【正文】 個投資定房地產(chǎn)之前由于公允價值變動確認(rèn)過遞延所得勢負(fù)債呢？那么轉(zhuǎn)換為自用以后計提減值實際上屬于什么？實際上就是屬于公允價值的變動而已，只不過在歷史成本法下作為減值核算了，不承認(rèn)公允價值而已，所以應(yīng)該先是作為遞延所得稅負(fù)債的轉(zhuǎn)回，超過的部分才是作為遞延所得稅資產(chǎn)。借：公允價值變動損益　　貸：其他業(yè)務(wù)收入借：遞延所得稅負(fù)債　　貸：所得稅費用　　最后投資性房地產(chǎn)處置的時候，由于投資性房地產(chǎn)本質(zhì)上屬于經(jīng)營租賃，所以核算的話就是確認(rèn)其他業(yè)務(wù)收入，結(jié)轉(zhuǎn)其他業(yè)務(wù)成本，道理上等同于存貨銷售的核算，這個大家沒有什么疑問基本上。對于這個差額的處理其實也是延續(xù)了之前的處理原則。　　說說投資性房地產(chǎn)的減少吧。也許有人說不是銷售房地產(chǎn)有營業(yè)稅嗎？這里忽略了一點：視同銷售畢竟不是真正的銷售，所以營業(yè)稅不會涉及，一個原因是營業(yè)稅必須有營業(yè)額，另外的原因是營業(yè)稅本身就沒有什么視同銷售的說法，營業(yè)稅就只認(rèn)真正的銷售，別的裝銷售肯定不干。但是需要注意一下，這個房子是誰的？是投資者的！那么資產(chǎn)評估增值是誰的？當(dāng)然也是投資者大家的，所以這個計入了“資本公積－其他資本公積”，之所以是其他資本公積，原因就是這個資本公積是由于其他原因?qū)е碌?，一般就是評估增值了?！　⌒枰⒁庖粋€問題那就是自己住改成別人住了，以后折舊肯定不能記在自己名下了，肯定要在別人名下，那么租金收入是“其他業(yè)務(wù)收入”，自然折舊和攤銷就是“其他業(yè)務(wù)支出”了，不是一家人不進(jìn)一家門嘛。 　　一、主要賬務(wù)處理　　　　投資性房地產(chǎn)，顧名思義是包括房產(chǎn)和地產(chǎn)兩部分的，那么自然是包括了投資性房地產(chǎn)的兩種情況：房地產(chǎn)整體的出租和持有增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)?！　≡捳f中級會計實務(wù)是中級考試最難的一門，那究竟難在哪里呢？本人以為難在難以理解。相比之下無形資產(chǎn)就可憐很多了，從始至終就像個小媳婦一樣不被人重視，最后處置也是就地就解決了，什么單間、專門核算的待遇統(tǒng)統(tǒng)沒有，直接把你的賬戶結(jié)轉(zhuǎn)了。外購的三種視同銷售比較特殊一些，最好是能夠記住。借：長期股權(quán)投資（對外投資）　　貸：其他業(yè)務(wù)收入（原材料）　　　　主營業(yè)務(wù)收入（產(chǎn)成品）　　　　應(yīng)交稅費－應(yīng)交增值稅（銷項稅額）借：應(yīng)付職工薪酬（個人消費）　　貸：其他業(yè)務(wù)收入（原材料）　　　　應(yīng)交稅費－應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出）　　　　主營業(yè)務(wù)收入（產(chǎn)成品）　　　　應(yīng)交稅費－應(yīng)交增值稅（銷項稅額）借：營業(yè)外支出（對外捐贈）　　貸：原材料　　　　產(chǎn)成品　　　　　　　　應(yīng)交稅費－應(yīng)交增值稅（銷項稅額）　　　　　　自產(chǎn)自用是不確認(rèn)收入的，但如果是這個產(chǎn)品出了企業(yè)了會計上一般是要確認(rèn)收入的，比如對外投資、非貨幣性資產(chǎn)交換具有商業(yè)實質(zhì)、對投資者的分配、非貨幣性職工薪酬等等，這些都是為了防止企業(yè)避稅做的規(guī)定，實際上這些行為就是可以看成兩個過程，比如對外投資就是實際上等于你把東西先賣了然后再去投資，所以當(dāng)然稅務(wù)局要確認(rèn)收入并征稅了。但是稅法上不管你這個，你買來的原材料我可以認(rèn)為你就是專門為了在建工程，但是進(jìn)項你不能抵扣了，因為你出爾反爾了，原來用于生產(chǎn)經(jīng)營增值稅應(yīng)稅產(chǎn)品的東西改變了用途，那增值稅進(jìn)項我也不讓你再扣除，因此要做進(jìn)項轉(zhuǎn)出處理?！　≡谡叟f方法中，固定資產(chǎn)與直線法、加速折舊法等等，直線法自然不比多說了，每個月的折舊都一樣，不管什么時候投資的計算也沒有什么難點。后續(xù)支出有資本化和費用化的區(qū)分，主要判斷標(biāo)準(zhǔn)是能否提高固定資產(chǎn)性能，改變固定資產(chǎn)使用年限等。因此無形資產(chǎn)的攤銷計提要比固定資產(chǎn)反應(yīng)快很多，固定資產(chǎn)普遍滯后。現(xiàn)在的人沒有那么俗氣了，禮物見多了，只要你有真心實意加的創(chuàng)意，那么禮物不在乎金額大小，只要能體現(xiàn)出感情，那么新準(zhǔn)則中取消了對固定資產(chǎn)金額的限制，只要是用的時間長點的有形資產(chǎn)就是固定資產(chǎn)了。關(guān)于融資租入固定資產(chǎn)還會涉及到實際利率攤銷法計量?！　∫弧⒅饕~務(wù)處理　　固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)像是個孿生兄弟，不過就是長相上有點差異，因為固定資產(chǎn)好歹還能看得見、摸得著，無形資產(chǎn)就不一樣了，您要是想了，看一眼都難?！　≡捳f中級會計實務(wù)是中級考試最難的一門，那究竟難在哪里呢？本人以為難在難以理解。但是貸款畢竟還是實際利率法攤銷的資產(chǎn)，這點傳統(tǒng)我們還是承認(rèn)的。這個時候是結(jié)算的時候，把貸款科目都結(jié)轉(zhuǎn)掉。以后減值轉(zhuǎn)回也比較特殊，照樣確認(rèn)利息收入，但是借方是：貸款損失準(zhǔn)備，這個處理就是白色的屎殼郎－配不上對，理解不了就死記住吧，確認(rèn)和其他的處理是有差別的。貸款中實際收到多少利息不代表你實際上得到了多少收益，實際上應(yīng)該是用攤余成本和實際利率來確定，也就是你心目中有個期待的回報，這個才是你心目中的回報：利息收入。教材中的例題為什么沒有出現(xiàn)“貸款－利息調(diào)整”的科目核算？而應(yīng)收利息和利息收入又相等呢？就是因為題目中有一句話：實際利率和合同利率相同，意思就是說面值和攤余成本是一致的，好比是發(fā)行一個債券，你票面有個利率，實際當(dāng)中投資者還有個實際受益率，也就是實際利率，當(dāng)你這個票面利率和實際利率一樣了，人家覺得這個投資名副其實，愿意按照面值買你這個債券；如果票面利率大于了實際利率了，代表以后會多收利息，怎么辦？絕對有人會搶著要，那么價格肯定要炒高，所以會出現(xiàn)溢價發(fā)行的現(xiàn)象。人家金融資產(chǎn)比較特殊，貸出去錢了怕的是對方不還，更怕對方明明有錢卻不還。所以本連載希望能以考生的理解的角度說說教材中的知識點，幫助大家先理解后記憶，學(xué)習(xí)變的更輕松。所以在減值轉(zhuǎn)回上會有這么一個差異，理解了資產(chǎn)特點當(dāng)然您就掌握了為什么要區(qū)別對待了。這個處理其實也對，為什么？因為債券向來給人以安全感，人家比較老實，市場價格比較穩(wěn)定，這就好比一個人，老實巴交，人品比較好，人們對他的評價呢也差不了，總是說：他是個好人，因此準(zhǔn)則上認(rèn)為企業(yè)買了債券呢估計也就是混個打醬油的錢，操縱什么利潤，那轉(zhuǎn)回就當(dāng)初走了損益，轉(zhuǎn)回還是走損益吧。因此該做什么的時候就做什么，計算公允價值的時候不需要考慮攤余成本，做攤余成本的時候不需要考慮公允價值，就是這么簡單。很多考生不明白這個道理，以為可供出售金融資產(chǎn)核算怎么這么復(fù)雜，又是公允價值又是攤余成本的，都暈菜了?！　≌怯捎谶@樣的特點，可供出售金融資產(chǎn)（債券）的核算綜合了交易性金融資產(chǎn)的公允價值計量和持有至到期投資的實際利率攤銷法計量兩種方法。難在教材比較枯燥無味。會計實務(wù)那些知識點（）第六章　可供出售金融資產(chǎn)　　定場詩：大雪降，老兩口子爭熱炕。 上面說的就是所謂的實際利率攤銷法的實質(zhì)，是通過未來的現(xiàn)金流折現(xiàn)=前期投資成本，計算出你實際能夠得到的增值率，也就是收益率，然后每年帶來的收益就相當(dāng)于你把這筆資產(chǎn)放到銀行吃一年利息能夠得到的收入一樣，所以當(dāng)年的投資收益=起初攤余成本*實際利率。 很多人不了解什么叫實際利率攤銷法，更不用說如何去計算了。所以股票在這里更適合交易性金融資產(chǎn)（炒炒就賣了）和可供出售金融資產(chǎn)（介于短線和長線之間，既不想炒炒就賣，還不想踏踏實實做長線）。所以持有至到期投資開始的交易費用資本化了，后面的攤銷什么的也就是實際利率攤銷法，因為這個前期付出的費用影響了整個期間的感受，也就是你關(guān)心的是不是得到了女孩子的芳心，這個收益核算需要長期來考慮，也就是未來現(xiàn)金流量的折現(xiàn)，以及你初始交易費用如何影響了持有期間的收益。難在教材比較枯燥無味。開篇以金融資產(chǎn)為例，不知道大家什么反映，以后還會逐漸增加增加討論，歡迎大家來與我共話中級?！　《?、涉及的其他內(nèi)容　　交易性金融資產(chǎn)開了公允價值計量資產(chǎn)的頭，當(dāng)然在中級實務(wù)中投資性房地產(chǎn)更為考前，個人覺得這樣的處理有點不妥，就是說金融資產(chǎn)一章中四個類型金融資產(chǎn)是全書的一個根基，掌握了金融資產(chǎn)四個資產(chǎn)的原理，那你等于掌握了全教材的半壁江山了，可惜編書的不知道這個道理，覺得金融資產(chǎn)是不是太難了，放到后面讓大家有點心理準(zhǔn)備，以防一上來就學(xué)習(xí)金融資產(chǎn)把大家給嚇跑了。其實稅法也是為了你好，公允價值變了，但是你沒有賣出去啊，所以肯定這筆錢還沒有到你腰包里，所說破天也不是實實在在的錢，現(xiàn)在不征稅，讓你高興兩天，因為現(xiàn)在征稅你還真不一定能拿出來；當(dāng)你最后處置了，把錢拿進(jìn)腰包的時候，稅法上就盯上你了，那么這個時候也就是稅法上“秋后算賬”的時候了，實實在在的收入，納稅吧?！　∫虼私灰仔越鹑谫Y產(chǎn)核算特點：購入和賣出費用全部入投資收益；持有期間公允價值變動了，投資者認(rèn)為這個公允價值變動是體現(xiàn)了企業(yè)此時此刻的實際資產(chǎn)，但是畢竟還沒有變現(xiàn)，所以“公允價值變動損益”縱然是損益，也終究還沒有變成實實在在的“投資收益”，即便是“公允價值變動損益”在年底勉為其難地轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶了，投資者主觀感情上還是不愿意承認(rèn)其為真正的“投資收益”，看來媳婦還是沒有最終熬成婆。所以本連載希望能以考生的理解的角度說說教材中的知識點，幫助大家先理解后記憶，學(xué)習(xí)變的更輕松?！班亍逼茻艋\。燈籠是燈籠，上面盡窟窿。倘若以理解知識的角度或者是考生的角度來看待這個資產(chǎn)，擺脫客觀介紹的口氣，那么知識點就不會近在眼前卻又遠(yuǎn)在天邊。借：交易性金融資產(chǎn)　　應(yīng)收股利/應(yīng)收利息　　投資收益（交易費用）　　貸：銀行存款　　所以正是由于這樣一種特點和目的，交易性金融資產(chǎn)隨時要被出售（人要是被這樣對待可真沒有安全感），企業(yè)關(guān)注的就是你給我?guī)砹硕嗌佟巴顿Y收益”，到底能打多少瓶“醬油”？所以與這個資產(chǎn)有關(guān)的交易稅費、股利利息，公允價值變動等等統(tǒng)統(tǒng)都算到投資收益里面，當(dāng)然什么時候放到投資收益還要注意時機(jī)，不能魯莽。一般情況來說，不管你會計上計算公允價值計算得多么高興，不管你怎么折騰，稅法就是穩(wěn)坐釣魚臺：什么公允價值？我就是不承認(rèn)你！愛折騰你折騰去。所以很多人也不需要過于較真這個處理，這也就是公允價值核算的資產(chǎn)的一個通病，就是公允價值變動形成的影響最后都要在算賬的時候來個追認(rèn)，比如投資性房地產(chǎn)、可供出售金融資產(chǎn)等，這些大家在以后學(xué)習(xí)中都會遇到。有道是先下手為強(qiáng)，早做準(zhǔn)備不一定是壞事?！　≡捳f中級會計實務(wù)是中級考試最難的一門，那究竟難在哪里呢？本人以為難在難以理解?！　∫?、主要賬務(wù)處理　　持有至到期投資，顧名思義就是你打算把這個東西在手里放到它“死”，癡情的守它一輩子，在這之前不會放棄它，拋棄它，正是因為這個原因，這個資產(chǎn)的核算很有特點，關(guān)于他的一切花銷你都想著他能給你帶來回報，就像在追求女孩子，首先你一定要體現(xiàn)出你想跟她過一輩子，你的付出才有可能被資本化，如果你一開始就抱著對待交易性金融資產(chǎn)的態(tài)度，那對方肯定一點安全感都沒有，你的付出就費用化吧，還想資本化？還想以后有什么回報？癡心妄想。 需要注意的是持有至到期投資只能是債券，因為這個債券一般都有期限，你能熬得過他；如果是股票，你還指不定能不能熬得過他，一般都要長壽的多，更重要的是這個股票沒有到期日，到期的時候也就是這個公司破產(chǎn)的時候，你還持有到期干什么呢？看自己究竟能賠進(jìn)去多少嗎？所以股票一般就是做個短線炒炒玩玩，實在有錢的或者是被股市套住的就無奈做個長線好了，所謂長線一般也就是最多幾年而已。 敬請關(guān)注。挺好的熱炕誰都沒睡上！　　話說中級會計實務(wù)是中級考試最難的一門，那究竟難在哪里呢？本人以為難在難以理解?！　∫?、主要賬務(wù)處理　　相比于交易性金融資產(chǎn)和持有至到期投資，可供出售金融資產(chǎn)既不像交易性金融資產(chǎn)隨時被處置那樣沒有安全感，也不像持有至到期投資一樣判了無期那樣沒有激情，用專業(yè)的話說就是持有意圖不明確的資產(chǎn)，說白了就是也不是炒幾天就賣，也不是抱著相守一輩子；就像談戀愛中的追求一樣，嘴里說著天長地久，心里想著先把你騙到手，因此持有意圖不確定最能說明問題了。借：可供出售金融資產(chǎn)－成本　　可供出售金融資產(chǎn)－利息調(diào)整（交易費用影響）　　應(yīng)收利息　　貸：銀行存款借：應(yīng)收利息　　　貸：可供出售金融資產(chǎn)－利息調(diào)整　　　　投資收益　　關(guān)于攤余成本的理解其實就不是什么問題，如果你持有至到期投資都搞定了，可供出售金融資產(chǎn)就望風(fēng)披靡了。只有在公允價值下降的很厲害的時候，也就是所謂的持續(xù)性下降了，有減值跡象了，這個時候形成的減值才會影響到攤余成本，這才是兩種核算方法唯一的共同點，除此之外誰都不認(rèn)識誰。借：可供出售金融資產(chǎn)－公允價值變動　　貸：資產(chǎn)減值損失（債券）/資本公積－其他資本公積（股票）　　因為可供出售金融資產(chǎn)有債券和股票兩種情況，所以減值轉(zhuǎn)回上也存在兩種方法，對于債券來說，好辦，怎么計提的減值，怎么轉(zhuǎn)回；對于股票就不一樣了，轉(zhuǎn)回還要從權(quán)益轉(zhuǎn)回，原因大概是因為股票是權(quán)益性投資吧，那就是不是一家人不走一家門，減值轉(zhuǎn)回就從權(quán)益轉(zhuǎn)回吧，才不管你前面減值也走了資產(chǎn)減值損失。那么準(zhǔn)則就說了，好了，有減值了我讓你減少損益，減值回升了，對不起您走權(quán)益吧，不能走損益了，不怕你股票上漲，就怕你找個機(jī)構(gòu)操縱股價，遙控自己的利潤。倘若以理解知識的角度或者是考生的角度來看待這個資產(chǎn)，擺脫客觀介紹的口氣，那么知識點就不會近在眼前卻又遠(yuǎn)在天邊。很多人不理解貸款中的一些特殊處理，總要問為什么和其他的資產(chǎn)不一樣？我告訴你原因：就是不一樣，因為它是貸款。借：貸款－本金　　貸：吸收存款借：應(yīng)收利息　　貸：利息收入　　“貸款－本金”相當(dāng)于“持有至到期投資－成本”，“貸款－利息調(diào)整”相當(dāng)于“持有至到期投資－利息調(diào)整”，道理是明擺著的，掌握了持有至到期投資，貸款就是小兒科。這里的意思也就是和持有至到期投資差不多，比如說你給美眉付出一大筆，美眉送給你一個禮物，這個禮物對你的意義可就不只是值多少錢那么簡單了，有可能意味著美眉對你有意思了，這個收益超過了你收到的這個禮物的實際價值了。所以分錄處理就是一股腦的全部丟進(jìn)單間里面：借：貸款－已減值　　貸款－利息調(diào)整　　貸：貸款－本金　　　　應(yīng)收利息借：資產(chǎn)減值損失　　貸：貸款損失準(zhǔn)備　　這個時候應(yīng)該確認(rèn)的減值＝期初攤余成本＋實際利息收入－可收回金額，也就是說應(yīng)收利息沒有扣除，說明是真著急了，應(yīng)收利息全部確認(rèn)減值了。一般情況來說，對方實在還不了錢，銀行還是會體諒體諒的，做人不會太過分，因此就會做出讓步，比方說100萬的貸款，就搬你90萬的東西好了，剩下的10萬就算我自己倒霉，把錢貸給你這個倒霉鬼，所以就成了銀行的營業(yè)外支出了?！　《?、涉及的其他內(nèi)容　　貸