【正文】 了調(diào)整。 * 建筑設(shè)計(jì)方案圖（含平面、立面、剖面）及文本二套，圖紙須加蓋建筑設(shè)計(jì)方案出圖章和注冊建筑師印章，且符合國家和本市設(shè)計(jì)方案出圖、文本的標(biāo)準(zhǔn)。 、規(guī)劃歸口的職能部門參加的規(guī)劃方案征詢會，征詢環(huán)保、消防、衛(wèi)生、綠化 、交通、民防等管理部門的意見，以《建筑工程設(shè)計(jì)方案審核意見單》給予批復(fù)。 接規(guī)劃部門總窗口領(lǐng)證通知后，持規(guī)劃部門發(fā)放的“一書二證”聯(lián)系卡（ IC 卡）辦理領(lǐng)證手續(xù)。 總經(jīng)濟(jì)師： 督促檢查主辦崗位的作業(yè)。項(xiàng)目建議書可自行編制也可經(jīng)總經(jīng)濟(jì)師批準(zhǔn)委托有資質(zhì)的投資咨詢公司編制。 ，并配合審批部門做好項(xiàng)目的審批論證工作。 25 申辦《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 為了體現(xiàn)政府對實(shí)施城市規(guī)劃的監(jiān)督，指導(dǎo)和服務(wù)的職能作用，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)必須分階段地得到政府部門的批準(zhǔn)。 總 經(jīng)濟(jì)師： 在申辦過程中處理主辦崗位解決不了的協(xié)調(diào)問題。 *《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書的通知》及附圖（復(fù)印件一份）。 規(guī)劃部門對審核同意的項(xiàng)目由總窗口發(fā)出領(lǐng)證通知，本崗位持規(guī)劃局發(fā)放的“一書二證”聯(lián)系卡（ IC卡）辦理領(lǐng)證手續(xù)。 26 編制房地產(chǎn)開發(fā)流程計(jì)劃 一套科學(xué)的網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃無論在項(xiàng)目管理的前期論證階段，還是在實(shí)施過程中和后期的評估考核中都有著不可替代的綱領(lǐng)性的地位和作用。 總經(jīng)理： 負(fù)責(zé)批準(zhǔn)計(jì)劃和批準(zhǔn)計(jì)劃調(diào)整。 主辦崗位 營銷策劃： 負(fù)責(zé)在標(biāo)準(zhǔn)流程計(jì)劃的基礎(chǔ)上按本項(xiàng)目的個性特點(diǎn)編制雙代號座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃，并根據(jù)各總師的意見修改完善。定期檢查和調(diào)整的周期通常為一個月，遇緊急情況可以隨時檢查調(diào)整。整個計(jì)劃中編號不容許重復(fù)，所以某號到某號就能代表某一項(xiàng)特定的工作。 一項(xiàng)工作從開始到完成需要的合理時間稱為該工作的 持續(xù)時間 。在非關(guān)鍵路線上，工作的持續(xù)時間小于時距。 兩各相鄰圓圈之間的時間段稱為 時距 。它的起始原點(diǎn)對應(yīng)著第一項(xiàng)工作的開始日期，它的終點(diǎn)對應(yīng)著最后一項(xiàng)工作的結(jié)束日期。在座標(biāo)雙代號網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃中，采用一根連線和左 右兩個圓圈來表示某一項(xiàng)工作。 根據(jù)公司通用的雙代號座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的標(biāo)準(zhǔn)圖式和本項(xiàng)目的目標(biāo)要求，總經(jīng)濟(jì)師在土地中標(biāo)后十天內(nèi)完成。 總工程師： 在與總建筑師和總經(jīng)濟(jì)師協(xié)商一致的前提下負(fù)責(zé)落實(shí)在項(xiàng)目實(shí)施階段的計(jì)劃編制，優(yōu)化，過程檢查和調(diào)整。當(dāng)項(xiàng)目完成后，這張記錄著歷次實(shí)際進(jìn)度前鋒線和調(diào)整痕跡的網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃圖就是一份寶貴的原始資料。 核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的時限為 40 個工作日。 * 1/500或 1/1000地形圖六份，地形圖上應(yīng)用紅色鉛筆標(biāo)明用地位置地界。 已取得規(guī)劃部門對規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的批復(fù) 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請表》填報，并同時附送下列文件：(帶 *號的為必送文件，所送原件在窗口交驗(yàn)后退還 )。避免將本作業(yè)轉(zhuǎn)化到關(guān)鍵路線上去。 ，本主辦崗位應(yīng)填寫《 **年固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目信息標(biāo)準(zhǔn)表式》，申報 新建或續(xù)建項(xiàng)目的投資計(jì)劃。 項(xiàng)目建議書經(jīng)上級主管單位或所屬區(qū)發(fā)展與改革委員會向上海市發(fā)展與改革委員會申報。 規(guī)劃方案已經(jīng)由規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)。 本主辦崗位依據(jù)《建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案 的批復(fù)》和附圖，配合項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)入擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段的管理。 23 ，則核發(fā)“一審”意見。 《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書的通知》中要求申請單位送審的相關(guān)其它文件、圖紙等。 * 市測繪院提供的 1/500或 1/1000地形圖一份，地形圖上應(yīng)有設(shè)計(jì)單位用≤ 墨線筆標(biāo)明的下列內(nèi)容：建筑基地用地界限，建筑物外輪廓及層數(shù)，新建建筑物與基地用地界限，道路規(guī)劃紅線及相關(guān)控制線，相鄰建筑物間距尺寸。 總建筑師： 負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的定稿，在報審過程中處理主辦崗位解決不了的協(xié)調(diào)問題。因規(guī)劃方案報審的時間長，環(huán)節(jié)復(fù)雜，反復(fù)多，在公司內(nèi)部又需要不同崗位在經(jīng)辦時間上搭接和銜接。 ： 招標(biāo)人自發(fā)出中標(biāo)通知書之日起十五日內(nèi)，向設(shè)招辦提交招標(biāo)投標(biāo)情況的書面報告。 。那么前三名即作為評標(biāo)小組向招標(biāo)人依次推薦的中標(biāo)候選人。 21 會議地點(diǎn)由招標(biāo)小組安排落實(shí)，設(shè)招辦可以派員列席。 ，招標(biāo)小組不予受理： 未按招標(biāo)文件要求密封的。專家由招標(biāo)小組推薦或委托設(shè)招辦推薦，經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后報設(shè)招辦核準(zhǔn)。 ： ，統(tǒng)一介紹現(xiàn)場及周邊情況。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在招標(biāo)書中明確。 答疑、開標(biāo)、評標(biāo)等活動的日程安排。 ，待批準(zhǔn)后才能發(fā)給投標(biāo)人。人員相對穩(wěn)定，以熟練承擔(dān)公司所有開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)招標(biāo)工作。市場調(diào)研報告正式成文，修建性詳細(xì)規(guī)劃已獲批準(zhǔn)。 上海市建設(shè)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)管 理暫行辦法實(shí)施細(xì)則。 ，部分章節(jié)與招標(biāo)書有所重復(fù)，設(shè)計(jì)任務(wù)書相關(guān)內(nèi)容可以簡略。 ，甲方可以對設(shè)計(jì)任務(wù)書作書面補(bǔ)充，但如引起設(shè)計(jì)返工，甲方應(yīng)實(shí)事求是地給以經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償和延長設(shè)計(jì)時限。 設(shè)計(jì)深度要求：分概念性方案設(shè)計(jì)，建筑方案設(shè)計(jì)和初步方案（即擴(kuò)初）設(shè)計(jì)三種。 ，包括綜合容積率、各種用途建筑的比例、建筑覆蓋率、建筑限高、綠化率、集中綠化率等。 ，包括道路河流、周邊建筑的體量和高度、用途和風(fēng)貌、人文景觀等。 主辦崗位 設(shè)計(jì)管理： 起草設(shè)計(jì)任務(wù)書，并依照總經(jīng)濟(jì)師和總建筑師的意見修改。 市場調(diào)研報告，土地狀況調(diào)研報告和選址意見書批復(fù)。 16 編制設(shè)計(jì)任務(wù)書 不管采取哪種方式委托設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)任務(wù)書都是表達(dá)著開發(fā)單位針對具體開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)理念和品牌意識。 4．作業(yè)描述 收集資料：本崗位應(yīng)把參加各種房展會當(dāng)作自己的業(yè)務(wù)工作，關(guān)心媒體對各種優(yōu)秀建筑的評論，注意各種優(yōu)秀建筑和設(shè)計(jì)師的評比活動，查閱新出版的建筑刊物和書籍，經(jīng)常性地到網(wǎng)上收索，從各種途徑收集優(yōu)秀設(shè)計(jì)師個人信息和他們的作品樣本。 分首選信息庫和備用信息庫兩類。 15 建立優(yōu)秀設(shè)計(jì)師信息庫 人的因素是最關(guān)鍵和主要的，優(yōu)秀的設(shè)計(jì)成果來源于具備創(chuàng)新精神，具備職業(yè)道德，具備精湛技術(shù)的設(shè)計(jì)師，為了使每個項(xiàng)目都能有針對性地得到合適的設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，需要收集和積累來自各種渠道的信息，建立動態(tài)的優(yōu)秀設(shè)計(jì)師的信息庫。 、平面布置圖及地址、建筑名稱、建成年份、設(shè)計(jì)單位 、簡要評論等說明 。 ，供公司其他業(yè)務(wù)人員調(diào)用。 主辦崗位 設(shè)計(jì)管理： 負(fù)責(zé)按以下作業(yè)描述，持之以恒地做好資料庫的信息收集和使用。 附件 土地出讓合同、項(xiàng)目建議書（或初步可行性研究報告）的批復(fù)文件、規(guī)劃管理部門對規(guī)劃方案的批復(fù)文件。 財(cái)務(wù)評價 財(cái)務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取，銷售收入與成本費(fèi)用估算，財(cái)務(wù)評價指標(biāo)，盈利能力分析，償債能力分析，不確定性分析，財(cái)務(wù)評價結(jié)論。 產(chǎn)品供需分析 市場現(xiàn)狀調(diào)查，市場供求預(yù)測和價格預(yù)測，風(fēng)險分析。 項(xiàng)目研究結(jié)論和建議。 項(xiàng)目規(guī)劃及建筑構(gòu)想 建筑風(fēng)格、建筑棟數(shù)、樓宇高度、主要戶型、分戶建筑面積； 小區(qū)總體規(guī)劃布局、景觀綠化、車位安排、會所等附屬設(shè)施。 項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析（ SWOT 分析） 項(xiàng)目競爭情況（現(xiàn)時 /潛在競爭對手）、優(yōu)勢（ S）、劣勢（ W）、威脅（ O）、機(jī)會（ T）。 細(xì)分市場分析 物業(yè)類型、樓盤名稱、位置、占地面積、總建筑面積； 總戶數(shù)、戶型及面積、樓高、售價 /租金； 開工時間、預(yù)計(jì)竣工時間； 投資商 /開發(fā)商、承建商、規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)公司、租售代理公司、廣告公司。 編寫研究報告。對項(xiàng)目本體進(jìn)行研判，分析項(xiàng)目優(yōu)劣勢，并進(jìn)行項(xiàng)目的市場預(yù)測；提出項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品定位、規(guī)劃方案、進(jìn)度計(jì)劃以及資金籌措方案等，方案經(jīng)比 11 較論證優(yōu)化后，提出推薦方案。 各成員按照專業(yè)分工調(diào)查研究收集資料，必要時再次 進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和市場調(diào)查。 總經(jīng)濟(jì)師組建工作小組，成員主要來自公司內(nèi)部各業(yè)務(wù)部門，并基本固定。 協(xié)管崗位 總建筑師，總工程師，總會計(jì)師： 審閱相關(guān)專業(yè)的章節(jié)，提出優(yōu)化修改意見，協(xié)助總經(jīng)濟(jì)師把關(guān)。過去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的項(xiàng)目可行性研究報告在某種意義上只是投資決策層既定意志的體現(xiàn)，然而在現(xiàn)時市場經(jīng)濟(jì)條件下，項(xiàng)目可行性研究報告必須真正體現(xiàn)市場的趨勢，遵循市場規(guī)律，反映市場現(xiàn)實(shí)，為項(xiàng)目的投資尋找到真正的可行之路。 對于流經(jīng)本地塊的河流，須了解其上游的水質(zhì)和下游的通暢程度，常年的水位，打聽有沒有淹澇的歷史紀(jì)錄。對于坡地起伏的地塊須向當(dāng)?shù)販y繪部門申領(lǐng)標(biāo)有等高線的地形圖。 地質(zhì)水文環(huán)境：了解地塊地貌的歷史變遷，是否有淹澇的歷史記載，是否存在高成本的地基處理可能性。 ：包括周邊道路級別，有否拓路計(jì)劃；雨水和排污管徑，有否改造計(jì)劃，與本地塊最理想的接口位置。 調(diào)研報告的編制質(zhì)量接受總經(jīng)濟(jì)師的檢查和評價。 已獲取相關(guān)土地將要招標(biāo)的信息。 總經(jīng)濟(jì)師： 熟悉現(xiàn)場內(nèi)外環(huán)境情況，糾正調(diào)研報告中的錯誤。過程中的往來文件和方案成果均需妥善保密保管，復(fù)印資料的分發(fā)應(yīng)嚴(yán)格登記并加蓋密級印戳，無保留價值的資料隨時粉碎銷毀，嚴(yán)禁向無關(guān)人員透露投標(biāo)方案的內(nèi)容。 內(nèi)部審核 本主辦崗位對批準(zhǔn)方案再次仔細(xì)核對是否符合土地招標(biāo)書的要求，包括規(guī)劃參數(shù)，匿名要求，方案的完整性，圖紙和模型的一致性等。 內(nèi)部評選 一侯方案資料收全，本主辦崗位立即組織內(nèi)部評選，會議由總建筑師主持，由本主辦崗位組織會務(wù)，包括確定參會人員名單（以本公司和本系統(tǒng)的營銷策劃為主），分發(fā)會議通知，落實(shí)設(shè)計(jì)師介紹方案思路。還可根據(jù)方案構(gòu)思的特點(diǎn)建議畫龍點(diǎn)睛的物業(yè)名稱。此項(xiàng)作業(yè)應(yīng)在概念方案設(shè)計(jì)階段內(nèi)同時完成，其中主要內(nèi)容應(yīng)盡早與設(shè)計(jì)單位溝通。 5． 作業(yè)描述 編制工作進(jìn)度計(jì)劃 因?yàn)橥稑?biāo)期限往往都很緊張，工作量又十分巨大，而且絕對不容許延誤時間，所以必須從公司決定參加投標(biāo)時起，本主辦崗位就應(yīng)立即與土地開發(fā)崗位一起啟動“土地投標(biāo)”工作程序，確定其中各事件的分工和工作截止期限，注意進(jìn)度計(jì)劃應(yīng)比投標(biāo)截止日期提早 1至 2天，留有一定的時間余地。 3． 決策崗位 總經(jīng)理： 負(fù)責(zé)土地投標(biāo)書（技術(shù)）的批準(zhǔn)和簽發(fā)。 各崗位對自用電腦內(nèi)的投標(biāo)信息承擔(dān)保