【正文】 買的安心，還要住的滿意。 買賣權(quán)益說明書：物件買賣委託書，第一條即是要顧客簽名，確認(rèn)顧客已經(jīng)瞭解買賣雙方之權(quán)益。 零瑕疵服務(wù)保証制度：提出「服務(wù)不滿意，免費(fèi)服務(wù)」的承諾，在這指定的八項(xiàng)服務(wù)中，若有一項(xiàng)沒有做到，%的傭金。 其直營店店招標(biāo)誌所表示出的品牌形象，強(qiáng)調(diào)太平洋房屋是顧客親切換屋的好幫手。 持續(xù)客戶滿意調(diào)查，整合客戶資源，掌握消費(fèi)者的動(dòng)向，使服務(wù)精緻化，提升客戶的滿意度。交屋 太平洋房屋為維持其服務(wù)品質(zhì)，自行成立太平洋代書事務(wù)所，代為處理太平洋房屋所仲介的案件之所有權(quán)轉(zhuǎn)移等法律事務(wù)，以提高服務(wù)品質(zhì)及減少顧客之購屋糾紛與風(fēng)險(xiǎn)。在當(dāng)日17：00時(shí)，電腦將公開所有出價(jià)的開盤結(jié)果，並由賣方經(jīng)紀(jì)人將當(dāng)日最高價(jià)位之買方，送達(dá)給賣方作為成交與否或契約內(nèi)容變更之意思表示依據(jù)。委託後七個(gè)工作日內(nèi)完成物件拍照並製作店頭銷售資料。委託書上所記載物件之內(nèi)容包含土地標(biāo)示、建物面積、權(quán)力範(fàn)圍、交屋時(shí)間、付款方式、附贈(zèng)設(shè)備、委託總價(jià)、委託期限、約定服務(wù)報(bào)酬及他項(xiàng)權(quán)力等項(xiàng)目，須經(jīng)雙方確認(rèn)無誤，用以約定雙方應(yīng)盡的權(quán)益及應(yīng)享義務(wù)。 廣設(shè)通路：鋪設(shè)更多店面，以全國性品牌與ISO9002認(rèn)證的服務(wù)品質(zhì)來招攬賣主。促銷活動(dòng)可分成三個(gè)部分來探討：電視廣告：先後以ISO9002認(rèn)證及電腦公開出價(jià)強(qiáng)調(diào)太平洋公正、公平、公開及專業(yè)服務(wù)。 直營店位置：位置的考量應(yīng)考慮幾點(diǎn)，如為主要幹線必經(jīng)之處，具有廣告效果、人潮聚集處、責(zé)任商圈之重心點(diǎn)等因素。另一個(gè)為各事業(yè)處依需要而設(shè)立，若是有看好的市場，依然可以設(shè)立直營店。在網(wǎng)際網(wǎng)路建置網(wǎng)站，首創(chuàng)電腦網(wǎng)路服。81年 推出SIR服務(wù)系統(tǒng)，涵蓋電腦配對(duì)服務(wù)、產(chǎn)權(quán)調(diào)查、法律諮詢、房屋行情查詢、稅費(fèi)法規(guī)查詢、全面保障消費(fèi)權(quán)益。78年 拓展至60家店，大洋投資公司成立，開啟不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)用時(shí)代。74年 太平洋房屋正式成立，揭示公平、公正、公開經(jīng)營理念，開啟國內(nèi)仲介業(yè)新里程碑。目前先在網(wǎng)路上試辦，提供一些生活資訊給顧客，如汽車、精品等，因網(wǎng)路與目前經(jīng)營方式較不衝突且是創(chuàng)造商機(jī)的新開端。公司經(jīng)營的項(xiàng)目囊括了中古屋仲介、鑑估價(jià)、新屋代銷、租賃土地買賣、海外不動(dòng)產(chǎn)等，幾乎囊括了整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的業(yè)務(wù)，是所謂的不動(dòng)產(chǎn)販賣時(shí)期。正式引進(jìn)美、日店頭式的經(jīng)營方式，採行固定費(fèi)率。為了保護(hù)客戶買屋付款上的風(fēng)險(xiǎn)，再引進(jìn)美國「購屋付款保證制度」，若中途解約也可以保障買方已付價(jià)款的取回。但太平洋房屋認(rèn)為只要是對(duì)客戶有利的，再困難都要去做，因此參考美國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的作法，力倡公開「太平洋成交行情」。個(gè)案分析公司簡介 公司沿革 民國七十二年，太平洋建設(shè)開始派遣一批高級(jí)主管赴美、日考察。群組關(guān)係 在本組的群組分法裡，四個(gè)群組彼此相互競爭，但其競爭的強(qiáng)度則有程度上的差異，因此根據(jù)此一特性可以由以下的比較得知：在所跨的地理區(qū)域上：群組四大多由於因?yàn)閽袢∩倘ι罡母偁幉呗?，因此彼此的競爭程度大，故四個(gè)群組內(nèi)的競爭程度可以以此一關(guān)係表示：群組四群組一群組二群組三。選擇垂直整合相關(guān)活動(dòng)以加強(qiáng)產(chǎn)品組合巨東建設(shè)自行從事垂直整合，包括鑑定公司、土地登記事務(wù)所等，提供消費(fèi)者鑑價(jià)、產(chǎn)權(quán)調(diào)查及移轉(zhuǎn)的服務(wù)，以加強(qiáng)產(chǎn)品與服務(wù)之組合。除此之外，也由於其資本雄厚，故能不斷對(duì)其成員施予專業(yè)訓(xùn)練，提高其專業(yè)的服務(wù)能力及品質(zhì)。多角化集團(tuán)經(jīng)營創(chuàng)造品牌綜效 若房仲業(yè)者本身即是處於多角化企業(yè)集團(tuán)經(jīng)營之下，其集團(tuán)本身整體的良好品牌形象，已經(jīng)創(chuàng)造了消費(fèi)者心目中的無形價(jià)值。因此中信房屋可利用集團(tuán)間的力量發(fā)揮其垂直整合，進(jìn)而提高顧客滿意。策略分析 與銀行合作形成產(chǎn)品特色 房仲業(yè)者可藉由各價(jià)值活動(dòng)分別來形成各個(gè)廠商所強(qiáng)調(diào)差異化重點(diǎn)，或特色。先進(jìn)入產(chǎn)業(yè)的業(yè)者，已先佔(zhàn)據(jù)了這些地點(diǎn)良好的店址。除此之外，也由於其資本雄厚，故能不斷對(duì)其成員施予專業(yè)訓(xùn)練，提高其專業(yè)的服務(wù)能力及品質(zhì)。例如：從營建起家的太平洋、力霸為一全國性的知名品牌。設(shè)立多點(diǎn)店面以達(dá)到規(guī)模經(jīng)濟(jì) 對(duì)房仲業(yè)者而言，拓點(diǎn)是一件攸關(guān)市場主權(quán)爭奪的大事，無論是直營或加盟業(yè)者，點(diǎn)拓的愈多，市場佔(zhàn)有率也會(huì)隨之增加，且隨之而來的在人員訓(xùn)練與行銷等的規(guī)模經(jīng)濟(jì)更是房仲業(yè)者努力追求的?？衫谜w的服務(wù)流程來確保其所提供的服務(wù)品質(zhì)，提高顧客滿意。而信義房屋也率先第一個(gè)與大安和玉山銀行合作在全省營業(yè)據(jù)點(diǎn)推出成屋履約保證業(yè)務(wù)，由大安銀行出具保證書，保證房屋買賣收、付款之安全，並由安信建築經(jīng)理公司公正第三者的角色代辦產(chǎn)權(quán)過戶等相關(guān)事宜。與異業(yè)合作形成產(chǎn)品特色 房仲業(yè)者可藉由各價(jià)值活動(dòng)分別來形成各個(gè)廠商所強(qiáng)調(diào)差異化重點(diǎn)，或特色?！∪航M一（全國性與垂直整合程度高） 圖三、群組一之策略矩陣群組內(nèi)業(yè)者包括：太平洋、力霸、信義、住商，其中太平洋及信義是屬於直營而力霸與住商是屬於加盟的經(jīng)營型態(tài)。群組二是屬於垂直整合程度中，佈點(diǎn)情形至少跨三個(gè)區(qū)域的業(yè)者，此一群組只有中信一家房仲業(yè)者。垂直整合程度高：垂直整合三個(gè)構(gòu)面以上。由於房仲業(yè)居產(chǎn)業(yè)較下游，其產(chǎn)業(yè)相關(guān)多是往上游做整合包括預(yù)售代銷、投資興建及土地開發(fā)等。全國性：業(yè)者通路佈點(diǎn)情形至少包含三個(gè)區(qū)域以上。北部包含基隆、臺(tái)北縣市、桃園、新竹縣市和宜蘭。物件的種類，包括商業(yè)辦公大樓、一般仲介、或借貸的物件。交屋 交屋是一個(gè)法律的交易過程，包括完印、用稅，藉由代書的幫助，完成交屋的手續(xù)，是房仲業(yè)服務(wù)的完成。尋找買方 買方的尋找是房仲業(yè)的消費(fèi)者來源，藉著廣告來吸引其前來，或自行前往，以完成買賣的交易。簽立委託契約 簽訂委託契約這個(gè)這個(gè)活動(dòng)，是在賣方願(yuàn)意提供房屋委託給房仲業(yè)銷售時(shí)，房仲業(yè)與賣方間的交易關(guān)係。賣方可以是為一般對(duì)房屋有需求的人，這賣方的開發(fā)，形成房仲業(yè)的物件來源。每個(gè)交易的過程，人力不但對(duì)整個(gè)服務(wù)的形象建立，及交易過程中買賣交易安全的保障，都具有關(guān)鍵的成功因素?！?圖一、產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈通路選擇 直營與加盟體系都是房仲業(yè)的經(jīng)營模式，店面就是一種通路，而通路的擴(kuò)張，是房仲業(yè)的基本活動(dòng)的開始。帶動(dòng)其他附屬性的消費(fèi)由於購屋的關(guān)係，因而會(huì)產(chǎn)生許多的商機(jī)，如傢俱消費(fèi)、家電用品的訂購、搬家服務(wù)…..等，因此會(huì)帶動(dòng)其他附屬性產(chǎn)品的消費(fèi)。商品均具有其特色 一般生產(chǎn)事業(yè)均以生產(chǎn)同質(zhì)性高之產(chǎn)品，其特色亦多為共通的，但不動(dòng)產(chǎn)商品卻不然，雖然其共同的名稱為不動(dòng)產(chǎn)，然而事實(shí)上每一物件的特性均不相同，有的物件的特色為增值性高，有的是以安靜、居住價(jià)值為產(chǎn)品之主要訴求。房仲業(yè)的產(chǎn)業(yè)多角化可分為「產(chǎn)業(yè)相關(guān)」、「技術(shù)相關(guān)」、「資訊相關(guān)」及「顧客相關(guān)」等四個(gè)構(gòu)面來看，「產(chǎn)業(yè)相關(guān)」是往上游發(fā)展，包括：預(yù)售代銷、投資興建及土地開發(fā)等；「顧客相關(guān)」則往搬家公司、清潔公司、建築物維護(hù)管理公司和室內(nèi)設(shè)計(jì)公司等方面發(fā)展；「技術(shù)相關(guān)」則延伸至土地登記專業(yè)代理人事務(wù)所及房地產(chǎn)鑑價(jià)公司等；而「資訊相關(guān)」則往流通中心、文化出版事業(yè)、廣告公司、企管顧問、生活資訊、投資顧問及移民資產(chǎn)等方向發(fā)展。因此，房仲業(yè)者研擬各項(xiàng)服務(wù)制度或保障措施，希望藉此不僅提供消費(fèi)者更多服務(wù)及保障，並且能夠帶來商機(jī)。83 力霸房屋 萬屋通電腦影像交易系統(tǒng) 客戶服務(wù)、內(nèi)部管理、市場統(tǒng)計(jì)分析及決策支援等四大系統(tǒng)。店頭式經(jīng)營採取所謂的『商圈深耕』政策，以建立良好的鄰里關(guān)係為著眼點(diǎn)，所以在案源的開發(fā)以及物件的取得上會(huì)比較穩(wěn)固，但仍有其缺點(diǎn)，如開店總成本較高，加上適當(dāng)?shù)牡昝娌灰讓ふ遥m任的的店長栽培也不易，所以店的成長也相對(duì)比較吃力。不過，隨著房仲市場的競爭激烈，先前壁壘分明的方式在現(xiàn)今已逐漸的轉(zhuǎn)趨模糊，原本直營的力霸房屋在民國八十二年時(shí)採直營、加盟的雙軌制度，到了民國八十五年時(shí)則全面轉(zhuǎn)型為加盟店制度，同時(shí)由於加盟店拓展容易，力霸的加盟店數(shù)遽增。 　 仲介店(組)數(shù)專案組織單位海外單位員工人數(shù)公司 成立時(shí)間 直營 加盟 預(yù)售 新成屋 商業(yè)仲介 仲介 預(yù)售 商鋪 業(yè)務(wù) 幕僚 合計(jì)巨東 66年 20 3 　 1 1 2 　 　 　 　 250信義 70年 111 0 1 3 1 6 1 1 787 284 1071震達(dá) 74年 21 0 　 　 　 　 　 　 200 30 230太平洋 74年 124 4 　 　 　 7 　 1 945 199 1144中信 74年 14 0 　 　 　 1 　 　 96 40 136住商 75年 0 180 　 　 　 1 　 　 　 　 1446臺(tái)灣 75年 10 0 　 　 1 3 　 　 　 　 71僑福 76年 0 45 1 1 　 　 1 1 　 　 450力霸 77年 0 141 　 　 　 　 　 　 1410 149 1559永慶 77年 37 0 　 1 1 　 　 　 　 　 450ERA 80年 2 20 　 　 2 16國3000加盟店400 20420有巢氏 84年 0 30 　 　 　 　 239 7 256資料來源：信義不動(dòng)產(chǎn)企研室表一、主要房仲業(yè)者營業(yè)點(diǎn)數(shù)、員工數(shù)一覽表表一為目前房仲業(yè)者的營運(yùn)情況，且房仲業(yè)在佈點(diǎn)時(shí)有「重北輕南」的現(xiàn)象，且大臺(tái)北地區(qū)多數(shù)行政區(qū)還有密集開店的情形。在第二章產(chǎn)業(yè)現(xiàn)況的描述方面，本組將目前整個(gè)房仲業(yè)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)及其大環(huán)境做深入淺出的描寫，並找出此產(chǎn)業(yè)的特性，以為產(chǎn)業(yè)分析的基礎(chǔ)。故本組研究範(fàn)圍只包括民國八十七年之前的房仲歷史及各房仲業(yè)者的發(fā)展與策略做法。三、合理地解釋過去產(chǎn)業(yè)中企業(yè)的策略作法。國內(nèi)消費(fèi)者對(duì)房仲業(yè)的接受度已逐漸提高；然而由於這幾年來房仲市場不斷有生力軍加入，房仲業(yè)者在未來將面對(duì)激烈的市場挑戰(zhàn)，故不論是店頭式或樓面式、直營或加盟、區(qū)域小型或兼營的業(yè)者均不斷嘗試可行策略，或調(diào)整經(jīng)營型態(tài)，以在房仲市場拔得頭籌；例如嘗試樓面式的經(jīng)營業(yè)者設(shè)立店頭據(jù)點(diǎn)、直營連鎖之公司也試設(shè)立樓面式的據(jù)點(diǎn)、或開始吸收加盟店等，或者是塑造良好服務(wù)形象、提出可與競爭對(duì)手較勁的服務(wù)保證組合等方法以搶奪房仲市場的大餅。於是，專業(yè)的房屋仲介業(yè)者在此背景應(yīng)運(yùn)而生。從選定標(biāo)的物、談妥、簽約到移轉(zhuǎn)完成，過程牽涉廣泛，手續(xù)繁瑣複雜，既耗時(shí)費(fèi)日又奔波勞累，遠(yuǎn)非忙碌之現(xiàn)代人得以從容應(yīng)付。根據(jù)業(yè)者調(diào)查，全臺(tái)灣透過房仲業(yè)買賣交易的房地產(chǎn)數(shù)量僅四成左右，還有六成以上的消費(fèi)者並未選擇房仲業(yè)服務(wù)，若是樂觀看來，房仲業(yè)潛在的業(yè)務(wù)大餅可是相當(dāng)可觀，房仲商機(jī)不可限量。二、分析產(chǎn)業(yè)中企業(yè)的競爭狀態(tài)。本組研究旨在研究房仲發(fā)展歷史及各房仲業(yè)者的競爭情況與策略做法，並找出一套策略邏輯以合理解釋其策略成功或失敗的因素。所以本組的報(bào)告結(jié)構(gòu)如下安排：在第一章序論的部分，首先介紹本組為何選擇房仲業(yè)為研究對(duì)象之動(dòng)機(jī)與目的、研究此產(chǎn)業(yè)所深入的程度、以及此份產(chǎn)業(yè)分析報(bào)告的特色。在第四章個(gè)案分析方面，本組選擇太平洋房屋公司為個(gè)案分析的對(duì)象，在第一節(jié)中先介紹太平洋房屋的背景資料；第二節(jié)詳細(xì)說明太平洋房屋從事的價(jià)值鏈活動(dòng)之內(nèi)容；第三節(jié)中以太平洋房屋的價(jià)值鏈搭配策略形態(tài)，共同組成策略矩陣來分析太平洋房屋的策略運(yùn)用情況。樓面式以臺(tái)灣房屋、巨東建設(shè)為代表；店頭直營則有信義房屋、太平洋房屋等；而店頭加盟則為住商不動(dòng)產(chǎn)、ERA、僑福房屋等。目前已逐漸被店頭式的經(jīng)營模式蓋過風(fēng)采。年份 房仲公司 資訊系統(tǒng) 內(nèi)容82 住商不動(dòng)產(chǎn) 觸控式物件查詢系統(tǒng) 加盟店待售物件流通、人事管理、業(yè)績管理及各項(xiàng)稅費(fèi)查詢、客戶管理及配對(duì)等。表二、各房仲業(yè)之電腦資訊系統(tǒng)顧客滿意方面買賣房屋，除了價(jià)格，顧客最重視的便是交易安全。表四為國內(nèi)大型房仲業(yè)者保障房屋買賣交易安全的重要措施： 產(chǎn)權(quán)調(diào)查單位代書流程審查單位保障額度合作銀行履約保證交易簽證付款保證信義 信義鑑定公司 信義土地登記專業(yè)代理人事務(wù)所 購屋款全額 　 大安、玉山太平洋 太平洋鑑定公司 太平洋土地登記專業(yè)代理人事務(wù)所 購屋款全額 最高360萬元 聯(lián)邦力霸 各店頭 特約代書 購屋款全額 　 中華永慶 產(chǎn)調(diào)部門 特約代書 購屋款全額 　 中信銀住商/有巢氏 店頭、建經(jīng)公司 特約代書 購屋款90%~100% 　 富邦ERA 產(chǎn)調(diào)部門 特約代書 購屋款全額 　 中銀中信 產(chǎn)調(diào)部門 特約代書 　 　 　巨東 巨東鑑定公司 盈福土地登記專業(yè)代理人事務(wù)所 　 　 　震達(dá) 　 　 　 　 　表四、國內(nèi)大型房仲業(yè)者保障房屋買賣交易安全的重要措施多角化與策略聯(lián)盟不動(dòng)產(chǎn)仲介業(yè)務(wù)一般包括成屋與新成屋銷售、預(yù)售代銷、租賃及海外不動(dòng)產(chǎn)；另外也有相關(guān)的契約、鑑價(jià)、教育訓(xùn)練及企劃公關(guān)作業(yè)等。政府扮演著舉足輕重的角色 政府對(duì)房地產(chǎn)市場的興衰扮演