【正文】 其他費用：水費、電費、物業(yè)管理費用（含綠化費用）、電視入網(wǎng)費、寬帶費等（4）保證金繳納：履約保證金繳納可以按照“交一押三”的原則進行，可以作為招商營銷的一個促銷方式。租價推算：1)（247。3）單個商鋪租金占收益的35%作為正常盈利的標準。二、租售價格定位價格定位原則：項目具有壟斷性，沒有市場價格可以參考。（2）兵馬俑博物館年接待游客相對穩(wěn)定。（5）項目單方土地成本的基本計算和分攤標準詳見如下：4—3項目開發(fā)成本分析表序號項目名稱工程量總投資單方成本1土地成本42000平方米9980萬元2376元/平方米2前期開發(fā)費用42000平方米1386萬元330元/平方米3建筑工程安裝費42000平方米5612萬元1336元/平方米4土方工程費用42000平方米420萬元100元/平方米5室外工程費42000平方米1612萬元384元/平方米6管理及銷售費用42000平方米1000萬元238元/平方米7室內(nèi)外裝修費用42000平方米2100萬元500元/平方米8不可預(yù)見費用42000平方米840萬元200元/平方米9財務(wù)費用（銀行）42000平方米420萬元100元/平方米合計23370萬元5564元/平方米綜上所述，項目開發(fā)的靜態(tài)投資成本為23370萬元，按照本項目實際建設(shè)面積42000平方米分攤計算，則靜態(tài)投資單方成本為5564元/平方米。鑒于前期費用、公建配套建設(shè)費、房地產(chǎn)稅費是根據(jù)土地成本、建安工程成本的基數(shù)作為成本統(tǒng)計和計算的基礎(chǔ)。 項目網(wǎng)站主要方式特定人群接觸，傳達內(nèi)容多，時效性較長手機短信次要方式價格相對較高，接觸面廣，傳達內(nèi)容少，時效性長招商手冊主要方式價格低廉，接觸面廣，傳達內(nèi)容多，時效性長二、招商方式直接攻擊式：面對大的主力店我們要上門服務(wù)，直接和經(jīng)營者面談，并保持溝通，詳細記錄客戶資料。招商人員定位1）有豐富的零售行業(yè)經(jīng)驗和服務(wù)知識。4）總體比例約為：1：2：1商業(yè)業(yè)態(tài)定位1）綜合性：項目是一個多業(yè)態(tài)組合的綜合性很強的國際商業(yè)旅游項目，因此保持一定程度上的多樣性業(yè)態(tài)混合分布，把不同的業(yè)態(tài)在空間上進行合理安排，對項目的招商和后期經(jīng)營管理意義重大。2）手工藝品經(jīng)營項目（1）中國民間藝術(shù)：年畫、木版年畫、面具、臉譜、剪紙、刺繡、雕刻、古代雕塑、手工精品、燈籠、宮燈、草編布繡制品、陳設(shè)等（2）娛教類：泥玩具、木玩具、陶塑、皮影木偶、婚紗影樓等（3）穿戴類：鞋花、服飾、銀飾品、手工布鞋、布繡制品（4）用品類：盤、器具、碗（5）祭祀類：神像、供品3）中國傳統(tǒng)文化藝術(shù)：書法、篆刻、玉器、陶瓷、哲學(xué)、刺繡、酒、飲食、文房四寶、服飾、文字、舞蹈、中國結(jié)、民俗版畫、皮影戲及偶戲、民俗游藝、建筑、茶藝、音樂、青銅、景泰藍、剪紙、繪畫、家具、京劇、節(jié)慶、功夫、漆器、書籍、戶縣農(nóng)民畫、風翔泥塑、千陽刺繡、陜北剪紙、手工布鞋、燈籠、皮影、中國結(jié)、服飾店、珠寶玉器、煙酒專賣、百貨超市、照相店、兵馬俑店等4）紀念品類：旅游產(chǎn)品、特色工藝美術(shù)品。6）廣告商集群：項目將來匯聚眾多國內(nèi)國外知名品牌加盟，且兵馬俑博物館每年的客流數(shù)量和客流質(zhì)量是最好的。2） 特色集群商：它們地方文化特色突出，對特定消費群體具有強烈吸引力；規(guī)模較大，所需要的建筑面積在2000——5000平方米之間，租賃時間依照經(jīng)營效果確定。5）流動商集群：我們可以把書報廳、花店、電話廳、卡丁車、馬車、廁所等作為景觀流動性經(jīng)營商。二、經(jīng)營商分析經(jīng)營商分類（基本分為七大類）1） 主力集群商：根據(jù)游客特點及消費偏好分析，在餐飲行業(yè)中，廣場需要引進代表中、西餐較高水平的主力經(jīng)營商；在工藝品行業(yè)中，也需要引進多個主力經(jīng)營商。[經(jīng)營能力]這個群體收入差別較大，表現(xiàn)出來的經(jīng)營模式相差較遠。 [經(jīng)營能力]這個群體收入差別較大，表現(xiàn)出來的經(jīng)營模式相差較遠。[經(jīng)營偏好]由于飲食習(xí)慣的差異，這個群體可能愿意在西安經(jīng)營陜西的飲食產(chǎn)品。[經(jīng)營偏好]這個群體在投資和經(jīng)營上很實際，他們希望在投資和經(jīng)營方面有較大的升值空間，且投資和經(jīng)營較為迅速。主要經(jīng)營以餐廳、旅游紀念品、百貨為主。經(jīng)營風險：適度增加特色經(jīng)營，商業(yè)規(guī)劃要按照游客、消費者、投資者、經(jīng)營者以及開發(fā)商的具體要求進行商業(yè)布局，這樣可以降低客商的經(jīng)營風險。要針對不同市場制定不同的招商制度，對投資較大和經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營范圍有特點的商戶可根據(jù)招商實際情況區(qū)別對待。免租模式——實施“放水養(yǎng)魚”的招商策略，對加盟本案的投資客戶和經(jīng)營客戶提供一定時間的免租期限，是他們能夠安心在本案自主經(jīng)營，從近期來看，加大了我們的經(jīng)營成本，降低了商戶的經(jīng)營風險，但從長遠來看，則降低了我們的經(jīng)營風險。吸納中外——挖掘本地客戶資源的基礎(chǔ)上，注意拓展國外市場，吸收國外的品牌和客商。招商戰(zhàn)略參照項目自身特性，招商戰(zhàn)略是：面向全國，圍繞旅游，集中攻擊，吸納中外。5）文化性：項目比鄰世界性的歷史文化遺產(chǎn)“世界第八大奇跡”秦兵馬俑博物館館前，其文化屬性異常明顯，且項目建成以后主要以文化產(chǎn)業(yè)為經(jīng)營重點。西安城市人口和臨潼區(qū)域居民很少來項目消費，外地游客又不會在項目所在地過夜，因此所有商業(yè)活動只能白天經(jīng)營。（3） 全國商業(yè)房地產(chǎn)銷售將面臨困境，明年上半年是政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)關(guān)鍵性的半年，商業(yè)項目的同質(zhì)化競爭將愈嚴愈烈，樓盤因價格存在剛性將面臨整體性銷售困境，特別在投機性很強的商業(yè)房地產(chǎn)市場，銷售和招商將面臨巨大風險。（3） 為中外游客提供一個公平、合理、舒適、休閑的旅游購物環(huán)境。（3） 通過招商吸收和借鑒全國旅游產(chǎn)品及相關(guān)商業(yè)產(chǎn)品的發(fā)展經(jīng)驗。來自世界各地的朋友，這里將為你開啟財富之門、這里是你的明天、這里也是你事業(yè)走向輝煌的起點，我們的招商旗幟已經(jīng)高高舉起，美好的事業(yè)正在等待你的加盟。西安兵馬俑國際旅游廣場招商執(zhí)行策略文本前 言是誰將來為兵馬俑國際旅游廣場的可持續(xù)發(fā)展作出貢獻？是誰將來讓兵馬俑國際旅游廣場成為一個永遠不滅的傳奇？是誰將來支撐兵馬俑國際旅游廣場成為旅游商業(yè)王國的一面旗幟？毫不致疑，是商戶！兵馬俑國際旅游廣場即將于2005年5月1日開埠迎賓，無論對中國旅游、對陜西旅游來說，還是對百事通企業(yè)投資集團來說，這都是一件意義深遠而又重大的事情，因為在這一天，我們大家用心血、汗水和智慧凝聚而成的兵馬俑國際旅游廣場將接受全球游客的檢閱，我們所倡導(dǎo)和弘揚的“秦文化”將走向世界。兵馬俑國際旅游廣場用“秦文化”的真誠吸引八方來賓、用“秦文化”的大氣架構(gòu)商業(yè)價值鏈條、用“秦文化”的誠信修煉自身品格。（2）