商務(wù)地產(chǎn)產(chǎn)品策劃六原則-全文預(yù)覽
【正文】 化。另外，現(xiàn)在商品房大都是期房銷售，在興建的過程中，如果市場變化了，產(chǎn)品就面臨調(diào)整的問題，如果不提前做好這些因素的考慮，就無法應(yīng)對這一市場的變化。同理，如果一個項目的客戶群全部是尖端客戶群，他可能關(guān)心的問題就不首先是戶型面積的問題，也不會是得房率的問題，他可能會先關(guān)注項目位置、客戶是否純粹，會所是否上檔次、物業(yè)管理的水平怎樣，甚至社區(qū)大門是否夠氣派、單元入口大堂的裝修、有沒有挑高的起居室、有沒有奢侈的外墻、有沒有領(lǐng)先的科技等等。所謂虛，就是購房人認為合理的，有必要存在的公共面積等其他要求。三是先期開發(fā)銷售高端產(chǎn)品必定會對銷售速度產(chǎn)生影響，其資金回籠情況甚至會影響到項目的施工推進，對后期產(chǎn)品推出形成更大的銷售壓力，產(chǎn)生不利的市場印象。京城西邊有一個項目，總建筑面積45萬平方米，分二期開發(fā)。強調(diào)先外后內(nèi)，也符合人們購房消費的一般心理：需求——尋找——吸引——了解——認知——購買。強調(diào)先外后內(nèi)還有一個原因，就是任何人都不可能一下子看到事物的所有，只有外在的東西吸引人，才有可能讓人繼續(xù)了解其內(nèi)在的品質(zhì)，繼而使銷售成交變成可能。在一定意義上它代表著一個產(chǎn)品的品質(zhì)，決定著一個產(chǎn)品的性質(zhì)，具有很強的識別性。金融街有一個高檔公寓項目，對外推廣說是金融家俱樂部，其銷售價格高達20000元/平方米，可戶型卻是90平方米的一居、120平方米的二居和160平方米的三居，其戶型的舒適程度與配比讓人怎么看也不像所推廣的金融家豪宅，同時，總面積不足4萬平方米的項目囊括了一二三居等戶型，多少存在階層的混雜，導(dǎo)致真正的富人不愿買，窮人又買不起的結(jié)果。只有明確了這個大的方向，我們才可以進行細部的組合與配置，包括交通組織、環(huán)境規(guī)劃、建筑布局、配套安排、建筑風格、戶型設(shè)計等。 在多年的地產(chǎn)操盤和市場策劃中，我們逐漸總結(jié)出了產(chǎn)品策劃的六大原則，希望與大家進行交流和學(xué)習。而這種競爭會表現(xiàn)在開發(fā)企業(yè)的綜合實力、項目整體策劃與定位、價格策略、營銷服
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