【正文】 業(yè)知名度，并初樹市場良好物業(yè)形象，同時(shí)借助e時(shí)代健身會(huì)、專業(yè)規(guī)范的高品質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)與世紀(jì)泰富（國貿(mào)）購物中心等配套來加強(qiáng)國貿(mào)中心的附加值，最終樹立“理想商務(wù)在國貿(mào)”的全新概念，并將概念提升到更高層次，從而使國貿(mào)以“典范商務(wù)辦公”的形象成功推廣出去。 租期一年以上；支付兩個(gè)月租金的數(shù)額為押金；以半年為期支付租金，每半年期的第一個(gè)月支付下期租金。（2）首付款分期支付（無折扣）首付3萬元定金，簽訂認(rèn)購書；簽約后10日內(nèi)付清10%（含定金）的首付款，并簽訂正式買賣契約；簽約后一個(gè)月內(nèi)再付清10%樓款；簽約后三個(gè)月內(nèi)再付清10%樓款；其余手續(xù)同“一次性首付”。并在一定的租售率節(jié)點(diǎn)位置價(jià)格作適當(dāng)上調(diào)，直到最后全部售價(jià)達(dá)7200元/m2，租價(jià)達(dá)60元/月m2。六、價(jià)格策略定價(jià)原則考慮到本案所處的區(qū)域競爭市場的激烈并結(jié)合本案的實(shí)際使用年限(即折舊)，為了保持本案打好租售第一仗并持續(xù)均衡的達(dá)到租售目標(biāo)，中原建議本案的市場租售價(jià)應(yīng)遵循現(xiàn)有區(qū)域市場價(jià)格。基本目前辦公一族的工作模式，缺少運(yùn)動(dòng)，渴望健康而又條件不夠的前提 下，此活動(dòng)不但利于促銷，且具有一定的健康向上的精神意義。返租計(jì)劃 針對投資客戶，考慮到客戶收益，本案可考慮購房返租的手段，既分析清楚按揭年限與成數(shù)，結(jié)合市場租賃行情，讓客戶購房后有發(fā)展商承諾代為出租。正式推盤必備條件：銷售許可證且產(chǎn)權(quán)清晰，無抵押、債權(quán)、債務(wù)關(guān)系；樓盤電梯，大廳改造及大樓外部亮化工程完工，垂直交通暢通；租售中心裝修布置完成并投入使用；樣板間裝修完畢租售人員培訓(xùn)完畢租售道具全面投入使用租售文件全面制定稅費(fèi)明細(xì)、購房政策明確各項(xiàng)現(xiàn)場租售管理制度建立現(xiàn)場包裝制作布置完成前期廣告順利引導(dǎo)，已達(dá)到一定的社會(huì)認(rèn)知根據(jù)前期市場反饋，調(diào)整并完善推廣策略各項(xiàng)廣告推廣計(jì)劃及促銷策略準(zhǔn)備就緒五、營銷推廣手段對于像國貿(mào)這樣重新推盤的項(xiàng)目來說，在推盤引導(dǎo)期內(nèi)，營銷推廣手段就顯得尤為重要。推售原則 本項(xiàng)目盡管就某些方面與個(gè)別競爭物業(yè)有一定差距，但就綜合質(zhì)素來講，在南京市場具備相當(dāng)?shù)母偁巸?yōu)勢，成功的市場定位是本案成功的關(guān)鍵，而正確的推售原則則會(huì)使本案達(dá)到事半功倍的效果。四、營銷策略細(xì)化推盤時(shí)機(jī)項(xiàng)目成功銷售的關(guān)鍵，除取決于項(xiàng)目本身的規(guī)劃包裝之外，選擇銷售時(shí)機(jī)亦是一個(gè)非常重要的因素，項(xiàng)目在天時(shí)、地利、人和三者相結(jié)合的有利條件下推向市場，必能取得良好的成績?！?電視和音響：大樓均設(shè)閉路電視系統(tǒng)，并配置公共天線和衛(wèi)星天線，設(shè)有廣播系統(tǒng)，商住提供背景音樂，非常狀態(tài)下可及時(shí)轉(zhuǎn)為應(yīng)急廣播。大樓附屬設(shè)備● 電氣：10000KVA雙電源雙回路供電、按規(guī)范要求自備發(fā)電機(jī)組，保證應(yīng)急電源?！?寬帶設(shè)施：滿足到桌面10M，這已經(jīng)是一般都具備的常用辦公必備條件。室內(nèi)裝修(交樓標(biāo)準(zhǔn))● 商務(wù)辦公區(qū)地面地磚鋪地，墻面白色乳膠漆，頂棚為輕鋼骨、礦棉板吊頂。樓層共享空間各樓層梯廳公共空間應(yīng)加強(qiáng)清洗力度，并始終保持很好的亮度，給人以清爽亮麗的氛圍?！?本案客戶群工作形態(tài)細(xì)分為:大、中型貿(mào)易公司品牌代理公司咨詢、顧問、廣告、營銷類先鋒機(jī)構(gòu)外地公司或機(jī)構(gòu)駐寧辦事處政府機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)制出來的公司、機(jī)構(gòu)小型IT公司三、產(chǎn)品改造及交樓標(biāo)準(zhǔn)建議寫字樓入口將目前辦公樓的電梯與商住樓的電梯置于同一平層上，即目前商場一樓?！?缺乏背景支持作為興寧公司在南京的首個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，無論公司品牌還是項(xiàng)目條件，都不具備較強(qiáng)影響力或優(yōu)勢，而當(dāng)今的消費(fèi)者日趨成熟與理性，他們不僅認(rèn)知樓盤，更看中開發(fā)商的品牌?！?品牌的建樹國際貿(mào)易中心其綜合品牌形象與在人們心理上的形象烙印都將成為本案建樹“南京國貿(mào)”品牌形象的基礎(chǔ)，通過產(chǎn)品優(yōu)勢的宣傳推廣與一系列公關(guān)促銷活動(dòng)，都將會(huì)在很短的時(shí)間內(nèi)大大提高南京國貿(mào)的知名度，并逐步確立南京國貿(mào)中心突出品牌形象。而目標(biāo)之中，“其一”完成得好，則“其二”自然達(dá)成。因此，本案前期準(zhǔn)備階段與初期強(qiáng)推期階段(以下簡稱首期)的市場推廣的成敗將是本案地標(biāo)形象的樹立及整體物業(yè)租售成功的關(guān)鍵。基于本案在997年曾在市場上推出過，且在當(dāng)時(shí)的市場上也有不錯(cuò)的業(yè)績，但一直未能建立鮮明的市場品牌形象，而本次推盤的為空置的26000平方米，實(shí)乃重新改造裝修后的二次開盤，需審而又慎。此外，還有即將開盤或開工的華威新世界中心、二橋房地產(chǎn)鼓樓項(xiàng)目、新街口基泰地產(chǎn)項(xiàng)目、鼓樓天安地產(chǎn)項(xiàng)目及洪武路新大都項(xiàng)目等潛在競爭性項(xiàng)目。因此，中原認(rèn)為：本案可以充分利用新街口商務(wù)圈的特點(diǎn)，提高物業(yè)品質(zhì)，建立高層次的物業(yè)形式，在南京房地產(chǎn)市場建立標(biāo)志性的、領(lǐng)先的物業(yè)品牌形象。目前以新街口為中心的世界級CBD在南京以30萬平方米的商務(wù)空間，50萬的日均人流，80億的資金流動(dòng)，400億的政府投入，使得新街口已經(jīng)成為南京的主流商圈。因此，南京房地產(chǎn)市場還等待著全新營銷理念的洗禮。發(fā)展商營銷重心的轉(zhuǎn)向，與近期消費(fèi)者日趨成熟與理性不無關(guān)系，同時(shí)也反映出發(fā)展商日趨專業(yè)與規(guī)范。樓盤的營銷力度也是決定價(jià)格差別的重要因素，成功的營銷策略衍生出聲望價(jià)格，聲望價(jià)格是產(chǎn)品定位、品牌形象塑造、營銷策劃等一系列成功手段的長期積淀。服務(wù)設(shè)施不夠齊備目前除少部分新建商務(wù)樓盤其服務(wù)設(shè)施基本齊全外，大多數(shù)商務(wù)樓盤設(shè)施不全，甚至嚴(yán)重不足。誤區(qū)三：忽視商務(wù)服務(wù)的全面及延深。 另外，近來幾家國內(nèi)著名的地產(chǎn)公司加入南京市場大型地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，有望推進(jìn)南京房地產(chǎn)市場規(guī)?；\(yùn)作、品牌化經(jīng)營的發(fā)展，提升整個(gè)行業(yè)水平。隨著消費(fèi)都居住理念及辦公方式的更新以及向國際化水平的鄰近，消費(fèi)者對商務(wù)樓的物業(yè)管理服務(wù)提出了更多要求，從而市場亦出現(xiàn)了諸多知名物業(yè)管理公司，如萬科、戴德梁行、金地物業(yè)等單位，本地物業(yè)管理公司亦大力加強(qiáng)學(xué)習(xí)與交流， 提高水平，從而使南京的物業(yè)管理水平有較大的發(fā)展?？梢灶A(yù)言，南京房地產(chǎn)市場規(guī)模化開發(fā)、品牌化經(jīng)營時(shí)代即將到來。 ⑷ CBD(新街口中央商務(wù)區(qū))已初具雛形。WTO、華商會(huì)成功召開、十運(yùn)會(huì)、地鐵開工等眾多利好因素使南京商務(wù)樓需求增大，銷售向好?！?2001年南京商務(wù)樓盤市場特征⑴ 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢向好，政策支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。（5）房地產(chǎn)企業(yè)將走上規(guī)模與品牌經(jīng)營之路。（2）生產(chǎn)性房地產(chǎn)（如商廈、寫字樓、賓館等）近年只能保持適度發(fā)展水平。商務(wù)樓市場，在未來510年，將會(huì)保持適度增長的良好發(fā)展速度，中國加入WTO將一步促進(jìn)中資企業(yè)的壯大，這些會(huì)產(chǎn)生實(shí)實(shí)在在的購買力與租賃需求，許多素質(zhì)較好發(fā)的寫字樓項(xiàng)目必然會(huì)受到業(yè)主及投資者的追捧，市場的剛性需求及良好的客觀經(jīng)濟(jì)前景，必將引發(fā)商務(wù)樓市場的繁旺。但同時(shí)也顯現(xiàn)出，隨著市場供應(yīng)量的進(jìn)一步放大，未來競爭力將越來越大。另外，中國經(jīng)濟(jì)的快速、平穩(wěn)的良性發(fā)展、WTO的臨近、申奧的成功、中國改革開放的深入等一系列利好消息，都將有利于中外經(jīng)濟(jì)合作及中資企業(yè)的發(fā)展壯大，這勢必增大市場商務(wù)樓的需求，進(jìn)而刺激并促進(jìn)商務(wù)樓盤市場的開發(fā)與銷售。如放寬住房按揭年限，加大公積金放款額度，簡化辦理手續(xù)等，為個(gè)人購房提供了較為寬松的資金環(huán)境。目錄：第一部分 市場研析…………………………………………………………………………………………………….4市場狀況分析南京商務(wù)樓產(chǎn)品力分析新街口CBD商務(wù)區(qū)分析競爭樓盤分析第二部分 項(xiàng)目營銷策略………………………………………………………………………………………………25項(xiàng)目概況總體策略策略導(dǎo)向項(xiàng)目定位產(chǎn)品改造及裝修標(biāo)準(zhǔn)建議營銷策略細(xì)化推盤時(shí)機(jī)推售原則正式推盤必備條件銷售手段六、價(jià)格策略定價(jià)原則分階段租售計(jì)劃付款方式建議第三部分 項(xiàng)目推廣策略…………………………………………………………………………………………….53推廣策略導(dǎo)向廣告推廣主題宣傳包裝建議形象包裝租售中心包裝樣板房廣告推廣思路SP策略第四部分 廣告推廣計(jì)劃………………………………………………………………………………………………67一、背景導(dǎo)入二、受眾分析三、推廣定位四、媒體策略五、分階段廣告計(jì)劃第一部分 市 場 研 析市場狀況分析(一) 宏觀狀況分析1． 市場現(xiàn)狀自2000年年初，我國宏觀經(jīng)濟(jì)逐步邁入一個(gè)相對溫和、中速、持久的增長通道，至今年上半年，中房景氣指數(shù)一直運(yùn)行于景氣空間、市場空前活躍，房市徹底擺脫前幾年“爆炒”造成的“泡沫”陰影，走出了低谷，呈現(xiàn)出投資大增、產(chǎn)銷兩旺的良好局面。同時(shí)，房地產(chǎn)金融體系不斷完善。與商品住宅市場相比，商務(wù)樓市場雖然比不上其熱銷火旺，但也隨著整個(gè)房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)旺而出現(xiàn)啟動(dòng)的熱銷苗頭，甚至國內(nèi)部分大中城市已出現(xiàn)商務(wù)樓盤旺銷的市場景象，不但積壓樓盤有所消化，新樓盤的上市量劇增且銷售前景看好。這些新盤無論是品質(zhì)上還是功能設(shè)計(jì)上都優(yōu)于舊盤，無形中給商務(wù)樓市場帶來一股清新的風(fēng)?？缛?1世紀(jì)后，中國的房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個(gè)健康穩(wěn)定的發(fā)展時(shí)期。 在這個(gè)階段將出現(xiàn)以下趨勢：（1）住宅的大量開工與空置上升仍將共存，房價(jià)的漲幅略有下降。這主要表現(xiàn)在節(jié)能建材、辦公理念、設(shè)計(jì)風(fēng)格的改變、租賃市場及物業(yè)管理水平的進(jìn)一步發(fā)展上。各種市場數(shù)據(jù)表明，南京市房地產(chǎn)業(yè)正處于景氣狀態(tài)，房地產(chǎn)市場運(yùn)行平穩(wěn)，房地產(chǎn)業(yè)日趨成為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。⑵ 利好因素紛呈，商務(wù)樓盤供需兩旺。更加重視營銷策劃，或加強(qiáng)自身的營銷策劃實(shí)力，或?qū)で筮m合自己的營銷代理公司，已經(jīng)開始注重“全程營銷策劃”，使得開發(fā)減少許多盲目性。 南京著名的幾家實(shí)力型開發(fā)公司如金鷹國際、蘇寧、盛茂、益來等公司所開發(fā)的項(xiàng)目不但規(guī)模大且起點(diǎn)高，定會(huì)令南京的商務(wù)樓盤市場開發(fā)在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍，并將帶動(dòng)整個(gè)市場的發(fā)展與繁榮。⑺ 物業(yè)管理水平發(fā)生質(zhì)的飛躍。 大規(guī)模的開發(fā)需要強(qiáng)大的資金后盾，發(fā)展商若悉心經(jīng)營也較易樹立品牌形象，在現(xiàn)今樓市日益“品牌打天下”的趨勢下，規(guī)?；_發(fā)品牌化經(jīng)營日趨成為市場主流。誤區(qū)二：忽視建面的實(shí)用率，公攤偏大，有些商務(wù)樓公用設(shè)施如：樓梯道、設(shè)備用房、走道、管理及房等公用建筑設(shè)計(jì)不合理，面積太大，從而造成使用面積偏小，直接影響到消費(fèi)者辦公空間的使用率的提高。這樣的“智能化”理解過于偏面，其適用性與實(shí)用性還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。營銷策劃 房地產(chǎn)市場進(jìn)入“零售時(shí)代”的另一標(biāo)志就是營銷力度的加強(qiáng)。 營銷的方式和策略也在不斷地改進(jìn)，與前兩年不同，開發(fā)商的營銷策略有了明顯的變化，即從“務(wù)虛”轉(zhuǎn)為“務(wù)實(shí)”，賣點(diǎn)已從早先宣揚(yáng)環(huán)境、配套、質(zhì)量等，轉(zhuǎn)向樓盤的均好性，盡量減弱樓盤抗性。另外，商務(wù)服務(wù)的延伸、保護(hù)與建筑節(jié)能等方面可通過挖掘，創(chuàng)造賣點(diǎn)，增加產(chǎn)品的競爭力。該區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善，市政配套齊全，商服設(shè)施全面，旅游資源豐富，文化事業(yè)發(fā)達(dá)，同時(shí)周邊區(qū)域各類自然與社會(huì)資源更加豐富，咫尺之遙的南京新街口地鐵站開工在即，地標(biāo)概念更加明確。就目前南京熱銷商務(wù)樓