【正文】 基本條件均能支持實際租賃中按本投資者的利益＋經(jīng)營者的利益＋金融機構(gòu)的利益＝開發(fā)商的利益32 / 45地區(qū)酒店地產(chǎn)項目現(xiàn)行市場價格進行，但是，我們在計算開發(fā)商回款利潤的同時還必須看到虛高的利潤必將帶來后期經(jīng)營的風險，對于投資者的回報期待、經(jīng)營者的成本控制和金融機構(gòu)貸款資金的回收都將失去保障。同時借助其品牌號召力有效帶動商場其它部分的銷售，并通過它們的長期經(jīng)營聚集人氣，迅速形成酒店氛圍，保證本項目其它經(jīng)營投資者的利益。成為外地游客來西安的一處觀光購物旅游景點和標志性消費場所。通過各種戶型的優(yōu)化組合，在滿足旅客需求的同時有效降低酒店經(jīng)營成本，從而能夠給消費者更大的讓利空間，同時由于有全國性乃至于全球連鎖酒店業(yè)態(tài)的進入，不但能降低消費者的消費成本，而且能夠滿足不同消費者的需求，為消費者提供更多的優(yōu)惠空間。２．概念定位：２．概念定位：要素一：人性化設計標準，酒店規(guī)劃優(yōu)先原則，酒店設施的先進性；要素二：合理的客房戶型設計，滿足消費者對消費空間的舒適性要求。；2022 年 8 月份主體工程封頂，具備裝修條件的被招商單位可先行進行裝修工作；12022 年 12 月份內(nèi)外裝飾工程基本完工，設備安裝調(diào)試開始；12022 年 2 月份竣工并正式移交被招商單位進行裝修及開業(yè)準備。4．設備配置：設備用房主要設在地下室；水、電、暖、消防、空調(diào)通風、弱電工程等按需求各層也有布置，并對多平面劃分了防火分區(qū)；交通組織設有觀光電梯、客貨電梯多部，各層設自動扶梯 8 部；供電為雙回路 10KV 線路進線，容量滿足各種需要。該項目的立項計劃、定點圖、建設用地規(guī)劃許可證、土地使用合同、國有土地出讓批復等有關(guān)審批手續(xù)均已辦妥，已具備了實施動遷、建設的條件。這為下一步和平大廈的開工及管理奠定了很好的基礎。因該項目屬于招牌掛工程，拆遷工作難度極大。其中，基礎面積為3500 平方米，一層至三層為商業(yè)用房 10500 平方米，四至八層為商務辦公住房及寫字間17500 平方米。隨著西安市城市化進程的加快，旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整已經(jīng)刻不容緩。因此，西安市酒店業(yè)具有巨大的市場空間和潛力，應當抓住機遇，率先搶灘。按照西安市政府提出的目前進一步擴大對外開放，強化區(qū)域性商貿(mào)中心地位，推進旅游產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進程的要求，結(jié)合目前國內(nèi)旅游市場發(fā)展狀況，今后西安市總的旅游業(yè)發(fā)展趨勢將會重點發(fā)展連鎖經(jīng)營、委托管理等現(xiàn)代化營銷方式，而各類旅游新型業(yè)態(tài)，綜合性旅游設施，經(jīng)濟快捷型酒店將成為實現(xiàn)新型旅游方式的主角。消費的目的：娛樂、商談業(yè)務。經(jīng)營時間：晚上 19：00 左右到第二天 1：30 左右。消費者身份特征：重要為學生和有小孩的家庭。暢銷品牌：上島咖啡 20 元 2040 人/天 上島咖啡口味不錯，價廉物美； 大陸風情極品 18 元 2040 人/天 樣子美觀、口感好、經(jīng)濟實惠； 大陸風情格調(diào) 18 元 2040 人天 口感好、實惠、環(huán)境幽靜； 極品藍山 78 元 1020 人/天 精選咖啡豆、口味更香醇； 藍山咖啡 25/20 元 510 人/ 天 味純 巴西咖啡 20 元/杯 30 元/ 壺 香味濃、口感好、適合大眾口味 漢堡 元 100 人左右 價格合理、口感好 薯條 3 元 60 人左右 價格便宜、口感好； 茶 3050 元/壺 2030 人 熱情周到、有賓至如歸的感覺； 百威啤酒 15 元/小瓶 34 人 炸雞 7 元 60 人左右 方便快捷 花茶 2540 元/壺 價格合適 水上世界、游泳、洗浴場所調(diào)查規(guī)模：經(jīng)營規(guī)模普遍在 1000 m2 至 3000 m2 左右。消費者身份特征：絕大部分（約占 60%）為年輕職業(yè)白領(lǐng)和學生，也有一部分企業(yè)老板，自由職業(yè)者。茶秀、咖啡廳、快餐廳、飲料廳、酒吧經(jīng)營狀況調(diào)查規(guī)模：茶秀、咖啡廳、快餐廳、飲料廳、酒吧等經(jīng)營場所經(jīng)營規(guī)模普遍在 30 m2 至 400 m2 左右，最多可同時容納人數(shù)在 100—120 人左右。消費類型：男性主要以保齡球、跑步機、力量訓練、綜合訓練機類為主要消費類型，其中跑步機、綜合訓練機最受歡迎。消費者年齡和性別特征：消費者年齡和性別往往根據(jù)所消費的項目不同而有所差異，對于力量、運動型消費項目如拳擊、跑步機、肌肉訓練、力量訓練則主要為男性，年齡以 18—40 歲的居多；而一般的運動項目如健身車、踏步機、綜合訓練機等男女性別的顧客均有一定的比例，但仍以男性居多，而年齡則在 18—50 歲之間。時下休閑、娛樂、健身等消費形式正成為一種消費時尚，而追求時尚和前衛(wèi)的一族將是一個相當可觀的群體，因此市場有著相對較大的需求潛力，消費形勢向好。而認為酒店式公寓前景黯淡的被訪者人數(shù)所占比例僅為 7%，表明市民整體上還是比較看好這種酒店式公寓，當然，在認為酒店式公寓具有較好前景的同時，他們也表現(xiàn)出不少憂慮，就是對酒店式公寓能否挖掘和真正提供客戶內(nèi)心深處所需求的服務并沒有抱太大的信心，由此可見，對酒店式公寓客戶相對精準的定位和對他們心里需求的挖掘和研究將是酒店式公寓開發(fā)和經(jīng)營成敗的一個非常重要的因素。從以上對酒店式公寓——“水晶島” 、產(chǎn)權(quán)式酒店——湯姆公寓和酒店式商務公寓——中匯商務酒店的分析發(fā)現(xiàn)，無論是湯姆公寓還是中匯商務酒店，其在市場的受歡迎程度都相當高，市場對此也青睞有加；而 “水晶島”由于其座落的地段無論是自然景觀環(huán)境、人文素質(zhì)、交通狀況都具有得天獨厚的優(yōu)勢，而西高新良好的發(fā)展勢頭更為這種酒店式公寓創(chuàng)造了十分良好的開發(fā)條件和發(fā)展前景。由高新地產(chǎn)擬建的“水晶島”定位為酒店式公寓，屆時它將建成集辦公和居住于一體的物業(yè)形式，并將引進星級酒店式的服務功能和管理模式，使其居住和辦公環(huán)境更加便利和舒適。而湯姆公寓可以說是就是在西安這種良好旅游資源的背景下應運而生的。在國內(nèi)，這種產(chǎn)權(quán)式酒店首先進入深圳，其次而及上海、北京、天津等城市，近年來在內(nèi)地一些發(fā)達城市如成都、西安、重慶等地也開始出現(xiàn)。對目前已經(jīng)出現(xiàn)過的幾個以酒店式公寓（或者產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式商務公寓）進行分析發(fā)現(xiàn)，湯姆公寓、 “水晶島”和中匯商務酒店目前代表了三種酒店類型，湯姆公寓實際上是產(chǎn)權(quán)式酒店， “水晶島”是定位于酒店式公寓，而中匯商務酒店則定位為酒店式商務公寓。從以上對酒店業(yè)目前存在的一些問題分析看出，西安整個酒店業(yè)的管理上比較混亂，也缺乏大管理的概念，各酒店在價格的制定上沒有一個統(tǒng)一的標準，而各酒店在各種硬、軟服務上也有所縮水，對于客戶深層次需求的開發(fā)以及酒店的宣傳、消費理念的灌輸?shù)确矫娓亲龅纳僦稚伲什阶苑?、不思?chuàng)新的結(jié)果使得他們在市場處于十分被動的境地，因此，就整個西安酒店業(yè)的發(fā)展來看，一方面不但要在整個酒店行業(yè)方面制定相關(guān)的行規(guī)和標準，另一方面作為酒店業(yè)的構(gòu)成單元——酒店自身也要大膽創(chuàng)新，不斷提高硬、軟服務的規(guī)格，充分挖掘客戶內(nèi)心深處所需要的東西，實施個性化、人性化的管理服務，同時應加大酒店宣傳和消費理念引導的工作。整個西安的酒店業(yè)沒有形成規(guī)模效應西安酒店至今為止二星級以上的酒店基本達到 120 多家，但無論是二星級酒店、三星級酒店還是星級更高的四星級、五星級酒店，到目前為止尚未有一家酒店客房數(shù)達到 1000 套以上，更不用說哪家酒店的客房數(shù)能達到 2022 套或者 2022 套以上，這說明西安目前的酒店無論星級定位如何，尚未有一家酒店真正達到相當?shù)慕?jīng)營規(guī)模，自然就談不上所謂的規(guī)模效應。整個酒店行業(yè)沒有一個統(tǒng)一的價格制定標準，在價格的制定上各個酒店根據(jù)自己的經(jīng)營狀況制定自己的客房價格，由于整個市場價格的制定比較混亂，使得酒店之間往往通過“價格”這一因素來做文章以吸引客戶，這就不可避免地使各酒店間因搶占客戶而展開激烈的價格戰(zhàn)，而價格戰(zhàn)的結(jié)果往往使得整個酒店業(yè)的平均利潤產(chǎn)生縮水。所謂“人無遠慮、必有近憂” ，面對目前競爭日益激烈的酒店市場，那些硬、軟服務跟不上的酒店已經(jīng)有些力不從心，深感競爭的殘酷，而市面上硬、軟件服務水平一流的酒店，其業(yè)績卻蒸蒸日上，這說明，酒店的各種硬、軟件服務對一個酒店的發(fā)展起著非常重要的作用，酒店經(jīng)營者應該充分意識到這一點，只有努力提高這方面的服務水準方能使酒店立于不敗之地。這種說法看起來不無道理，但只要看看每年國內(nèi)外到西安來旅游的人次（15001800 萬人次）就知道西安目前酒店之所以處于不景氣（或者利潤率較以前降低了）的原因其實是西安酒店自身對這巨大的旅游資源沒有充分的開發(fā)利用，造成相當一部分旅客資源的浪費。消費者職業(yè)上沒有非常明確的區(qū)分，從企業(yè)老板、個體老板、政府官員、公司經(jīng)理、職業(yè)白領(lǐng)到學生均有一定的比例。客 房 高 、 中 、 低 檔 次 比 例18%66%16% 高 檔中 檔低 檔酒店客戶以散客為主、旅行團體居于其次調(diào)查表明，西安酒店接待的客戶主要是以散客為主（占 35%） ，其次是旅行游客（26%） ，兩者合計占 61%，表明西安目前酒店的經(jīng)營對象主要是針對散客和境內(nèi)外的旅行游客。 酒 店 標 準 間 面 積%%%%%%%%%標 準 間 占 所 有 客 房 的 比 重%%% %%%%%.90.85.80 .70.66.60.48.4011 / 45客房以中檔次居多高、中、低檔次各有比例調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在所有被調(diào)查的酒店中高、中、低檔次客房平均分配比例為 18%：66%：16%，其中以中檔次客房最多，高檔次和低檔次客房數(shù)量相當。酒 店 平 均 入 住 率%%% %%% 酒店標準間面積以 20m2 居多14—28m2 均有分布本次調(diào)查顯示，20 家酒店的主力客房均為標準間，其面積平均為20m2左右，其中面積從 14—28m2 均有一定的分布。如果以目前西安酒店的平均入住率 60%左右計算，則西安尚有 12—41 個酒店的開發(fā)空間，由此看出，西安目前的酒店市場尚未達到飽和，可開發(fā)空間尚在，但對其專業(yè)的經(jīng)營背景更為看重。調(diào)查中有部分酒店表示近年來酒店的客房入住率開始下降，經(jīng)營利潤也逐漸下降，甚至低于西安酒店業(yè)的平均利潤水平，而市場競爭態(tài)勢卻越來越激烈，整個酒店市場讓他們開始產(chǎn)生憂慮；但另一方面，一些酒店卻一直保持較高的入住率（有些酒店如高新區(qū)新紀元賓館其入住率常年保持在 90%左右） ，并保持較高的利潤，這表明盡管西安酒店業(yè)的競爭越來越激烈，但仍有不少酒店在這種激烈的競爭態(tài)勢中從容獲利，這無一不在說明酒店業(yè)是個具有很高管理技能的行業(yè)，它經(jīng)營的好壞不但與酒店提供的硬件服務有關(guān)，而且它提供的軟件服務更為重要，在酒店的管理上誰更為客戶著想，誰提供的軟服務更細、更周到、更符合客戶心意，誰就可能獲得更大的市場。 ②、酒店的入住率受旅游季節(jié)變動的影響非常明顯，淡季和旺季使得同一個酒店或表現(xiàn)為冷若寒冬，或表現(xiàn)為如木春風。 （調(diào)查數(shù)據(jù)來源于西安旅游局、西安黃頁、西安旅游網(wǎng)、西安各家旅行社資料等，由于以上單位本身對三星級及以下的酒店統(tǒng)計時存在一定誤差，故以上數(shù)據(jù)尤其是三星級以下的酒店數(shù)量略有偏差，估計誤差率不會超過 15%；對酒店客房數(shù)的調(diào)查方式與酒店的調(diào)查方式相同，酒店客房數(shù)的調(diào)查數(shù)據(jù)誤差率可能略大，估計不會超過 20%。據(jù)統(tǒng)計，西安每年來自境內(nèi)外的游客總數(shù)達到近1600—1700 萬余人次，其中 2022 年西安共接待境外旅游者 70 萬人次，接待國內(nèi)旅游者 1685萬人次，旅游總收入 113 億元，其中外匯收入 億美元，巨大的旅游資源為西安的旅游業(yè)帶來豐厚利潤的同時，也為西安的酒店業(yè)、飲食業(yè)、娛樂業(yè)等行業(yè)帶來了巨大的機遇。以上深層次的消費觀念的變化，正在逐步演變成全國范圍內(nèi)廣泛的異地消費的變遷。隨著生活、工作、學習節(jié)奏的加快，人們在注重工作效率的同時也更加注重生活效率的提高，結(jié)合休閑、娛樂，購物與一體的一站式消費形態(tài)已成為人們有效利用時間、豐富業(yè)余生活方式的上佳選擇。6 / 45消費形態(tài)與觀念變化分析：、消費形態(tài)與觀念變化分析：? 從消費結(jié)構(gòu)上分析：消費者已從低層次向高層次消費轉(zhuǎn)變。全國范圍內(nèi)，民用汽車擁有量已經(jīng)突破 1500 萬輛。在此基礎上，為適應西安古都的歷史性城市布局，將加大城市市郊的城市化建設，大量的人口外遷，將促使環(huán)城墻商業(yè)布局密度大大提高，從而帶動西安城市旅游業(yè)的高速發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計資料表明：2022 年西安旅游業(yè)全年共接待旅游、參觀、訪問及從事其他活動的海外游客 65 萬人次，比上年增長 93％；接待國內(nèi)旅游者 2084 萬人次，首次突破兩千萬人次，增長 29．1％。成為西北地區(qū)首個突破千億5 / 45元的城市。第三章：市場調(diào)查與分析第三章：市場調(diào)查與分析第一節(jié)：宏觀市場分析第一節(jié)：宏觀市場分析2022 年，西安人民在市委、市政府的正確領(lǐng)導下，堅持以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，深入貫徹黨的十六大、十六屆三中和四中全會精神，以科學的發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)經(jīng)濟社會發(fā)展全局，認真執(zhí)行中央的宏觀調(diào)控政策，牢固樹立“四化”