【正文】 建筑品質(zhì) 規(guī)模 戶型 配套 環(huán)境 ?36萬 m2建筑規(guī)模 ?近 4000戶人家 ， 萬人大社區(qū) ?五大創(chuàng)新人居理念設(shè)計 ?雙會所 ?風(fēng)情商業(yè)街 ?千米商業(yè)裙樓 ?近 10萬平方米園林景觀 ?1萬平米中心廣場 ?九大景觀點(diǎn) ?外聯(lián) 208畝新華公園 體現(xiàn) 提升 36萬平米 中式住宅 龍園文化 龍文化 建筑品質(zhì) 人居品質(zhì) 和諧 健康 時尚 休閑 舒適 生活內(nèi)涵 龍運(yùn) 龍脈 體現(xiàn) 提升 36萬平米 中式住宅 生活格調(diào) 尊貴身份 與天和諧 氣質(zhì)涵養(yǎng) 周邊市場動態(tài)分析 項目高度 屬性定位 客戶定位 形象定位 總體營銷策略 工程配合 銷售準(zhǔn)備 媒體安排 營銷推廣費(fèi)用 項目定位 一期營銷執(zhí)行 一期住宅 二、三期住宅 一期價格策略 二、三期價格策略 一期商業(yè) 一期營銷策略 二、三期營銷策略 項目總體營銷階段劃分 一期營銷階段劃分 各階段工作安排 核心客戶群 重要客戶群 重要客戶群 XX 客戶定位 65%20%10%2% 3%回民區(qū) 玉泉區(qū) 新城區(qū)賽罕區(qū) 其他XX客戶區(qū)域分析 回民區(qū)： 65% 玉泉區(qū)： 20% 新城區(qū)： 10% 賽罕區(qū)： 2% 其 它： 3% 客戶定位 38%8%21%15%10%8%國營企事業(yè) 公務(wù)員私企職員 周邊生意人原住民 其它（盟旗）XX客戶職業(yè)分析 國營企事業(yè)單位： 38% 私企職員： 21% 周邊生意人： 15% 原住民： 10% 公務(wù)員： 8% 其 它： 8% 客戶定位 XX客戶年齡范圍： XX客戶購買用途： 以 30— 40歲為主 ,30歲以下、 40— 50歲上為輔 自住客戶為主，投資客戶為輔 客戶定位 周邊市場動態(tài)分析 項目高度 屬性定位 客戶定位 形象定位 總體營銷策略 工程配合 銷售準(zhǔn)備 媒體安排 營銷推廣費(fèi)用 項目定位 一期營銷執(zhí)行 一期住宅 二、三期住宅 一期價格策略 二、三期價格策略 一期商業(yè) 一期營銷策略 二、三期營銷策略 項目總體營銷階段劃分 一期營銷階段劃分 各階段工作安排 定位語： 36萬平方米龍文化主題精品中式社區(qū) 龍歸故里 一園 ： 泛指龍園；集健康、休閑、生態(tài)、時尚、舒適的 36萬平米中心西區(qū)生活館，約 4000戶萬人大社區(qū)。 龍歸故里 一園傳承 周邊市場動態(tài)分析 項目高度 屬性定位 客戶定位 形象定位 總體營銷策略 工程配合 銷售準(zhǔn)備 媒體安排 營銷推廣費(fèi)用 項目定位 一期營銷執(zhí)行 一期住宅 二、三期住宅 一期價格策略 二、三期價格策略 一期商業(yè) 一期營銷策略 二、三期營銷策略 項目總體營銷階段劃分 一期營銷階段劃分 各階段工作安排 開發(fā)策略： 專業(yè)合作 ——大規(guī)模、大配套、高姿態(tài) 產(chǎn)品策略： 降低門檻 ——低成本、中價位、高品質(zhì) 營銷策略： 快速銷售 ——大營銷、大傳播、大服務(wù) 專業(yè)合作 城 市 線 呼市 呼市周邊市鎮(zhèn) 城市西區(qū) 目的： 借勢和造勢。并強(qiáng)調(diào)物業(yè)的后期經(jīng)營保障。 “ 大盤快做 ” 策略： — 階段性推廣周期不宜長，速戰(zhàn)速決，保持緊湊的節(jié)奏感。 ? 借“龍”形象的突出項目出類拔萃，不同凡俗的品質(zhì)及文化底蘊(yùn)。 結(jié)論 入市手段選定 一期項目 ——推盤節(jié)奏 一期一組團(tuán)（ 4棟樓） 一期二組團(tuán)（ 4棟樓 ） 一期三組團(tuán) （ 4棟樓） 注：一期原小高層項目，建議在二期中推出 一組團(tuán)直接銷售 二、三組團(tuán)同時認(rèn)籌 一組團(tuán)銷售率達(dá) 70%， 二組團(tuán)公開發(fā)售 一、二組團(tuán)整體銷售率達(dá) 6570%， 三組團(tuán)公開發(fā)售 一期推盤節(jié)奏 一期營銷策略 ——“各階段目標(biāo) ” 一期一組團(tuán)銷售達(dá) 85% 二組團(tuán)公開發(fā)售 二組團(tuán)銷售達(dá) 75% 三組團(tuán)公開發(fā)售 一期項目銷售達(dá) 75% 帶動二期快速建設(shè)和入市 06年 11月 1807年 1月中下旬 07年 1月中下旬 07年 4月上旬 07年 4月上旬 —07年 8月 一期階段目標(biāo) 周邊市場動態(tài)分析 項目高度 屬性定位 客戶定位 形象定位 總體營銷策略 工程配合 銷售準(zhǔn)備 媒體安排 營銷推廣費(fèi)用 項目定位 一期營銷執(zhí)行 一期住宅 二、三期住宅 一期價格策略 二、三期價格策略 一期商業(yè) 一期營銷策略 二、三期營銷策略 項目總體營銷階段劃分 一期營銷階段劃分 各階段工作安排 價格核心戰(zhàn)略 —— 低價入市，搶占市場； 層層推進(jìn)，快速銷售； 引爆市場，制造供不應(yīng)求之銷售局面。 二、三期價格策略 三期價格策略 ? 07年片區(qū)市場多層均價為： 2500元 /平米 高層均價為： 2900元 /平米 ? 呼和浩特市房地產(chǎn)管理局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，商品住宅年度同比增長為 %，根據(jù)市場增長趨勢放緩和片區(qū)放量突增的情況，取 8%為合理的計算參考，按這個指數(shù)計算，三期的市場參考均價為： 多 層： 2500 （ 1＋ 8%） ≈2700元 /平米 高 層： 2900 （ 1＋ 8%） ≈3132元 /平米 三期預(yù)期價格：多層 2700—2800元 /平米 ，高層 3100—3200元 /平米 二、三期價格策略 周邊市場動態(tài)分析 項目高度 屬性定位 客戶定位 形象定位 總體營銷策略 工程配合 銷售準(zhǔn)備 媒體安排 營銷推廣費(fèi)用 項目定位 一期營銷執(zhí)行 一期住宅 二、三期住宅 一期價格策略 二、三期價格策略 一期商業(yè) 一期營銷策略 二、三期營銷策略 項目總體營銷階段劃分 一期營銷階段劃分 各階段工作安排 根據(jù)項目工程形象進(jìn)度、借助住宅銷售人氣和市場轉(zhuǎn)旺，在一期外商業(yè)街外部裝修完成且新售樓處裝修完畢時，于 07年 7月份開始 商業(yè)認(rèn)籌，認(rèn)籌期三個月， 預(yù)計 07年 9月份一期商業(yè)公開發(fā)售 ，二、三期商業(yè)同樣根據(jù)工程進(jìn)度適時調(diào)整入市時間。利在執(zhí)行 智在策劃 利在執(zhí)行。 商業(yè)街、臨街鋪產(chǎn)品分隔 設(shè)兩層商鋪，每層面積間隔 3050平米，一、二層相連共 60100平米。 三期： 三期以通過良好人居氛圍營造，以及現(xiàn)場實景和入住人群所傳 遞的良好的市場口碑，訴求項目大社區(qū)、高品質(zhì)、人居理念超 前、物超所值的特點(diǎn)，全面提升項目整體檔次及市場地位，實 現(xiàn)項目價值最大化。 媒體組合： 組合一： 戶外廣告 + 工地圍墻 + 燈桿旗 + 賣場包裝 組合二： 報紙 + 刊物雜志