在關(guān)鍵的地方具有令人難忘的閃光點(diǎn)，易于為開發(fā)商信賴并接受有一定的創(chuàng)新性信息豐富，說理性強(qiáng)，有充分的市場依據(jù)裝禎精美□正式提案說明如果可能，安排一個(gè)較正式的場合進(jìn)行PPT演示提案，有助于體現(xiàn)咨詢公司的專業(yè)性，氣氛也會(huì)更加融洽。對(duì)于提案過程中開發(fā)商的意見，不要急于反駁，而應(yīng)認(rèn)真記錄抽出來的時(shí)間進(jìn)行解答，應(yīng)盡力維護(hù)良好的提案氣氛。這一文件的擬訂，需要項(xiàng)目組策劃人員對(duì)區(qū)域市場及項(xiàng)目特性有深刻的認(rèn)知與把握，在此基礎(chǔ)上，制定合理、實(shí)效的指導(dǎo)性營銷策略。配合這一計(jì)劃的執(zhí)行，根據(jù)工作需要，還應(yīng)該制定相應(yīng)的活動(dòng)專案，比如項(xiàng)目公關(guān)與促銷活動(dòng)方案（項(xiàng)目奠基、產(chǎn)品說明會(huì)、認(rèn)購、開盤、展會(huì)、交房等）6銷售準(zhǔn)備階段 階段描述在營銷策劃階段的同時(shí)或延后，我們將進(jìn)入細(xì)致的銷售準(zhǔn)備階段。 工作流程項(xiàng)目銷售準(zhǔn)備工作研討會(huì)↓工作分工及相關(guān)工作計(jì)劃↓工作執(zhí)行（方案制定、設(shè)計(jì)、制作協(xié)調(diào)）銷售準(zhǔn)備工作包括五個(gè)方面的內(nèi)容:銷售現(xiàn)場準(zhǔn)