【正文】 ★市場導(dǎo)向性：市場接受，以需求為導(dǎo)向。豪宅不應(yīng)只是一種空間尺度的界定，而是一種生活方式的氣度；一種博覽天下的視野；一種不凡的口昧的挑剔，一種人為關(guān)懷的見識?！　『勒_發(fā)，要想脫穎而出，就應(yīng)“做得最好”“方方面面都是精品甚至是極品”。競爭對手四：項目名稱香　　　天　　　公　　　寓項目定位中　檔　商　住　物　業(yè)目標(biāo)客戶事　業(yè)　單　位　職　工綠化率33 %周邊配套穗　豐　花　園、　小　商　品　店建筑面積18600㎡占地面積24000㎡建筑風(fēng)格現(xiàn)　代　主　義　風(fēng)　格園林風(fēng)格樓　　之　　間　　綠　　化規(guī)劃布局排　列　式社區(qū)配套乒　乓　球　室售價最　　高3100 元／㎡最　　低2150 元／㎡均　　價2700 元／㎡主力戶型情況售價最　　　高3 300 元／㎡最　　　低2 720 元／㎡均　　　價2 720 元／㎡主力戶型情況3 、機會分析WH市高檔住宅市場前景看好，并初露端倪，潛在市場需求是市案成功的一大良機升值空間大。從環(huán)境資源來看，幾大主體公園――西北湖廣場、噴泉公園、中山公園均近在咫尺；從生活氛圍來看，政府機關(guān)、證券機構(gòu)、商業(yè)銀行、協(xié)和醫(yī)院一應(yīng)俱全，賓館、休鬧中心、茶樓酒肆周邊林立；從區(qū)域來看，J 日地區(qū)是項目所在城市中為數(shù)不多的高檔樓盤集中地，旺盛的人氣、成熟的商業(yè)氛圍、完備的沛育休鬧設(shè)施更造就了J 日地區(qū)在W 日市的“地王”地位。1300㎡容納20 人的地下室客廳和多功能室，一樓設(shè)客廳、書房、早餐室、正餐室、室內(nèi)藏書庫，二層設(shè)主臥及次臥，三樓設(shè)主人套房，別墅內(nèi)有私家電梯．錦繡香江超級莊園廣州5000萬元／套2000㎡超級莊園中的私家花園，占地面積將達(dá)近萬平方札翡翠湖重慶3000 萬元／套1200㎡建于湖中央占地3000 平方米島嶼上的獨立別弘設(shè)網(wǎng)球場、游泳池、私人碼頭。上海1 . 3 億元／套上海的“經(jīng)典洋房”是上海開埠歷史、中西臺璧外灘生活方式的真實寫照，作為上海“海派文化”的縮影，這些經(jīng)典建筑顯得彌足珍貴，其中以興國賓館別墅群、丁香花園、馬勒別墅為代表的十大經(jīng)典最為珍貴。陽明山由于背山環(huán)境比較幽靜，氣候較溫和，獨特的自然景觀再加上官邸云集使這里逐漸形成了豪宅的聚集區(qū)。再看歐洲，歐洲的豪宅出現(xiàn)得更早，最典型的就是城堡?！彼?，歷史感也是人們認(rèn)同一棟房子是否是極品豪宅的重要因素。蘊藏著巨大的傳感器的地板會根據(jù)陽光的強度，來調(diào)節(jié)房間內(nèi)的燈光亮度以及空氣溫度、濕度……7 、豪宅的安全性與私密性所有豪宅都盡可能地在公眾視線之外，為了保證安全和私密性，無論是社區(qū)還是單體建筑，豪宅一般有高于兩米的圍墻。6 、豪寶的適度超前與可持續(xù)性豪宅產(chǎn)品都極具個性化，產(chǎn)品的設(shè)計大都出自世界級大師的手筆。擁有多樣的空間樣貌：門庭、客廳、主餐廳、廣闊的私家花園、下沉式庭院、功能齊備的私家會所、室內(nèi)外雙泳池……如果是公寓豪宅，因為沒有足夠的自然環(huán)境可以借用，所以對室內(nèi)外空間及景觀環(huán)境的營造便尤為看重：環(huán)景面的最大化，個性化室內(nèi)空間設(shè)計，私家電梯的直接入戶，主次入口分離，空中游泳池……在不影響采光通風(fēng)的情況下，具有不同功能及景觀要求的前后空中花園提供的戶外活動機會，亦是絕佳的城市觀景平臺。這類豪宅區(qū)的形成，完全是由于其區(qū)域所在地的自然景觀因素，遠(yuǎn)勝于當(dāng)時城市中的其它地段，而且交通、市政、人氣等因素也至少處于中等水平。從豪宅占用的資源類型來分，主要有兩大類：第一：人文豪宅區(qū)　　所謂人文豪宅區(qū)，就是指由于歷史或人文的因素而形成的豪宅區(qū)，如北京的東城區(qū)、天津的五馬路、上海的原租界區(qū)等等地段，都是屬于人文豪宅區(qū)。唯有如此，才能在區(qū)內(nèi)延伸出豪宅所需要的配套設(shè)施，如豪華會所、高檔精品店、高爾夫球場等等。一般而言，普通住宅可以存在于一個不太成型的居住區(qū)域里，甚至可以以獨棟的形式單獨存在。　　由此可見，對于“什么是豪宅？”這個問題，沒有一個準(zhǔn)確的定義，但是，對于豪宅的定律，卻是專家學(xué)者們一直認(rèn)同的。就國內(nèi)的豪宅市場看，我們認(rèn)為每套200 萬以上（含裝修）的城市公寓和300萬以上的別墅作為大致的價值界限比較臺適。一、定義豪宅豪宅是人們對高價值住宅的籠統(tǒng)性稱呼，并沒有一種確切的說法為這種產(chǎn)品做出定義，但是，隨著國內(nèi)部分發(fā)展商們的瘋狂開發(fā)，許多學(xué)者認(rèn)為，應(yīng)該為這種高利潤的產(chǎn)品做出規(guī)范?；始矣昂勒貍湟嘏c全程策劃報告作者：日期：皇家御景豪宅全程策劃報告――豪宅全程策劃理念創(chuàng)新范本反之，在其相應(yīng)的狹窄通道上，在高風(fēng)險與高利潤的相互作用下，發(fā)展商必然能夠更加了解并創(chuàng)造出真正意義上的豪宅。在一個成熟的住房市場里，豪宅的數(shù)量應(yīng)該占總的住宅存量的5 ％一10％。我們所涉及的策劃報告中的“豪宅”，所選用的正是這個相對豪宅的定義，而非絕對意義上的豪宅?！　∈紫?，豪宅只有依附于豪宅區(qū)才能存在。　　其次，在任何一個城市化程度比較高的城市里，豪宅區(qū)域總是成區(qū)成片地分布，而且集中在幾個相對狹小的豪宅區(qū)內(nèi)。2 、豪宅稀缺資源的獨占性豪宅的珍貴性主要沛現(xiàn)在土地的稀缺價值、特殊資源價值、景觀價值、建筑特色和城市的人文價值上，如特殊的海景資源、湖景資源、河景資源、山景資源、森林資源、區(qū)域在城市中的不可替代的人文資源等等，例如法國地中海沿岸、美國加州比華利山、日本東京灣。第二：自然豪宅區(qū)所謂自然豪宅區(qū)，也稱景觀豪宅區(qū)，像北京的溫愉地帶，就是典型的自然豪宅區(qū)?！　」δ軈^(qū)域劃分多樣細(xì)致：休閑、娛樂、社交和居住的功能分隔在不同的區(qū)域得以實現(xiàn)。5 、豪宅居住的尊貴性豪宅之所以賣得那么貴的原因，除了因為其本身的“先天”優(yōu)勢之外，豪宅是身份的象征．發(fā)展商銷售的是富豪的生活，是“尊享”六星級酒店式的服務(wù)，固而其“后天”的物業(yè)管理服務(wù)亦成為了增加物業(yè)保值增值的砝碼。 蓋茨的家是高科技的展示中心，來訪者的個人信息在通過入口時就被儲存進(jìn)電電腦中。三、豪宅之旅有位華僑說：“社會在進(jìn)步，人類的絕對財富在增加，但同一位置的有歷史的好房子卻不是同比增長的，這個供需的缺口就是豪宅不斷增加的價值源泉。現(xiàn)在，美國已經(jīng)形成了幾個豪宅區(qū)，包括有馬里布海灘、長島、比佛利山莊和紐約中央公園大道等，這些地方都是景觀和地段絕佳的區(qū)域。臺灣的豪宅主要集中在陽明山上及信義計劃區(qū)。這種區(qū)域性的分布往往形成城市的“東富西貴、南貧北賤”（北京）“租界別墅高尚區(qū)（上海）”等特色。國內(nèi)頂級豪宅項目名稱地理位置價格主力戶型特　　　　　　色紫園8 號別墅皇家御景Part2　　　HUANGJIAYUJING 一、為什么定位于豪宅，市場空白尋找平衡性創(chuàng)新差異化唯一性尊貴極品豪宅市場能量的釋放目標(biāo)客戶需求與地塊特征對接“基因重組”式創(chuàng)新，產(chǎn)生質(zhì)變效應(yīng)實現(xiàn)同類產(chǎn)品的差異化營造唯一產(chǎn)品，迅速提升價值打造豪宅終極產(chǎn)品本項目位于WH市最繁華商住區(qū)的中心位置，正處西北湖畔，占地面積僅為10畝，規(guī)劃面積為8畝。2 、劣勢分析※地塊面積較小，僅有8畝規(guī)劃用地，發(fā)揮空間受到限制；※項目規(guī)模較小，只能靠項目本身的優(yōu)勢形成品牌效益；※開發(fā)商首次涉入高檔豪宅開發(fā)，經(jīng)驗有限，尚無企業(yè)品牌效應(yīng)。競爭對手一：項目名稱世紀(jì)華