海悅花園的房地產(chǎn)市場調(diào)研報告-全文預(yù)覽
【正文】 公司物 管 費(fèi)2幢8層小高層：1幢8層，1幢10層，2幢12層 高層：交房日期20021031得 房 率 82%綠 化 率 35%容 積 率個案分析周邊生活配套很成熟。2幢17層占地面積12000 M2建筑面積25000 M2交房日期2003531得 房 率 78%綠 化 率 40%容 積 率個案分析小區(qū)的整體感覺比較緊湊，環(huán)境較好。建筑面積100000 M2目前本案已經(jīng)售磬。1幢11層 高層： 〖名盛苑〗 斜土路沿線：〖桃源興城苑（二期）〗樓盤地址斜土路501號售樓地址斜土路501號售樓電話63030006 63030007發(fā) 展 商上海光城苑房地產(chǎn)有限公司行銷企劃價格范圍均 價： ￥5,000元物業(yè)形態(tài)高層：目前已經(jīng)售磬。目前銷售達(dá)到90%〖思南花苑〗樓盤地址思南路88號售樓地址思南路88號售樓電話64728506發(fā) 展 商思南房產(chǎn)行銷企劃物業(yè)類型2幢高層組成，A幢31層，B幢32層，其中A幢2層為商用裙房。6幢12層 高層：由于匯龍、永業(yè)的帶動，斜土路沿線樓盤素質(zhì)在逐漸提高，如東泰花園引進(jìn)張愛玲紀(jì)念圖書館主題會所，同時售價也在提升?？紤]到地域的接近和產(chǎn)品的競爭性，徐匯區(qū)東側(cè)和黃浦區(qū)西側(cè)部分樓盤對本案有一定的影響，因此，本報告在競爭的空間范圍上主要為大木橋路（西）——建國路（北）——西藏南路（東）——黃浦江（南）所圍合地區(qū)?！笆濉逼陂g，規(guī)劃投資48億元，重點(diǎn)實施盧浦大橋和明珠線二期魯班路站周邊地塊的開發(fā)建設(shè)及浦江沿岸景觀綠化建設(shè)。“十五”期間，規(guī)劃投資55億元，重點(diǎn)實施徐家匯路東段兩側(cè)開發(fā)和建設(shè)。即建國路以北地區(qū)。 由上可見，區(qū)域樓盤單價基本在5000元/平方米以上。最為突出的匯龍新城，以其良好的樓盤素質(zhì)，成交量遠(yuǎn)高于區(qū)域其他樓盤，說明市場最需要的還是樓盤的整體素質(zhì)，而銷售過快從另一個側(cè)面講也反映出其定價偏低。 由上圖可見，樓盤單價基本集中在50008000元/平方米左右，大部分集中在50006000元/平方米之間。（2） 在主力區(qū)間變大的同時，主力比重未見明顯增加，說明區(qū)域總價需求由集中趨于分散，各價格段上均有一定成交量，主力間的成交比重差距縮小。（4） 峰值由前三個季度的5000元/平方米過渡至5500元/平方米，今年三季度峰值隨均價的大幅上揚(yáng)，一舉抬升7000元/平方米，且占據(jù)了較大的份額 盧灣主力面積范圍及峰值變化情況季度面積主力范圍（平方米/套）100110/130100/120 130100120/140100150100/120/14015010014070/100110面積峰值（平方米/套）110100100110100140100由上可見：（1） 近四季度，區(qū)域主力成交面積變化較為頻繁，即有70平方米/套小戶型面積進(jìn)入主力，又有150平方米/套進(jìn)入過主力，主力范圍較為寬泛，顯示區(qū)域面積需求層次多樣。后期區(qū)域均價和指數(shù)預(yù)計還會向上，但上升幅度將明顯放緩。（3） 從季度走勢來看，區(qū)域供求比已從上年四季度1：：，隨著上年四季度超量供給被市場逐步消化，供求比逐步趨高。北沿延安中路，至成都南路，與靜安區(qū)相連；沿金陵西路、金陵中路與黃浦區(qū)比鄰，全境東西約2公里，南北約4公里，l 區(qū)境內(nèi)轄淮海中路、瑞金二路、打浦橋和五里橋4個街道，共設(shè)83個居民委員會。盧灣海悅花園市場調(diào)研報告報告單位： 上海天啟企業(yè)策劃有限公司上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司報告日期： 二00二年十二月 天啟 amp。南以黃浦江與浦東新區(qū)相望。（2） 近四季度，區(qū)域累計供求比僅為1：，是三個中心城區(qū)唯一一個累計供求比小于1的，且比值較低，說明區(qū)域供給大大超過需求，這會對區(qū)域后市產(chǎn)生較大影響。（3） 近期區(qū)域均價和指數(shù)雙雙配合，增速同時加快，顯示本區(qū)住宅市場良好的發(fā)展前景。（3） 在主力范圍上移過程中，區(qū)域成交比重相對穩(wěn)定，在68%76%之間小幅波動，且主力間成交量分布較為均勻，顯示主力價格整體上移億得到市場的認(rèn)同。 盧灣區(qū)主力總價范圍及峰值變化情況總價主力范圍（萬元/套）406040605070508050906010050100總價峰值（萬元/套）50505060608080由上可見：（1） 近四季度，區(qū)域主力成交總價范圍擴(kuò)大上移，主力下限在50萬元/套和60萬元/套之間徘徊；主力上限穩(wěn)步上升，由80萬元/套升至100萬元/套，后兩季主力上限均穩(wěn)定在100萬元/套。 由上可見，上圖走勢與成交套數(shù)走勢基本一致，說明各盤單套面積差距不大。大同花園的成交量能達(dá)到434套全依其三期在2002年6月新開盤，而其三期全部為小戶型，說明區(qū)域市場對小戶型也有相當(dāng)?shù)奈{能力。其中思南新苑的單套總價略高。三、發(fā)展前景上海市整體房地產(chǎn)市場的發(fā)展穩(wěn)健，盧灣區(qū)樓市亦進(jìn)入新一輪繁榮期，結(jié)合上海市新一輪舊區(qū)改造和黃浦江兩岸綜合改造等重大工程的啟動，盧灣區(qū)“十五”規(guī)劃對區(qū)域發(fā)展提出較高建設(shè)要求，房地產(chǎn)市場也迎來良好的發(fā)展前景，促進(jìn)樓市發(fā)展的利好不斷： ——盧浦大橋、明珠二
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