【正文】 I設(shè)計(jì)內(nèi)容制作完成，綠化工程由工程部按工程進(jìn)度按時(shí)完成。 工地環(huán)境包裝設(shè)計(jì)將整個(gè)工地現(xiàn)場(chǎng)，根據(jù)建筑施工的進(jìn)程和環(huán)境特色進(jìn)行包裝。它可以系統(tǒng)地介紹本項(xiàng)目的基本情況及銷售情況，其最重要的內(nèi)容之一是了解項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)，并設(shè)計(jì)統(tǒng)一的藝術(shù)形式加以布置，使個(gè)性形象突出，內(nèi)容豐富、簡(jiǎn)明，縮短買家了解項(xiàng)目的時(shí)間，甚至可以使其作出迅速的購買決定。圣景苑售樓中心進(jìn)行裝修和功能分區(qū)。圣景苑宣傳、管理方面的優(yōu)勢(shì)：地理位置不佳，商業(yè)氛圍未形成、市政工程配套不足等三大弊病，建議改進(jìn)措施如下：（一） 標(biāo)準(zhǔn)字體二、 項(xiàng)目視覺識(shí)別系統(tǒng)核心部分為使鑫源第四部分：項(xiàng)目形象營(yíng)銷一、物業(yè)管理的3：11原理表明，如果小區(qū)物業(yè)管理水平差，其壞影響的傳播面將是1：11。四、 交通組織定位避免過境交通，保證小區(qū)交通通暢順達(dá)，最大限度實(shí)現(xiàn)小區(qū)人車分流，各組團(tuán)庭院綠地?zé)o車流，以確保小區(qū)孩童隨意玩耍行走的絕對(duì)安全。經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)查，城西內(nèi)尚未發(fā)現(xiàn)一樓帶私家花園的戶型，而在城東一帶，這種設(shè)計(jì)非常盛行，如：禹都花園，帶小院的戶型銷勢(shì)火爆，總房款有的與三樓同價(jià)。32 建筑風(fēng)格定位、色彩計(jì)劃（按照公司目前決定的建筑風(fēng)格和色彩計(jì)劃執(zhí)行）二、 主力戶型選擇本項(xiàng)目所處地塊是一個(gè)非常傳統(tǒng)的城市郊區(qū)農(nóng)村生活居住區(qū)，區(qū)域內(nèi)所調(diào)項(xiàng)目的主力戶型及總房款范圍統(tǒng)計(jì)表單位：㎡ 元/㎡序號(hào)項(xiàng)目名稱單元面積范圍主力戶型5080㎡配比80100㎡配比100㎡以上配比總房款范圍(萬元)主力房款(萬元)1一、備注：本案由于戶型已經(jīng)不能更改，建議使用總房款的價(jià)格戰(zhàn)術(shù)，忽略單體售價(jià)（指每平方米單價(jià)）和超大單元面積的概念，運(yùn)用為客戶算經(jīng)濟(jì)帳的手段，刺激消費(fèi)。置業(yè)情況：多為一次置業(yè)，原有房屋多為平房或舊樓房，早已不能滿足現(xiàn)代生活的需要。（三） 本案區(qū)位的威脅及困難點(diǎn)威脅來自緊鄰的中低檔項(xiàng)目：如明珠小區(qū)二期和西碧園小區(qū)項(xiàng)目，他們的項(xiàng)目綜合質(zhì)素不俗，必會(huì)對(duì)該區(qū)域市場(chǎng)形成強(qiáng)勁沖擊；本案困難點(diǎn)在于偏僻的地理位置、不成熟的商業(yè)氛圍、項(xiàng)目周圍的市政配套不完善。 本案區(qū)位的機(jī)會(huì)點(diǎn)◇ 本案最有力的支撐點(diǎn)是明珠小區(qū)二期進(jìn)入熱銷期。 售樓處位置較難選擇?！? 周邊市政配套不齊全，生活、購物不方便▲ 內(nèi)部劣勢(shì) ▼◇③從明珠小區(qū)的一期和二期的開發(fā)河銷售情況來看，本項(xiàng)目的開發(fā)周期和銷售周期可能會(huì)較長(zhǎng)。（二）◇ 景觀公園：西花園◇ 生活便利：無銀行、郵局、證券公司 ；農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、大型蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、超市； 書店 影院等金融、消費(fèi)、休閑、就餐場(chǎng)所幾乎沒有。⑤明珠小區(qū)的二期開發(fā)和圣景苑小區(qū)的開發(fā)加快了項(xiàng)目周圍的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和開發(fā)力度，從而形成更大的區(qū)域市場(chǎng)影響力奠定了基礎(chǔ)。 本案區(qū)位的優(yōu)勢(shì)▼外部?jī)?yōu)勢(shì) ▼第一大部分：來自于市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)①鑫源兄弟集團(tuán)的實(shí)力的社會(huì)影響的正面性。三、本項(xiàng)目的可行性研究為了深入細(xì)致地對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)可行性進(jìn)行研究，我們重點(diǎn)訪問了一些有代表性的項(xiàng)目以及目標(biāo)客戶組織和人士。其它省建一公司公司內(nèi)部訂購所以“知己知彼，才能百戰(zhàn)不殆”，我們?cè)诔浞至私獾礁?jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)、劣勢(shì)之后，還要更加明確自己的銷售目標(biāo)，根據(jù)自身的優(yōu)勢(shì)制定一系列符合市場(chǎng)規(guī)律的營(yíng)銷方案，同時(shí)揚(yáng)長(zhǎng)避短，把握住市場(chǎng)的脈搏、抓住消費(fèi)心理，使本案獲取更大利潤(rùn)。11磚混/框架7磚混/框架3磚混/框架◤ 區(qū)域房產(chǎn)建設(shè)展望 ◢預(yù)計(jì)項(xiàng)目周圍短時(shí)間內(nèi)將不會(huì)推出較往年檔次高、規(guī)劃面積大的樓盤，明年的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)就不會(huì)加強(qiáng)；價(jià)格仍然是大部分樓盤占領(lǐng)市場(chǎng)的突破口；明珠小區(qū)二期新建樓盤注重社區(qū)環(huán)境的營(yíng)造，大多數(shù)以綠地面積大、綠化率高為賣點(diǎn)，其次，消費(fèi)者因購房訪問樓盤次數(shù)的增多，加之報(bào)紙不斷對(duì)購房的相關(guān)政策和購房技巧的報(bào)道，他們的地產(chǎn)知識(shí)和購房經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)成熟，對(duì)價(jià)格、環(huán)境、交通、景觀、朝向、戶型、升值等多方面因素考慮更加慎重。圣景苑的地理位置的偏僻和項(xiàng)目周邊的商業(yè)氛圍和市政工程配套的不完善。二、項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷（一） 項(xiàng)目地點(diǎn)：鑫源 開發(fā)企業(yè)：鑫源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司圣景苑小區(qū)圣景苑沒有很好的人文環(huán)境的基礎(chǔ)支持。圣景苑周邊設(shè)施非常完善，本案小環(huán)境的市政設(shè)施較差，附近沒有一家超市。小區(qū)周邊還沒有理想的購物廣場(chǎng)和生活日常消費(fèi)區(qū)、蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、超市?，F(xiàn)地上物已平，原屬廠房地，基本符合七通一平標(biāo)準(zhǔn)。圣景苑總體規(guī)劃、目前認(rèn)購期商品房的售價(jià)，區(qū)域內(nèi)可與本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目有：明珠小區(qū)二期項(xiàng)目、西碧園小區(qū)、公司正在籌建的項(xiàng)目。高檔物業(yè)商品房供應(yīng)量及空置面積統(tǒng)計(jì)表單位：平方米 元/㎡序號(hào)項(xiàng)目名稱坐落位置總建筑面積空置面積起價(jià)均價(jià)工程進(jìn)度1 區(qū)域內(nèi)商品房供應(yīng)量及空置率統(tǒng)計(jì)鑫源一、圣景苑目前的市場(chǎng)定位基于此上等原因。鑫源圣景苑項(xiàng)目位于運(yùn)城市鹽湖區(qū)圣惠路中段西側(cè)，與運(yùn)城市大型中、低檔住房消費(fèi)的小區(qū)明珠小區(qū)緊緊相鄰。 工地環(huán)境包裝設(shè)計(jì)（三） 標(biāo)志（三） 本案區(qū)位的劣勢(shì)（三）—— 目 錄 —— 營(yíng)銷推廣策劃六、 區(qū)域市場(chǎng)個(gè)案調(diào)查分析二、圣景苑小區(qū)的市場(chǎng)定位和項(xiàng)目的價(jià)值，并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏提出了專業(yè)意見。房地產(chǎn)全程營(yíng)銷是從項(xiàng)目用地的初始狀態(tài)就導(dǎo)入營(yíng)銷的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步完善而形成的理論體系。前 言圣景苑小區(qū)前期全程策劃方案 策 劃 部2004年9月11日如果只靠發(fā)展商自己摸索項(xiàng)目操作方法，往往費(fèi)時(shí)耗力，周期太長(zhǎng)，機(jī)會(huì)成本很大，專業(yè)房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的導(dǎo)入已成為大勢(shì)所趨。在此基礎(chǔ)上，確立鑫源 項(xiàng)目的投資分析三、 項(xiàng)目服務(wù)營(yíng)銷 本案區(qū)位的優(yōu)勢(shì)（二） 名稱（二） 營(yíng)銷接待中心包裝設(shè)計(jì)（二）項(xiàng) 目 背 景 鑫源圣景苑的訴求點(diǎn)為：“咱運(yùn)城老百姓滿意的好住房和多走幾分鐘為家添轎車”。鑫源第一部分：區(qū)域市場(chǎng)個(gè)案調(diào)查分析（一）具體數(shù)據(jù)如下表：期房3期房5期房合 計(jì)中低檔物業(yè)商品房供應(yīng)量及空置面積統(tǒng)計(jì)表單位：平方米 元/㎡序號(hào)項(xiàng)目名稱坐落位置總建筑面積空置面積起價(jià)均價(jià)工程進(jìn)度1期房3現(xiàn)房5期房合 計(jì)（二）商品房銷售個(gè)案分析根據(jù)鑫源 本項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查，規(guī)劃建設(shè)3萬零一百四十五點(diǎn)五四平方米住宅。圣景苑入口位于路，道路狹窄，門前沒有公交車?？空荆璨叫兄潦セ萋沸^(qū)雖三面環(huán)路，但均不是主干道； （8路公交車往返于此） （四）周邊市政配套設(shè)施調(diào)查本案周邊市政配套大環(huán)境的未完善、齊全。但是，盡管鑫源（五）周邊人文環(huán)境調(diào)查