法律知識(shí)合同關(guān)于二手房買(mǎi)賣(mài)-全文預(yù)覽
【正文】 過(guò)了正常商人能預(yù)料的程度；第二，不可抗力的出現(xiàn)既可能使合同履行出現(xiàn)暫時(shí)性的客觀障礙，也可能使合同的履行發(fā)生客觀上的永久不能，這取決于不可抗力的程度以及對(duì)當(dāng)事人的影響，而情勢(shì)變更則只是影響到了合同的履行，這種影響會(huì)造成對(duì)一方當(dāng)事人的不公平或者無(wú)法實(shí)現(xiàn)通常情況下的商業(yè)目的，但是不存在暫時(shí)的客觀履行不能或永久的客觀履行不能；第三，不可抗力的后果是當(dāng)不可抗力致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，當(dāng)事人有權(quán)自行而非通過(guò)法院解除合同，并且可以部分或全部免除責(zé)任，而情勢(shì)變更的后果則表現(xiàn)在當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院變更或解除合同，至于是否解除，則取決于法官的判斷。由此可以看出，當(dāng)事人并不能任意濫用不可抗力，并非只要發(fā)生不可抗力，一方當(dāng)事人的責(zé)任就理所當(dāng)然地被免除。律師分析：一、國(guó)家政策變動(dòng)是否屬于“不可抗力”或者適用于“情勢(shì)變更”？ 根據(jù)《民法通則》以及《合同法》的相關(guān)條款，可知“不可抗力”是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。除此之外，甲方和乙方在當(dāng)日另行簽訂了《二手房買(mǎi)賣(mài)補(bǔ)充協(xié)議》，該協(xié)議規(guī)定除支付29萬(wàn)的房款之外，乙方還要在房屋過(guò)戶手續(xù)向甲方支付100多萬(wàn)的房屋裝修及室內(nèi)設(shè)施費(fèi)用。案例介紹： 2010年3月20日，賣(mài)方甲和買(mǎi)方乙在中介的居間下，簽訂了《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，將北京市朝陽(yáng)區(qū)的一處房產(chǎn)賣(mài)給乙方。要點(diǎn)如下：對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定，而且對(duì)于個(gè)別地區(qū)，甚至有權(quán)暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款?！ ∧敲?，國(guó)家政策變動(dòng)是否屬于不可抗力而使違約方免于違約責(zé)任？如果非屬不可抗力，那么買(mǎi)方違約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么違約責(zé)任？陰陽(yáng)合同到底哪個(gè)有效？陰陽(yáng)合同是否影響違約責(zé)任的承擔(dān)？鑒于上述種種問(wèn)題，筆者結(jié)合最近接到的一個(gè)咨詢案例，擬回答上述問(wèn)題。原因很簡(jiǎn)單，賣(mài)方在簽訂合同之后，房?jī)r(jià)不斷上漲，每天的上升幅度都很大，以致賣(mài)方寧愿毀約，寧可賠償買(mǎi)方雙倍的定金或者支付違約金并且賠償中介費(fèi)，也不愿繼續(xù)履行合同和辦理過(guò)戶手續(xù)?？h級(jí)以上人民政府水行政主管部門(mén)及其所屬的水土保持監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)建立執(zhí)法關(guān)于二手房買(mǎi)賣(mài)合同中買(mǎi)方違約糾紛法律分析之政策變化導(dǎo)致房?jī)r(jià)波動(dòng)關(guān)于二手房買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)方違約糾紛法律分析之－政策變化導(dǎo)致房?jī)r(jià)波動(dòng)作者蔡
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