【正文】 致。水是造景的重要組成部分，水能烘托繁華樓臺與鶴的主題，也能體現自然情趣。景觀概念樓接云水，鶴呈祥瑞?！把p十萬貫，騎鶴上揚州”的傳奇故事，反映了古城揚州商茂民富的歷史。優(yōu)越的經營置業(yè)空間，怡人耳目的景觀、旺盛的人氣，便捷的交通，將使“來鶴臺”廣場呈現出商家如云，夜市千燈；游人如鶴，紛至沓來的繁榮景象。廣場包括購物、娛樂、餐飲、金融、電信、郵政、景觀等部份。由二者構成的時空坐標整合起“文化”與“財富”的資源，經濟而有效地發(fā)揮其功能。中央商務區(qū)的功能發(fā)揮之后，將逐漸成為該地區(qū)地價最高的地段。廣場將填補揚州市缺乏中央商務區(qū)的空白?！靶仑敻弧彼粌H表現為對物質資源的擁有，還應包括對文化資源的擁有。而這一美學形式必須體現揚州新文化范疇內的審美標準與趣味。252。揚州的新文化應該是中華文明現代化進程中的一部份。隨著現代化帶來資源緊張、環(huán)境惡化、道德墮落、無政府狀態(tài)、情感家園破壞、區(qū)域文明沖突等問題，對現代化的批判與完善已在世界現代化進程中展開?！靶挛幕笔澜缟嫌性S多關于文化的定義。案例五：“來鶴臺”廣場主題概念：新文化，新地標，新財富。GESTATE怡安信。主要業(yè)績：深圳高交會會館、深圳百仕達花園、萬科城市花園、萬科俊園、萬科彩園。 主要業(yè)績：香港海逸酒店、香港海逸豪園、香港聽濤雅苑、香港萬科俊園、深圳黃埔雅苑等。主要業(yè)績：深圳百仕達花園等。l 規(guī)劃設計：澳大利亞PEDDLET HORP建筑設計公司，世界最著名的建筑設計公司之一，成立于1890年，100多年來一直位于世界建筑設計的最前列。新建小區(qū)必須鋪設中水系統(tǒng)。u 房屋圍護結構御寒防熱，門窗密封性能及隔音效果符合規(guī)范標準。案例三：綠色住宅綠色住宅是以可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略為指導，在住宅的建設和使用過程中，有效利用自然資源和高新技術成果，使建筑物的資源消耗和環(huán)境的污染降低到最低限度，為人類營造舒適、幽美、潔凈的居住空間。一個個完整的體育運動設施，還有獨一無二的“健康管理”，讓你在科學運動下“主動積極地”進行健康生活。住房與體育設施錯落有致，起伏不一。健康、又一次成為現代人口中最最時尚和想往的詞匯。當人的空間被各種物質擠壓的時候，也就失去了本真。“SOHO現代城”， 以“極少主義”砥礪繁瑣美學，擯棄粗放和奢華的修飾以及瑣碎功能，強調簡潔通暢來疏導世俗生活，觀照人文層面，其簡約自然的生活樣式令矯情的浮華風格由此式微。 這一庭院的設置，不僅為居住在此的SOHO一族可以保持經常性的戶外的面對面的問候和接觸，增進感情交往，而且每一戶型中都有房間朝向內庭院，甚至包括廚房的操作間，使居住在高層建筑中的人們直接接近自然環(huán)境。在高層建筑中每四層設計一個庭院，使SOHO住宅圍繞著這一庭院布置。對于現代人而言，這種上下各自為陣，互不干擾的設計最為合理。通過推拉活動隔墻靈活分隔的手法，使得辦公空間與其它功能空間形成可分可合的關系。 第三，辦公等功能轉移至住宅中不會造成社會結構和法律道德的破壞。其次，仍以住宅和寫字樓為例。因此只要在家中一隅能夠放置PC機和其它相應設備，不但可以使兼容其它社會活動成為可能，而且住宅將會逐漸演變成社會生活的單元空間?！? 第一，住宅應兼容社會生活其它功能，其基本功能不能被破壞。原來手機就是電話，現在的手機是有電子游戲機、有計算器、有電腦記事本，也可以上網，誰也沒有說手機是一個四不像。在農業(yè)社會的時候，生產的組織方式是一家一戶的組織方式，這樣的話對應房子的功能一定是多元化的，房子既可以住又可以招待客人，又可以做飯，又是儲藏，又可以養(yǎng)雞養(yǎng)鴨做豆腐，這個房子是多元化的。開盤后短短兩個多月的時間內，500多套住房便銷售一空。 品牌整合價值概念：景觀、建筑設計單位的名聲，全程精深設計組織的聲譽，強強聯手等。178。178。178。概念是一個系統(tǒng)。名牌企業(yè)與名牌物業(yè)緊密相關，名牌企業(yè)更容易提高物業(yè)品牌的知名度，形成項目競爭力，而通過精心打造名牌項目又可以提升企業(yè)品牌。l 發(fā)展商一旦在社會上擁有很高知名度和美譽度的品牌，必將在未來的市場競爭中贏得更多的優(yōu)勢。l 消費者相信品牌，是因為在市場充斥各種信息和信息不對稱的情況下，品牌是消費者最能直接利用的信息。 專業(yè)策劃人士進入房地產領域，利用各類專業(yè)人士的累積經驗或一技之長，形成組合優(yōu)勢，在有效分工和合作中提高效率，降低產品開發(fā)經營成本，形成規(guī)模經濟和范圍經濟，使投資者深感物有所值、物超其值，物業(yè)具有更大的投資升值空間。178。n 全程精深設計技術的擁有者是房地產業(yè)發(fā)展的思想庫或腦庫。n 知識作為一種資本，決定了房地產發(fā)展商的產出是自身知識水平和社會一般房地產知識存量的函數。u 核心競爭力決定企業(yè)的競爭優(yōu)勢。 網絡工作流程圖項目全程精深設計 項目規(guī)劃建設當地市場研究規(guī)劃選址市場調研土地價值研判企業(yè)高層訪談國內著名城市考察企業(yè)MI設計規(guī)劃設計條件企業(yè)VI設計建設用地規(guī)劃許可證項目VI設計規(guī)劃項目命名景觀方案設計及審定項目定位建筑項目概念設計地質勘探工程建設規(guī)劃、景觀設計建議施工圖設計審定營銷戰(zhàn)略推廣戰(zhàn)略工程規(guī)劃許可證工程合同質量監(jiān)督投資分析竣工驗收圖2 全程精深設計的工作流程結構是基礎，二、全程精深設計技術：房地產業(yè)的核心技術及其效應全程精深設計技術：房地產業(yè)的核心技術u 任何一個產業(yè)都有其核心技術，麥當勞的核心技術是她的特有的工作規(guī)程和配方。工作內容：圖1 全程精深設計的工作內容核心結構l 項目概念設計l 投資決策l 全程營銷 網絡結構u 選擇地塊u 市場調查u 土地價值研判u 項目定位u 規(guī)劃設計u 景觀設計u 建筑設計u 品牌設計u 營銷推廣策劃u 物業(yè)管理u 資本運作網絡結構是基礎，是基本功，依靠踏實；核心結構是一種提升，是一次跳躍，憑借感悟。u 房地產全程精深設計技術是房地產業(yè)的一項核心技術，企業(yè)的核心競爭力是由企業(yè)的核心技術水平和市場營銷力決定的，因而房地產發(fā)展商的全程精深設計水平直接關系到發(fā)展商的核心競爭力的大小。外溢效應n 房地產知識存量不斷增加并導致外溢效應，知識的外溢效應表現為最初的知識投資使后續(xù)的投資更具生產效率。n 房地產全程精深設計組織應該是一所大學，是一種學習型組織和專家型組織，能不斷進行知識創(chuàng)新。 學習或經驗曲線的客觀存在，產品的單位成本將隨著企業(yè)累積經驗的增加而下降。178。品牌效應l 房地產市場的信息不對稱性是普遍存在的，如果缺乏通暢的信號發(fā)送的渠道或不能有效發(fā)送信號，由于存在逆向選擇，低質量的物業(yè)和服務就會驅逐高品位的物業(yè)和服務，導致市場失靈。名牌企業(yè)的產品在市場銷售中具有品牌競爭優(yōu)勢。企業(yè)品牌是名牌企業(yè)和名牌項目兩部分結合而成的。概念集中體現了項目的價值、功能和買點。概念設計的目標：有效功能價值最大化。 景觀價值概念：山，河，湖，海，城市天際線，標志型建筑等。 項目功能價值概念：智能化，生態(tài)，園林等。178。案例一：SOHO（Small Office Home Office）現代城：空間概念革命在京城高檔房地產項目中，SOHO現代城所引起的沖擊波可稱得上是來勢洶猛。我們應該有一個大畫面，應該有一個方向感。當今好多新產品，就像手機。這一方案的理論基礎既是對以前住宅設計的經驗總結，也是對未來住宅功能的全新定義，即：“住宅將是社會生活的單位空間。當然還可以做很多其它功能的工作，如購物、教育、看病、結帳等等，相信隨著網絡的發(fā)展程度不斷提高，在家中就可以安排自己各方面活動的人員會越來越多。那么對于一個上班的人員他每天要在兩個不同的空間中活動，如果能使兩個空間合二為一，那將會極大地節(jié)約有限的空間和資源。（3）在家中辦公，可以根據自己的習慣，自由地安排時間，使辦公更輕松，更具個性化特征。戶型設計：隨著住宅設計的進步和標準的提高，住宅中廳的功能不斷增加，從一個客廳增加到一個客廳和一