打造最后一桶金上海某某公寓策劃建議書20-全文預(yù)覽
【正文】 四、 產(chǎn)品改造建議 景觀改造建議● 發(fā)揮本案獨幢住宅、環(huán)境幽靜的特質(zhì)，將內(nèi)庭花草重新綠化修整，將其改造成一個小而別致的歐式風(fēng)格庭院。特別是在銷售后，本案的租賃將由開發(fā)商統(tǒng)一操作轉(zhuǎn)變?yōu)樾I(yè)主的分散操作，部分小業(yè)主的急租心理和競相壓價行為將可能引起租金水平的下降，從而導(dǎo)致投資收益的降低。 目前租賃情況分析目前某某公寓出租率和租金水平在周邊地區(qū)均屬于上等。 從目前租賃情況看，主要空置為一房由于面積偏大，抗性首當(dāng)其沖；而與五房相比，四房的抗性更大。（5）房型配比，一房（面積106平米左右）占10%，二房（面積120平米—125平米）占33%，三房（面積169平米左右）占33%，四房（面積179左右）%，五房（面積271平米左右）%。劣勢分析：（1）房型偏大，部分房型設(shè)計不合理，空間浪費(fèi)較多；得房率低；小面積房型朝向不好。（4） 市內(nèi)著名的酒店式服務(wù)公寓，多年來有較為固定的客戶群和一定的知名度。產(chǎn) 品 建 議 篇一、 項目概況性 質(zhì)： 獨幢6層帶電梯酒店式服務(wù)公寓體 量： 共60套單元房結(jié) 構(gòu)： 一梯兩戶 六個獨立單元，圍合分布現(xiàn) 狀： 目前為只租不售的酒店式服務(wù)公寓，出租率為90%二、 產(chǎn)品分析優(yōu)勢分析：（1） 地理位置好，周邊已經(jīng)形成較為成熟、自成一體的住宅區(qū)。例：金坤花園的開盤售價為4450元/平米5500元/平米，目前售價為6500元/平米6700元/平米，價格漲幅為21%46%；而韻動時代的開盤售價為4800元/平米，目前售價為8500元/平米，價格漲幅高達(dá)77%。導(dǎo)致這種行情出現(xiàn)的主要原因是由于新盤在房型設(shè)計、環(huán)境景觀規(guī)劃、配套設(shè)施等硬件上較之老盤有明顯優(yōu)勢；其次，購房者對新盤價值的心理認(rèn)同也是其價格走高的重要原因。二、 周邊樓盤概況：該地區(qū)現(xiàn)存大量樓盤，考慮到市場實際的租售行情，以竣工時間為劃分標(biāo)準(zhǔn)，本司為方便說明，將此區(qū)域樓盤分為兩大類，即老盤（2000年前竣工）和新盤（2000年后竣工）。戶籍人口近70萬，常住人口122萬。本篇 在客觀闡明了本項目的利弊因素后，結(jié)合當(dāng)前市場整體狀況，對項目的目標(biāo)客戶、產(chǎn)品定位、價格定位以及整體營銷推廣策略提出初步之建議和構(gòu)思。 本篇 通過有針對性的市場研究，分析本項目這一特定地域內(nèi)物業(yè)的供求、價格水平及客戶群體，使本項目營銷更切合目標(biāo)客戶需求。閔行區(qū)位于上海市西南腹地，是1992年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)撤消原來的閔行區(qū)和上?？h成立的新區(qū)，與浦東新區(qū)、徐匯區(qū)、長寧區(qū)、嘉定區(qū)、松江區(qū)、青浦區(qū)、奉賢區(qū)、南匯區(qū)相鄰。近年來又不斷的有新樓盤開出，特別是2000年前后一批新盤集中上市，目前此地區(qū)周邊已經(jīng)形成一個較為成熟的社區(qū)，房地產(chǎn)市場交易活躍。根據(jù)本司的市場調(diào)查數(shù)據(jù)可看出:在二手房的售價上，此地區(qū)老盤的價格基本在6200元/平米7300元/平米，而新盤的價格基本在7100元/平米8500元/平米，新老盤之間每平米有近1000元的差價。通過調(diào)查還可以發(fā)現(xiàn)，這些新老盤雖同處于一個區(qū)域，但個案之間的價格漲幅程度（指目前價格較之開盤價格）卻差異很大。（老盤售價低，但相對租價高）因此在分析本案，制定銷售價格、銷售策略時，不能籠統(tǒng)的將其與周邊的一般行情相類比，而是必須將類比對象確定為那些與本案存在很大同質(zhì)性的產(chǎn)品上，這一點至關(guān)重要。（3） 多層帶電梯，在該區(qū)域獨一無二，具唯一性。目前出租率為90%
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