【正文】 易見(jiàn)的，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)適用房，還是商品房，本區(qū)域產(chǎn)權(quán)住宅開(kāi)發(fā)量小、頻次低，因此出現(xiàn)了之前項(xiàng)目熱銷(xiāo)熱買(mǎi)的喜人景象，這給本項(xiàng)目傳來(lái)了福音。商品房四流中路永馨苑3400結(jié)案2開(kāi)發(fā)性質(zhì)地址未來(lái)幾年，區(qū)域開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)加劇，層次提升，銷(xiāo)售壓力加大，總的來(lái)講將繼續(xù)升溫區(qū)域房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，成為中低端住宅消費(fèi)的熱土。趨勢(shì)規(guī)劃中，三零八國(guó)道東、九水東路北、金水路南規(guī)劃建設(shè)大批以經(jīng)濟(jì)適用房為主體的各類(lèi)住房（，滿足上區(qū)域900萬(wàn)平米住宅、9萬(wàn)余戶20多萬(wàn)人采暖問(wèn)題）。B、商品房市場(chǎng)方興未艾，開(kāi)發(fā)水平較低。在青島房產(chǎn)發(fā)展歷史上，李滄區(qū)是繼浮山后板塊更大的經(jīng)濟(jì)適用房集中地，建成、在建、規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)?？涨埃唐贩拷ㄔO(shè)銷(xiāo)售也就是近兩年的事情，且整體層次偏低。118—138廣業(yè)小鎮(zhèn)在售7經(jīng)濟(jì)適用房青山路金水翠園在建3未開(kāi)盤(pán)經(jīng)濟(jì)適用房書(shū)院路南嶺風(fēng)情在售53800商品房勝利橋永馨苑原3500備注1起價(jià)從李滄區(qū)和市政府規(guī)劃看，未來(lái)李滄區(qū)中心仍在李村城區(qū)，本項(xiàng)目所在的滄口城區(qū)將會(huì)在一段時(shí)期內(nèi)較多的保持老工業(yè)區(qū)和配套舊居住區(qū)的面貌，短時(shí)間內(nèi)很難有比較大的改觀，因而就限制了滄口城區(qū)內(nèi)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)品次的提升，較大的突破需要項(xiàng)目自身競(jìng)爭(zhēng)力的整合提高。按青島城市規(guī)劃，自滄口廣場(chǎng)沿李滄路至李村中心形成以商業(yè)及綜合服務(wù)業(yè)為主的主城中部副中心，并建成市級(jí)商貿(mào)區(qū)，三大蔬菜集散中心之一。具有較強(qiáng)的輻射帶動(dòng)能力,逐步形成了以化工、建材、機(jī)械、針織服裝、食品加工等行業(yè)為支柱的綜合性加工工業(yè)體系。這也是外來(lái)置業(yè)增多不可忽視的原因之一。D、整體運(yùn)營(yíng)水平較高，特色鮮明。雖然近幾年政府加大了經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)力度和商品房土地入市批量，尤其2004年商品房開(kāi)發(fā)面積進(jìn)一步擴(kuò)大，供給速度似乎仍有跟不上需求增長(zhǎng)的趨勢(shì)，可以用購(gòu)銷(xiāo)兩旺來(lái)形容房產(chǎn)市場(chǎng)。本項(xiàng)目位于青島房產(chǎn)市場(chǎng)末端區(qū)域，但具有一定的升值空間。青島是一個(gè)極具歷史和個(gè)性的城市，青島房產(chǎn)的市場(chǎng)特點(diǎn)也極其明顯。二是有序、高層次的開(kāi)發(fā)促進(jìn)了青島地產(chǎn)的極大活躍，不僅拉動(dòng)了本地買(mǎi)方市場(chǎng)，而且吸引了大批外來(lái)投資置業(yè)者融入這片熱土。因著青島獨(dú)特的城市發(fā)達(dá)程度和經(jīng)濟(jì)狀態(tài)，青島房產(chǎn)市場(chǎng)起步較早發(fā)展較快，成為山東省房產(chǎn)龍頭，成熟度極高。居民住房狀況青島市民住房條件明顯改善。住宅商品房開(kāi)發(fā)大多集中在市南區(qū)的寧夏路以北和市北區(qū)的東部一帶三級(jí)地段區(qū)域，價(jià)格在每平方米5500元至6500元，房?jī)r(jià)比去年同期上升20%左右，且多為高層住宅，而多層住宅的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)較少。84宅銷(xiāo)售面積施工面積04年同比增長(zhǎng)（%）（二）、青島房產(chǎn)市場(chǎng)概況房產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資調(diào)查資料顯示，以戶主收入為主要經(jīng)濟(jì)來(lái)源的家庭，由于戶主的職業(yè)不同，家庭的收入狀況差異顯著。其特征之一，絕大多數(shù)高收入家庭購(gòu)買(mǎi)了商品房，大多數(shù)中等收入家庭擁有的是售后住房產(chǎn)權(quán)，而半數(shù)低收入家庭中沒(méi)有房屋資產(chǎn)；特征之二，高收入家庭購(gòu)買(mǎi)的商品房集中在100平米以上，中等偏高收入家庭購(gòu)買(mǎi)最多的是80100平米的住房，中等偏低和低收入家庭則大多購(gòu)買(mǎi)5080平米的住房；特征之三，有30%以上的高收入家庭擁有兩處以上的住房，中等偏高和中等偏低收入家庭擁有兩處以上住房的約分別占26%和16%，絕大部份的低收入家庭僅有一處住房。青島市城市居民正從以吃飽穿暖為標(biāo)準(zhǔn)的溫飽型生活向以享受和發(fā)展為標(biāo)準(zhǔn)的小康型乃至富裕型生活轉(zhuǎn)變。11五四廣場(chǎng)成為青島市新市區(qū)的標(biāo)志。青島是一座海洋科技城。市場(chǎng)調(diào)研的初步結(jié)論結(jié)合上述分析，得出初步市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論，并作相應(yīng)的市場(chǎng)誘導(dǎo)。項(xiàng)目威脅分析六、項(xiàng)目SWOT分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的地理位置、交通條件、社區(qū)環(huán)境⑵、區(qū)域?qū)ι虡I(yè)、工業(yè)、住宅等類(lèi)型物業(yè)的吸納能力⑶、歷年房地產(chǎn)價(jià)格分析⑷、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研區(qū)域城市功能規(guī)劃調(diào)研B、城市發(fā)展方向B、項(xiàng)目自然條件⑵、項(xiàng)目所在城市經(jīng)濟(jì)狀況而據(jù)市調(diào)每天通過(guò)浦電路地鐵站口的人流量為5000人左右，因此初步可以得出結(jié)論，該位置有足夠的交通流量保證業(yè)主的回報(bào)要求。預(yù)測(cè)最低銷(xiāo)售量／顧客購(gòu)買(mǎi)比例＝預(yù)測(cè)最少顧客量，即行業(yè)利潤(rùn)率（業(yè)主期望回報(bào)率）為30％首先，假設(shè)幾個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)：1）、浦電路地鐵站站口一家經(jīng)營(yíng)服裝的商鋪，顧客流失比例為70％。預(yù)測(cè)銷(xiāo)售額：計(jì)劃成本與期望利潤(rùn)相加計(jì)算；根據(jù)銷(xiāo)售進(jìn)度及市場(chǎng)反映度調(diào)整。對(duì)于總價(jià)尾款金額超過(guò)5000元以上的戶型調(diào)整。銷(xiāo)售價(jià)格作價(jià)原則~~~~銷(xiāo)售價(jià)格作價(jià)原則商業(yè)地產(chǎn)操作的核心是通過(guò)策劃、規(guī)劃和設(shè)計(jì)使項(xiàng)目升值。這樣的問(wèn)題都很難補(bǔ)救，給發(fā)展商或經(jīng)營(yíng)方帶來(lái)的損失可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)一次性的設(shè)計(jì)費(fèi)用。有個(gè)廣告人曾舉過(guò)一個(gè)例子，主人買(mǎi)一條狗看家護(hù)院，夜里聽(tīng)到外面有動(dòng)靜，到底是主人出去叫還是狗出去吠？答案很簡(jiǎn)單，當(dāng)然是狗出去叫，因?yàn)橹魅瞬皇菍W(xué)這個(gè)專業(yè)的?！∮械纳虡I(yè)只是住宅區(qū)的配套，商業(yè)虧盈并不要緊，只要大型住宅項(xiàng)目賣(mài)火就可以。開(kāi)發(fā)商不是自己使用店面，而是要賣(mài)給主力店，必須按照主力店的要求去設(shè)計(jì)。如何操作商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)　作為一個(gè)建筑，發(fā)展商如果分別委托不同的公司來(lái)做整體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、店面設(shè)計(jì)，這就造成在結(jié)合點(diǎn)留下了很多空白。人們對(duì)商業(yè)建筑感興趣的是裝修裝飾層面上的設(shè)計(jì)，如建筑材料、樓梯扶手、墻上吊燈等，對(duì)跟人發(fā)生親密接觸、親密對(duì)話這個(gè)層次的設(shè)計(jì)基本做不到。在我們的設(shè)計(jì)理念中，認(rèn)為建筑設(shè)計(jì)應(yīng)該有三個(gè)層次：第一個(gè)層次是宏觀的外觀造型?！“?fù)P講過(guò)美國(guó)的尺度體現(xiàn)的是馬路非常寬，汽車(chē)非常寬，樓房非常高，好像是給巨人、神用的?，F(xiàn)在開(kāi)始慢慢地進(jìn)行改善，馬路中間圍起一小塊咖啡座，幾個(gè)凳子，幾個(gè)雕塑小品，試圖在遼闊的廣場(chǎng)尺度上做出一點(diǎn)人情味?，F(xiàn)在中國(guó)處于反映了經(jīng)濟(jì)的大爆發(fā)時(shí)代，特別強(qiáng)調(diào)氣派，建筑設(shè)計(jì)也是如此。商業(yè)街不是簡(jiǎn)單的概念，更不是簡(jiǎn)單地把一條街道兩邊做成店鋪就完了。北京的高檔樓盤(pán)大都規(guī)定不讓餐飲業(yè)進(jìn)去，實(shí)際上餐飲業(yè)也是小區(qū)配套需要的一部分。珠江的項(xiàng)目大多都有商業(yè)街，他們把商業(yè)街作為一種聚集人氣的手段。我們的處理方式是通過(guò)大中庭，天窗的引導(dǎo)作用，做到店鋪的均好性。我們經(jīng)常會(huì)發(fā)現(xiàn)所有商場(chǎng)的電梯都很擠，商店入口處人流壓力非常大。跟原來(lái)的賣(mài)東西的方式不同的是，這些活動(dòng)都是現(xiàn)代商業(yè)演化出來(lái)的形式?，F(xiàn)在的大型綜合商業(yè)趨向于多種購(gòu)物消費(fèi)形式的大融合。上海恒隆廣場(chǎng)，做的最極端的是上海正大廣場(chǎng)，由泰國(guó)設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，中庭做得極其復(fù)雜，十幾層高，進(jìn)去以后有游樂(lè)場(chǎng)的感覺(jué)。商場(chǎng)里面有很多店，如果哪一間店能夠被人一眼看見(jiàn)或者多個(gè)角度都能看到，出租或者出售起來(lái)就非常方便，否則就很難出租。大的主力店機(jī)構(gòu)比較強(qiáng)大，總部設(shè)在法國(guó)、歐洲、亞太地區(qū)，北京、上海也設(shè)有總部，各個(gè)部門(mén)的職責(zé)、職權(quán)都比較明確。中介機(jī)構(gòu)就是起這個(gè)作用。他們會(huì)把錢(qián)花在物業(yè)上，但不會(huì)自己成立一個(gè)開(kāi)發(fā)公司。全世界能夠做大型商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估、資源整合、主力店招商，以至介入到最后管理和實(shí)施的顧問(wèn)公司不會(huì)超過(guò)十幾家。中國(guó)發(fā)展商基本上是自己做招商材料，英文寫(xiě)得一塌糊涂，真正講英語(yǔ)的人根本看不懂。Mall是家具城，有的是建材城，它們的定位是不一樣的。北京所有的發(fā)展商都存在這樣一種情況，盲目地進(jìn)行設(shè)計(jì)。 國(guó)外主力店招商有自己的評(píng)估辦法　然而具體操作并不容易。Mall有市場(chǎng)需求。發(fā)展商首先要找到主力店，按照他們的要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。Mall北京現(xiàn)在還沒(méi)有。Mall一個(gè)都沒(méi)建起來(lái)。首先講一下大型綜合商業(yè)，國(guó)外叫做Shopping上述的表格只是界定了樓盤(pán)滯銷(xiāo)的大方向，且還是常見(jiàn)的“癥狀”，如遇上“疑難雜癥”，還須“具體問(wèn)題具體分析”。（25）、比如“試住”、“購(gòu)房返租”等等；（24）、遵循“低開(kāi)高走低收”的價(jià)格策略。（20）、對(duì)比性銷(xiāo)控策略；（16）、沖過(guò)了第二道“坎”，看到了勝利的曙光，但要達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，還必須沖破這第三道“坎”，這是最后一道“坎”，也是最大的一道“坎”；（11）、“橫”做，即“合并市場(chǎng)細(xì)分”，模糊“細(xì)分線”，做廣做大；C、你知道用什么方式跟客戶打交道并且已經(jīng)制定了一套完整的實(shí)施計(jì)劃；雖說(shuō)“市場(chǎng)不相信眼淚”，但他們不怕，因?yàn)樗麄冊(cè)缫褵o(wú)淚水可流；（5）建筑規(guī)劃沒(méi)有創(chuàng)新、外立面沒(méi)有特色、建筑密度、容積率、綠化率等均不如同類(lèi)市場(chǎng)。如安居房小區(qū)里建造“高爾夫練習(xí)場(chǎng)”、高檔住宅主臥沒(méi)設(shè)“衛(wèi)生間”、SOHO沒(méi)有“書(shū)房”等等；包括“脫離市場(chǎng)現(xiàn)狀，失去成交基礎(chǔ)”和“物非所值”兩方面；這種情況不多，但并非沒(méi)有，只不過(guò)是大多由于處在樓花階段而容易及時(shí)調(diào)整才擺脫了過(guò)早“夭折”的命運(yùn)；注解：為了便于解說(shuō)，下面用表格加注解的方式來(lái)論述。下文針對(duì)樓盤(pán)銷(xiāo)售過(guò)程中不同階段出現(xiàn)滯銷(xiāo)的原因進(jìn)行剖析，并提出相應(yīng)的解決策略，從而帶動(dòng)樓盤(pán)走出滯銷(xiāo)的困局。Dong 滯銷(xiāo)樓盤(pán)“一路通”解套模式筆者認(rèn)為，樓盤(pán)的銷(xiāo)售過(guò)程往往都不是一帆風(fēng)順的，樓盤(pán)滯銷(xiāo)是經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)的情況，問(wèn)題是樓盤(pán)在銷(xiāo)售出多少比例后才出現(xiàn)滯銷(xiāo)。（1）（2）（3）（4）該類(lèi)開(kāi)發(fā)商太過(guò)于自信，不相信市場(chǎng)調(diào)研和策劃包裝這一套，認(rèn)為那都是騙人的東西，他們喜歡憑自己的經(jīng)驗(yàn)來(lái)操作。（6）　入市時(shí)機(jī)準(zhǔn)則：D、其他外部條件也很適合。（7）、我們強(qiáng)調(diào)“物業(yè)第一性、營(yíng)銷(xiāo)第二性”，但在此階段營(yíng)銷(xiāo)更為重要，因?yàn)闋I(yíng)銷(xiāo)策略是從前期設(shè)計(jì)中能把握物業(yè)的市場(chǎng)前景，我們稱之為“物業(yè)胎教”，也稱之為營(yíng)銷(xiāo)的前期介入；因此，能否突破“15%”就成了銷(xiāo)售中的第一道“坎”；（12）、“縱”做，即“深化市場(chǎng)細(xì)分”，更“下”一層樓，做深做細(xì)；由于此階段是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成敗的“臨界點(diǎn)”，所以事關(guān)全局，我們稱之為銷(xiāo)售中的第二道“坎”；（17）、客戶寧愿選擇質(zhì)素差或樓層較差的單位認(rèn)購(gòu)，故剩余的是質(zhì)素好但價(jià)格高的部分，這種情況一般會(huì)出現(xiàn)在“價(jià)格決定一切”的市場(chǎng)狀態(tài)中；（21）、這是“臨門(mén)一腳”，我們應(yīng)一鼓作氣，把最后的10%也“踢”進(jìn)開(kāi)發(fā)商的腰包里面去?。?6）、比如：更換銷(xiāo)售代理商或委托一些中介公司（三級(jí)市場(chǎng)）進(jìn)行銷(xiāo)售；提升樓盤(pán)的綜合素質(zhì)或增加樓盤(pán)的附加值無(wú)疑會(huì)增加開(kāi)發(fā)商的投入，但是這種投入是值得的，因?yàn)檫@筆投入所產(chǎn)生的邊際效益（包括經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益）是比較高的。當(dāng)然，樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)永遠(yuǎn)是“個(gè)案”營(yíng)銷(xiāo)，這是由地段唯一性決定的，所以我們無(wú)法提煉出一把“萬(wàn)能鑰匙”。Mall，還有一類(lèi)是商業(yè)街的商鋪店面。Mall，但到目前為止，真正意義上的ShoppingMall，但國(guó)外意義上的Shopping很多發(fā)展商已經(jīng)做了許多住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，取得了一些成績(jī)也獲得了一些經(jīng)驗(yàn)，以為商業(yè)地產(chǎn)也可以像住宅項(xiàng)目那樣運(yùn)作，找地找項(xiàng)目，自己做市場(chǎng)評(píng)估，自己完成規(guī)劃設(shè)計(jì)，然后招商，振臂一呼，結(jié)果就會(huì)一呼百應(yīng)，實(shí)際上存在很大的問(wèn)題。但大型的綜合商業(yè)則完全不同，它的銷(xiāo)售對(duì)象不是直接的購(gòu)物消費(fèi)者（可能有些散戶，可以把他們視為直銷(xiāo)），而是商家，特別是主力店。發(fā)展商通過(guò)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境和北京人口的分析，認(rèn)為Shopping周末開(kāi)車(chē)到那里，連吃帶玩，還可以購(gòu)物，這種場(chǎng)所肯定會(huì)受到歡迎。如果發(fā)展商自己做設(shè)計(jì)不符合這樣的要求，那絕對(duì)是錯(cuò)誤的，而且做得越深入，后期招商的困難越大。對(duì)于發(fā)展商而言，認(rèn)清商業(yè)和住宅開(kāi)發(fā)之間的區(qū)別是最重要的。有的Shopping國(guó)內(nèi)發(fā)展商對(duì)此基本沒(méi)有認(rèn)識(shí)，所以導(dǎo)致專業(yè)化的顧問(wèn)機(jī)構(gòu)在國(guó)內(nèi)沒(méi)有市場(chǎng)。像家樂(lè)福這樣的連鎖店，進(jìn)中國(guó)的目的是為了掙錢(qián)，因此對(duì)項(xiàng)目一定認(rèn)真評(píng)估，否則不會(huì)輕易投資。畢竟發(fā)展商提供的可行性報(bào)告是代表發(fā)展商的利益，作為國(guó)外的連鎖店，需要一個(gè)代表它自己利益的機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。Mall撐起來(lái)就變得很容易?！?duì)于大型商場(chǎng)，商家比較強(qiáng)調(diào)內(nèi)部空間的可視性，加大可視性可以對(duì)公共購(gòu)物產(chǎn)生引導(dǎo)作用。中庭做得比較好的有我們經(jīng)常會(huì)看到有些商場(chǎng)在門(mén)口臨時(shí)搭個(gè)臺(tái)子，或是時(shí)裝表演，或是抽獎(jiǎng)促銷(xiāo)。大型商場(chǎng)的交通組織非常復(fù)雜，因此還有兩個(gè)方面必須考慮：一是怎樣從一開(kāi)始就應(yīng)該把人流分開(kāi)，讓人往樓上走，比如一進(jìn)門(mén)就有通往二層的扶梯，或者可以直接上三、四層。對(duì)大規(guī)模商業(yè)建筑來(lái)說(shuō)這是最重要的。我們給珠江做了很多項(xiàng)目。這種底商檔次一般不高，但一應(yīng)俱全，商業(yè)非常普及。過(guò)去王府井是老店街、名店街，每家店千姿百態(tài)，現(xiàn)在變成一眼看過(guò)去就是像政府辦公大樓的幾棟大廈，沒(méi)有人的尺度感。尺度作為建筑用詞，盡管尺寸是固定的，但小的尺度更能讓人覺(jué)得很舒服、很親切。所以尺度舒適應(yīng)該以歐洲的商業(yè)街、步行街這種模式，而不是像美國(guó)那種自大自狂的尺度。商業(yè)街的細(xì)部處理，跟業(yè)態(tài)定位、店鋪檔次有關(guān)。第三個(gè)層次就是細(xì)節(jié)的精細(xì)設(shè)計(jì)，國(guó)內(nèi)的設(shè)計(jì)基本達(dá)不到這個(gè)層次。建筑裝修上可以采用很多非建筑語(yǔ)言，比如裝飾布、廣告、旗幟、水景等都成為店鋪設(shè)計(jì)的一部分，裝飾材料上有很多軟化的傾向，都是可以出彩的地方。商業(yè)地產(chǎn)跟酒店設(shè)計(jì)比較相似，酒店設(shè)計(jì)發(fā)展商應(yīng)該先把酒店管理公司找好，是喜來(lái)登集團(tuán)，假日集團(tuán)，還是國(guó)內(nèi)的錦江集團(tuán)，每一個(gè)集團(tuán)都有自己的管理規(guī)定，應(yīng)該按照他們的要求去進(jìn)行設(shè)計(jì)。如果做普通商業(yè)街的商鋪，發(fā)展商可以自己操作，但在市場(chǎng)判斷上可能還會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)。足夠的通風(fēng)排煙設(shè)備，經(jīng)營(yíng)受很大影響。整個(gè)操作應(yīng)該以專業(yè)的態(tài)度去進(jìn)行，有錢(qián)、有權(quán)不等于有專業(yè)技術(shù)，否則最后項(xiàng)目賣(mài)不掉要砸在自己手里。許多的商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)得不倫不類(lèi)，經(jīng)營(yíng)使用階段出現(xiàn)很多問(wèn)題，特別是硬件方面的問(wèn)題，如樓電梯分布不合理，店鋪價(jià)值差異太大，廁所不夠或找不到。正如醫(yī)療機(jī)構(gòu)中口腔醫(yī)院和婦產(chǎn)醫(yī)院的專長(zhǎng)天壤之別。那么建筑設(shè)計(jì)質(zhì)量是否影響項(xiàng)目回報(bào)呢？大家心中自有答案。分析東、西兩樓建筑風(fēng)格、不同客群、個(gè)性戶型、大堂配套、總價(jià)原則等細(xì)微差別，以最終折實(shí)均價(jià)為基礎(chǔ)，分銷(xiāo)售階段調(diào)整東、西樓掛牌價(jià)，原則西區(qū)比東區(qū)價(jià)位略高。對(duì)于特殊戶型再次調(diào)整，如：建筑退層后有陽(yáng)光屋的戶型此項(xiàng)銷(xiāo)售任務(wù)集中在強(qiáng)銷(xiāo)期完成。如何計(jì)算客流量在商鋪投資過(guò)程中，商鋪投資